基于Hedonic模型的青島地鐵M3號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格影響研究.pdf

1、在經(jīng)濟(jì)技術(shù)飛速發(fā)展的今天，機(jī)動(dòng)車數(shù)量急劇增加導(dǎo)致地面交通擁堵，而建設(shè)地鐵是緩解城市交通壓力的有效方法。與此同時(shí)，國(guó)家增加了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，城市地鐵建設(shè)遇到了發(fā)展的黃金時(shí)期。城市地鐵的建設(shè)不僅緩解了城市交通擁堵的問(wèn)題，提高了市民出行的便捷性，帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)地鐵沿線的住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。所以，軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響問(wèn)題也是交通運(yùn)輸和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。然而，在以往的研究中，大多研究者直接將存在多重共線性的自變量去掉，使

2、得研究的結(jié)論不夠全面和準(zhǔn)確。
　　青島地鐵M3號(hào)線已于2009年6月開(kāi)工建設(shè)，本文運(yùn)用基于主成分分析的特征價(jià)格模型(Hedonic)研究了青島地鐵M3號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響。首先梳理了特征價(jià)格法的理論起源、衍化、發(fā)展以及完善進(jìn)程，同時(shí)總結(jié)了國(guó)內(nèi)外軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響方面的研究成果。其次，分析了影響青島地鐵沿線住宅價(jià)格的主要因素，設(shè)計(jì)特征變量并賦值，利用357個(gè)住宅樓盤的數(shù)據(jù)，建立基于主成分分析的特征價(jià)格模型，并應(yīng)用SPS

3、S軟件擬合出回歸方程。最后，分析了青島地鐵M3號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格影響的空間和時(shí)間綜合效應(yīng)，并根據(jù)研究結(jié)果提出政策建議。
　　根據(jù)基于主成分分析的特征價(jià)格模型的擬合結(jié)果，在空間上，住宅到地鐵站點(diǎn)0-500m范圍內(nèi)，地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響。住宅到地鐵500-2000m范圍內(nèi)，地鐵M3號(hào)線對(duì)沿線住宅有增值作用，在500-1000m范圍內(nèi)增值作用最大。在時(shí)間上，地鐵建設(shè)中與建設(shè)前相比，距離地鐵0-500m范圍內(nèi)對(duì)住宅價(jià)格的負(fù)面影響

4、較大，而在距離地鐵500-1000m和1000-2000m范圍內(nèi)對(duì)住宅價(jià)格的正面影響都較小。因此，地鐵對(duì)住宅價(jià)格的增值效應(yīng)有超前性，在地鐵沿線一定范圍內(nèi)，對(duì)沿線住宅價(jià)格有較大的增值作用。
　　根據(jù)研究結(jié)果，可以證明所得的結(jié)論是科學(xué)的、符合實(shí)際的，基于主成分分析的特征價(jià)格模型適用于地鐵等城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對(duì)住宅價(jià)格影響的研究。研究不僅完善了軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)影響的相關(guān)理論，而且為政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決策、地鐵項(xiàng)目融資以及地鐵規(guī)劃布線