基于層次分析法的商用房地產(chǎn)投資決策分析.pdf

1、在過去的幾十年中，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就。2010年中國(guó)已超越日本成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體。而且隨著改革開放程度的不斷加深及經(jīng)濟(jì)全球化的日益發(fā)展，越來越多的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者開始走出國(guó)門，在更加廣闊的國(guó)際市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，外來資本也不斷涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)同行共同競(jìng)爭(zhēng)。此外，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)也成為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展有著重大影響。但在這樣的環(huán)境中，卻出現(xiàn)了越來越多的房地產(chǎn)投資失敗的案

2、例，盲目投資的問題仍然十分嚴(yán)重，究其原因還是因?yàn)橥顿Y者缺乏投資經(jīng)驗(yàn)，投資前的分析研究不夠充分。在這樣的大背景下，本文作者提出一個(gè)值得深思的問題:房地產(chǎn)投資者應(yīng)如何選取投資對(duì)象。為解決這個(gè)問題，筆者撰寫了本文。
　　本文將分為五章對(duì)該問題進(jìn)行分析：
　　第一章為導(dǎo)論性章節(jié)，主要介紹了本文的研究背景和相關(guān)研究情況。第一節(jié)先對(duì)本文研究的背景進(jìn)行了分析，之后提出本文的研究目的，即在房地產(chǎn)投資日益全球化的形勢(shì)下，采用層次分析法，試圖構(gòu)

3、建一個(gè)行之有效的房地產(chǎn)投資決策模型。第二節(jié)則列舉了本文的研究假設(shè)，作為之后研究的前提。第三節(jié)介紹了本文的研究方法。第四節(jié)列舉了中外有關(guān)投資決策方法的文獻(xiàn)，大致概括出房地產(chǎn)投資決策方法的發(fā)展歷程。
　　第二章為商用房地產(chǎn)投資決策方法的選擇過程。第一節(jié)首先介紹了商用房地產(chǎn)投資決策的特點(diǎn)，并以此作為選擇投資決策方法的依據(jù)。第二節(jié)總結(jié)出常用的投資決策方法，包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)涵報(bào)酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法、回收期法、會(huì)計(jì)報(bào)酬率法。這些方法雖然各自有不

4、同的優(yōu)缺點(diǎn)，但都無法全面反映投資項(xiàng)目的具體情況。因此筆者在第三節(jié)引入了層次分析法并進(jìn)行了詳細(xì)介紹。在第四節(jié)的分析主要為證明:將層次分析法用于商用房地產(chǎn)投資決策不僅是具有可行性的，而且也是有必要性的，并針對(duì)商用房地產(chǎn)投資決策的特點(diǎn)對(duì)層次分析法進(jìn)行了一定程度的改進(jìn)。
　　第三章為本文的重點(diǎn)章節(jié)之一，詳細(xì)闡述了基于層析分析法的商用房地產(chǎn)投資決策模型的構(gòu)建過程。第一節(jié)層次結(jié)構(gòu)模型的構(gòu)建中，將準(zhǔn)則層分為三個(gè)大指標(biāo)，包括環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房

5、屋狀況，具體又包含十二個(gè)小指標(biāo):經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、區(qū)位環(huán)境、凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、回收期、投資報(bào)酬率、竣工時(shí)間、土地面積、建筑面積、裝修水平。第二節(jié)綜合專家打分結(jié)果構(gòu)造判斷矩陣。第三、四節(jié)則對(duì)上述判斷矩陣進(jìn)行了層次排序與一致性檢驗(yàn)，得出各個(gè)指標(biāo)在評(píng)價(jià)體系中所占權(quán)重，并證明其符合一致性要求。
　　第四章是本文的案例部分，將第三章構(gòu)造出的模型應(yīng)用于具體的案例分析中。第一節(jié)是案例的基本介紹，選取了上海的A大樓與北京的B大樓進(jìn)行

6、對(duì)比分析。第二節(jié)是本章的重點(diǎn)部分，按模型中的三個(gè)大指標(biāo)，十二個(gè)小指標(biāo)對(duì)案例進(jìn)行具體分析，由于九標(biāo)度法中各個(gè)重要性水平之前界限模糊，且兩兩比較工作量大，因此在定性指標(biāo)中直接打分，根據(jù)定量化的結(jié)果直接構(gòu)建判斷矩陣，提高結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性。在之后的第三、四節(jié)中對(duì)判斷矩陣進(jìn)行計(jì)算并得出A大樓的綜合評(píng)分為0.453，B大樓的綜合評(píng)分為0.547，從而B大樓在整體上優(yōu)于A大樓。
　　第五章是本文的總結(jié)，得出分析結(jié)論并對(duì)整個(gè)分析過程進(jìn)行了反思