通州新城建設(shè)過程中的土地政策研究.pdf

1、北京，作為我國首都，其最終目標(biāo)是要建設(shè)成為世界級城市和國際一流的和諧宜居之都。北京面臨著人口超載、交通擁堵和霧霾“圍城”等嚴(yán)重的“大城市病”，已經(jīng)影響到首都功能的正常發(fā)揮和首都城市的安全運(yùn)行，解決北京“大城市病”關(guān)鍵在于疏解市中心過于集聚的功能和產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，非首都功能疏解和京津冀協(xié)同發(fā)展已經(jīng)成為北京發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。未來北京通過功能和產(chǎn)業(yè)疏解，一方面緩解北京面臨的“大城市病”問題，另一方面也給北京周邊帶來重大的發(fā)展契機(jī)。通州是北京確定的唯

2、一一個首都副中心，在承接北京中心區(qū)疏解出的產(chǎn)業(yè)和功能方面起著重要的作用。這些功能和產(chǎn)業(yè)在通州落地，一方面有利于通州新城實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展向更高階段的躍升，但另外一方面也對通州現(xiàn)行的土地政策提出了挑戰(zhàn)，包括土地規(guī)劃、土地征收和土地供應(yīng)等政策。
　　合理的土地政策是通州新城建設(shè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有效路徑。在新城建設(shè)中，土地政策發(fā)揮著空間優(yōu)化和資源整合的重要作用，直接影響新城的發(fā)展、功能的完善和作用的發(fā)揮。由于通州新城在首都北京戰(zhàn)略格局中，不僅擔(dān)負(fù)著

3、中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)和人口的重要承載地作用，承擔(dān)著阻隔外來產(chǎn)業(yè)和人口向北京中心城區(qū)聚集的“防火墻”作用，同時還要成為首都北京的城市副中心，成為北京新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。通州新城在土地政策的調(diào)整方面，既要考慮到通州區(qū)特殊的地理位置和它在區(qū)域中的功能定位，也要同時考慮到如何通過土地政策的制定和執(zhí)行，能夠?qū)崿F(xiàn)從中心城區(qū)疏解出的產(chǎn)業(yè)和功能在通州新城順利落地，能夠更好地發(fā)揮新城“反磁力基地”作用，盡快成為城市副中心，成為北京未來發(fā)展新增長點(diǎn)所以，通州新城

4、的土地政策既不同于北京其他遠(yuǎn)郊區(qū)的土地政策，也不同于一個獨(dú)立城市，更不同于中心城區(qū)，這些都導(dǎo)致了通州新城的土地政策具有典型的特殊性。本文將土地政策與通州新城建設(shè)結(jié)合起來進(jìn)行研究，根據(jù)通州新城在首都甚至在京津冀地區(qū)中的功能與地位，重點(diǎn)研究如何通過調(diào)整和優(yōu)化通州新城土地政策，來實(shí)現(xiàn)通州新城的功能定位。
　　本文以問題為導(dǎo)向，從新城土地政策的特殊性入手，探討了通州新城建設(shè)與土地政策的關(guān)系，通過借鑒國內(nèi)外新城的土地政策成功經(jīng)驗(yàn)，為通州新城

5、的土地政策調(diào)整與優(yōu)化提供參考。在此基礎(chǔ)上，本文全面梳理了通州新城現(xiàn)行土地政策，找出通州新城現(xiàn)行土地政策的主要問題，得出:一是土地征收較為順利，但征收程序存在隱患，且補(bǔ)償方式單一;二是土地規(guī)劃較為全面，為通州新城功能實(shí)現(xiàn)預(yù)留出空間，但土地規(guī)劃缺乏與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃之間的有效銜接;三是土地市場較為平穩(wěn)，但缺乏有針對性、時序性的土地供應(yīng)計(jì)劃。
　　本文在梳理現(xiàn)狀與問題的同時，通過借鑒國內(nèi)外新城建設(shè)土地政策方面的成功經(jīng)

6、驗(yàn)，提出了針對通州新城的上地政策體系。在土地征收政策方面，從利益共享的角度，充分考慮農(nóng)民利益，從程序上使之合法可行，以保證被征地農(nóng)民生活水平不斷提高;在土地征收過程中，允分測算留地安置、產(chǎn)業(yè)還建的成本和土地面積;系統(tǒng)考慮多元化補(bǔ)償對于農(nóng)民的實(shí)際價值;靈活選擇具體的實(shí)現(xiàn)方式。結(jié)合通州區(qū)的功能定位和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級方向、結(jié)合區(qū)域土地資源稟賦狀況、再結(jié)合村集體的經(jīng)濟(jì)能力和管理水平以及被征地人口的結(jié)構(gòu)組成，充分采取貨幣、產(chǎn)業(yè)和安置房綜合的方式，實(shí)現(xiàn)

7、被征地村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在土地規(guī)劃政策方面，提出應(yīng)當(dāng)盡快協(xié)調(diào)政府各部門，完成經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”，確保通州新城的建設(shè)項(xiàng)目順利落地，實(shí)現(xiàn)通州新城的功能定位，確保村鎮(zhèn)一級的社會穩(wěn)定。在土地供應(yīng)政策方面，應(yīng)當(dāng)制定并細(xì)化新城土地供應(yīng)計(jì)劃，監(jiān)測新城土地價格變化，做好土地供應(yīng)的時序安排，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。同時土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)緊密聯(lián)系新城建設(shè)的需要，對于公共設(shè)施和城市綠地等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)當(dāng)與新城總