房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的分析與完善——以石某訴桂花公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案為例.pdf

1、中圖分類(lèi)號(hào)：密級(jí)：UDC：本校編號(hào)：10652政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點(diǎn)班政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點(diǎn)班政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點(diǎn)班政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點(diǎn)班法律碩士專(zhuān)業(yè)學(xué)位論文法律碩士專(zhuān)業(yè)學(xué)位論文法律碩士專(zhuān)業(yè)學(xué)位論文法律碩士專(zhuān)業(yè)學(xué)位論文論文題目：房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的分析與完善——以石某訴桂花公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案為例研究生姓名：楊楊楊楊凱凱凱凱鵬鵬鵬鵬學(xué)號(hào)：tf201003010027tf201003010027tf20

2、1003010027tf201003010027校內(nèi)指導(dǎo)教師姓名：吳吳吳吳春春春春燕燕燕燕職稱(chēng)：教授教授教授教授校外指導(dǎo)教師姓名：職務(wù)職稱(chēng)：申請(qǐng)學(xué)位等級(jí)：碩碩碩碩士士士士專(zhuān)業(yè)：法律碩士法律碩士法律碩士法律碩士研究方向：民商法民商法民商法民商法論文提交日期：2012201220122012年年年年3333月月月月10101010日日日日論文答辯日期：1內(nèi)容摘要本文據(jù)以研究的案例的基本案情為：石某與桂花公司簽訂房屋租賃合同，在租賃期內(nèi)，桂花

3、公司將房屋賣(mài)給了第三人劉某并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，石某認(rèn)為桂花公司沒(méi)有履行提前通知義務(wù)，侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，遂向法院起訴出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。桂花公司辯稱(chēng)其已盡通知義務(wù)，石某因交易條件與第三人不同等而不能行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且石某的起訴已過(guò)權(quán)利保護(hù)期限。一審法院認(rèn)為合同有效，駁回石某訴訟請(qǐng)求。本案的二審法院維持原判后，檢察院提出抗訴，認(rèn)為出租人與第三人簽訂的合同因違反法律規(guī)定而無(wú)效。最后再審法院維持二審判決。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

4、是出租人與第三人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，但處理本案的關(guān)鍵在于把握承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否被侵害的問(wèn)題。由于我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題規(guī)定的較為粗略，致使在司法實(shí)務(wù)中對(duì)該權(quán)利的性質(zhì)、通知義務(wù)、同等條件以及行使期限等問(wèn)題存在多種觀點(diǎn)的爭(zhēng)議。筆者試著通過(guò)對(duì)本案所涉及的相關(guān)主要法律問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，在肯定當(dāng)前立法的基礎(chǔ)上，通過(guò)借鑒相關(guān)學(xué)者的學(xué)說(shuō)對(duì)本案審理中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出自己的觀點(diǎn)和建議。本文除引言和結(jié)語(yǔ)外，共分為五

5、個(gè)部分。第一部分：據(jù)以研究的案例。該部分主要包括案由、案情簡(jiǎn)介及審理與抗訴情況。第二部分：案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。該部分主要介紹了該案在實(shí)際審判中當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并由之而引出本文探討的相關(guān)法律問(wèn)題。第三部分：爭(zhēng)議與分歧意見(jiàn)。該部分主要就與案件焦點(diǎn)相關(guān)的四個(gè)法律問(wèn)題逐一進(jìn)行分析，即一是如何認(rèn)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)；二是如何認(rèn)定出租人是否履行了提前通知的義務(wù)；三是如何理解承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的“同等條件”問(wèn)題；四是如何定性與理解承租人行使優(yōu)先購(gòu)