論我國物業(yè)服務(wù)合同的主體.pdf

1、物業(yè)服務(wù)作為改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律運(yùn)作，建立、培育和規(guī)范物業(yè)服務(wù)關(guān)系的前提就是必須科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰地為參與物業(yè)管理的民事主體進(jìn)行定位。只有正確地解決了物業(yè)管理民事主體的定位這個(gè)根本性的問題，才能明確各民事主體的權(quán)利和義務(wù)，否則就無法清晰地確立各民事主體的權(quán)利和義務(wù)，從而造成這些民事主體相互之間的角色錯(cuò)位。物業(yè)服務(wù)合同主體對(duì)自身的定位不準(zhǔn)確，法律地位的不清晰，權(quán)利義務(wù)不明確，不但成為引發(fā)合同糾紛重要的原因

2、之一，也對(duì)實(shí)踐中糾紛的解決構(gòu)成困擾。因而深入研究物業(yè)服務(wù)合同的主體問題，具有重要的理論和實(shí)踐意義。
　　 文章第一、二部分，筆者以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論及合同法基本原理為基石，從物業(yè)管理權(quán)的性質(zhì)、歸屬及行使入手，結(jié)合實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同主體定位的常見問題及不同理論觀點(diǎn)的辨析，嘗試對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主及業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)各方主體權(quán)利及相互間關(guān)系逐一進(jìn)行剖析。第三、四部分，筆者結(jié)合當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同糾紛類

3、型，分析了物業(yè)服務(wù)合同糾紛主體方面原因，并對(duì)如何規(guī)范我國當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同主體間法律關(guān)系進(jìn)行了思考和建議，以期對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的防范與解決以及物業(yè)服務(wù)合同主體制度的完善有所裨益。
　　 物業(yè)管理實(shí)踐中，作為合同主體的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)本身，還存在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)內(nèi)部組織規(guī)則、選舉表決機(jī)制設(shè)計(jì)及運(yùn)行監(jiān)督問題，業(yè)主公約的制定及效力評(píng)價(jià)問題，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理等問題，物業(yè)服務(wù)合同也存在具體合同義務(wù)判斷問題，這些問題在司法實(shí)踐中也多有紛爭(zhēng)