產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究.pdf

1、目前，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，使得產(chǎn)業(yè)、人口與要素在空間集聚顯得越來越迫切；另外國家對房地產(chǎn)市場出臺(tái)的一系列持久的宏觀調(diào)控政策，使得投資開發(fā)企業(yè)面臨著庫存多，去化難，招商難，利潤低等困境，投資開發(fā)企業(yè)急需轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)變方向正是擁有國家精準(zhǔn)扶持政策、低成本高收益的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅能有效帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚、加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，還能促進(jìn)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的深化改革及快速發(fā)展，因此贏得國內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛為其轉(zhuǎn)型，一度呈

2、現(xiàn)出火熱的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場。但由于國內(nèi)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相對不足，再加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金投入大、投資回收期長等特點(diǎn)，因此充滿了極大的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，本文從投資開發(fā)商的視角出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)作為研究對象，合理的識(shí)別和評價(jià)項(xiàng)目開發(fā)各階段的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值和投資收益。
　　本文在已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)文獻(xiàn)研究基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目全壽命周期管理、產(chǎn)業(yè)集群等理論出發(fā)，首先對研究范

3、圍進(jìn)行了相關(guān)界定；其次根據(jù)文獻(xiàn)研究、問卷調(diào)查等方法，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全壽命周期中的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，從項(xiàng)目開發(fā)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備及實(shí)施、招商、運(yùn)營管理五個(gè)階段，外部社會(huì)與政策、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、管控與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面，建立了有針對性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系，為實(shí)證分析提供了依據(jù)；然后通過對常用賦權(quán)和評價(jià)方法的選擇，構(gòu)建出基于AHP的模糊綜合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型，為實(shí)證分析提供了框架；最后以重慶

4、啟迪協(xié)信科技城作為實(shí)證案例進(jìn)行定性分析與風(fēng)險(xiǎn)量化，對結(jié)果進(jìn)行總體和階段性的風(fēng)險(xiǎn)研究及原因分析，并將政策相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、融資相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、招商與運(yùn)營相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、定位與決策相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)歸納為對項(xiàng)目開發(fā)影響較大風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對風(fēng)險(xiǎn)較大因素提出有針對性的規(guī)避建議：深入解讀投資項(xiàng)目、多元拓寬融資渠道、科學(xué)定位項(xiàng)目全程、持續(xù)建設(shè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)、切實(shí)提升運(yùn)營服務(wù)。
　　本文通過評價(jià)模型驗(yàn)證了評價(jià)指標(biāo)體系的正確性和客觀適用性，同時(shí)以期能為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)