經(jīng)濟型酒店可行性研究課程設(shè)計

1、<p><b>　　項目總論</b></p><p><b>　　項目名稱： </b></p><p><b>　　項目地址： </b></p><p>　　項目總投資：248萬元</p><p>　　項目規(guī)模：總建筑面積——1500平米 層數(shù)——3層 客房數(shù)——

2、50間 員工人數(shù)——10人 </p><p>　　市場定位： 針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二－三星級經(jīng)濟型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間租金初步定價于188元，商務(wù)大床房租金初步定價于178元。</p><p>　　方案介紹：項目總投資248萬元，其中建設(shè)投資162萬，流動資金86萬；</p><p>　　248萬中有148萬通過銀行貸款取得，預(yù)計2年還清，另外100萬自

3、有；該項目預(yù)計營業(yè)期第1年出租率可達65％，以后每年按5％速度遞增，第3年開始穩(wěn)定在75％；故營業(yè)期第1年營業(yè)收入可達216.8萬，第二年營業(yè)收入可達233.5萬，第3年開始穩(wěn)定在250.2萬。</p><p><b>　　市場分析</b></p><p>　　經(jīng)濟型酒店概念及定位</p><p>　　隨著中國社會經(jīng)濟發(fā)展，與國際社會經(jīng)濟水平差

4、距的縮短，經(jīng)濟型酒店將起重要的作用，相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，有更多的商業(yè)機會。近期在中國發(fā)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展是酒店的新機會。國內(nèi)的酒店集團，如錦江集團、新亞集團、首旅集團，在近年內(nèi)，已開始啟動發(fā)展經(jīng)濟型酒店并使之有品牌、連鎖的計劃，基本上是迎合了酒店發(fā)展的新方向，得到社會、市場的積極反應(yīng)，獲得了經(jīng)濟效益。</p><p>　　經(jīng)濟型酒店，英文為Ecnomy Hotel或B

5、udget Hotel,定位于普通消費大眾，價格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟型酒店把客房作為經(jīng)營的絕對重點，客房的條件可與三星級酒店媲美。同時，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費用，從而使房價降到合理的水平。另外，經(jīng)濟型酒店多分布在大、中城市的繁華路段或要沖，借助成熟街區(qū)豐富的餐飲娛樂設(shè)施、城市基礎(chǔ)建設(shè)、交通條件,為客人提供便利。</p><p>　　煙臺市萊山

6、區(qū)經(jīng)濟型酒店現(xiàn)狀及前景分析</p><p>　?。?）萊山區(qū)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和經(jīng)濟型酒店的消費空擋給經(jīng)濟型酒店的發(fā)展提供了大好機遇：萊山區(qū)目前已經(jīng)建成的酒店在數(shù)量結(jié)構(gòu)上呈明顯的“兩頭大,中間小”的“啞鈴狀”的不合理狀態(tài),即質(zhì)量好、價格高的高星級酒店和質(zhì)量次、價格低的社會旅館數(shù)量大,質(zhì)量與價格較適中的經(jīng)濟型酒店很少。高星級酒店（四星五星級酒店）固然硬件配套與服務(wù)都讓人滿意，但其高昂的價格卻讓普通消費大眾望而卻步；

7、社會旅館（一、二星級或者招待所）雖然價格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡陋，服務(wù)質(zhì)量不高，也無法吸引普通消費大眾。而中間硬件設(shè)備與價格都適中的經(jīng)濟型酒店（相當(dāng)于三星級酒店）最能吸引大眾，卻基本處于真空狀態(tài)，經(jīng)過本人調(diào)查，全國知名的經(jīng)濟型連鎖品牌酒店在萊山區(qū)只有如家，錦江之星，7天連鎖三家，這一消費斷層,給經(jīng)濟型酒店在萊山區(qū)發(fā)展提供了大好機遇。</p><p>　?。?）煙臺作為一個沿海開放城市，豐富的旅游資源吸引了大批游客

8、和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟型酒店發(fā)展的有利因素。另外，周邊城市自駕車游客，以及江蘇等地的自駕車游客也明顯給煙臺酒店業(yè)帶來了客源。</p><p>　　三、項目方案策劃與經(jīng)營</p><p><b>　　項目經(jīng)營策略：</b></p><p><b>　　簡化功能</b></p><p>　　

9、項目的硬件產(chǎn)品和功能配置處處體現(xiàn)實用性，沒有任何多余的擺設(shè)和浪費。把服務(wù)功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化。除客房外沒有設(shè)置餐廳，不搞宴會、會議、娛樂設(shè)施。</p><p><b>　　提高性價比</b></p><p>　　項目把性能提升的重點放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計理念和裝潢水平上大大超越了

10、二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。其服務(wù)宗旨就是“讓老百姓過上貴族生活”，“讓客人滿意”。</p><p><b>　　節(jié)約成本</b></p><p>　　項目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。如：實行“一專多能，一職多崗”，要求每個員工熟練掌握多個崗位技能，對于某些職責(zé)相同、工作相似的崗位合并由一人承擔(dān)

11、，員工與客房比例僅為0.2,是一般低星級酒店的1/5-1/7，這樣大大節(jié)約了勞力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。另外，通過集團統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20％的成本。</p><p><b>　　投資估算和資金籌措</b></p><p><b>　　投資計劃與資金籌措<

12、/b></p><p>　?。?）投資計劃：該項目總投資248萬，其中主要用于建設(shè)投資162萬，還包括86萬的流動資金。建設(shè)投資一次性投入，流動資金在經(jīng)營期開始投入。（詳見表1）</p><p>　　（2）固定資產(chǎn)投資162萬中：包括設(shè)備購置費53.5萬，裝修費用100萬，遞延資產(chǎn)投資重要指項目籌建開辦費，約8.5萬。（詳見表2）</p><p>　?。?）資

13、金籌措計劃：248萬總投資中自有資金100萬，長期借款102萬。流動資金借款46萬。長期借款利率為8%，流動資金借款利率為6%（詳見表1）</p><p><b>　　六、不確定性分析</b></p><p><b>　　盈虧平衡分析</b></p><p>　　以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點，其計算公式為：</p&

14、gt;<p>　　BEP=年固定總成本/（年營業(yè)總收入-年可變總成本-年營業(yè)稅金及附加）×100%=110.3/（250.2-17.01-13.14）×100%=50%</p><p>　　計算結(jié)果表明，該項目只要客房入住率達到50%，酒店就可以保本。這表明該項目風(fēng)險較小。盈虧平衡圖見下圖：</p><p><b>　　敏感性分析</b&g

15、t;</p><p>　　該項目作了所得稅后全部投資的NPV單因素敏感性分析?；痉桨傅膬衄F(xiàn)值為320.78萬元，投資回收期為2.78年，均滿足財務(wù)基準(zhǔn)值的要求。考慮項目實施過程中的一些不定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)收入作了提高10%和降低10%的單因素變化對凈現(xiàn)值、投資回收期影響的敏感性分析。</p><p><b>　　敏感性分析見表14</b>

16、;</p><p>　　從表14可以看出，各因素的變化都不同程度的影響凈現(xiàn)值以及投資回收期，其中營業(yè)收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之，投資最不敏感。</p><p>　　敏感性分析圖見下圖：</p><p><b>　　概率分析</b></p><p>　　本方案選擇年凈現(xiàn)值作為不確定性因素，運用蒙特卡洛模擬方法對

17、風(fēng)險進行概率分析。</p><p>　　蒙特卡洛模擬概率計算見下表</p><p>　　表15 單位：萬元</p><p>　　根據(jù)蒙特卡洛模擬結(jié)果做出凈現(xiàn)值（NPV）的頻數(shù)分布直方圖如下：</p><p>　　利用上表，通過概率計算，

18、可得該項目凈現(xiàn)值大于0的概率為93%，說明該項目的風(fēng)險較小。</p><p>　　從上述財務(wù)評價看，財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，借款償還期能滿足貸款機構(gòu)的要求。從不確定性分析看，項目具有較強的抗風(fēng)險能力，因此，項目從財務(wù)上講是可行的。</p><p><b>　　七、結(jié)論及建議</b></p><p>&

19、lt;b>　　項目主要經(jīng)濟指標(biāo)</b></p><p><b>　　表16</b></p><p><b>　　可行性結(jié)論：</b></p><p><b>　　社會效益：</b></p><p>　?。?）該經(jīng)濟型酒店的建立，填補了萊山區(qū)經(jīng)濟型酒店的缺口，符

20、合普通消費大眾的消費需求，適應(yīng)煙臺酒店業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展需要，有良好的社會效益；</p><p>　?。?）為國家創(chuàng)造更多的稅收；</p><p>　?。?）項目符合國家“以推動經(jīng)濟型連鎖酒店為重點促進住宿業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整”的宏觀政策；</p><p><b>　　經(jīng)濟效益：</b></p><p>　　（1）總投資248萬，

21、自有100萬，借入148萬，資金籌措可行；</p><p>　?。?）償還期2年，符合借款要求；</p><p>　?。?）投資回收期2.78年，小于10年的行業(yè)基準(zhǔn)回收期，該項目可行；</p><p>　　（4）該項目投資收益率高達36%，第10年末凈現(xiàn)值NPV>0，內(nèi)部收益率FIRR>行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項目收益超過行業(yè)基準(zhǔn)收益，故該項目可行；&l