物業(yè)運(yùn)營(yíng)報(bào)告

1、1一、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展概況一、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展概況物業(yè)管理是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興起的新興行業(yè)，它作為人們以社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來(lái)越凸現(xiàn)其重要性。1981年3月，以住宅物業(yè)為管理目標(biāo)的第一家物業(yè)管理公司在深圳特區(qū)成立，并伴隨著中國(guó)住房體制改革的不斷深入而延伸至全國(guó)各地。從最初單一的住宅物業(yè)管理，向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)管理領(lǐng)域擴(kuò)展。發(fā)展至今，全國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)達(dá)3萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過(guò)300萬(wàn)

2、。二十幾年的歷程，物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展并不均衡，特區(qū)、沿海城市以及上海、北京等大城市發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，物業(yè)管理覆蓋率較高，像深圳物業(yè)管理的覆蓋率已達(dá)95%以上，上海、北京也分別達(dá)到90%和70%以上，中、小城市發(fā)展態(tài)勢(shì)較緩，西北、東北地區(qū)落后于全國(guó)其它地區(qū)。二、二、沈陽(yáng)市沈陽(yáng)市住宅物業(yè)的住宅物業(yè)的市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況與機(jī)會(huì)與機(jī)會(huì)分析分析沈陽(yáng)市的物業(yè)管理從90年代中期開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，物業(yè)管理已基本成型，初具規(guī)模。到2006年，已建成住宅

3、區(qū)3326個(gè)，建筑面積10825萬(wàn)平方米，其中，具備物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)293個(gè)，建筑面積2556萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積的23.6%，全市登記注冊(cè)物業(yè)企業(yè)536家，開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)176家，從房管部門和單位后勤部門轉(zhuǎn)制的81家，196個(gè)業(yè)主大會(huì)重新選聘了物業(yè)管理企業(yè)；118個(gè)住宅小區(qū)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘了物業(yè)管理企業(yè)，從業(yè)人員近3萬(wàn)人。新建小區(qū)物業(yè)管理面積覆蓋率達(dá)到100%。沈陽(yáng)市內(nèi)物業(yè)收費(fèi)情況調(diào)查沈

4、陽(yáng)市內(nèi)物業(yè)收費(fèi)情況調(diào)查以萬(wàn)科物業(yè)、銀基物業(yè)、豪森物業(yè)、新城物業(yè)、河畔新城等高中檔物業(yè)公司為例。沈陽(yáng)高、中檔物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除少數(shù)別墅項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在每月3.00元4.00元平方米以上。其它基本是在每月2.00元平方米－2.50元平方米之間，平均收費(fèi)在每月2元平方米，個(gè)別超過(guò)每月2.50元平方米的收費(fèi)，中低檔物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多為1.00元平方米－2.00元平方米之間，平均：1元平方米左右。物業(yè)管理這一新興行業(yè)在我市已逐漸被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院

5、、商場(chǎng)、辦公樓宇等3售樓處示范區(qū)人員結(jié)構(gòu)四、公司各部門職能范圍、公司各部門職能范圍（內(nèi)容詳見(jiàn)：附錄（內(nèi)容詳見(jiàn)：附錄一）一）五、物業(yè)公司規(guī)章制度物業(yè)公司規(guī)章制度（內(nèi)容詳見(jiàn)：附錄（內(nèi)容詳見(jiàn)：附錄二）六、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃房產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長(zhǎng)和成熟過(guò)程中市場(chǎng)化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈在不斷的優(yōu)勝劣汰中房產(chǎn)物業(yè)管理品牌正在逐步

6、形成.針對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)物業(yè)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中逐漸出現(xiàn)了一系列的實(shí)踐問(wèn)題，比如收費(fèi)高、服務(wù)差、小區(qū)承諾不兌現(xiàn)、公共收益被私自占有、業(yè)主隨意拖欠物業(yè)管理費(fèi)、維修基金不到位等事項(xiàng)，至使業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生各種糾紛，從而導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，使服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量下滑，產(chǎn)生惡性循環(huán)，影響整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。（一）（一）經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)特色特色：傳統(tǒng)物業(yè)公司屬性也是經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)方式是在做好管理的同時(shí)，為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主提供服務(wù)，收取合理的費(fèi)用，發(fā)揮物業(yè)的增值潛力