我國(guó)房地產(chǎn)上市公司信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型研究.pdf

1、自1998年我國(guó)進(jìn)行住房市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。近10年來，房地產(chǎn)價(jià)格不斷飚升，相關(guān)宏觀調(diào)控政策也相繼出臺(tái)。但不可否認(rèn)的是，直到今天，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)仍是商業(yè)銀行及投資者面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)來源。因此，科學(xué)度量房地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。盡管業(yè)界與學(xué)界已擁有了針對(duì)房地產(chǎn)公司的信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型或方法，但所公開的模型相差較大，還不存在完全被認(rèn)可的房地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型。上世紀(jì)60年代，對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型

2、的研究進(jìn)入了飛速發(fā)展的時(shí)代，今天各類信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型已多達(dá)十幾種?；谝陨媳尘?，本文的研究目的是找到能準(zhǔn)確度量我國(guó)房地產(chǎn)上市公司信用風(fēng)險(xiǎn)的模型。
　　 為了達(dá)到研究目的，本文運(yùn)用了從基礎(chǔ)評(píng)級(jí)理論入手，層層篩選模型參數(shù)的方法尋找最優(yōu)變量。在借鑒外部評(píng)級(jí)公司及商業(yè)銀行房地產(chǎn)公司信用評(píng)級(jí)方法及模型的基礎(chǔ)上，詳細(xì)討論了影響我國(guó)房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。具體來說，本文提出從外部宏觀環(huán)境、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和前景預(yù)測(cè)五個(gè)方面對(duì)房

3、地產(chǎn)上市公司信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并初步找到了數(shù)據(jù)可得的變量參數(shù)。之后，分別建立了Logistic、支持向量機(jī)和KMV三類模型并加以驗(yàn)證，得到了具體的模型形式。最后，運(yùn)用比較分析法對(duì)三個(gè)模型進(jìn)行了比較分析。
　　 本文的研究結(jié)論為:一是Logistic模型是簡(jiǎn)單而有效的模型。本文構(gòu)建的Logistic回歸模型對(duì)檢驗(yàn)樣本的區(qū)分能力基本能達(dá)到100％，充分說明了這一模型的有效性。二是支持向量機(jī)模型在處理小樣本問題上非常有效。支持向量機(jī)模

4、型對(duì)樣本特性沒有太多的要求，本文的樣本量較小，使用支持向量機(jī)進(jìn)行建模非常適合。所建模型的區(qū)分能力為100％，也充分說明了這一模型的有效性。從模型有效性來看，基于本文所用小樣本的前提，支持向量機(jī)模型的有效性高于Logistic模型。但當(dāng)樣本量變大時(shí)，這一優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸減弱。三是Merton-KMV模型在未經(jīng)徹底修正之前，有效性不足。在所建三類模型當(dāng)中，KMV模型的預(yù)測(cè)能力最差。四是通過間接引入宏觀經(jīng)濟(jì)變量可解決小樣本情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)變量不起作

5、用的問題。本文通過間接引入方法對(duì)解決這一問題做了嘗試，驗(yàn)證結(jié)果表明，這一方法是有效的。
　　 在建模過程中，本文進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)了反映我國(guó)房地產(chǎn)上市公司信用風(fēng)險(xiǎn)的一些特征。這些特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是在房地產(chǎn)上市公司被ST前一、二年，企業(yè)的盈利能力、現(xiàn)金流動(dòng)性水平、營(yíng)運(yùn)水平、公司規(guī)模這些指標(biāo)最具信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。其中，盈利能力和流動(dòng)性指標(biāo)尤其重要。在房地產(chǎn)上市公司被ST前三年，企業(yè)的盈利能力及規(guī)模是最重要的預(yù)測(cè)指標(biāo)。二是房?jī)r(jià)和利率

6、是影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的重要因素。本文的數(shù)據(jù)分析表明，我國(guó)近10年的房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)支持了房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，房?jī)r(jià)是影響房地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)的最重要外部因素。利率對(duì)房地產(chǎn)公司的影響也非常大，充分說明對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，貨幣政策是非常有效的。三是土地價(jià)格成為影響房?jī)r(jià)的重要因素。根據(jù)本文的數(shù)據(jù)分析，土地價(jià)格的持續(xù)上升是房?jī)r(jià)上升的重要推手。這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是一個(gè)重要啟示，即要達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上升的目標(biāo)，應(yīng)首先控制土地價(jià)格的過快增長(zhǎng)。