某安置房住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1、目錄一、物業(yè)管理項目的管理特點和采用的管理方式……………………1二、質(zhì)量管理目標………………………………………………………6三、管理服務內(nèi)容………………………………………………………8四、管理人員配備………………………………………………………34五、管理規(guī)章制度………………………………………………………40六、檔案的建立與管理…………………………………………………105七、經(jīng)費收支預算………………………………………………………118八、

2、物資裝備計劃………………………………………………………124九、經(jīng)營、管理、服務的新思路………………………………………129一、物業(yè)管理項目的管理特點和采用的管理方式一、物業(yè)管理項目的管理特點（一）周邊環(huán)境復雜，治安防范要求高。項目依山而建，周邊有軟件園、學校、小區(qū)、部隊基地、舊村等，人員復雜，人流量大，流動人員多。措施：制訂一套完整的治安防范制度，包括外來人員進出管理制度、巡邏制度等。加強治安防范工作的宣傳力度，使得人人參與安全防范。

3、對來訪人員嚴格實行盤問登記制度，未獲得受訪人員的同意將被拒絕入內(nèi)；加強管理人員的素質(zhì)培訓，對保安實行準軍事化管理；建立快速反應體系。加強與當?shù)厣鐓^(qū)、派出所的聯(lián)系，共建共創(chuàng)示范住宅區(qū)。（二）小區(qū)業(yè)主結(jié)構(gòu)復雜，素質(zhì)參差不齊，管理服務工作難度大。業(yè)主的物業(yè)管理意識相對較弱，在管理上特別是二次裝修上帶來一定的難度。措施：因地制宜，根據(jù)需求將業(yè)主進行分類，在做好公共性管理服務工作的基礎上，確定不同的工作重點，并開展個性化服務。在二次裝修管理上，主

4、要采取以下措施：1、制定嚴格的管理制度。根據(jù)國家及地方相關法律法規(guī)，結(jié)合小區(qū)實際，制定《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修特別提示》、《裝修承諾書》等文件制度，明確業(yè)主、施工單位、管理處等各方的權利和義務。2、向業(yè)主廣泛宣傳裝修的注意事項。在入伙期間，我們將采取案例及法規(guī)的形式，在社區(qū)宣傳欄、刊物等處廣泛宣傳依法裝修的重要性。3、嚴格審查、督導、查驗。對業(yè)主申報的裝修方案由責任樓管員、專業(yè)工程人員、管理處主任先后進行嚴格的審批；樓管員在業(yè)主

5、裝修期間，每周巡查裝修現(xiàn)場不少于3次，發(fā)現(xiàn)問題即時記錄并在規(guī)定時限內(nèi)按流程采取措施，協(xié)同施工單位制定整改措施并跟蹤整改結(jié)果；裝修結(jié)束后，依據(jù)業(yè)主提供的裝修申請方案進行嚴格查驗，特別注重公共管道、滲漏水、外觀等方面的查驗。（三）項目住宅為16至34層高層樓宇，設備數(shù)量、品種多，管理養(yǎng)護要求高。管理的各部門，負責協(xié)調(diào)、管理居住區(qū)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證居住區(qū)的正常運作，受理業(yè)主的投訴，監(jiān)督服務質(zhì)量，確保各種管理工作暢順。管理處設有客

6、戶服務部，全面負責居住區(qū)的日常管理服務工作，充分發(fā)揮一體化管理資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力、物力的投入，加強居住區(qū)各部門的相互支持和促進，提高管理效能。管理處將以人性化的管理貫穿于工作的始終，充分發(fā)揮員工的工作積極性、主動性和創(chuàng)造性，最好地滿足住業(yè)主的各項要求。管理處將結(jié)合本居住區(qū)的特點，把管理和服務相結(jié)合，創(chuàng)造出獨具風格的管理模式，以盡善盡美的管理服務，為業(yè)主提供安全、舒適的居住環(huán)境。3、管理運作機制公司每年與管理處簽訂管理目標、經(jīng)濟

7、指標責任書，管理處各級員工與管理處簽訂服務質(zhì)量保證書，實行計劃目標責任制管理，同時，還貫以督導管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實行值班經(jīng)理日常管理責任制。嚴密、科學、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務運作機制如下：（一）計劃目標管理根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的要求，按照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的標準》制定各項管理指標；制定二年內(nèi)將東坑（五鳳家園）、丞相坑（坊）

8、安置房創(chuàng)建成福州市物業(yè)管理優(yōu)秀項目的管理目標。在條件許可情況下三年內(nèi)省示范住宅小區(qū)。（二）督導管理采取有效的督導管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導管理，保證工作正常運作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：⑴經(jīng)濟管理公司與各級員工簽訂勞動責任狀，明確員工的權利與義務，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動員工的工作積極性。⑵法規(guī)管理遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。⑶行政管