論物業(yè)管理企業(yè)的安全保障義務(wù).pdf

1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著我國(guó)住房制度改革的深入,住房私有化程度大幅增加,伴隨這一過(guò)程,物業(yè)管理作為一種新的公共服務(wù)模式得以迅速發(fā)展起來(lái)。由于物業(yè)管理橫跨流通與消費(fèi)領(lǐng)域,涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜,且我國(guó)尚未出臺(tái)一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法。目前只有國(guó)務(wù)院在2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和一些分散的地方性立法,但這些法律法規(guī)囿于立法層次和經(jīng)驗(yàn)等方面的原因,尚不能令人滿意。實(shí)踐中出現(xiàn)的一些問(wèn)題也引起了司法實(shí)踐部門、物業(yè)

2、管理企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱物管企業(yè))和業(yè)主的困惑。特別是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭受的人身財(cái)產(chǎn)損失要求物管企業(yè)賠償方面的案件,理論上對(duì)這一案件爭(zhēng)議很大,而且目前法院也沒(méi)有具體的規(guī)則可供執(zhí)行,因此有必要從理論上對(duì)這類案件所涉及的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析。
　　本文將通過(guò)四個(gè)部分研究物管企業(yè)的安全保障義務(wù)。
　　第一部分主要是對(duì)本文涉及到的一些基本概念進(jìn)行闡述,包括物業(yè)管理、物管企業(yè)和物管企業(yè)的安全保障義務(wù)等一些概念,最后分析物管企業(yè)應(yīng)負(fù)安全保障義務(wù)的法

3、理依據(jù)。筆者認(rèn)為,物管企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)安全保障義務(wù)應(yīng)定義為:根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定,物管企業(yè)及其工作人員(主要是保安人員)應(yīng)保護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。物管企業(yè)如違反安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損失就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
　　第二部分是物管企業(yè)安全保障義務(wù)的性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)和主要內(nèi)容的探討,首先通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外安全保障義務(wù)性質(zhì)的研究對(duì)比,提出自己的一些觀點(diǎn),即物管企業(yè)的安全保障義務(wù)既包括法定義務(wù),也包括約定義務(wù);其次對(duì)安全保障義務(wù)的標(biāo)

4、準(zhǔn)也作了研究對(duì)比,指出確定物管企業(yè)的安全保障義務(wù)要依照法定標(biāo)準(zhǔn)、約定標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)慣例及理性人標(biāo)準(zhǔn);最后對(duì)安全保障義務(wù)的主要內(nèi)容進(jìn)行界定。即主要包括三方面的內(nèi)容,一是設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù),二是服務(wù)管理方面的安全保障義務(wù),三是防范和制止違法行為的安全保障義務(wù)。
　　第三部分是物管企業(yè)違反安全保障義務(wù)的責(zé)任。分五個(gè)部分,前三部分分別討論承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任時(shí)的歸責(zé)原則(過(guò)錯(cuò)推定原則)和責(zé)任構(gòu)成以及兩者競(jìng)合的情形,重點(diǎn)分析侵權(quán)責(zé)任下過(guò)錯(cuò)