宅基地置換法律問題研究.pdf

1、隨著我國城市化、工業(yè)化進程的加快，土地越來越成為稀缺資源。為破解城市化、工業(yè)化對土地大量需求，解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中的土地、資金難題，各地特別是經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)紛紛推出宅基地置換的方案。宅基地置換指的是農(nóng)民用其宅基地使用權(quán)及其上面附著的建筑物、構(gòu)筑物換取政府統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住房。政府或者集體把騰換出的農(nóng)民宅基地先進行復(fù)耕，對節(jié)約出來的土地使用權(quán)進行流轉(zhuǎn)用以發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)甚至直接國有化、進行房地產(chǎn)開發(fā)，用在此過程中產(chǎn)生的土地收益解決小城鎮(zhèn)建

2、設(shè)過程中的資金難題。這種宅基地換房的模式同時解決了城市化進程中的土地和資金兩大難題，因此各地政府都積極探索。近年來，在全國先后出現(xiàn)了成都的“雙放棄”模式、天津的華明鎮(zhèn)模式、嘉興模式、北京平谷、大興模式。甚至在中西部地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部也出現(xiàn)了對宅基地置換的探索。“宅基地換房”政策目前仍處在試點階段，在試點的城市，通常也是在城鄉(xiāng)結(jié)合部的小城鎮(zhèn)、中心鎮(zhèn)試點，但并未廣泛的鋪開。
　　 各地試點城鎮(zhèn)的政策不盡相同，與“宅基地換房”配套的相關(guān)

3、法律更是模糊。由于“宅基地換房”涉及集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、價格、拆遷補償、農(nóng)民利益保護、物業(yè)管理等多方面的問題，需要土地管理法、土地整理法、價格法、物業(yè)管理法等法律法規(guī)相配套，以規(guī)范“宅基地換房”過程中所涉及的法律關(guān)系主體——政府、集體、農(nóng)民、投資主體等的權(quán)利與義務(wù)。沒有法律的統(tǒng)一規(guī)范農(nóng)民所換取房屋的產(chǎn)權(quán)就沒有保障。有些農(nóng)民把所換取的房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民更是產(chǎn)生了大量的小產(chǎn)權(quán)房問題。由于在宅基地置換過程中沒有統(tǒng)一的法律規(guī)范來

4、保證農(nóng)民的利益，所以侵犯農(nóng)民、集體利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此本文試圖對宅基地置換法律問題進行研究，來推進相關(guān)法律制度的改革和完善以規(guī)范這一行為。
　　 全文共分為三個部分，第一部分是宅基地置換所涉及的法律關(guān)系。文章首先分析了宅基地置換的含義，其次總結(jié)了嘉興模式、天津華明鎮(zhèn)模式、北京平谷、大興模式、成都“雙放棄”模式等幾個宅基地置換典型模式，通過對以上幾個典型模式的梳理，該部分最后對宅基地置換過程中所涉及的法律關(guān)系進行了探討。

5、>　　 第二部分是宅基地置換中存在的法律問題。宅基地置換中存在的強制拆遷問題、置換房產(chǎn)權(quán)瑕疵問題、集體建設(shè)用地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)問題已經(jīng)嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的土地權(quán)利，影響到了農(nóng)村±地制度正常運行。本部分主要闡述了以上三個問題的表現(xiàn)、原因以及各地的處理方法。
　　 第三部分是宅基地置換中相關(guān)法律制度的完善。該部分是文章的邏輯落腳點，主要是對完善宅基地置換的相關(guān)法律制度提出自己的構(gòu)想，包括明確置換房的產(chǎn)權(quán)歸屬，重構(gòu)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制