營業(yè)稅改征增值稅對房地產企業(yè)稅負的影響及對策研究.pdf

1、據媒體最新報道，2015年，我國將把“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等領域。房地產業(yè)面臨稅制重大變化。分析稅負影響，提出納稅籌劃建議，是本文研究主題。
　　不動產產業(yè)鏈很長，房地產生產周期長，特殊費用多，進項稅也多，成本分攤中有土地出讓金、土地增值稅，有繳納給地方政府的規(guī)費及有償服務費，將造成計稅復雜，改革也極復雜，會遇到各種困難和挑戰(zhàn)。本文先用擬定稅率分析“營改增”對房地產行業(yè)稅負的影響，再根據萬科A和保

2、利地產年報數據進行“營改增”模擬分析，最后，針對政策影響，提出對策建議。本文主要結論如下：
　　1.“營改增”的實施是我國稅制改革的重大進步?，F行稅制和征稅環(huán)境對于“營改增”存在一定的挑戰(zhàn)，隨著產業(yè)結構調整和稅制改革的深化，全面推行“營改增”是很好機遇，應正視困難，抓住機遇，迎難而上。
　　2．從增值稅的基本公式出發(fā)，將稅負變化分解為增稅效應和減稅效應，進行理論探討。得出的結論是：在增值稅稅率為17％時，房地產業(yè)的稅負比“營

3、改增”之前重；在11%的稅率時，若土地成本不能被抵扣，則稅負有小幅增加，若土地成本允許被抵扣，則稅負有所減輕。
　　3．房地產企業(yè)面對“營改增”需制定應對措施。從上到下理解增值稅基本政策，尤其財務人員需努力提高業(yè)務素質，深入解讀“營改增”政策，隨時掌握稅務部門操作程序。納稅前，企業(yè)要做好稅收籌劃，若不采用分攤扣稅法，而采用直接扣稅法，會出現房地產銷售前期長期進項稅大于銷項稅的狀況；而后期又出現進項稅少，申報稅款多狀況。因此，需作好