商丘市土地供應區(qū)片價格評估方法研究.pdf

1、城市土地的供應是政府進行宏觀調(diào)控的重要手段之一，土地價格在土地市場中更是發(fā)揮著及其重要的經(jīng)濟杠桿作用。于是，探索如何構建科學的城市土地價格評估方法機制并發(fā)揮其作用顯得非常重要，其作用發(fā)揮得如何，在很大程度上決定了城市土地利用效率、土地價格及其變化方向。
　　隨著商丘市區(qū)用地需求持續(xù)增長，土地資源供求矛盾突出，土地價格變化較快。而現(xiàn)行的城市土地價格體系中，宗地地價評估彈性較大且易受人為因素影響，基準地價為級別區(qū)域平均價格且現(xiàn)勢性差，

2、對于指導土地供應活動、研究城市內(nèi)部地價空間變化及演化規(guī)律均存在一定的局限性。因此本文提出建立基于均質(zhì)地域的土地供應區(qū)片價格制度，探索土地供應區(qū)片價格測算方法，為商丘市政府建設公平規(guī)范的土地市場提供決策依據(jù)。
　　土地供應區(qū)片價是政府定期制定的正常市場條件不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價基準日法定最高出讓年期土地使用權區(qū)域平均價格。其價格高低很大程度上取決于區(qū)位條件的優(yōu)劣，供地區(qū)片價的分布具有高

3、度的空間自相關性，因此本文探索利用地價模型法和空間插值法來測算供地區(qū)片價格。地價模型法是通過構建地價樣點與因素綜合作用分值之間的數(shù)學模型測算供地區(qū)片價，能夠有效解決樣點不足地區(qū)地價評估問題。利用 Kriging（克里金）空間插值法來對樣點地價進行插值分析，能夠揭示土地價格的分布特點，預測評估區(qū)域土地價格。所以本文首先調(diào)查搜集了商丘市2014年地價樣點，依據(jù)修正后的地價數(shù)據(jù)建立樣點地價數(shù)據(jù)庫；其次，利用多因素綜合評價法計算因素綜合作用分值

4、，建立樣點地價與因素作用分值之間的數(shù)學模型，依據(jù)數(shù)學模型計算道路網(wǎng)格地價；同時對數(shù)據(jù)進行探索分析，選擇合適的模型進行空間插值，建立相應的Kriging空間插值模型，根據(jù)空間插值模型計算道路網(wǎng)格地價；通過對兩種方法計算結果的對比分析，提出應采用疊加分析的方法將兩種方法所得的結果進行有機結合，從而得出更加符合商丘市區(qū)土地市場水平的供地區(qū)片價格。
　　主要結論如下：
　?。?）基于樣點地價與因素綜合作用分值之間數(shù)學模型的方法評估供

5、地區(qū)片價，共劃分77個區(qū)片（路網(wǎng)），地價區(qū)間為884-3415元/平方米，得出的路網(wǎng)地價與實際的出讓地價進行相關性分析，得出R2=0.9295，與實際情況比較符合。
　　（2）基于樣點地價Kriging空間插值的方法評估供地區(qū)片價，共劃分77個區(qū)片（路網(wǎng)），地價區(qū)間為1016-3871元/平方米，得出的路網(wǎng)地價與實際出讓地價進行相關性分析，得出R2=0.8036，與實際情況基本符合。
　?。?）通過對兩種方法得到的路網(wǎng)地價進