書(shū)香苑房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究.pdf

1、我國(guó)住宅房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已告別高速增長(zhǎng)時(shí)代，進(jìn)入中速平穩(wěn)發(fā)展階段，該行業(yè)現(xiàn)處于“樓市市場(chǎng)區(qū)域分化嚴(yán)重，去庫(kù)存壓力集中在三四線(xiàn)城市”現(xiàn)狀。三線(xiàn)城市，由于經(jīng)濟(jì)、政治、交通及人口等社會(huì)投資環(huán)境均劣于一、二線(xiàn)城市，出現(xiàn)了房地產(chǎn)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，銷(xiāo)售緩慢，融資困難，管理成本與財(cái)務(wù)成本大幅度上升，利潤(rùn)空間越來(lái)越小，虧損面增加，企業(yè)倒閉，投資商“跑路”引發(fā)社會(huì)矛盾等現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)靠投機(jī)或粗制濫造獲取暴利的時(shí)代已一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)

2、估對(duì)三線(xiàn)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目防控風(fēng)險(xiǎn)愈加重要。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究是基于項(xiàng)目收益評(píng)估理論和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估理論。為了真實(shí)反映項(xiàng)目實(shí)際收益與風(fēng)險(xiǎn)，本文采用的收益評(píng)估理論和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估理論均采用動(dòng)態(tài)評(píng)估體系。本文的動(dòng)態(tài)收益評(píng)估體系，主要包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部報(bào)酬率、動(dòng)態(tài)回收期、投資報(bào)酬率四大評(píng)估指標(biāo)。本文的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，主要包括四個(gè)方面:第一，本文的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估基調(diào)是“風(fēng)險(xiǎn)最大、收益最小”;第二，基于收益與風(fēng)險(xiǎn)共生，因此結(jié)合動(dòng)態(tài)收益評(píng)估指標(biāo)

3、對(duì)本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估;第三，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于項(xiàng)目資金鏈斷裂，因此，結(jié)合項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃，從項(xiàng)目“資金壓力”方面對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估;第四，采取風(fēng)險(xiǎn)分析法——盈虧平衡分析法和敏感性分析法，對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)、各類(lèi)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)敏感因素進(jìn)行全方位識(shí)別，從而發(fā)現(xiàn)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供風(fēng)險(xiǎn)防控建議。
　　因此，本文從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀入手，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估相關(guān)理論，在闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本思想和