不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)法律制度比較研究.pdf

1、我國立法中所稱的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”源自西方國家，西方各國均有與之相對應的術(shù)語。在討論這一所有權(quán)時，美國的術(shù)語“condominium”被世界普遍采用。筆者認為在我國將其稱為“不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)”更為恰當。
　　 不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)已被世界主要國家的立法確認為一種不動產(chǎn)所有權(quán)形式。不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)制度是西方國家社會和經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。它的發(fā)展起始于上個世紀50、60年代。它的發(fā)展也與私人財產(chǎn)所有權(quán)的理念發(fā)生改變相關(guān)，私有財產(chǎn)神圣不可侵

2、犯的觀點從上個世紀50、60年代開始逐漸被享用私有財產(chǎn)時必須兼顧社會利益的觀點所取代。
　　 在世界范圍內(nèi)，依照共用部分是由單元所有人直接共同共有還是間接共同共有這一標準進行劃分，存在兩種類型的不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)概念和結(jié)構(gòu)，即：第一種類型為：單元所有人對單元享有獨占所有的權(quán)利，同時對共同部分享有直接共同共有的權(quán)利。私人部分與共用部分的劃分具有強制性，私人部分與共用部分之間的聯(lián)系也具有強制性：不存在任何私人部分沒有與之相對應的共用部

3、分，反之亦然。采用這一概念的國家和司法管轄區(qū)有法國、美國多數(shù)司法管轄區(qū)、加拿大多數(shù)司法管轄區(qū)。第二種類型為：單元所有人對單元享有獨占所有的權(quán)利，同時，單元所有人組建為所有人協(xié)會，由所有人協(xié)會對共同部分享有直接的所有權(quán)。在這種概念和結(jié)構(gòu)中，單元所有人組建所有人協(xié)會是區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)設立的前提條件。所有人協(xié)會通常注冊為非營利性企業(yè)。采用這一概念的國家有澳大利亞、新西蘭、新加坡、英國等。無論如何，區(qū)分所有權(quán)包含三個不可或缺的元素，即：專有部分

4、（單元）、共同部分和所有人協(xié)會。
　　 法國、美國、英國的制定法沒有對區(qū)分所有權(quán)進行定義，但是對整體區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)進行了定義。德國和日本的制定法對區(qū)分所有權(quán)進行了定義。從區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)的角度對區(qū)分所有權(quán)機制進行定義，其目的是為了強調(diào)區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)是由專有部分和共有部分組成的一種特殊的共同財產(chǎn)，從而能夠反映其本質(zhì)特征。而對抽象的區(qū)分所有權(quán)進行定義，無法反映這種不動產(chǎn)的本質(zhì)特征。
　　 在區(qū)分所有權(quán)形態(tài)中，單元所有人享

5、有的權(quán)利不是“獨有的和專斷的支配權(quán)”，而是受到多種限制。單元所有人的權(quán)利和義務以及所有人協(xié)會的權(quán)利和義務在權(quán)利規(guī)約、共同持有地產(chǎn)權(quán)社區(qū)聲明、或者共同所有權(quán)規(guī)約這些物權(quán)契約中有明確的規(guī)定。建立所有人協(xié)會是為了權(quán)利的實現(xiàn)和義務的實施。
　　 在西方國家，區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)是立法的產(chǎn)物。西方國家不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)立法的歷史已經(jīng)走過了50多年。發(fā)達國家的立法均采用單行立法的方法，而且針對區(qū)分所有權(quán)機制涉及的主要矛盾均有成熟的解決方案；隨著立

6、法的完善和修訂，區(qū)分所有權(quán)的概念和機制也得到了豐富和發(fā)展。我們不能采取閉門造車的方法，構(gòu)建我國的區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)的立法體系，而應當在充分吸收他人經(jīng)驗的基礎上，來構(gòu)建具有中國特色的區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)的立法體系。
　　 區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)機制中的基礎性文件或稱治理文件，是指調(diào)整其創(chuàng)設、變更、管理和運行以及終止的一系列文件，其主要作用為界定各方當事人的權(quán)利和義務、確立所有人協(xié)會的運行和決策機制、共同部分的使用和維護機制等，不僅使所有權(quán)人能

7、夠明確了解其財產(chǎn)權(quán)的范圍，也能夠使所有權(quán)人自覺履行其應當承擔的義務。法國、美國、加拿大、澳洲、英國等國家在長期的實踐中，已通過立法強制規(guī)定：區(qū)分所有權(quán)機制中的開發(fā)商或者所有人制定必要的符合法律規(guī)定的治理文件；在法定的治理文件登記后，區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)才宣告設立；將公司法人治理的原理引進到區(qū)分所有權(quán)機制中，從而使區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)機制中的各方當事人的權(quán)利和義務十分明確，整個機制能夠有序運轉(zhuǎn)，有效地避免了這種特殊的聯(lián)合產(chǎn)權(quán)機制中的矛盾的產(chǎn)生，所

8、有人的財產(chǎn)權(quán)得到了確實的保障。
　　 區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)通常包含兩個不同部分，即土地和土地上的建筑物，它們在物質(zhì)上或物理上是一個整體，具有不可分性。這些組成部分又被分類為：由單元所有者所有并使用的單元和供全部所有者共同使用的共用部位。單元是專有權(quán)的客體，而共同部分是共有權(quán)的客體。在英國、澳大利亞、新加坡等國，由于立法規(guī)定共同部分必須由單元所有人公司擁有所有權(quán)，因此，共同部分是單元所有人公司的所有權(quán)的客體，單元所有人的所有權(quán)的客體不

9、包括共同部分。在法國、德國、美國等國，由于立法規(guī)定共同部分由單元所有人共同共有，因此，單元連同其對共同部分的份額成為單元所有人的所有權(quán)的客體。
　　 在權(quán)利規(guī)約（其中包括建筑圖則）中明確界定專有部分和共有部分的范圍，并強制規(guī)定其登記和公告，具有十分重要的意義，這樣不僅為明確界定涉及專有部分相關(guān)當事人的權(quán)利和義務提供了前提條件，也為明確界定涉及共有部分相關(guān)當事人的權(quán)利和義務提供了前提條件。法國、德國、美國和英國的立法均規(guī)定區(qū)分所有

10、權(quán)不動產(chǎn)必須被強制設定為共同部分和專有部分。其中，何為專有部分，法國和德國采用的標準為是否供“獨占使用”，美國采用的標準為是否被設定為“獨立所有權(quán)”，而英國的立法則沒有規(guī)定相應的標準。何為共有部分，美國和英國采用的是排他方法，即它是為除了專有部分以外的區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)部分；美國和法國的立法還規(guī)定共有部分除了包括實體的不動產(chǎn)之外，還包括附屬的不動產(chǎn)權(quán)益。美國和英國的立法強調(diào)區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)只有在權(quán)利規(guī)約及其所附的建筑圖則( plats a

11、nd plans)在登記后才宣告設立，對專有部分的范圍在登記文件和建筑圖則中明確標明，在其范圍之外的不動產(chǎn)部分均被列入為共同財產(chǎn)，從而能夠使買受人在購買不動產(chǎn)前了解到專有部分與共同部分的劃分，以及將來在獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)以后享有的權(quán)利和承擔的義務。在這種全面登記和披露的機制中，權(quán)利規(guī)約反映了區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)機制中的全體所有人的權(quán)屬狀態(tài)，單個所有人的產(chǎn)權(quán)證書可以完全簡化。在法國、德國、美國和英國，私人部分與共用部分之間的聯(lián)系具有強制性。其

12、中，在法國、德國、美國，對于每一個單元來說，共同部分的未分割的份額被賦予每一單元，由此產(chǎn)生一個新的組成部分。不存在任何私人部分沒有與之相對應的共用部分，反之亦然。每一個單元所分配的份額價值，由一個固定公式來確定。在英國，私人部分與共同部分具有間接的聯(lián)系。在這些國家，開發(fā)商或者單元所有人不能留出某些部分不做任何規(guī)定，不確定其到底是屬于專有部分還是共用部分。
　　 所有人協(xié)會是負責區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)的運行和管理的一種集體組織。由于區(qū)分

13、所有權(quán)不動產(chǎn)中存在共有部分，在現(xiàn)實生活中，作為單獨個體的任何單元所有人，都無法代表其他所有人，對共有部分行使權(quán)利或承擔義務，所以必須要有一個能夠集中單元所有人統(tǒng)一意志的所有人集體組織對共同部分進行管理。在法國，所有人組成的集體組織被稱為共同所有權(quán)業(yè)主聯(lián)合會(syndicat)；在美國，其被稱為所有人協(xié)會(homeowners' associaTiO2)；在英國，其被稱為共同持有協(xié)會(commonhold associaTiO2);在澳大

14、利亞等國家，其被稱為管理公司(body corporate)。盡管其稱呼在不同國家有所不同，但不同國家的所有人自治管理機構(gòu)的作用是相同，即負責共有部分的維護與管理，實施權(quán)利規(guī)約中規(guī)定的職權(quán)，使小區(qū)建立和諧的生活秩序，并且實現(xiàn)不動產(chǎn)價值的保值和增值。所有人協(xié)會被賦予獨立的法人資格。
　　 開發(fā)商在不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)項目中的地位相當于公司中的發(fā)起人，它在設立區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)后，即成為小區(qū)中的各套單元的所有權(quán)人，它自然享有多種特權(quán)并處于

15、優(yōu)勢地位，它自然控制著社區(qū)中的共同部分的管理，它所處的角色類似于公司的發(fā)起人。隨著社區(qū)中的單元被逐步售出和讓與，社區(qū)中的單元房的所有權(quán)被分散到不同的單元所有人手里，社區(qū)中的共同部分也逐漸成為越來越多的單元所有人的共有物。開發(fā)商如果一開始決定采取留在項目中的投資策略，很容易利用其優(yōu)勢地位，長期控制共同財產(chǎn)和整個社區(qū)的管理權(quán)，導致與其他單元所有人發(fā)生利益上的沖突。為了保護消費者的權(quán)益，防止開發(fā)商在銷售區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)時對消費者實施欺詐，并且

16、防止開發(fā)商長期控制區(qū)分所有權(quán)社區(qū)的管理的現(xiàn)象，不少西方發(fā)達國家（例如：美國各州、加拿大各州、澳洲各州、馬來西亞、新加坡等國）在區(qū)分所有權(quán)制定法或者其他單行立法中除了賦予開發(fā)商一定的權(quán)利外，還對開發(fā)商應當承擔的義務作出了許多重要的規(guī)定，例如：開發(fā)商應當在銷售區(qū)分所有權(quán)不動產(chǎn)時對消費者承擔信息披露的義務；在法定的控制期限屆滿時，開發(fā)商應當向單元所有人選出的所有人協(xié)會移交協(xié)會控制權(quán)的義務，等等?，F(xiàn)代意義上的區(qū)分所有權(quán)的立法，已不再局限于調(diào)整單