負債經營存在的問題及解決措施 畢業(yè)論文

1、<p>　　畢 業(yè) 論 文</p><p>　　題 目 淺析東旭房地產開發(fā)公司負債經營存在的問題及解決措施 </p><p>　　英文題目A Brief Analysis on the liabilities management of problems and solutions </p><p>　　學生姓名：

2、 </p><p>　　學 號： 09 </p><p>　　專 業(yè)： 會計學 </p><p>　　系 別： 經濟與管理學院 </p><p>　　指導教師： </p><p><

3、;b>　　二零一三年六月</b></p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　我國財富聚集最為迅速的領域為房地產領域，平均利潤率大幅超過其他領域。在現代市場經濟條件下房地產企業(yè)負債經營是必然之路, 但負債經營是一把雙刃劍, 既可為企業(yè)帶來巨大利益, 如果把握不好也有可能給企業(yè)帶來很大財務風險。 在國家仍然對房地產市場加強宏觀調控

4、的形勢下,我國房地產行業(yè)面臨著巨大的財務壓力，而那些小型的房地產公司若要在這種激烈的市場競爭中生存下來，負債經營成為其短期快速發(fā)展的一條比較適合的道路。然而，中小型房地產企業(yè)在借債的同時，必然會帶來相應的財務風險，一旦企業(yè)負債經營失控，出現無法償還到期債務、甚至資不抵債的狀況，將會嚴重制約房地產公司的發(fā)展。文中就煙臺東旭房地產開發(fā)公司負債經營的風險現狀，面臨的問題和成因進行分析，同時對風險控制進行論述并提出建議和解決的方法，以期幫助企業(yè)

5、健康穩(wěn)健發(fā)展。</p><p>　　關鍵詞：房地產；負債經營；風險控制</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p><p><b>　　關鍵詞I</b></p><p>　　Abstrac

6、tII</p><p>　　Key wordsII</p><p><b>　　緒 論1</b></p><p>　　一、煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司簡介2</p><p>　　二、煙臺東旭房地產開發(fā)公司負債經營的分析3</p><p>　　（一）負債經營對東旭房地產開發(fā)公司的利弊分析

7、3</p><p>　?。ǘ〇|旭房地產開發(fā)公司負債經營財務風險分析4</p><p>　　三、煙臺東旭房地產開發(fā)公司負債經營存在的問題分析6</p><p>　?。ㄒ唬┕芾韺迂搨洜I風險管理觀念淡薄，缺乏有效的財務風險控制措施6</p><p>　?。ǘ┴搨洜I風險管理制度不健全，缺少財務預警系統6</p><

8、p>　?。ㄈ┴搨洜I的三種融資模式存在風險，有待加強6</p><p>　　四、煙臺東旭房地產開發(fā)公司存在問題的解決措施9</p><p>　?。ㄒ唬┨岣哳I導者及員工負責經營風險理念，樹立風險意識9</p><p>　?。ǘ┙L險預警體系10</p><p>　?。ㄈ┩晟瀑Y本和負債結構，加強負債經營風險管理控制11&l

9、t;/p><p>　?。ㄋ模┩ㄟ^財務方式控制融資模式帶來的風險11</p><p><b>　　結 論13</b></p><p><b>　　致 謝14</b></p><p><b>　　參考文獻15</b></p><p><b>

10、;　　緒 論</b></p><p>　　從會計學上說，負債是企業(yè)所承擔的能以貨幣計量、在未來將以資產或勞務償付的經濟責任。但從內涵上分析，負債經營也稱舉債經營,是企業(yè)通過銀行借款、發(fā)行債券、租賃和商業(yè)信用等方式來籌集資金的經營方式，由于我國的房地產企業(yè)起步晚、基礎差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現規(guī)范化，與國外房產業(yè)相比有很大差距。不少房地產企業(yè)資產負債率在70％以上，有的高達90％，企業(yè)承受著巨大的

11、財務風險。加之目前受國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產開發(fā)經營過程中有效控制財務風險，防范投資風險，以爭取房地產投資的可靠、可行和更具效率，成為一個現實問題。房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業(yè)的運營。因此在項目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資

12、高回報的內部利益驅動下，企業(yè)為追逐高利潤，經常會在財務方面忽略考慮項目的可行性，預算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規(guī)范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負債進行的投資不能按期收</p><p>　　鑒于以上原因，筆者認為當前負債經營的房地產企業(yè)要在激烈的市場競爭中有效擴大自身市場占有率，增加現金流，提高利潤率，強化財務風險管理是其必要條件之一。只有加強、完善財務風險管理，才能在高負債經營中

13、求發(fā)展，在發(fā)展中不斷增強競爭力。因此，筆者特此對煙臺東旭房地產開發(fā)公司負債經營及其風險控制有關問題進行了探討，以促使企業(yè)實現健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。</p><p>　　一、煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司簡介</p><p>　　公司全稱煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司，成立于2009年9月，公司隸屬于江西東旭投資集團，集團總部位于南昌市昌北經濟開發(fā)區(qū)，占地面積173畝，員工總數1100余人。東旭投

14、資集團下轄教育、市政建設、房地產三大子公司。  東旭地產的第一個代表作品“公元1933”（10萬㎡）即將在煙臺市中心地王地段，限原煙臺賓館，左臨煙臺市人民公園及東華理工大學，右臨煙臺市主干道贛東大道。公司將把打造一支高素質的地產開發(fā)與管理團隊作為公司長遠發(fā)展的組織戰(zhàn)略，極力鍛造優(yōu)秀的企業(yè)文化氛圍和職業(yè)發(fā)展平臺，堅持待遇留人、感情留心、事業(yè)留魂的用人理念，充分激發(fā)員工的責任心和創(chuàng)造力，促進公司與員工的共同發(fā)展。</p

15、><p><b>　　公司組織架構</b></p><p>　　圖1：東旭房地產開發(fā)有限公司組織機構圖</p><p>　　二、東旭房地產開發(fā)公司負債經營的分析</p><p>　　1、東旭房地產開發(fā)公司的負債主要有：</p><p>　　（1）公司向銀行借入的款項，其中主要是應對公司臨時周轉的短期借

16、款；</p><p>　?。?）公司通過民間融資借入的款項，如向其他單位或個人借入的資金；</p><p>　?。?）公司通過賒銷購入的建筑材料等工程物資及應付租入固定資產的租金及其他單位墊付的款項；</p><p>　?。?）公司通過預售房屋而收取的預收賬款。</p><p>　　負債經營對東旭房地產開發(fā)公司的利弊分析</p>

17、<p>　　負債經營對于企業(yè)來說猶如“帶刺的玫瑰”，企業(yè)財務管理面臨的問題焦點是如何得到“玫瑰的芳香”，而不被扎傷。負債經營對于公司經營的好處主要體現在增加公司收益，較快提高每股收益水平和增加資本結構的彈性。而負債經營對于公司經營不利方面主要體現在具有財務風險，償債風險等。如何發(fā)揮負債經營的優(yōu)勢，減少負債經營風險，對企業(yè)來說是至關重要的難題。從一般原理出發(fā)，適度的負債經營有利于股東財富最大化目標的實現，是一種積極而進取的經營

18、風格。但負債經營比例究竟應該多高，這是最佳資本結構確定中的關鍵問題，也是一個沒有普遍適用模式的難題。東旭房地產開發(fā)公司必須從自身環(huán)境的綜合分析出發(fā)，進行全盤考慮。</p><p>　　1、對東旭房地產開發(fā)公司的有利影響</p><p>　　（1）能有效地降低企業(yè)的加權平均資金成本，這種優(yōu)勢主要體現在兩個方面：</p><p>　　一個方面，對于投資者來說，債權性投資

19、的收益率固定，能到期收回本金，東旭房地產開發(fā)公司采用借入資金方式籌集資金，一般要承擔較大風險，但相對而言，付出的資金成本較低。企業(yè)采用權益資金的方式籌集資金，財務風險小，但付出的資金成本相對較高。對投資人來說，債權性投資風險比股權性投資小，投資人相應地所要求的報酬率也低。于是，對于東旭房地產開發(fā)公司來說，負債籌資的資金成本就低于權益資本籌資的資金成本。另一方面，負債經營可以從“稅收屏障”受益。由于負債籌資的利息支出是稅前支付，使企業(yè)能獲

20、得減少納稅的好處，實際負擔的債務利息低于其投資者支付的利息。在這兩個方面因素影響下，在資金總額一定時，一定比例的負債經營能降低東旭房地產開發(fā)公司的加權平均資金成本。</p><p>　　能給公司帶來競爭上的優(yōu)勢</p><p>　　負債籌資產生的現金流量為公司的業(yè)務發(fā)展提供了重要的資金支持。在房地產開發(fā)行業(yè)中，資金實力強、融資渠道暢通的企業(yè)將在競爭中占據優(yōu)勢。</p><

21、;p>　　（3）能使企業(yè)從通貨膨脹中獲益</p><p>　　在目前通貨膨脹環(huán)境中，貨幣貶值、物價上漲，而企業(yè)負債的償還仍然以賬面價值為標準而不考慮通貨膨脹因素，這樣，企業(yè)實際償還款項的真實價值必然低于其所借入款項的真實價值，使企業(yè)獲得貨幣貶值的好處。</p><p>　　2、對東旭房地產開發(fā)公司的不利影響</p><p>　?。?）“杠桿效應”對權益資本收益

22、率的影響</p><p>　　通過上述分析得知，財務杠桿效應能有效地提高權益資本收益率，但風險與收益是一對孿生兄弟，杠桿效應同樣可能帶來權益資本收益率的大幅度下滑。當企業(yè)面臨經濟發(fā)展的低潮，或者其他原因帶來的經營困境時，由于固定額度的利息負擔，在企業(yè)資本收益率下降時權益資本收益率會以更快的速度下降。</p><p>　　（2）無力償付債務風險</p><p>　　對

23、于負債性籌資，企業(yè)負有到期償還本金的法定責任。如果企業(yè)用負債進行的投資項目不能獲得預期的收益率；或者企業(yè)整體的生產經營和財務狀況惡化；或者企業(yè)短期資金運作不當等，這些因素都會使負債經營不僅造成上述的權益資本收益率大幅度下降，而且還會使企業(yè)面臨無力償債的風險。其結果不僅導致企業(yè)資金緊張。影響企業(yè)信譽，嚴重的還給企業(yè)帶來滅頂之災。</p><p><b>　　（3）再籌資風險</b></p

24、><p>　　由于負債經營使企業(yè)的負債率增大，對債權人的債權保證程度降低，這就在很大程度上限制了以后增加負債籌資的能力，使未來籌資成本增加，籌資難度加大。</p><p>　　東旭房地產開發(fā)公司負債經營下財務風險分析</p><p>　　負債籌資產生的現金流量為公司的業(yè)務發(fā)展提供了重要的現金支持。在房地產開發(fā)行業(yè)中，資金實力強、融資渠道暢通的企業(yè)將在競爭中占據優(yōu)勢。負債

25、籌資可以降低融資成本，優(yōu)化財務結構。煙臺東旭房地產開發(fā)公司于2009年登記注冊，注冊資本為2000萬元，2011年追加注冊資本3000萬元。東旭房地產公司一直以負債經營為主，據財務報表顯示近四年的負債率都在90%左右，這除了反映房地產開發(fā)行業(yè)高負債經營的特點，亦說明公司初創(chuàng)期規(guī)模比較小，只有靠舉債經營。</p><p>　　從東旭房地產開發(fā)公司相關資料顯示，該企業(yè)2009年到2012年的營業(yè)收入都為0元，而公司的

26、負債卻在不斷增加。為了便于說明和分析東旭房地產開發(fā)公司負債經營財務風險方面存在的問題，筆者對該公司近幾年的財務數據進行分析如下：</p><p>　　表1-1 2009-2012年東旭房地產開發(fā)公司部分財務數據分析表 單位：元</p><p>　　注：數據來源煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司財務報表</p><p>　　通過表1-1我們可以看出煙臺東旭

27、房地產開發(fā)公司從2009年到2012年長期負債都為0，即沒有長期負債，流動負債和資產都在增加，但負債增加的比例大約資產增加的比例，所有者權益在不斷減少，其中2010年大幅增加主要是因為追加注冊資金造成的，資產結構不合理。流動比率和速動比率不但偏低而且呈下降趨勢。</p><p><b>　?。?）償債能力分析</b></p><p>　　短期償債能力是指企業(yè)償付流動負

28、債的能力。流動負債是將在1年內或超過1年的一個營業(yè)周期內需要償付的債務，這部分負債對企業(yè)的財務風險影響較大，如果不能及時償還，就可能使企業(yè)陷入財務困境，面臨破產倒閉的危險。在資產負債表中，流動負債與流動資產形成一種對于關系。流動負債需要以現金直接償還，而流動資產是在1年內或1年的一個營業(yè)周期內可變現的資產，因而流動資產就成為償還流動負債的一個安全保障。因此，可以通過分析流動負債與流動資產之間的關系來判斷企業(yè)短期償債能力。流動比率和速動比

29、率越低，說明企業(yè)償還負債的能力越弱，流動負債得到償還的保障越小。由表1-1可知，該公司流動比率速動比率都比較低，特別是速動比率很低，2012年該公司的速動比率僅為0.09，說明該公司短期償債風險非常大。資產負債率反映企業(yè)償還債務的綜合能力，這個比率越高，企業(yè)償還債務的能力越差，財務風險越大，該公司近幾年的資產負債率在90%左右，2012年該公司的資產負債率高達95%，負債比率過高，一旦資產負債率超過1，則說明企業(yè)資不抵債，有瀕臨倒閉的危

30、險。綜上可知該公司償債能力不足，財務風險很大。</p><p><b>　?。?）盈利能力分析</b></p><p>　　注：數據來源煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司財務報表</p><p>　　由表1-2可知該公司進四年主營業(yè)務收入都為0，表示該公司所有項目還在開發(fā)建設中，該公司近四年的凈利潤都為負，即該公司一直處于虧損，且虧損額度越來越大。由上

31、面表1-1還可以看出該公司隨著建設規(guī)模的擴大如今面臨著的高庫存問題，房地產的高庫存問題將引發(fā)資金的占用成本極大增加。從而嚴重擠壓房地產利潤。</p><p>　　2009-2012年東旭房地產開發(fā)公司資金來源情況分析表 </p><p>　　表1-3 單位：

32、元</p><p>　　注：數據來源煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司財務報表</p><p>　　由表1-3可知東旭房地產開發(fā)有限公司負債結構不合理，長期負債沒有運用，而短期負債比例過大。長期負債是企業(yè)的一項穩(wěn)定的資金來源，流動性風險比較小，而過高的流動負債會使公司面臨較大的償債壓力，影響正常的投資活動，甚至影響再融資能力和日常生產經營活動；另外過高的短期負債的成本較高，不利于公司的長遠發(fā)展。一

33、般情況下，房地產企業(yè)流動負債占總負債的60%是較為合理的，較高的流動負債水平將使東旭房地產開發(fā)有限公司在金融市場環(huán)境發(fā)生變化時，資金周轉出現困難，會增加公司的信用風險和流動性風險，是經營的潛在威脅。</p><p>　　由表1-3還可以看出負債融資仍主要來源于預收賬款,及其他其他應付款。預收款就是房地產投資和在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的房款。從東旭房地產開發(fā)有限公司的實際情況看，這幾年由于銀行貸款較為

34、困難，手續(xù)有繁瑣，預收賬款逐漸占據了公司籌資的主要部分，其他的融資比例基本沒有。在煙臺房地產市場前景看好的情況下，市場對期房銷售會表現出極大的熱情。這是因為煙臺的購房者僅需支付少量的資金，就可以享受未來一段時間內房地產增值收益，而且容易買到樓層和位置好的房地產；而對煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司來說，預售可以籌集到必需的建設資金，又可以將部分市場風險轉移給購房者，另外還可以通過差價來減少低價預售的損失，所以東旭房地產開發(fā)公司很偏愛這種融資方

35、式。然而，期房銷售有一定的限制條件，市場不確定性始終存在，一旦煙臺房地產市場出現波動，公司銷售下滑，預售商品房不能按原計劃竣工交付使用等，既可能損害消費者權益，有影響正常經營運作，如果銀行貸款困難，公司資金鏈斷裂，公司發(fā)生財務風險的可能性就會增大。</p><p>　　三、煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司負債經營存在的問題分析 </p><p>　　據資料顯示，我國中小房地產企業(yè)的資產

36、負債率大部分都在70％以上，普遍高于西方發(fā)達國家。雖然這種負債經營的方式可以帶來一定的好處，但是其風險也隨之而來，以及政府為控制樓市的非理性擴張所出臺的各種限制性措施，更給負債比率較高的中小房地產企業(yè)帶來致命的沖擊。對于中小型房地產企業(yè)來說，投資者個人的資本及其有限，由于公司規(guī)模又受到一定的限制，這些企業(yè)無法從資本市場獲取正常經營所需要的資金，利用負債籌措資金便成為它們較好的選擇之一。與此同時，在選擇負債經營的方式上，不同的房地產必須得

37、根據公司的實際情況，或選擇銀行貸款，或向民間借款等方式來解決資金需求的問題。然而，中小型房地產企業(yè)在借債的同時，必然會帶來相應的財務風險，一旦企業(yè)負債經營失控，出現無法償還到期債務、甚至資不抵債的狀況，將會嚴重制約房地產公司的發(fā)展。煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司負債經營存在的問題主要有以下幾個方面。</p><p>　?。ㄒ唬┕芾韺迂搨洜I風險管理觀念淡薄，缺乏有效的財務風險控制措施</p><p

38、>　　一個健康有活力的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè), 首先要樹立正確的風險意識和誠信意識, 特別是高層管理人員、財務人員、經營人員, 更需要有正確的風險理念和誠實經營的理念, 這是防范"不當負債" 的最佳手段。煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司的財務報表并不上報其他應付款的的明細，公司管理者更多關心的是房地產開發(fā)進度及相關支出情況，公司對負債管理并不是很重視，對負債經營的潛在風險認識不夠，重心都放在如何籌資加快工程進度及預收賬款

39、的增加上。其主要表現在：</p><p>　　1、管理人員只重視房地產開發(fā)進度和每月的銷售業(yè)績，預收賬款的增加上。盡管，每次公司例會管理人員都會強調要加大對債務風險的控制力度，但也僅僅是停留在口頭上，沒有實質性的措施，依然是實行不斷擴大其他應付款和預收賬款來彌補資金的不足，導致公司負債額居高不下。</p><p>　　2、公司招的財務人員雖然是社會上一些比較有經驗的會計人員，年齡也比較大，

40、但基本上是高中畢業(yè)，有一定的會計核算能力但財務管理素質低，缺乏工程管理、成本控制等房地產專業(yè)上的知識。公司的管理費用一直都比較高，成本控制方面不到位，在籌資方面，銀行借款太少，公司報表上居然沒有長期負債，公司的資本結構、負債結構不合理等都加大了公司負債經營的財務風險。</p><p>　　3、煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司在經營觀念上存在問題：只看到成績，忽視風險；經不住誘惑，鉆社會信用水平低的空子，盲目借貸。經營管

41、理人員認為有好的項目，未來看好，利潤有相對保障，于是有很強的冒險意識，用他人資金為自己賺錢當然具有很強的誘惑力，但他們往往忽視了負債經營的一些前提條件，如沒有合理分析，確定自己的需要量，在籌措資金時，沒有認真選擇負債資金的來源，短期負債過高。而這些情況使得公司再融資困難，現金嚴重短缺，嚴重影響了公司的資金循環(huán)，甚至公司的正常生產經營。</p><p>　?。ǘ┴搨洜I風險管理制度不健全，缺少財務預警系統<

42、/p><p>　　當前，在房地產開發(fā)行業(yè)中很少設置專門的財務預警系統，一般將財務風險的防范，調查放在財務部門身上，當然，煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司也不例外。財務人員雖然對各種賬務處理程序熟悉，但對具體的財務風險狀況不了解，財務人員編制報表但從來不對財務報表及相關經營數據進行分析，所以就不能及時利用財務數據和相應的數據化管理方式將企業(yè)已面臨的危險情況預先告知企業(yè)經營者和其他利益相關人，也不能分析出企業(yè)發(fā)生財務危機的原因

43、和企業(yè)財務運營體系隱藏的問題。此外，公司負債經營風險管理制度不健全，缺乏完整的財務預警系統，至今《東旭房地產開發(fā)有限公司管理制度》尚未把負債風險管理方針體系補全。公司財務人員由于對公司財務風險相關數據不熟悉，沒有設置相關量化指標，對潛在的財務風險進行預警預報。煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司因缺少財務預警系統所面臨的問題主要有：</p><p>　　（1）東旭房地產開發(fā)有限公司資金來源結構不合理，而且缺乏一套可行的風險

44、預警系統。由于東旭房地產開發(fā)有限公司屬于私營性質，公司的投資者同時就是經營者，這種模式給公司的財務管理帶來了負面影響。像財務清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本制度不健全。因而，公司在這些風險隱憂面前，顯得非常脆弱。在財務風險管理制度不健全的條件下，公司對其資金來源就本著如何簡便如何來用的標準。如前所述，東旭房地產開發(fā)有限公司資產負債率很高，說明該公司資產大部分是通過債務融資實現的。負債是一把“雙刃劍”，一方面可以幫助企業(yè)擴大

45、建設，彌補資金短缺；另一方面，對負債控制不當，企業(yè)又容易陷入債務風險之中，最終引發(fā)惡性債務鏈的產生。</p><p>　　（2）資金供求矛盾尖銳。煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司資金短缺成為影響其發(fā)展的一大問題。造成企業(yè)資金短缺的主要原因是多方面的：一是房地產開發(fā)周期長，工程量大，二是企業(yè)向銀行借貸，手續(xù)繁瑣，門坎過高，再加上規(guī)模小、負債高、實力弱，很難找到暢通的融資渠道。</p><p>　　

46、（3）專業(yè)人才的缺乏。在東旭房地產開發(fā)有限公司，缺乏專門的財務管理人員，主要是企業(yè)主負責，但是多數企業(yè)主沒有專業(yè)的財務管理知識，所以上述原因造成了公司的財務管理水平低下，增加了財務風險，由于沒有健全的財務管理體制，使得財務管理失去了它在公司管理中的應有的地位和作用，這也成為影響財務安全的一個因素。</p><p>　?。ㄈ┴搨洜I的三種融資模式存在風險，有待加強</p><p>　　根據

47、當前銀行對房地產企業(yè)貸款緊縮的宏觀政策，申請貸款的房地產企業(yè)自有資金比例不得低于35%。對于大型房地產企業(yè)來說，他們融資的渠道比較多，比如發(fā)行債券或股票、信用貸款等，針對于煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司來說，除了2009年有一次銀行貸款之外，其他的融資方式一直采用房屋預售、其他應付款和民間借貸這三種直接融資模式。在此，筆者根據煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司的情況，來說明這三種直接融資模式存在的風險。</p><p>　　

48、1、利用其他應付款進行融資的風險分析</p><p>　　煙臺東旭房地產開發(fā)公司“借”其他企業(yè)“下蛋”。由于其資金有限、投資項目規(guī)模較大，前期投入少量資金，然后利用工程建設行業(yè)賣方市場的優(yōu)勢，大量占用其他企業(yè)資金進行項目建設，待房屋銷售后再支付工程款，從而形成開發(fā)商“借雞下蛋”，其他企業(yè)為其“打工”的極不正常的局面。在有其他單位墊資施工的情況下，東旭房地產開發(fā)有限公司為了能夠加快工期進度、或者在至少不延誤工期的同

49、時，盡量減少資金投入，常常會通過賒欠材料、設備款的做法來節(jié)省前期開支。如此，不但有時會難以保證所購置的材料、設備的質量，而且購買價格亦會與支付現金時有所不同，甚至有時還會出現被追討材料、設備購置費的訴訟風險。當前利用其他單位墊資過多，面臨的來自材料商、設備商、施工工人、貸款銀行的壓力越來越大，房屋正在預售中又不敢擅自停工，于是可能會采取偷工減料、降低施工標準，或干脆將工程進行整體轉包的方式來轉嫁風險。殊不知，如此做法更有可能將自己置入更

50、大的風險境地。譬如，可能會因偷工減料而出現工程質量糾紛;可能會被主張與轉承包人承擔連帶賠償責任等。</p><p>　　2、利用商品房預售款收入融資的風險分析·</p><p>　　從煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司商品房預售融資的實際情況看，存在一種以未達到預售條件的“預售”來融資的情況，這種融資方式使用的相當多。從法律上來講，這種“預售”融資風險較大。按照《最高人民法院關于審理商品

51、房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”對于這種“賣圖紙”的預售行為，一旦購房人要解除預售合同起訴，且起訴時開發(fā)商又未達到預售條件，開發(fā)商會面臨退還房款的情況。時下，正值國家房地產的調控的敏感時期，房屋價格下行通道已經打開，對未取得預售許可且開始“預售”的房產，會面臨較大的合同解除風險，而使得

52、開發(fā)商的融資目的不能實現。</p><p>　　另外煙臺目前到處都在搞房地產，當地遍地開花的房地產與之形成激烈的競爭，而煙臺由于區(qū)位優(yōu)勢不明顯，絕大部分購房者都是煙臺本地人，這樣房地產商的競爭必然導致房價下降或預售房數量的減少，這將直接導致融資成本增加，同時融資的時間拉長，對開發(fā)商來說，不僅融資壓力增加，利潤空間縮減，進而導致負債經營的風險加大。</p><p>　　3、向民間借款融資的風

53、險分析</p><p>　　由于目前對房地產開發(fā)貸款的銀根收緊，中小房地產公司很難從銀行貸到款，因此，東旭房地產有限公司會向個人或其他單位借入一定數額的資金，而這種借款一般要支付很高的利息，通常是銀行的3-4倍。雖然因借款帶來的財務杠桿效應能有效提高權益資本收益率。但如果公司房屋預售減少或銷售價格大幅下降，及其他原因帶來的經營困境時，由于固定額度的高利息負擔，在企業(yè)資本收益率下降時權益資本收益率會以更快的速度下降

54、。對于負債性籌資，企業(yè)負有到期償還本金的法定責任。如果企業(yè)用負債進行的投資項目不能獲得預期的收益率；或者企業(yè)整體的生產經營和財務狀況惡化；或者企業(yè)短期資金運作不當等，這些因素都會使負債經營不僅造成上述的權益資本收益率大幅度下降，而且還會使企業(yè)面臨無力償債的風。</p><p>　　四、煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司負債經營存在問題的解決措施</p><p>　?。ㄒ唬┨岣哳I導者及員工負債經營風

55、險理念，樹立風險意識</p><p>　　1、管理人員應加強負債經營的財務風險管理</p><p>　　煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司一直處于高負債經營且目前還處于虧損狀態(tài)，雖然預收賬款在不斷增加但公司存貨也在不斷增加，存在負債經營的風險。公司應樹立風險意識，建立有效的風險防范預警機制。在市場經濟體制下，企業(yè)是自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體，要承擔相應的經營風險。東旭房地產開發(fā)公司必須

56、樹立風險意識，科學預測煙臺房地產市場及面臨的競爭環(huán)境，并針對可能出現的風險，設計如何應對遠期風險，否則風險來臨時，企業(yè)毫無準備，必然會遭致失敗。因此，企業(yè)必須認真分析不斷變化的內外部環(huán)境，制定多種應變措施，適時調整經營管理策略，提高企業(yè)對生存環(huán)境的變化的適應和應變能力。公司管理層應加強以財務風險的預測和預防，樹立正確的風險觀念，加強財務風險管理，進行風險預測和預防，利用定量預測和定性預測方法對經營各環(huán)節(jié)中客觀存在的不利因素，對風險發(fā)生的

57、原因和內容進行預測分析。管理人員應制定企業(yè)的財務發(fā)展戰(zhàn)略，建立可靠的財務信息網絡，為決策和識別風險創(chuàng)造條，合理確定流動比例和速動比例，減少支付風險，減少因財務風險不確定引起的風險。從而提高企業(yè)控制風險的能力，減少風險損失。公司應立足市場和自身實際，權衡風險和收益的關系，權</p><p>　　2、完善會計人員的職能來控制負債經營風險</p><p>　?。?）把握控制時機。要想對負債經營風

58、險進行管理和控制，煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司的管理人員和決策者要掌握好風險的程度和變化情況，掌握控制的最佳時機，采取應對措施，達到事半功倍的效果。最佳時機應當是在風險發(fā)生之前，而非已經造成損失之后，因此要進行預先控制，才能夠保證企業(yè)的正常經營生產不會受到影響。而要對負債經營風險進行預先控制，會計人員的作用不容忽視，房地產企業(yè)中的會計人員應具有核算和控制職能，以幫助企業(yè)的管理人員和決策者把握風險控制的最佳時機。會計人員應通過對企業(yè)中的經濟

59、情況等進行記錄、報告、核算，為企業(yè)管理人員提供負債風險的來源、類型等相關信息，使管理人員對負債經營的風險有正確的認知。此外，會計人員還應通過對企業(yè)負債信息的分析，找出負債原因，并對控制中可能會存在的問題進行預測，使企業(yè)的管理人員能夠做出正確、客觀、合理的判斷。</p><p>　　（2）提高控制效果。會計人員應為企業(yè)決策者提供真實、完整的負債信息，助其全面、客觀地認識負債風險。如果會計人員對負債信息只報告一部分，

60、就會造成企業(yè)決策者對負債風險的低估；如果會計人員夸大風險，就會增強企業(yè)決策者的風險危機意識，使其處理起來過度謹慎。因此，會計人員一定要如實報告，為企業(yè)決策者做出正確的風險控制決策提供參考，從而提高控制效果和效率。</p><p>　　（二）建立財務風險預警體系</p><p>　　1、建立合理的財務分析指標體系，對企業(yè)財務風險進行預警和評價。企業(yè)現金流預算的編制，是財務管理工作中重要的一環(huán)

61、，準確的現金流量預算，可以為企業(yè)提供預警信息，使經營者能夠及早采取措施，為準確編制現金流量預算，企業(yè)應該將各具體目標加以匯總，并將預期未來收益、現金流量、財務狀況及投資計劃等以數量化形式加以表達，建立企業(yè)全面預算，預測未來現金收支的狀況，以周、月、季、半年及一年為期，建立滾動式現金流量預算。對企業(yè)而言，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統、獲利能力、償債能力、經濟效率指標等最具有代表性，獲利是企業(yè)經營最終目標，也是企業(yè)

62、生存與發(fā)展的前提。償債能力指標有流動比率和資產負債率等；獲利能力指標有總資產報酬率和成本費用利潤率等；資產運營能力指標有應收賬款周轉率和存貨周轉率等</p><p>　　2、建立風險預警機制。目前，我國實行的是市場經濟體制，企業(yè)都是自主經營、自負盈虧的經濟實體，不僅要有相應的經營收益，還要承擔相應的經濟風險。因此，房地產企業(yè)要樹立正確的風險意識，科學預測可能出現的風險，制定應對遠期風險的措施，使企業(yè)在風險來臨時能

63、夠從容面對，否則會嚴重影響到企業(yè)的生存。此外，企業(yè)還應對內部和外部不斷變化的環(huán)境進行分析，及時對企業(yè)的經營管理策略進行調整，制定出多項應對措施，從而提高企業(yè)在面對環(huán)境變化時的適應能力和應變能力。一個企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就必須立足市場，建立起完善的信息網絡以及風險預警機制，以便在發(fā)生風險之前，能夠做出科學的預測和防范，同時還要樹立起正確、合理、科學的風險意識，培養(yǎng)企業(yè)的管理人員、經營人員以及財務人員正確的風險理念。</p>&

64、lt;p>　?。ㄈ┩晟瀑Y本和負債結構，加強負債經營風險管理控制</p><p>　　1、確定最佳的資本結構。公司的資本結構中，債務應該占有一定的比例。債務過高會增加公司的流動性和破產風險；債務過低則表明資金運用效率偏低。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應確定最佳資本結構，努力實現風險與報酬的最優(yōu)組合，增強抵御外界環(huán)境變化的能力。故煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司應該保持合理的資金結構，維持適當的債務水平。根據理論分析，對東

65、旭房地產開發(fā)公司的風險收益等因素進行權，推算估計出一個以加權平均資金成本最低和企業(yè)價值最大為特征的最佳資本結構。東旭房地產開發(fā)有限公司的開發(fā)周期為5年，公司應當根據開發(fā)周期及工程需要合理安排所需資金的結構。科學分析資金結構，確定最優(yōu)資金結構資金結構的確定總的來說就是確定負債比率。東旭房地產開發(fā)有限公司近幾年的負債比率在90%左右，導致負債比率高的原因主要是其他單位墊付工程款及預收銷售款，其他單位墊付的工程款不能拖太久，此類負債也不能過多

66、，過多會影響工程進度，公司也不能把大部分資金來源依賴預收的銷售款上，因為預售房屋會隨著市場的變化，資金來源有可不穩(wěn)定，公司應隨時對自身資金結構進行衡量，及時調整資金結構，讓企業(yè)的負債比率能夠與企業(yè)實際狀況相適應，優(yōu)化風險和報酬之間的關系</p><p>　　2、確定合理的負債結構</p><p>　　東旭房地產開有限公司在舉債經營時，不僅要慮資產負債率，更要關注負債結構，短、長期負債搭配要

67、合理，只有這樣才能既發(fā)揮債務的最大經濟效用，又能規(guī)避短期支付不足的風險。負債，都有抵稅的作用。安排負債的結構，主要就是為了讓企業(yè)能夠到期及時還本付息的情況下，減少利息支出，增加收益。煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司的負債結構，應結合公司現金流量狀況來制定。東旭房地產開發(fā)有限公司資金是很緊張的，需要負債融資，但管理層都比較自信樂觀的預計很快現金收入會有較大增長，于是大部分都是短期負債，建議東旭房地產開發(fā)有限公司適當增加長期負債，這樣，企業(yè)可以避

68、免短期負債到期時借新債還舊債的被動局面。另外，很重要的一點是對短期負債和長期負債的利率和借款條款有正確的預期。在同等條件下，肯定是盡量選擇利率低的負債。而長期負債如果借入后，房地產開發(fā)企業(yè)實際后期資金冗余，有的借款提前償還是有違約金的，會增加企業(yè)的負債成本，這一點要考慮。確定適度的負債數額，保持合理的負債比率</p><p>　　3、提高企業(yè)償債能力，降低籌資風險的措施!掌握最佳負債規(guī)模。企業(yè)應兼顧財務杠桿利益和

69、財務風險，充分考慮影響企業(yè)負債規(guī)模的各種因素，確定最佳負債規(guī)模，保持主權資金與負債之間適當的比例關系。企業(yè)收益能力和負債比率的關系。只有當企業(yè)盈利的情況下，負債才能發(fā)揮節(jié)稅作用。而只有當企業(yè)的總資產收益率高于負債利率時，企業(yè)才能享受到財務杠桿的利益。因此，確定最佳資本結構時應分析企業(yè)的收益能力。負債的財務原則，按需舉債、量力而行，根據自身的經營狀況、資金未來的盈利能力和企業(yè)的償債能力等制定合理的舉債規(guī)模，不能盲目舉債，不能超越自身的償債

70、能力舉債。總之，要設法盡可能將還本付息的額度控制在貨幣收支順差以內，防止舉新債還舊債，前吃后空。</p><p>　?。ㄋ模┩ㄟ^財務方式控制因融資模式帶來的風險</p><p>　　煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司應以需要與節(jié)約兼顧為基本原則，采用先進合理的計算方法，確定資金的合理需要量。資金合理需要量，可以通過先進預算編制來實現?，F金預算的內容，包括現金收入、現金支出、現金多余或不足以及不足部

71、分的籌資方案。</p><p>　　1、通過正當、合法的非保險手段將風險轉嫁給其他經濟單位 。 如將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業(yè)施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。</p><p>　　2、縮短租約簽訂或預售合同的時間，這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。同時縮減開發(fā)周期

72、，因為開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽訂固定價格的合同。 </p><p>　　3、 規(guī)避敏感的變量對利潤的影響，例如， 利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減??； 建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。</p><p>　　4、加快項目的開發(fā)進度以降低在開發(fā)期內因變化而帶來的風險，并在

73、開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。此外，還應根據開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產開發(fā)的人員進行培訓，進一步加強企業(yè)內部管理。</p><p>　　5、針對民間借款融資的風險，這里的借款主要指煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司向個人和其他單位借入的資金，應編制現金收支計劃。因為此類負債還本付息的即付性約束較強，這要求企業(yè)在支付期的現金數量上要有充分保證。為此，企業(yè)應編制現金收支計劃，保證現金的計劃收入，防止超計劃

74、的現金支出。根據企業(yè)一定的資產數額，按照需要與可能安排適量的此類負債。同時，還應根據情況制訂出還款計劃，這樣才能保證現金支付調配自如，從而增強償債能力。</p><p><b>　　結論</b></p><p>　　綜上所述，負債經營是煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司的主要經營手段之一，是一種積極進取的經營風格。能否充分發(fā)揮負債經營的優(yōu)勢，防范和消化負債所帶來的財務風險，是

75、當前東旭房地產開發(fā)有限公司應注重關注的問題。公司必須全面認清楚負債經營對其產生的負面影響。</p><p>　　煙臺東旭房地產開發(fā)公司負債經營產生的風險，主要是公司自身的原因。針對公司目前狀況，首先，提高領導者風險意識，科學管理。因為公司高層管理人員高度重視是加負債經營風險管理的首要條件。其次，建立財務風險預警體系，加強內部監(jiān)督控制，完善負債結構和資本結構。負債經營風險管理工作不僅僅是財務部的工作，它涉及工程部、

76、銷售部部等多個部門。只有各部門互助協作，及時溝通，加強風險控制，才能降低負債經營的風險。最后，采取合理的財務措施，控制因負債融資模式不完善帶來的風險。</p><p>　　總之，煙臺東旭房地產開發(fā)有限公司必須作好全面的、科學的預測和分析，既需要冒險精神，也需要謹慎態(tài)度。該公司應根據自身經營發(fā)展狀況，合理控制負債規(guī)模、建立財務風險預警體系，適時適度舉債，積極發(fā)揮負債經營的財務杠桿效用，努力提高盈利能力和償債能力，加

77、強財務風險管理，主要每個細節(jié)從而使負債經營發(fā)揮最大的經濟效益，給企業(yè)帶來更多的利潤。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 劉茜.  房地產企業(yè)財務風險的預測和防范[J]. 財經界(學術版). 2009(12)</p><p>　　[2] 陳虹．中小房地產企業(yè)負債經營與財務風險防范[J

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