國稅房地產(chǎn)納稅評估案例

1、房地產(chǎn)行業(yè)評估,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評估分析的一般步驟和方法房地產(chǎn)企業(yè)評估要點房地產(chǎn)評估案例,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評估分析的一般步驟和方法,首先是計算企業(yè)開業(yè)以來總體稅負情況，稅負明顯低于全省、全市一般水平的，應判斷其可能存在的所得稅問題?？傮w稅負的計算應該包括企業(yè)開業(yè)以來多年情況的綜合計算。 其次從企業(yè)的主營業(yè)務成本、期間費用、營業(yè)外支出等幾個大的方面判斷，問題主要集中在哪個方面。同時對企業(yè)的申報資料作分析，有無其他明顯疑點。,房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)評估分析的一般步驟和方法,第三是根據(jù)分析存在的主要疑點，讓企業(yè)提供相關資料和信息，作進一步判斷問題所在，這一環(huán)節(jié)是關鍵。對企業(yè)提出的解釋、理由逐一分析，判斷其可信性，最終鎖定企業(yè)的問題所在。 最后根據(jù)外部信息收集、行業(yè)比較指標等內容與企業(yè)開展約談。注意約談方法，提前制定約談預案。,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,1、分析企業(yè)是否少申報收入?？蓪⑵髽I(yè)申報的預售收入、結轉營業(yè)收入數(shù)據(jù)與第三方數(shù)據(jù)進行核對。關注企業(yè)是否存在符合收入確認條件而未及

3、時確認收入問題，符合下列條件之一，就應確認收入：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 2、土地征用及拆遷補償費：查閱《國有土地使用權出讓合同》，計算單位土地成本，并與同時期類似地段相比較，判斷單位土地成本是否過高，是否存在土地返還款問題。,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,3、規(guī)劃、設計等費用：可調閱企業(yè)與相關單位簽訂的合同或協(xié)議，應防范企業(yè)利用關聯(lián)企業(yè)虛增該部分費用以達到轉移利潤

4、逃避稅收的目的；是否將前期工程費在所有成本對象之間分攤。 4、建筑安裝工程費：目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不采用自行施工的方式進行開發(fā)，通常由建筑施工單位承包建設。對按承包建設方式開發(fā)的，一是將工程招投標書、《建筑工程施工合同》、中介機構《工程結算報告》內容互相印證對工程造價進行把握，防止虛增建筑成本；,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,二是根據(jù)《建筑工程施工合同》、中介機構《工程結算報告》和建筑安裝發(fā)票所載甲供材料類別、數(shù)量及金額審核是否存在甲供

5、材料，以及甲供材料是否重復計入成本申報扣除。另外，可以從中介機構，如工程造價事務所、建筑設計單位等，取得當?shù)亟ㄖ惭b工程費的一般水平，作為參考依據(jù)。 建安成本應是一個重要的關注點，應包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。要關注企業(yè)的核算范圍以及與行業(yè)數(shù)據(jù)的比較。,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,5、利息支出：一是關注開發(fā)企業(yè)從關聯(lián)企業(yè)借款的利息支出。先判斷關聯(lián)企業(yè)借款利息是否真實合理，再判斷是否符合獨立交易原則，最后與銀行同期利率比較；如果不符

6、合獨立交易原則，或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內關聯(lián)方的，關注債權性投資與其權益性投資比例是否超過2：1的比例。二是關注借款費用發(fā)生時間，是否按規(guī)定將開發(fā)項目完工前后發(fā)生的借款費用分別計入開發(fā)成本對象或作為財務費用直接扣除。如果開發(fā)產(chǎn)品尚未完工，財務費用的數(shù)額就不應太大。,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,6、公共配套設施費的處理：對于企業(yè)是否存在將公共配套設施作為開發(fā)產(chǎn)品銷售的情形，可以通過調閱物價局核價批文，核查是否將之列入核價范圍用以銷售，還可以

7、通過商品房銷售合同的具體條款，審核車庫等設施是否銷售。對確實銷售的，應作為開發(fā)產(chǎn)品確認銷售收入及配比其計稅成本。,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,7、共同成本項目的分攤：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長且多項目滾動開發(fā)，各期發(fā)生的成本費用需要在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品、已售產(chǎn)品和未售產(chǎn)品間進行成本分攤。對于成本分攤的方法，由企業(yè)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或預算造價等合理確定分攤方法。在審核過程中，應要求企業(yè)說明相關分攤方法及依據(jù)，應結合土地權證和項目

8、規(guī)劃設計等資料對占地面積、建筑面積或預算造價等進行確認，分析判斷共同成本項目的分攤是否合理。在分攤過程中，有無中途隨意改變成本分攤方法，調節(jié)不同時期的分攤成本，人為控制利潤實現(xiàn)。,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,如某一房地產(chǎn)企業(yè)將一棟樓的1-3層作為酒店，自己經(jīng)營，所有權未發(fā)生變更，4層以上作為商品房銷售，酒店裝修發(fā)生了300萬元裝修費用，該企業(yè)將300萬元的裝修費用記入到商品房的開發(fā)成本。300萬元的裝修費用能夠確定是酒店發(fā)生的，就不應在商品房的

9、開發(fā)成本中分攤。,房地產(chǎn)企業(yè)評估要點,8、最后應再一次關注房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負水平，補稅后如果稅負仍較低，應有合理的理由。,,房地產(chǎn)評估案例,案例簡要介紹,在一則偶然的信息情報的引發(fā)下，我市某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被鎖定為風險應對對象，由市局組織團隊直接應對。通過收集應用外部信息，強化案頭分析，開展巧妙約談，在案頭環(huán)節(jié)化解了稅收風險。企業(yè)補繳所得稅1031.64萬元，加收滯納金83.05萬元。,一、聚焦—外部情報引發(fā)案源，省局指標驗證風險,2

10、012年10月12日市局情報管理團隊從媒體獲取一則情報：“××?國際匯截止2012年9月底實現(xiàn)預售10億元，2011年已交付的5棟樓，入住業(yè)主反應良好?！?近期，省局也發(fā)布該企業(yè)2011年匯繳房企毛利率異常指標，營業(yè)收入為14.07萬元，毛利潤為-2044.46萬元，毛利率為-14525.77%。 既然2011年已經(jīng)交房，那么確認的收入不應只有14.07萬元，14萬現(xiàn)在一套房子都買不到，情報人

11、員初步判斷企業(yè)可能未按規(guī)定及時結轉營業(yè)收入。,二、取材—廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數(shù)據(jù),（一）收集信息 信息1：《××國際匯開盤當日狂銷1.5億 品質大盤受全城熱捧》：2009年12月25日一期推出358套房子均受到了熱烈的追捧。到下午6點，已有近250套被搶購一空，狂銷1.5個億。 分析1：說明該樓盤銷售比較火爆。 信息2：2010年5月22日報紙上有《×&#

12、215;會盛大入會禮活動在××國際匯舉行》一則報導。該公司一位領導的發(fā)言，售價從開盤時4600元/平米，漲到現(xiàn)在的5600元/平米，升幅近22%。 分析2：需要關注房屋的銷售價格及銷售利潤。,二、取材—廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數(shù)據(jù),（二）系統(tǒng)中數(shù)據(jù)分析 1、基本情況 淮安××置業(yè)有限公司成立于2007年，投資方有3個，其中××控股

13、集團有限公司投資比率70%是該公司的母公司。 2、數(shù)據(jù)分析 （1）多方取證，驗證營業(yè)收入 2008-2011年申報營業(yè)收入14.07萬元，從外部獲取信息，一期的5棟樓已于2011年基本銷售結束且購買人均辦理了產(chǎn)權登記。按照規(guī)定，應該確認營業(yè)收入。,二、取材—廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數(shù)據(jù),（2）其他應付款分析 2011年期末余額為4.78億元，期末余額較大，且該企業(yè)有關聯(lián)企業(yè)，應

14、關注其關聯(lián)企業(yè)資金往來情況。 （3）未分配利潤分析 2011年期末余額為-4549萬元。企業(yè)自開業(yè)以來一直未實現(xiàn)盈利，與企業(yè)所處的地段以及購銷兩旺的情況不太符合。,三、布局—層層剝繭厘清思路，精心策劃應對預案,在對掌握信息進行梳理、分析后，我們確定層層遞進的應對預案。先解決收入等易驗證問題，后解決成本等較為深入的問題。 我們初步判斷，該企業(yè)未及時確認主營業(yè)務收入是首要問題，作為第一次約談的主要內容。

15、并要求企業(yè)進一步提供收入、成本等明細資料。 第二次約談解決成本等其他問題，并向企業(yè)宣傳評估與稽查的關系，進行政策攻心。,四、初探—首次約談一針見血，合理引導企業(yè)自查,2012年10月25日對企業(yè)財務人員進行了約談： 稅務人員單刀直入，問：你單位開發(fā)已幾年，請解釋尚未確認完工產(chǎn)品收入的原因。 財務人員回答：主要是因為房子還沒有交付。 稅務人員立即質疑：根據(jù)我們已經(jīng)收集到情況表明，你公司于20

16、11年6月28日一期全部交房，并且我們身邊也有人在你們小區(qū)買房，都已經(jīng)住進去了。 財務人員緊張起來，說：主要有些成本發(fā)票我們還沒取到，而且2011年資金有些緊張。 稅務人員向其宣傳相關收入結轉的政策，財務人員同意自查。,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,3天后企業(yè)提供自查資料，結轉確認2011年度營業(yè)收入4.09億，營業(yè)成本3.49億，同意補繳企業(yè)所得稅432萬元，約談取得了初步的成效。

17、企業(yè)報送營業(yè)成本各組成項目如下：,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,我們將結轉完工開發(fā)產(chǎn)品收入與地稅開票數(shù)信息印證，基本吻合。但經(jīng)過與我市行業(yè)數(shù)據(jù)對比分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)有些成本項目仍較高。 1、外部信息驗證建安成本 應對人員從住建局網(wǎng)站下載《（2010）年度江蘇省城市住宅建筑項目工程概況表》32層-剪力墻結構建安成本1604.55元/每平方米，而該企業(yè)為1874

18、.90元/每平方米，高于行業(yè)均值16.85%，應作為疑點。 2、總體稅負驗證營業(yè)成本,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,企業(yè)自查后稅負為1.72%，仍低于我市房地產(chǎn)行業(yè)的平均標準，而且該企業(yè)樓盤處于我市黃金地段，與其實際情況嚴重不符。 3、關聯(lián)往來驗證財務費用 其他應付款多數(shù)是與關聯(lián)方之間的大筆往來，應關注支付利息費用是否合理。,六、追擊—乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動,根據(jù)分析情況

19、，我們又一次對財務人員進行了約談： 稅務人員問：根據(jù)你公司自查情況看，利潤水平很不合理，請解釋一下原因。 財務人員答：開發(fā)項目里有政府要求我們開發(fā)的安置小區(qū)，利潤很低，所以稅負高不起來。 稅務人員反駁：根據(jù)我們掌握的信息安置小區(qū)尚未交付，并不影響你公司一期項目營業(yè)收入的稅負。 財務人員的面部表情有些復雜，答道：安置房是還沒有交付，成本問題我們回去再看看。,六、追擊—乘勝而上再次約談，旁征博

20、引掌握主動,接著稅務人員直接拋出核心問題：你公司的建安成本為1874.09元/平方米，我們掌握的行業(yè)數(shù)據(jù)，同行業(yè)同類型建筑的建安成本只有1600元/平方米左右。 應對人員將從外網(wǎng)獲取的我市近期同類建筑結構建安成本信息向財務人員展示，同時利用從建筑設計單位取得的建筑成本構成情況對企業(yè)核算的建安成本進行質疑。 財務人員看了相關數(shù)據(jù)后，感覺無法解釋，一時啞然。忙說：我們回去一定重新認真核實建安成本每一項內容。,六、追擊

21、—乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動,稅務人員緊接著問：你公司其他應付款2011年期末余額為4.8億元，多數(shù)都是和關聯(lián)企業(yè)往來，關聯(lián)方借款利息是否按照銀行同期貸款計算？我們將對你公司借款利息進行復核計算。 財務人員連忙回答：我們自己先算算。 稅務人員又對財務人員進行政策攻心，宣傳了相關稅收政策以及相應法律后果。企業(yè)財務人員深有觸動，決定回去后再次認真自查。,七、處理—企業(yè)自查化解風險，后續(xù)輔導鞏固成果,經(jīng)過自查，

22、企業(yè)于2012年11月8日進行了自查補充申報，補繳企業(yè)所得稅1031.64萬元、加收滯納金83.04萬元。評估自查主要存在下述問題： 1、未及時結轉完工開發(fā)產(chǎn)品營業(yè)收入4.09億元。 2、多結轉完工開發(fā)產(chǎn)品營業(yè)成本4240萬元。企業(yè)將拆遷小區(qū)成本、尚未交房的二期成本混入一期中，多結轉建安費等成本；關聯(lián)企業(yè)資金往來多計利息。,七、處理—企業(yè)自查化解風險，后續(xù)輔導鞏固成果,評估前后成本明細比較如下：,七、處理—企業(yè)自

23、查化解風險，后續(xù)輔導鞏固成果,自查補稅后企業(yè)稅負為3.26%，高于我市的行業(yè)均值。因評估對象為一期項目，結合房地產(chǎn)行業(yè)“低開高走”、首期利潤一般相對較低的特點，我們認為風險基本排除，決定結束本次應對，不再進入實地核查程序。 此次評估結束后，我們要求企業(yè)以后各期開發(fā)項目應及時確認收入，并保持相適應的稅收負擔水平。,八、體會—及時總結管理經(jīng)驗，持續(xù)豐富應對方法,根據(jù)本例的分析處理結果，我們提出了如下管理建議： 1、外

24、部信息見“線索”。本例起因是信息情報，信息在剖析過程中起了重要的作用，有力的數(shù)據(jù)情報攻破了財務人員的心理防線。日常工作中應強化情報得運用。 2、案頭分析見“真章”。本例的一個重要特點就是通過案頭分析和約談解決了問題，未進行實地核查。實踐證明，完全可以通過信息情報采集應用和案頭分析化解風險。,八、體會—及時總結管理經(jīng)驗，持續(xù)豐富應對方法,3、追根究底見“成效”。本例通過案頭分析和第一次約談，取得一定的約談成效。但并未就此罷手，