證券投資學課程設計---淺談房地產投資風險分析

1、<p>　　題目：淺談房地產投資風險分析</p><p><b>　　2012年1月6日</b></p><p>　　程設計（論文）任務書</p><p>　　所在學院：經濟與管理學院 所在系部：經濟系</p><p><b>　　2012年1月7日</b

2、></p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　內容摘要……………………………………………………………………………1</p><p>　　1概述 …………………………………………………………………………… 2</p><p>　　2風險種類與特征…………………………………………………………………2

3、</p><p>　　2.1風險的種類…………………………………………………………………2</p><p>　　2.2風險的特征…………………………………………………………………3</p><p>　　3投資風險產生的原因及分析……………………………………………………4</p><p>　　3.1產生的原因………………………………………………

4、…………………4</p><p>　　3.2風險的分析…………………………………………………………………5</p><p>　　4風險的防范策略…………………………………………………………………6</p><p>　　5結束語……………………………………………………………………………7</p><p>　　6參考文獻…………………………………

5、………………………………………8</p><p>　　淺談房地產投資風險分析</p><p>　　內容摘要：房地產項目投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的產業(yè)，這些特征決定了它不同于一般產品的投資，投資者必須對房地產投資項目存在的風險進行透徹的分析和科學的防范。隨著近幾年國民經濟的快速增長，房地產業(yè)已成為國民經濟中重要的支柱性產業(yè)，由于其過快發(fā)展

6、與投資過熱，部分城市已經出現(xiàn)房地產泡沫，勢必給房地產投資者帶來巨大的風險。本文對我國房地產投資風險進行系分析，并提出風險管理策略。</p><p>　　關鍵詞：房地產投資；分析方法；風險識別</p><p><b>　　1 概述</b></p><p>　　房地產投資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。

7、而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。</p><p>　　風險的最初定義于1901年出現(xiàn)在美國的A·M·Willet的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)?！边@一定義強調了風險的客觀性和不確定性。根據(jù)風險理論的研究，風險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與

8、預定目標發(fā)生的負偏離。通俗地講，風險就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產項目投資風險就是指在項目投資過程中引起損失產生的不確定性?？陀^世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產投資項目都有一定的風險，房地產項目投資的風險主要來自信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產政策等投資環(huán)境的變異性。</p><p><b>　　2風險的種類與特征</b></p

9、><p><b>　　2.1風險的種類</b></p><p>　　房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種： (1)市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主

10、要風險。 　　</p><p>　　(2)購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。</p><p>　　(3)流動性和變現(xiàn)性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其

11、次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現(xiàn)性，即房地產投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風險。</p><p>　　(4)利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價

12、值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務負擔。 </p><p>　　(5)經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負

13、規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失??；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。</p><p>　　(6)財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負

14、債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。</p><p>　　(7)社會風險。是指由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現(xiàn)和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。</p><p>　　(8)自然風險。是指由于人們對自然

15、力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。我國當前經濟形勢總體向好，但問題仍然存在。目前的主要問題仍然是固定資產投資增長過快，還有貨幣信貸投放過多，特別是結構性矛盾突出以及能源資源和環(huán)境壓力增大。</p><p><b>　　2.2風險的特征</b

16、></p><p>　　正確認識房地產投資風險的特征，對于建立和完善風險控制和管理機制，降低風險發(fā)生的可能，提高投資活動的效率具有重要意義。</p><p>　　（1）客觀性與普遍性。房地產項目投資風險的客觀性是指房地產風險是客觀存在的，它不以某個人的意志為轉移。普遍性即一般工程項目中都有風險的存在，風險在整個項目生命周期中都存在，而不僅僅存在于實施階段。</p>&l

17、t;p>　?。?）不確定性與損益雙重性。風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。例如經濟政策的變化、戰(zhàn)爭的爆發(fā)、暴雪災難的形成，風險的產生雖有具體原因，但其發(fā)生的時間是難以預知的。這種難以預知的特性就造成了房地產項目投資風險的不確定性。同時，風險不一定都帶來負面影響，如果能正確認識并充分利用風險，反而會使收益有很大程度的增加。</p><p>　?。?）潛在性與可判性。房地產項目投資風險不僅具有隨機性，同

18、時具有潛在性。它是附著在房地產開發(fā)與經營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產投資的規(guī)律看，房地產風險具有潛在性。但是，這并不是說風險是不可認識的，人們可以分析以往類似事件的統(tǒng)計資料，對某種風險發(fā)生的概率及其所造成的經濟損失程度作出客觀判斷。</p><p>　?。?）相關性。相關性是指投資者面臨的風險與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風險事件對不同的投資者會產生不同的風險，同一投資者由于其

19、決策或策略不同，會面臨不同的風險結果。實質上，風險空間是由決策空間和狀態(tài)空間結合而成的。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結果，決策正確與否直接影響人們面臨的風險及其程度。</p><p>　　3投資風險產生的原因及分析</p><p><b>　　3.1產生的原因</b></p><p>　　所掌握信

20、息不全、不準，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降

21、，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產項目的開展。</p><p>　　（1）項目場地選址階段。房地產項目對位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準確的選址。同時，能否正確評估某地塊的價值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補償及“七通一平”等很多問題。房地產項目投資中各

22、種不確定性因素很多，一旦處置不當將會造成整個項目的拖延甚至流產。</p><p>　?。?）項目融資階段。通常房地產項目都需要從銀行或其他金融機構進行融資，而貸款利率的變化趨勢難以預料，資金成本即融資費用對房地產項目的最終利潤影響極大。此外，房地產項目通常在樓盤開發(fā)到一定階段開始預售，以預售款將余下樓盤項目開發(fā)完畢，一旦遭遇預售款無法到位的情況，就會因資金短缺而面臨困境。</p><p>

23、　?。?）項目建設施工階段。這期間主要存在房地產項目成本超支、工期延誤及質量、安全事故的發(fā)生等風險。</p><p>　?。?）項目租售階段。這一期間，較小的租金或售價變化也會對房地產項目的收益有較大的影響，而通常租金售價的趨勢難以準確地估算；消費者現(xiàn)實支付水平、選擇偏好等因素也使得項目的租售期具有不穩(wěn)定性。</p><p><b>　　3.2風險的分析</b><

24、;/p><p>　　房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續(xù)過程。投資決策準確，是確保整個開發(fā)項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發(fā)經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。</p><p>　　（1）市場分析。 市場分析的重點在于估計市場對

25、于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益，進而有助于投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。</p><p>　?。?）財務分析。投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現(xiàn)金流量的估計，計算出預期報酬率，并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析并

26、對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。</p><p>　　（3）可行性分析。可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。 </p>

27、<p>　　因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。</

28、p><p><b>　　4風險的防范策略</b></p><p>　?。?）投資分散策略。房地產項目投資分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的，其一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經濟不景氣的影響。房地產投資時間分散則是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。共同投資

29、策略要求房地產企業(yè)與金融部門、大財團合作共同對房地產項目進行開發(fā)投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度地降低風險。</p><p>　?。?）投資組合策略。房地產投資組合策略是投資者依據(jù)房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配，投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的投資策略。例如房地產開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等，因為不同類型的房地產的投資風

30、險大小不一，收益高低不同。房地產投資者應盡可能構造投資組合進行投資，以消除項目的非系統(tǒng)化風險，在同時存在多個組合的情況下，應盡量選擇系統(tǒng)風險小的投資組合。當然，房地產投資商應端正對待風險的態(tài)度，因為風險小則收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風險的能力選擇適宜的風險收益組合。</p><p>　?。?）保險策略。對于房地產投資者來說，購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資

31、者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產投資者的利潤等具有十分重要的意義。一般來說，房地產保險業(yè)務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者應充分考慮所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率，選擇信譽良好的保險公司等。</p><p>　?。?）編制風險防范計劃。風險防范計劃的編制是決定如何進行一個項目的風險管理活動的過程。在這個過程中，我們必須解決以下問題：為什么

32、識別同項目目標相關的風險非常重要；什么是特殊風險；風險降低的可交付成果是什么；怎樣降低風險；由誰負責實施風險防范計劃；需要多少資源來減輕風險等。解決了這些問題，風險防范計劃才算完成，為以后的風險管理工作做好鋪墊。</p><p>　　（5）風險識別。風險識別是指風險管理人員在收集資料和調查研究之后，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風險以及客觀存在的各種風險進行系統(tǒng)歸類和全面識別。風險識別其實就是對一些可能會出現(xiàn)的風險

33、進行了解和判斷，必須在項目開始之前做好風險識別。同時，要對項目可能出現(xiàn)的風險進行評估、認識，比較常見的方法有：頭腦風暴法、德爾菲技術、訪談法、財務報表法、初始風險清單法、流程圖法和SWOT分析等。這些方法能比較系統(tǒng)、有效地幫我們預測項目中可能出現(xiàn)的風險。</p><p>　　（6）風險定性分析。風險定性分析包括評估已識別風險的可能性和概率，確定其數(shù)量和優(yōu)先級，將風險對項目的潛在影響按照輕重緩急進行排序。風險定性分

34、析是確定對具體風險采取措施的重要性，并指導應對行動的一種方式。對已掌握信息的質量進行評估有助于修正對風險的評估。風險定性分析要采用公認的定性分析方法與工具對風險的概率與后果進行評估。重復進行定性分析所得的結果可能顯示是否有必要調整風險管理行動，糾正項目計劃中的偏頗。</p><p>　　（7）風險定量分析。風險定量分析經常是在風險定性分析之后進行的，當然這兩個過程可以同時或分開進行。風險定量分析就是對項目的性質和

35、時間、資金的可用性的影響進行研究，是對風險定性分析的一種深入。它的主要技術包括：決策樹法，這是一種比較直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來結果不確定的情況下最好的行動路徑；風險模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術，對某房地產項目的經濟風險進行定量分析，并分析單個或多個風險因素組合對項目經濟收益的敏感性。通過將AHP方法和所建立模型的綜合利用，對模擬結果進行有效分析，能夠對房地產項目的經濟風險進行客觀、動態(tài)、定量的分析，為房地產項目的決策

36、提供更全面、科學的定量信息。</p><p>　?。?）風險應對策略。風險被識別和量化之后，必須制訂一系列風險應對策略，防范于未然。應對風險的四項基本對策分別為：一是風險回避，加強同類項目風險損失資料的搜集整理和分析，建立風險預警預報系統(tǒng)，對風險大的項目主動放棄，中斷風險源，遏制風險事件發(fā)生；二是風險轉移，不放棄或中止帶有風險的開發(fā)活動，但將風險可能導致的損失和法律責任轉嫁他人，從而降低自身損失程度；三是風險控制

37、，一旦風險事件發(fā)生，在積極搶險的同時應注意保護現(xiàn)場，收集事故的有關證據(jù)，為索賠和反索賠準備充足的資料；四是風險減輕，項目實施中為了達到某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風險的事件，若可以采用另外沒有風險或風險相對較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風險事件替代大風險事件。</p><p>　?。?）風險過程管理。即在項目實施中進行監(jiān)督和觀察，盡量使項目的進行和計劃相符。管理過程中，要合理配備決策、規(guī)劃、招標、施工

38、等各個環(huán)節(jié)的專業(yè)技術人員，強化風險意識，重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環(huán)節(jié)的管理，實現(xiàn)項目投資決策有依據(jù)、項目實施有程序、項目風險防范有制度的局面，有效控制風險。</p><p><b>　　5結束語</b></p><p>　　房地產項目投資自始至終都存在風險，且風險來源是多方面的，任何投資者都希望毫無風險地贏利，但不承擔風險就想得到高回報率是不可能的。投資者

39、對項目的投資風險必須進行科學、系統(tǒng)的分析并采取防范措施，才能減少或規(guī)避風險對投資效果的不利影響。 </p><p><b>　　6參考文獻</b></p><p>　　[1]李國昌：房地產投資風險分析[J].生產力研究，2004（10）.  　　[2]陳弘：房地產投資風險分析[J].經濟評論，2004（2）.  　　[3]成虎：工程項