基于蒙特卡洛的土地一級開發(fā)項目地價測算方法研究.pdf

1、土地一級開發(fā)是政府根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和土地市場的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對土地進(jìn)行整理和前期開發(fā)的過程。由于土地一級開發(fā)需求資金數(shù)額龐大，政府自身進(jìn)行開發(fā)會面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的土地開發(fā)是更好的選擇。在企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)過程中，土地價格是投資決策的關(guān)鍵因素，進(jìn)行科學(xué)合理的定價測算，可以使企業(yè)在完成該項目后保證自己的利益。但企業(yè)進(jìn)行地價測算時大多采用傳統(tǒng)的土地定價方法，忽視了不確定性因素

2、的變動對土地出讓價格的影響，主觀經(jīng)驗對評價結(jié)果的影響較大，可能導(dǎo)致企業(yè)做出錯誤的決策。并且由于房價逐年上升，房地產(chǎn)市場競爭較大，土地資源競爭加劇到底土地出讓價格的增加，傳統(tǒng)土地定價方法容易低估土地出讓價格，使得企業(yè)錯失優(yōu)質(zhì)的土地一級開發(fā)項目。為了尋求合理的地價測算方法，本文基于蒙特卡洛模擬仿真思想進(jìn)行了以下研究:
　　(1)系統(tǒng)分析了傳統(tǒng)土地定價方法的應(yīng)用原理和適用范圍，根據(jù)土地一級開發(fā)現(xiàn)狀和模式，研究了不同定價方法存在的局限性。

3、
　　(2)在假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)上，研究影響地價評估的不確定性因素的變動規(guī)律，基于蒙塔卡洛模擬方法和Matlab軟件平臺，對假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行改進(jìn)，模擬不確定性因素變動范圍內(nèi)土地價格的變動規(guī)律，確定該方法的應(yīng)用模型和步驟。
　　(3)根據(jù)實際案例，運(yùn)用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法和蒙特卡洛假設(shè)開發(fā)法分別進(jìn)行地價測算，根據(jù)不同測算結(jié)果進(jìn)行比較分析，最終得出蒙特卡洛假設(shè)開發(fā)法是最接近實際結(jié)果的地價測算方法，并根據(jù)投資決策標(biāo)準(zhǔn)和方法對土地開發(fā)