畢業(yè)論文~~~市場緊縮時期房產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展策略研究

1、<p>　　本 科 畢 業(yè) 論 文</p><p>　　題 目市場緊縮時期房產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展策略研究 </p><p>　　專 業(yè) 工商企業(yè)管理 </p><p>　　學(xué)生姓名 論文編號

2、 </p><p>　　準(zhǔn)考證號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 </p><p>　　2012 年度 上 (上/下)</p><p>　　畢業(yè)論文指導(dǎo)登記表（一）</p&

3、gt;<p>　　摘 要：在市場緊縮時期，房地產(chǎn)中介迎來了一波一波的關(guān)門潮，整個房地產(chǎn)行業(yè)將面臨重新洗牌的局面。為了在逆市中求發(fā)展必須要有一個準(zhǔn)確的發(fā)展方向和一套適合在逆市中生存的發(fā)展策略。本文通過對房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展策略的分析，結(jié)合美國的成功經(jīng)營之道，提出對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的合理化建議.</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；市場緊縮；發(fā)展策略 </p><p>&

4、lt;b>　　目　錄</b></p><p><b>　　引言</b></p><p>　　房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)隨著房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生而產(chǎn)生，從1988年第一家房地產(chǎn)中介公司的誕生到如今已經(jīng)發(fā)展了20多年的歷史。房地產(chǎn)中介行業(yè)一直處于穩(wěn)健的發(fā)展之中，到了2008年，全國市場經(jīng)濟(jì)不景氣，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬眠期，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也步入了寒流期，整個中介行

5、業(yè)將面臨著重新洗牌的命運。</p><p>　　本文主要通過對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀的分析，剖析了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的存在的問題，在個案分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合國外中介行業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗，并結(jié)合已有的理論基礎(chǔ)，站在市場的角度，對慈溪房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機所采取的戰(zhàn)略進(jìn)行探討。旨在為我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的行業(yè)準(zhǔn)則和發(fā)展道理提供合理化建議。</p><p><b>　　二、綜述<

6、;/b></p><p><b>　?。ㄒ唬┫嚓P(guān)概念</b></p><p>　　1.房地產(chǎn)中介的定義。狹義的房地產(chǎn)中介，是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助共享雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動、委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。而廣義的房地產(chǎn)中介，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為房地產(chǎn)

7、的生產(chǎn)、流通、消費提供多元化的中介服務(wù)。</p><p>　　2.房地產(chǎn)中介活動的特點。房地產(chǎn)中介活動有以下一些特點：</p><p>　　2.1房地產(chǎn)中介活動具有內(nèi)容的服務(wù)性。房地產(chǎn)中介是提供各類信息、咨詢、估價、代理服務(wù)的經(jīng)營活動，這個行業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)的質(zhì)量、水平標(biāo)志著產(chǎn)品的質(zhì)量、水平。</p><p>　　2.2房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性。房地

8、產(chǎn)中介機構(gòu)在為客戶提供服務(wù)時，就形成了中介人和委托人的關(guān)系，這種關(guān)系不是長期的和固定的，而是就某一事項達(dá)成一種契約關(guān)系，這種服務(wù)一旦完成，原有的契約關(guān)系就解除了。</p><p>　　2.3房地產(chǎn)中介活動具有極大的靈活性。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)與服務(wù)對象之間沒有固定的聯(lián)系和關(guān)系，不受交易對象的限制，也不受交易主體的制約，從而使它具有極大的靈活性。</p><p>　　2.4房地產(chǎn)中介活動的有償

9、性。</p><p>　　2.5房地產(chǎn)中介活動具有獨立性。</p><p>　　2.6房地產(chǎn)中介活動責(zé)任的明確性。委托方與中介方之間有明確的法律關(guān)系，通過合同明確雙方各自的權(quán)利與義務(wù)，不同的中介服務(wù)活動承擔(dān)不同的法律責(zé)任和義務(wù)</p><p>　　三、房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀分析</p><p>　　隨著1994年7月5號《城市房地產(chǎn)管理法》一級1

10、996年1月8號《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的頒布和執(zhí)行，進(jìn)一步確立了房地產(chǎn)中介機構(gòu)的地位，進(jìn)一步規(guī)范和約束了房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行為。在我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的趨勢下，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也隨之得到迅猛發(fā)展。目前，我國各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)已超過20000家，其中房地產(chǎn)估價機構(gòu)約有50000家，提供中介、代理、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)中介服務(wù)人員有幾十萬人。</p><p>　?。ㄒ唬┐认康禺a(chǎn)中介存在的優(yōu)勢<

11、;/p><p>　　1.慈溪房地產(chǎn)中介存在高成長性。慈溪房地產(chǎn)中介行業(yè)從1988年開始一直處于穩(wěn)健的發(fā)展之中，從業(yè)人口逐年的增加。</p><p>　　2.慈溪中介公司的品牌和業(yè)務(wù)在市場上并重。房地產(chǎn)中介行業(yè)是隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展而產(chǎn)生、發(fā)展起來的新興行業(yè)，它正日益成為房地產(chǎn)活動中最活躍的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)交易市場、資本市場等要素市場體系的培育和發(fā)展中發(fā)揮了不可替代的作用。目前，慈溪房地產(chǎn)中

12、介行業(yè)主要從事為房地產(chǎn)買賣雙方提供信息并撮合成交的居間服務(wù)。在慈溪二級市場的樓盤銷售代理中，發(fā)展商也越來越依賴地產(chǎn)中介，發(fā)展商自銷項目的比例正在逐年下降，其中2007年發(fā)展商自銷項目更是急速下降，全年僅有77個發(fā)展商自銷項目，較2005年下降了23%，而由代理商代銷項目占整體推售項目的77%。宏觀調(diào)控下，發(fā)展商將更需要中介企業(yè)的謀略，新樓代銷比例將更高。</p><p>　　在三級市場上，盡管消費者對房地產(chǎn)中介的

13、服務(wù)普遍不滿意，但消費者選擇中介提供居間服務(wù)仍高達(dá)93%。顧客對于中介的品牌性有一定的認(rèn)可度，2007年顧客選擇大型中介公司占整個市場的73%。在市場緊縮下，這會加速中介公司品牌的打造和整個中介行業(yè)的重新洗牌。</p><p>　　3.已形成了一批有一定實力的區(qū)域性品牌企業(yè)。近年來,隨著深圳地產(chǎn)中介“北上”擴(kuò)張，北京、上海等地的地產(chǎn)中介企業(yè)也紛紛走出“本土勢力”范圍，招兵買馬，擴(kuò)張地盤，形成了一批具有一定實力的區(qū)

14、域性品牌企業(yè)。例如21世紀(jì)不動產(chǎn)(中國)和我愛我家等以三級市場業(yè)務(wù)為主的經(jīng)紀(jì)公司則分別通過特許加盟和直營連鎖的方式，實現(xiàn)了在中國的區(qū)域性品牌擴(kuò)張，在慈溪形成了具有一定實力的品牌企業(yè)，如本土的玖玖房產(chǎn)，科威不動產(chǎn)，泰興房產(chǎn)等品牌的壯大，及連鎖加盟房產(chǎn)公司我愛我家品牌的進(jìn)入。</p><p>　　（二）慈溪房地產(chǎn)存在的劣勢</p><p>　　1.慈溪房地產(chǎn)中介的社會形象較差。由于中介行業(yè)入市

15、門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)較差，競爭激烈,導(dǎo)致不規(guī)范運作頻繁。這在二、三級市場上表現(xiàn)同樣突出。如二級市場上，一些中介企業(yè)伙同開發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》之前，以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部登記”、“排號認(rèn)籌”等形式變相銷售商品房，虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購等。三級市場上，一些中介企業(yè)違背基本商業(yè)準(zhǔn)則，發(fā)布不實信，騙取看房費，分隔買賣雙方，牟取暴利，利用凈價、全包等模糊概念，欺瞞消費者，巧立名目

16、，違規(guī)收費，暗箱操作，一房多賣等。凡此種種，導(dǎo)致了消費者揮舞起“中介免談”的大棒,嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。特別令人震驚的是一些中介企業(yè)打著“誠信中介”的招牌，卷款潛逃，“人去樓空”。2003年11月初北京首批“放心中介”、連續(xù)三年被評為先進(jìn)單位的北京堅石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司突然在一夜之間“人間蒸發(fā)”，卷走了承租戶的數(shù)百萬元資金。這樣的事件在南京、杭州、南寧多次上，沉重地打擊了在社會上本來就形象不佳的房地產(chǎn)中介業(yè)。</

17、p><p>　　2.慈溪房地產(chǎn)中介行業(yè)抗風(fēng)險能力差。房地產(chǎn)中介行業(yè)是伴隨房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展而成長起來的，受國家政策(稅收、金融、土地等) 影響很大。一手房市場策劃代理業(yè)務(wù)直接依賴于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，而三級市場的活躍則有賴于國家房地產(chǎn)政策的支持力度。自樓市宏觀調(diào)控政策出臺以來，交易清淡加上政府對房地產(chǎn)中介業(yè)的監(jiān)管力度明顯加大，中介行業(yè)波動不斷，由于準(zhǔn)入門檻低,抗風(fēng)險能力不足，大批實力不濟(jì)的中介公司被淘汰出局。2008年，房

18、地產(chǎn)行業(yè)遇到了經(jīng)濟(jì)緊縮，大批慈溪房地產(chǎn)中介公司關(guān)門。</p><p>　　四、慈溪房地產(chǎn)中介存在的主要問題</p><p>　　雖然近10年來,慈溪房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭,但由于慈溪現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介總體上比較稚嫩，競爭力弱，與WTO規(guī)則的要求和發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系相比，還存在著不少的差距?？v觀慈溪房地產(chǎn)中介行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)以下幾個整體性的缺陷。</p>

19、<p>　　1.法律法規(guī)缺口。目前慈溪房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)的規(guī)范性和有序性問題，根本原因還在于立法滯后,立法層次低,法律效力差,缺乏系統(tǒng)性和配套性。案例如：張先生在金一路某房產(chǎn)中介看了套房子（房子和車庫一共75萬），因為她們把房子的單體價格標(biāo)的比別人低，別人標(biāo)65萬，她們標(biāo)的是62萬。當(dāng)時給了看房費20元，當(dāng)時她們還要求簽訂看房協(xié)議書，不然是不會給看房子。就這個案例，張先生在看房之前要交看房費和簽訂看房協(xié)議書，不然不給看房子，

20、在法律上，并沒有哪一條有規(guī)定看房子要付看房費的。對于這種亂收費的和看房前簽訂看房協(xié)議書的現(xiàn)象并沒有出臺什么具體的條規(guī)。</p><p>　　2.專業(yè)化水平較低。慈溪房地產(chǎn)中介機構(gòu)員工整體素質(zhì)不高，專業(yè)技能較差，缺乏職業(yè)道德精神，以至市場行為不規(guī)范，行業(yè)本身的風(fēng)險防范意識薄弱。同時，市場上存在大量沒有資質(zhì)的中介機構(gòu)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因，在于我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)對自身的認(rèn)識不夠，將中介服務(wù)誤解為僅限于房地產(chǎn)租賃及買

21、賣代理范疇，致使從業(yè)人員基本上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，不具備基礎(chǔ)性的專業(yè)知識,執(zhí)業(yè)能力弱。行業(yè)整體經(jīng)營理念落后，服務(wù)質(zhì)量不高?！翱鋸垹I銷”、“暗箱”操作泛濫，虛假廣告、過度包裝等欺騙消費者的行為屢屢發(fā)生。根據(jù)調(diào)查，金一路沿路共有20多家中小房地產(chǎn)中介，其中80%為夫妻經(jīng)營店，其中高中文化以下占比為87%。</p><p>　　3.資金鏈存在極大漏洞。國家建設(shè)部早在2006年就出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算

22、資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》,但是相應(yīng)的細(xì)則還是不夠明確,在實踐過程中出現(xiàn)了許多漏洞。資金監(jiān)管方面,房地產(chǎn)管理部門對交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理和銀行的資金管理是各有所長的,而通知卻一句帶過。銀行的監(jiān)管者角色不明朗,讓很多中介機構(gòu)鉆了空子,擅自挪用交易資金的現(xiàn)象屢見不鮮。</p><p>　　4.缺乏風(fēng)險防范措施。大多數(shù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)以房地產(chǎn)買賣和租賃作為業(yè)務(wù)的重心,因此成交量成為其經(jīng)營和生存的關(guān)鍵。當(dāng)宏觀調(diào)控從

23、緊,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低熱狀態(tài),成交量急挫的情況發(fā)生后,房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)營就難以維持了。業(yè)務(wù)單一化,風(fēng)險控制欠缺是威脅我國眾多房地產(chǎn)中介機構(gòu)生存的重要因素。</p><p>　　5.信息渠道不暢，技術(shù)水平偏低。慈溪市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不健全，市場信息量少、渠道不暢，在很大程度上影響了國內(nèi)房地產(chǎn)中介機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量的提高。行業(yè)內(nèi)技術(shù)手段普遍落后，方法陳舊，高素質(zhì)的專業(yè)人才缺乏、大量無專業(yè)知識和工作經(jīng)驗的人在做中介代理。評估

24、行業(yè)中的估價師隊伍雖日益擴(kuò)大，但部分估價師學(xué)歷高、實際執(zhí)業(yè)能力低,只有理論知識,缺少實踐經(jīng)驗。大量注冊估價師雖有資格，并不執(zhí)業(yè)。據(jù)了解，慈溪共有注冊估價企業(yè)3家，但工作重心基本集中于企業(yè)委托類房產(chǎn)估價，及拆遷類房產(chǎn)估價，對房產(chǎn)中介及購房個人的咨詢類估價業(yè)務(wù)，少有問津。</p><p>　　五、美國房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗</p><p>　　國外及港臺房地產(chǎn)中介服務(wù)具有悠久的發(fā)展歷史，

25、具有一套較為完善的獨立法規(guī)體系，包括市場準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等。美國作為一個發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展先于我國許多年，已經(jīng)具有成熟的運作模式和管理經(jīng)驗，正確認(rèn)識并借鑒美國的經(jīng)驗和做法對于發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無裨益。</p><p>　　1.美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理嚴(yán)格。在美國從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機構(gòu)或個人，必須擁有州政府機構(gòu)———房地產(chǎn)委員會頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。美國法律規(guī)定，凡發(fā)

26、現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員在業(yè)務(wù)活動中有不實陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款不分、以非法手段取得執(zhí)照、有不良行為記載等行為，均會受到暫?；虻蹁N執(zhí)照的處罰，甚至可能會向法律提起訴訟。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽的行業(yè)中謀生?？梢?，美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無論是當(dāng)初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。</p><p>

27、　　2.美國具有健全的法規(guī)制度。為保障交易安全，維護(hù)社會大眾利益，許多州都專門設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金制度，目的是在社會大眾因某一執(zhí)照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為而導(dǎo)致財產(chǎn)受損時，予以賠償。該基金由領(lǐng)照人在申請注冊時所交納的特別規(guī)定費累積而成。比如，加州地產(chǎn)局設(shè)有兩項不動產(chǎn)基金，一項為教育及研究基金，另一項為賠償基金。所有執(zhí)照費用的20%投入不動產(chǎn)基金，其中40%放在教育研究，60%放在對外賠償基金內(nèi)。賠償基金用于經(jīng)紀(jì)人因錯誤而造成不能賠償?shù)膿p失

28、，當(dāng)賠償被允許且已支付時，則被告經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照會被取消，直到它償還所賠償款項及附帶利息。一般美國經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。根據(jù)反托拉斯法規(guī)定，任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易機構(gòu)不可強迫訂立最小傭金比率，否則將受到嚴(yán)厲處罰。傭金數(shù)目隨房地產(chǎn)出售的種類不同而不同。房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，尚有保證履約之實際功能。依雙方條件切實執(zhí)行，代收金錢、文件。一切辦妥，則錢交給賣方，權(quán)狀

29、給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。為防兩邊吃，美國禁止經(jīng)紀(jì)人同時代表雙方。</p><p>　?。ㄈ┟绹茉炝己玫穆殬I(yè)道德。美國非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項和10777項中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。另外，美國的全國房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡明，注重實效。每個州的房地產(chǎn)委員會一般設(shè)有調(diào)查機構(gòu)，可以在任何時候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題向房地產(chǎn)委員會報告，由該委員會討論決定是否

30、向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構(gòu)處理此類案件。經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職業(yè)道德的行為發(fā)生，并被暫?；虻蹁N執(zhí)照，就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人廣告刊物上，從此很難再從事這一職業(yè)。</p><p>　　六、慈溪房地產(chǎn)中介公司發(fā)展對策的建議</p><p>　　中國房地產(chǎn)中介經(jīng)過20多年的發(fā)展，總體來講，從1988年開始設(shè)立的第一家房地產(chǎn)中介公司到今天的上萬家公司，整個中介行業(yè)是在快速的增長

31、當(dāng)中。慈溪依賴于全國中介行業(yè)的快速發(fā)展而快速的發(fā)展。2008年受到經(jīng)濟(jì)危機和調(diào)控的影響，整個慈溪中介企業(yè)將面臨著重新洗牌的局面。為此通過對以上成功的發(fā)展策略的借鑒，總結(jié)出幾點對中介行業(yè)的發(fā)展對策。</p><p>　?。ㄒ唬Υ笾行椭薪楣景l(fā)展對策的建議</p><p>　　1.加速網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在房地產(chǎn)中介公司中使用。先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)已經(jīng)全面影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。其中，以房產(chǎn)相關(guān)服

32、務(wù)為主要業(yè)務(wù)內(nèi)容的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，在網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的支持下，其業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展的速度和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)的提高幅度尤為顯著。充分了解網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展態(tài)勢的影響，將有助于我們有的放矢地利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)來提高房地產(chǎn)中介行業(yè)的運營效率。使實體店和虛擬店相結(jié)合來為顧客提供服務(wù); 我愛我家率先實行“千家網(wǎng)店”的經(jīng)營模式和“三網(wǎng)合一”的商業(yè)經(jīng)營模式。</p><p>　　2.加速資源整合，引進(jìn)外資。2008年，宏觀調(diào)控的力度

33、加大和市場經(jīng)濟(jì)的緊縮，直接導(dǎo)致慈溪二手房市場的業(yè)務(wù)量大量的減少。為了解決資金問題可以引進(jìn)外資，注入流動資金、人力資本等來加速房地產(chǎn)中介的快速發(fā)展。</p><p>　　3.擴(kuò)展新業(yè)務(wù)。隨著市場緊縮，各房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)量隨著成交量的下降而大幅下降，應(yīng)開始開發(fā)新業(yè)務(wù)來填補二手業(yè)務(wù)量下降帶來的虧損。除了置換業(yè)務(wù)外，中介公司要開始陸續(xù)掘金新渠道，如短租服務(wù)、金融業(yè)務(wù)、一手房代理等，以求提高利潤增長點。</p>

34、;<p>　　4.加強法規(guī)的建設(shè)和培養(yǎng)良好的職業(yè)道德。一個健全的法規(guī)制度可以約束房地產(chǎn)中介行業(yè)從而進(jìn)行有序的市場化操作，同時可以提高房地產(chǎn)中介企業(yè)的風(fēng)險防范意識。</p><p>　　（二）對小型中介公司發(fā)展對策的建議</p><p>　　1.互相合作。資源共享一直是中介公司一道無法逾越的鴻溝，多年來，各個中介公司互相爭搶資源，更甚者，為了一個資源，兩大中介公司大大出手。市場

35、的蕭條，使中介公司意識到了閉門造車的可怕后果，比方說一家公司擁有合適的房源信息，另外一家中介公司擁有合適的消費群，只有他們兩家共同聯(lián)合才能產(chǎn)生收益，否則，這兩家公司只能被其他更大的公司給收購。</p><p>　　2.進(jìn)行資源整合。由于一個小型公司的財力和人力有限，在市場緊縮時期和宏觀調(diào)控強度很大的時期，小型公司的抗風(fēng)險能力非常差，容易造成資金鏈的斷裂從而使小型中介公司直接倒閉。為了生存和發(fā)展，應(yīng)結(jié)合外部的資源優(yōu)

36、勢，通過兩個小的公司合并和資源重組以增大抗風(fēng)險能力，使公司繼續(xù)運作下去。</p><p><b>　　七、結(jié)束語</b></p><p>　　2010年，國19條、國5條的執(zhí)行，受銀行七折利率優(yōu)惠的取消及二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消，新政執(zhí)行力度強勢，物業(yè)稅醞釀開征，使市場的觀望情緒嚴(yán)重，導(dǎo)致二手房業(yè)務(wù)量的大量銳減，使房地產(chǎn)中介企業(yè)遭襲了一波寒流。本文主要通過對慈溪市大型中介

37、迎接寒流時所提出的應(yīng)對策略進(jìn)行研究，并且結(jié)合國外中介發(fā)展的成功經(jīng)驗，提出慈溪市中介公司應(yīng)對市場緊縮時有積極作用的策略。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1][美]鮑德威（Robin W.Boadway）、威爾遜（David E.Wildasin）.公共部門經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2000年版 [2] 曹振良.房地

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