李某訴R公司商品房銷售合同糾紛一案評析.pdf

1、當(dāng)前房產(chǎn)交易中，存在許多一房二賣的行為，該行為多因開發(fā)商追求在交易中最大限度的獲取利益所致。而在房產(chǎn)交易關(guān)系中，買受人通常出于弱勢地位，面對開發(fā)商一房二賣的交易行為常常會(huì)造成利益受損，因此，在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）的第八、第九條中對于一房二賣行為作出了懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，買受人在一定條件下可以要求開發(fā)商向其支付不超過已付房款一倍的賠償款。這項(xiàng)規(guī)定意在為買受人權(quán)利受到侵害時(shí)提供新

2、的權(quán)利救濟(jì)方式，從而有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的現(xiàn)象。但由于法律僅約定了一房二賣的結(jié)果，未對一房二賣行為的內(nèi)容做出約定，因此，對于一房二賣行為的認(rèn)定易出現(xiàn)爭議。加之當(dāng)下房產(chǎn)交易中，存在以“更名”形式進(jìn)行的交易行為，即在房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更之前，由開發(fā)商收回與第一買受人簽訂的房屋買賣合同，再與第二買受人簽訂新的合同，該種交易方式在形式上與一房二賣行為類似，特別是當(dāng)前合同的處理未到位時(shí)，開發(fā)商很容易被認(rèn)定為一房二賣，此時(shí)，若買受人有意追求

3、開發(fā)商違約的結(jié)果并知悉法律規(guī)定的話，則買受人可依據(jù)《解釋》的第九條的規(guī)定要求開發(fā)商支付巨額賠償款。本文所選案例就是這樣一個(gè)情況的案例。
　　司法實(shí)踐過程中，法院在認(rèn)定一房二賣行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況來進(jìn)行，特別是要考慮買受人之間存在的其他跟交易相關(guān)聯(lián)的行為情況。對于《解釋》的第八或第九條中懲罰性賠償?shù)倪m用，應(yīng)當(dāng)考慮到設(shè)立該類條款懲罰性、補(bǔ)償性的立法目的，以及其法定性特征，認(rèn)定適用懲罰性賠償?shù)臈l件應(yīng)當(dāng)是全面、客觀的，除損害結(jié)果外，還