我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度研究.pdf

1、宅基地使用權(quán)制度是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)制度。該制度直接關(guān)系到我國(guó)九億農(nóng)民的立身之本，理應(yīng)受到立法和學(xué)理研究的足夠重視。但我國(guó)目前有關(guān)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法資源嚴(yán)重匱乏，學(xué)理上對(duì)宅基地使用權(quán)的性質(zhì)、特征和對(duì)現(xiàn)行流轉(zhuǎn)制度的反思也存在相當(dāng)?shù)那啡??；诖?，本文就我?guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行分析與探討。 論文除引言外，共分為三個(gè)部分。 第一部分為宅基地與宅基地使用權(quán)的分析。宅基地特指農(nóng)村居民取得的用以建造房屋以供居住的集體所有

2、土地。宅基地的范圍除了居住及附屬用房用地外，還應(yīng)該包括庭院用地。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民在依法取得的本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建筑房屋并居住使用的權(quán)利。從歷史的角度看，宅基地使用權(quán)可以分為農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)居民宅基地使用權(quán)，但是，1998年《土地管理法》實(shí)施后，宅基地使用權(quán)已經(jīng)是專指村民所享有的權(quán)利了。 第二部分分析和歸納了宅基地使用權(quán)的法律屬性和特征。通過對(duì)宅基地使用權(quán)與土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等相關(guān)權(quán)利的比較分析，

3、可見宅基地使用權(quán)和這四種用益物權(quán)是有明顯差異的，因而它是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)。它不僅在法律上具備權(quán)利的構(gòu)成要素，而且實(shí)踐中也是被農(nóng)民當(dāng)作“家產(chǎn)”看待的。宅基地使用權(quán)還是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它符合物權(quán)的特征，且世界各國(guó)的民法或財(cái)產(chǎn)法都將土地使用權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)來規(guī)定的。宅基地使用權(quán)是他物權(quán)中的用益物權(quán)而非擔(dān)保物權(quán)，其完全具備用益物權(quán)的三性，即用益性、獨(dú)立性、占有性。由于我國(guó)公有制特征和宅基地使用權(quán)制度本身負(fù)擔(dān)的是社會(huì)保障功能，故我國(guó)宅基地使用權(quán)與

4、傳統(tǒng)用益物權(quán)存在很大的差異。和一般用益物權(quán)相比，宅基地使用權(quán)具有主體的身份限制性、用途上的限制性、無償性、無期限性、客體的單一性、量上的有限性和流通限制性等法律特征。 第三部分為我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的重構(gòu)。該部分圍繞三個(gè)問題進(jìn)行闡述：一是我國(guó)現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的主要規(guī)則；二是我國(guó)現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的反思；三是我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的重構(gòu)。 宅基地使用權(quán)取得有原始取得和傳來取得之分。由于傳來取得所起作用較

5、微，故文章主要對(duì)原始取得的主體資格要件、取得程序要件和實(shí)質(zhì)審查要件進(jìn)行了歸納和總結(jié)。宅基地使用權(quán)的消滅需具備特定的法律事由，主要有宅基地使用權(quán)的收回、宅基地的征用、宅基地使用權(quán)的拋棄和宅基地本身的滅失四種消滅方式。本文對(duì)現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的理論缺陷進(jìn)行了剖析，并對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度在實(shí)踐中出現(xiàn)的突出問題進(jìn)行了歸納，以此說明我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度亟需改革。 關(guān)于新型宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建，本文從兩個(gè)方面進(jìn)行了論述。首

6、先是明確新型宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建原則，即重個(gè)人利益，兼顧集體和國(guó)家利益原則、明晰宅基地權(quán)屬關(guān)系原則、適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要原則、借鑒國(guó)外成熟的立法經(jīng)驗(yàn)原則、效率優(yōu)先兼顧公平原則、汲取司法實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的原則和集約用地原則。 我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的重構(gòu)措施主要有：一是完善我國(guó)農(nóng)村宅基地所有權(quán)制度，明確宅基地使用權(quán)的主體，同時(shí)應(yīng)確立宅基地使用者對(duì)宅基地所具有的收益權(quán)和最終處分權(quán)；二是完善宅基地使用權(quán)的取得制度，放開傳來取得主體