南陽(yáng)市中心城區(qū)住宅地價(jià)時(shí)空分布規(guī)律及其影響因素.pdf

1、目前，國(guó)外從時(shí)空角度對(duì)地價(jià)的相關(guān)研究已經(jīng)相當(dāng)成熟，國(guó)內(nèi)由于數(shù)據(jù)資料的缺乏等原因，相關(guān)的實(shí)證研究還不夠豐富、不夠深入。那么，我國(guó)城市地價(jià)發(fā)展是否也符合西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的一般演變規(guī)律？我國(guó)中小城市地價(jià)在時(shí)間序列和空間分布上的演變具有哪些特征？是否與一線城市保持一致？我國(guó)城市地價(jià)時(shí)空變化的影響因素又有哪些？
　　正是基于以上問題的探討，本文以南陽(yáng)市中心城區(qū)為研究對(duì)象，通過收集2003-2014年12年的地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)等資料，對(duì)南陽(yáng)市中

2、心城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空變化特征及影響因素進(jìn)行探析，從而為這方面的研究提供了借鑒意義。
　　通過研究，得出以下主要結(jié)論：
　　(1)從各級(jí)別情況來(lái)看，住宅用地價(jià)格以一級(jí)地最高，并以較明顯的降幅由一級(jí)地向末級(jí)地逐級(jí)下降。但隨時(shí)間變化，二到五級(jí)地內(nèi)各類用地與一級(jí)地間的差距在逐漸縮小，特別是中心城區(qū)“東延南拓”發(fā)展戰(zhàn)略的確定，使得河?xùn)|組團(tuán)和河南組團(tuán)得到了一定的開發(fā)和建設(shè)，這種狀況得到顯著改善。
　　(2)從變化量來(lái)看，2003-

3、2014年12年間，南陽(yáng)市中心城區(qū)住宅平均地價(jià)水平整體上呈現(xiàn)逐漸增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)量有逐漸增大趨勢(shì)。這其中又以2009年為分界點(diǎn)，之前地價(jià)雖然也在增加，但是幅度不大，地價(jià)整體趨于平穩(wěn)，沒有大的波動(dòng)；之后地價(jià)增長(zhǎng)量明顯增加，且增幅較大。而通過對(duì)2015-2018年住宅地價(jià)的預(yù)測(cè)來(lái)看，未來(lái)住宅地價(jià)的上升幅度也很可觀，這說(shuō)明南陽(yáng)市中心城區(qū)土地市場(chǎng)正在蓬勃健康發(fā)展。
　　(3)從變化方向來(lái)看，2003-2014年12年間，南陽(yáng)市中心城區(qū)住

4、宅地價(jià)重心發(fā)生了明顯遷移，由老城區(qū)域逐漸向東南方向移動(dòng)。這其中可以發(fā)現(xiàn)：城市規(guī)劃因素對(duì)地價(jià)重心轉(zhuǎn)移的牽引力要明顯大于經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)展等自然因素對(duì)地價(jià)重心轉(zhuǎn)移的牽引力。
　　(4)從空間上來(lái)看，通過對(duì)修正和對(duì)數(shù)變換后住宅地價(jià)的ESDA分析，可以看出，住宅地價(jià)基本符合正態(tài)分布的假設(shè)檢驗(yàn)，在空間上也呈現(xiàn)一定的自相關(guān)性，并且在南北方向上呈倒“U”型分布，進(jìn)一步調(diào)試角度發(fā)現(xiàn)，存在東北-西南方向上的全局趨勢(shì)。在上述工作基礎(chǔ)上，對(duì)住宅地價(jià)進(jìn)行空間

5、變異和插值分析后構(gòu)建了南陽(yáng)市中心城區(qū)數(shù)字地價(jià)模型?？梢钥吹降貎r(jià)在從中心向四周遞減的同時(shí)，在部分區(qū)域出現(xiàn)突起，甚至跳躍，出現(xiàn)明顯的空間變異性。地價(jià)中心不僅僅出現(xiàn)在以人民路南路為中心的老城區(qū)域，在獨(dú)山大道南段建設(shè)路東段和濱河路北段也同時(shí)出現(xiàn)了兩個(gè)地價(jià)次中心區(qū)域。同時(shí)由于東北-西南方向上全局趨勢(shì)的存在，地價(jià)南北方向梯度變化差異大于東西方向。
　　(5)通過建立一般線性模型和地理加權(quán)回歸模型(GWR模型)，證明了地理加權(quán)回歸模型(GWR模