縱向財(cái)政分權(quán)、橫向政府競(jìng)爭(zhēng)與房地產(chǎn)價(jià)格：基于我國(guó)30個(gè)省市的實(shí)證研究.pdf

1、近十幾年來(lái)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲幅度不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)的高漲一方面會(huì)造成居民住房困難，另一方面，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)，所以房?jī)r(jià)問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)控的重點(diǎn)。為調(diào)控住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，中央政府出臺(tái)了多項(xiàng)具有針對(duì)性的政策，但效果甚微，甚至陷入越調(diào)越漲的怪圈。
　　目前，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)影響房?jī)r(jià)因素的研究已經(jīng)汗牛充棟，這些研究主要強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求與經(jīng)濟(jì)基本面共同決定的。市場(chǎng)供求作為影響房?jī)r(jià)的內(nèi)因起主要作用，經(jīng)濟(jì)基本面

2、作為外因?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲也有著重要影響。本文通過(guò)回顧已有文獻(xiàn)，將國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的研究主要按照四方面梳理:一個(gè)是需求層面因素，包括人均可支配收入和投資預(yù)期因素;一個(gè)是供給層面，包括上期住房存量和土地價(jià)格成本;一個(gè)是資本因素，主要指利率對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響;將其他可能影響住房?jī)r(jià)格的因素，包括城市化率，人均公共財(cái)政支出等歸為第四類(lèi)。
　　本文認(rèn)為現(xiàn)有的多數(shù)研究是建立在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的大框架下進(jìn)行的，而我國(guó)特殊的政治制度并不滿足西方經(jīng)濟(jì)學(xué)

3、分析的前提假定，我國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)分權(quán)，行政集權(quán)的國(guó)家，政府對(duì)于預(yù)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的欲望和能力。所以基于供求或者其他基本模型做出的結(jié)論有失偏頗，建立在這個(gè)框架下進(jìn)行的一系列實(shí)證研究而得出的政策建議也缺乏有效的實(shí)踐性。因此，本文從地方政府角度入手，分析地方政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要參與者，其行為對(duì)住房市場(chǎng)帶來(lái)了怎樣的影響，其背后的源動(dòng)力又是什么。
　　首先，從縱向財(cái)政分權(quán)制度上分析地方政府實(shí)行土地財(cái)政的內(nèi)在邏輯。1994年的分稅制改革是我國(guó)

4、財(cái)政體制變遷的分水嶺，分稅制改革以后，地方政府面臨“事權(quán)下放、財(cái)權(quán)上收”的局面，財(cái)政收支缺口越來(lái)越大，迫使地方政府尋求更多更穩(wěn)定的財(cái)源。在土地市場(chǎng)中，地方政府作為一級(jí)市場(chǎng)唯一的買(mǎi)方和二級(jí)市場(chǎng)唯一的賣(mài)方，巨大的差額利潤(rùn)成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。同時(shí)，土地和住房相關(guān)的多數(shù)稅種，地方政府擁有獨(dú)立收稅權(quán)，所以基于財(cái)政收入的內(nèi)在激勵(lì)，地方政府開(kāi)始依賴土地財(cái)政，通過(guò)控制土地供給規(guī)模和土地出讓模式，炒高了地價(jià)從而推高了住房?jī)r(jià)格;其次，我們又從橫

5、向上分析了地方政府間的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)住房市場(chǎng)的影響。本文認(rèn)為，地方政府行為實(shí)際上是地方官員行為的反應(yīng)，而地方官員在任職期間內(nèi)最關(guān)注的是自己的晉升仕途。目前我國(guó)政治績(jī)效考核的體制更多地是建立在自上而下的評(píng)價(jià)系統(tǒng)上的，這套評(píng)價(jià)體系往往更關(guān)注那些容易測(cè)度和客觀的指標(biāo)，比如GDP增長(zhǎng)率等。地方政府為了在考核體系中得分更高，就有激勵(lì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，吸引外資便成為重要途徑。外資不僅能夠迅速提高本地企業(yè)的生產(chǎn)能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可以擴(kuò)大稅基

6、，幫助地方政府獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源以增加預(yù)算內(nèi)收入。地方政府為了競(jìng)爭(zhēng)外資資源，往往以廉價(jià)的土地成本作為吸引外資的主要優(yōu)惠條件，在限定新增建設(shè)用地面積的規(guī)定下，人為減少新增商業(yè)和住宅用地面積，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。本文認(rèn)為，縱向財(cái)政分權(quán)和橫向政府競(jìng)爭(zhēng)都能通過(guò)影響土地供應(yīng)影響土地價(jià)格，從而推高住房?jī)r(jià)格。
　　為了驗(yàn)證地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在影響，我們采用全國(guó)30個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，分別做了全樣本回歸和分區(qū)域省市回歸。基礎(chǔ)模型中，我們將

7、滯后一期的住房?jī)r(jià)格，人均可支配收入，中長(zhǎng)期貸款利率作為主要的控制變量，將城市化率，人均公共財(cái)政支出及虛擬變量作為其他控制變量，然后主要觀察代表地方政府縱向分權(quán)和橫向競(jìng)爭(zhēng)的代理指標(biāo)對(duì)住房?jī)r(jià)格的解釋力度。在全樣本回歸中，基礎(chǔ)模型中所有指標(biāo)在1％的水平下均十分顯著，財(cái)政分權(quán)代理指標(biāo)的解釋力度高于橫向競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)。然后用其他代理指標(biāo)分別替換基礎(chǔ)模型中的指標(biāo)變量，得出的結(jié)果是雖然不同代理指標(biāo)的解釋力度存在差異，但是均能在一定水平下通過(guò)顯著性檢驗(yàn)且系數(shù)

8、為正，說(shuō)明財(cái)政分權(quán)和橫向競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)能夠正向影響住房?jī)r(jià)格，也驗(yàn)證了本文構(gòu)建的模型具有穩(wěn)健性。接著，為防止遺漏變量可能帶來(lái)的內(nèi)生性問(wèn)題，本文通過(guò)逐一增加其他控制變量分別進(jìn)行回歸，各個(gè)模型的回歸結(jié)果中，財(cái)政分權(quán)和橫向競(jìng)爭(zhēng)的代理指標(biāo)均能在一定水平下通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明地方政府行為確實(shí)對(duì)住房?jī)r(jià)格有正向影響，并且這種影響是通過(guò)分權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)程度的擴(kuò)大而強(qiáng)化。另外，其他控制變量系數(shù)的符號(hào)和顯著性也基本和我們的預(yù)期一致，說(shuō)明模型的建立和工具變量的選擇都是有效

9、的;然后，為研究區(qū)域差異是否會(huì)改變地方政府對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度，我們將全國(guó)30個(gè)省市分為東中西三個(gè)區(qū)域，將對(duì)應(yīng)區(qū)域的樣本數(shù)據(jù)分別進(jìn)行回歸，得到的結(jié)果顯示，隨著觀測(cè)指標(biāo)的增多，東中西部地區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)的顯著性越來(lái)越差，標(biāo)準(zhǔn)誤的波動(dòng)也越來(lái)越高，還有的指標(biāo)變量出現(xiàn)系數(shù)與預(yù)期不符的情況。本文主要觀測(cè)的財(cái)政分權(quán)指標(biāo)和橫向競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)雖然能一定程度上解釋各區(qū)域的住房?jī)r(jià)格，但是解釋力度差異明顯。越靠近西部，影響住房?jī)r(jià)格的是基礎(chǔ)供求因素，即實(shí)際人均可支配收入和

10、貸款利率等。
　　本文在第六部分針對(duì)理論分析和實(shí)證回歸結(jié)果得出了主要結(jié)論，根據(jù)得到的啟示提出了一些政策建議。得到的結(jié)論主要包括兩點(diǎn):一是縱向財(cái)政分權(quán)、橫向政府競(jìng)爭(zhēng)都會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲;二是縱向財(cái)政分權(quán)和橫向政府競(jìng)爭(zhēng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響具有區(qū)域性差異。針對(duì)以上兩點(diǎn)結(jié)論，我們提出了以下政策建議:1、必須正視地方政府的財(cái)政狀況，合理修正當(dāng)前的財(cái)稅機(jī)制。2、改變官員考核方式，制定系統(tǒng)化和多元化的晉升評(píng)價(jià)機(jī)制。3、規(guī)范土地市場(chǎng)，建立科學(xué)的土地

11、收益分配機(jī)制。4、界定政府與市場(chǎng)的邊界，削弱政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)利。
　　本文主要通過(guò)了文獻(xiàn)研究法，定性分析和實(shí)證分析相結(jié)合的方式研究了地方政府行為對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的影響，可能的創(chuàng)新點(diǎn)主要有:1、從我國(guó)獨(dú)特的政治制度入手，考察在我國(guó)特有的行政管理體制下，地方政府行為是如何影響住房市場(chǎng)的。2、將地方政府行為按照縱向和橫向兩個(gè)方面進(jìn)行梳理和分析，有助于讀者更好地理解地方政府是如何推高房?jī)r(jià)的內(nèi)生邏輯。3、現(xiàn)有研究分稅制改革和房?jī)r(jià)水平的文