淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收規(guī)劃

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收規(guī)劃◆劉蓬(大連中冶京誠置業(yè)有限公司)【摘要】企業(yè)的稅收規(guī)劃是企業(yè)作為納稅人在遵守相關(guān)的法律和法規(guī)的前提下，依靠自身合法經(jīng)營，通過對自身的經(jīng)營戰(zhàn)略和投資理財?shù)然顒舆M行調(diào)整與籌劃，達到盡可能的減少納稅成本，以期取得經(jīng)濟效益最大化的目的。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，進行科學(xué)合理的土地增值稅收規(guī)劃是減輕稅務(wù)負擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟效益的重要方式。本文著重闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅收的規(guī)劃的方法和應(yīng)該注意的問題?！娟P(guān)鍵

2、詞】房貸產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃1前言在改革開放不斷深化，社會主義市場經(jīng)濟El漸繁榮與發(fā)展的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展步入了嶄新的時期，為了更好的規(guī)范土地使用和維護房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了合理的調(diào)節(jié)土地增值的收益，相關(guān)部門已經(jīng)頒布了一些法律和法規(guī)。隨著近幾年土地市場的發(fā)展，土地增值稅的征收管理也日漸嚴(yán)格，數(shù)額也逐年增大。2土地增值稅的基本內(nèi)容稅法規(guī)定只要是轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、地上建筑物極其附屬物，并且從中取得收益的單位和個人應(yīng)該依法

3、繳納適當(dāng)金額的土地增值稅。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要繳納的一個重要稅種。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行合理的規(guī)劃意味著盡可能的減少或者節(jié)約稅務(wù)支出，從而提高企業(yè)的盈利收入，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的規(guī)劃要點稅收規(guī)劃是納稅人的活動。指的是納稅人可以通過合理合法的手段，盡可能的減少稅收支出，達到稅負最小化和利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。在經(jīng)濟全球化快速發(fā)展的形勢下，企業(yè)之間的競爭越來越激烈，用最小

4、的投資換取最大的收益始終是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的終極目標(biāo)。由于稅收具有無償性的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的稅負則是一種資金的凈流出，并沒有與之相適應(yīng)的收益發(fā)生。所以，納稅金額多少是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成本付出的重要因素。為了更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅規(guī)劃工作，必須遵循以下基本原則。第一，經(jīng)濟高效原則，這應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅規(guī)劃時首先要考慮的原則。它指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅的規(guī)劃時要進行成本效益分析，找到經(jīng)

5、濟可行的辦法，綜合考慮稅務(wù)規(guī)劃方案是否可以給企業(yè)帶來收益。第二，事先準(zhǔn)備原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的規(guī)劃必須是發(fā)生在納稅行為發(fā)生之前，通過對企業(yè)的經(jīng)營活動和收支情況進行分析和控制得來。第三，守法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為納稅人具有向國家納稅的義務(wù)。31對征稅的范圍進行合理的分析與規(guī)劃對于土地增值稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)國家有明確規(guī)定，主要的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：所轉(zhuǎn)讓的土地是否為國家所有，土地所有權(quán)、地上建筑物以及附著物是否發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的變化，在轉(zhuǎn)讓的過

6、程中是否有收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過對此標(biāo)準(zhǔn)的判斷盡量避免成為土地增值稅征稅對象，可以通過稅收種類的合法轉(zhuǎn)移避免過多的繳納土地增值稅。32利用收入分散來減少土地增值稅的繳納金額土地增值稅是否繳納的界定依據(jù)是納稅人通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減去規(guī)定扣除的項目金額后的差額是否增值。這就表明了，在轉(zhuǎn)讓取得的收入越小的情況下，土地增值額就越小，與之相應(yīng)的納稅金額也會越低。通過對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入進行分散是一種常見的方法，從而達到規(guī)避過多的繳納土地

7、增值稅。33通過進行費用遷移房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)費用包含很多項內(nèi)容，大類有管理費用、財務(wù)費用和經(jīng)營費用，并且這些費用是不以實際發(fā)生金額來扣除的，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐罁?jù)，按照房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本和土地成本之和的一定比例扣除。針對這個特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過事先的規(guī)劃，把實際發(fā)生的開發(fā)費用進行適當(dāng)轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本中。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在不增加企業(yè)開支的前提下，通過進行適當(dāng)?shù)拈_發(fā)費用遷移，

8、加大房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，可以大大的減少需要繳納的土地增值稅的金額，達到節(jié)省開支的目的。34通過利息支出進行規(guī)劃作為資金密集高負債的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會有大量的借款行為發(fā)生，這也就避免不了有利息的支出。利息的不同扣除方法也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅金額產(chǎn)生很大影響。多種利息支出方式給納稅人提供了可供選擇的余地。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營的過程中借款金額較大、利息費用較高，則應(yīng)。該盡最大可能的出具金融機構(gòu)所提供的貸款證明，并且要

9、按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計算方式進行分?jǐn)偫⒅С龅挠嬎悖估崿F(xiàn)據(jù)實扣除，以此降低稅額。如果借款借不多，利息費用較低，就可以選擇不計算分?jǐn)偫⒅С?，也不提供金融機構(gòu)的貸款證明，這就會實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)費用中財務(wù)費用中利息支出的最大扣除，從而達到少繳納的土地增值稅的目的，進而實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。35利用稅收方面的優(yōu)惠進行土地增值稅收的規(guī)劃我國的稅收相關(guān)法律存在很多特殊規(guī)定，把握好稅法在準(zhǔn)予扣除的項目相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，并且針對稅法規(guī)定選擇合理的會計

10、處理方法，也是一種規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅收的主要方法。根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，納稅人在一定的情況下是可以免交增值稅的。這項規(guī)定主要是針對以下情況來講的，納稅人對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進行出售之后增值金額沒有超過扣除項目金額的，可以免征土地增值稅。如果增值金額超過扣除項目金額，就應(yīng)該按全部的增值額按照相對應(yīng)的稅率和扣除額來計稅。同時，如果納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又還有其他房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)該對其增值額分別進行核算。所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在

11、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的同時，又建其他房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)該運用分開核算的方式以盡量少繳納土地增值稅。36密切關(guān)注稅法的相關(guān)變動稅收規(guī)劃屬于事前規(guī)劃，一定會面臨很多不確定因素，導(dǎo)致規(guī)劃無法正常實施，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅收規(guī)劃時應(yīng)該充分考慮各種風(fēng)險，準(zhǔn)備積極的措施進行預(yù)防。作為企業(yè)的稅收規(guī)劃人員應(yīng)該熟練地掌握稅收相關(guān)法律和法規(guī)的變動情況，保證稅收規(guī)劃方案的可行性和實用性。密切關(guān)注稅法的相關(guān)16“7g1萬方數(shù)據(jù)變動就可以及時了解稅法的

12、優(yōu)惠條件，根據(jù)變動及時調(diào)整規(guī)劃方案，規(guī)避涉稅風(fēng)險。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收規(guī)劃中應(yīng)該注意的問題41大力培養(yǎng)高素質(zhì)的企業(yè)稅務(wù)人才稅務(wù)規(guī)劃是一種專業(yè)性很強的工作，要求稅務(wù)籌劃人員要具備法律、稅收、財務(wù)會計、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專業(yè)知識，并且要具有很強的法律意識和法制觀念，還要有縝密的邏輯思維能力和統(tǒng)籌規(guī)劃能力。培養(yǎng)精通多門學(xué)科知識，具備極高專業(yè)素養(yǎng)的稅務(wù)規(guī)劃專門人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視企業(yè)稅

13、務(wù)人才的專業(yè)技能培訓(xùn)，爭取為開發(fā)企業(yè)組建一支高素質(zhì)、高技能的稅務(wù)人才隊伍。結(jié)合現(xiàn)階段我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的稅務(wù)工作情況，筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)優(yōu)化稅務(wù)隊伍的結(jié)構(gòu)，每一位稅務(wù)規(guī)劃人員既熟悉與稅務(wù)等相關(guān)的法律知識，又同時對相關(guān)的文字材料分析、處理、整合以及會計計算機基礎(chǔ)操作熟練；要強化稅務(wù)人員的財務(wù)會計知識學(xué)習(xí)、查賬技巧、稅收基礎(chǔ)管理等。其次在稅務(wù)人才的調(diào)配上，應(yīng)注重將不同能級、不同類型、不同能力以及不同專長、性格的人才有效聚

14、攏起來，經(jīng)過進一步地優(yōu)化組合以及一定時間地磨合，使他們的知識互補、類型互補、能力互補以及性格互補等，起到相得益彰的作用，進而有效地拓展稅務(wù)人員的使用率以及充分發(fā)揮稅務(wù)人員的價值。42房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種稅收規(guī)劃行為要符合法律規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅務(wù)規(guī)劃是應(yīng)該遵循一個基本原則，就是一定要遵守相關(guān)的法律和法規(guī)，應(yīng)該在此前提之下通過稅務(wù)規(guī)劃節(jié)約稅務(wù)支出。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)人員要有科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃意識，用既符合法律又經(jīng)濟有效的的方法開展

15、土地增值稅的稅收規(guī)劃工作。爭取設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會計賬目和編制、、一，～‘～真實的財務(wù)報表，要使稅務(wù)會計的作用得到充分發(fā)揮，盡可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收負擔(dān)降到最低。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收規(guī)劃時應(yīng)該記住：稅收規(guī)劃的目的是減輕稅收負擔(dān)，提高經(jīng)濟效益。所以納稅人在取得稅收收益的同時，不能忽視稅收規(guī)劃方案中的成本問題，只有在收益大于成本的時候稅收規(guī)劃方案才具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收規(guī)劃時應(yīng)該

16、明白，總體收益的最大化才是企業(yè)要追求的目標(biāo)。因此，企業(yè)要根據(jù)自身的情況，選擇合理的規(guī)劃方法。5結(jié)語隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的稅收收入成為了我國財政收入的一個重要來源。土地增值稅收也在逐年增加，增幅比例相對其他稅種明顯比較高。通過合理的方式進行土地增值稅收規(guī)劃顯得格外重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行有效的土地增值稅收規(guī)劃關(guān)系到其利潤實現(xiàn)和長遠發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守國家規(guī)定的基礎(chǔ)上可以通過專業(yè)人員的探索，為企業(yè)尋找企最佳納稅規(guī)

17、劃方法，從而降低企業(yè)的稅負，實現(xiàn)企業(yè)的最佳盈利能力提供廣闊的發(fā)展前景。參考文獻：[1]王小玉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2010，(02)[2]黃翠芬淺議房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J]大眾商務(wù)，2009，(02)[3]葉友嬌淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的幾個要點[J]中國商界，2008，(04)[4]單文靜淺析房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃策略[J]經(jīng)營管理，2008，(14)(上接第129頁)廣播局局長便遭到撤職處

18、理。五、實施行政權(quán)力介入和加強立法，極力封殺對己不利信息維基解密是一個中立的、無國籍的網(wǎng)絡(luò)告密者組織，揭露了成千上萬份關(guān)于美國國防部的大規(guī)模殺害伊拉克與阿富汗平民百姓的機密文件。一些西方國家對此恨之入骨，來自美國國防部的秘密文件顯示，美國情治單位打算以揭發(fā)告密者與犯罪起訴來摧毀維基解密的可信度，從而讓這些說實話的人名譽掃地。入侵伊拉克的結(jié)果造成了74萬婦女成為寡婦，100萬人死亡，450萬人被迫離開家園，西方媒體很少進行報道。2004年

19、，美軍二度攻擊費盧杰，根據(jù)聯(lián)合國的報導(dǎo)，70％的房舍都被摧毀，那些沒倒的建筑物則布滿了彈孔，數(shù)千名平民遭到殺害，美國及英國的主流電視網(wǎng)極少看見這一方面的報導(dǎo)，電視觀眾無法得知平民百姓所受到的傷害程度。美國獨立記者杰瑪達爾同時間在費盧杰獨立工作，他揭發(fā)美國軍隊曾使用燃燒彈來攻擊平民百姓，他的目擊描繪和照片，從未在主流媒體被發(fā)表過。一些不受西方歡迎的媒體往往遭受死亡的威脅，2001年阿富汗喀布爾以及2003年巴格達的半島電視臺、阿布扎比電視

20、臺爆炸事件，毫無疑問是針對那些記者和新聞機構(gòu)的。在科索沃戰(zhàn)爭和利比亞戰(zhàn)爭中，美軍對南聯(lián)盟的新聞大樓和利比亞電視臺均進行了轟炸。通過近幾場現(xiàn)代戰(zhàn)爭的發(fā)生，我們可以看出，新聞媒體對戰(zhàn)爭進程的影響不容小覷。從近幾年涉華事件西方媒體的歪曲報導(dǎo)看，我們更應(yīng)該高度警惕。我們不能忘記，自拉薩“314”事件發(fā)生后，相當(dāng)多西方媒體對事件的真相進行了肆無忌憚的歪曲報導(dǎo)，諸如將尼泊爾和印度員警說成中國公安干警，將急救車說成囚車，將。168拍電影時武警換裝的鏡

21、頭說成鬧事武警裝扮喇嘛鬧事，將暴徒毆打市民說成是便衣毆打群眾等等，用指鹿為馬、欺騙公眾的撒謊方式來污蔑中國。在新疆“75”事件中，也出現(xiàn)了許多西方媒體的把內(nèi)地群體性事件嫁接到新疆的歪曲報導(dǎo)。這些對我們國家的新聞宣傳也有重要的啟示，必須采取妥善措施積極應(yīng)對。首先，對西方媒體的報導(dǎo)不能偏聽偏信。對西方主流媒體在新聞報導(dǎo)中出現(xiàn)的錯誤，要經(jīng)常進行分析研究，揭露新聞背后的造假根源，向民眾還原事實真相，破除對西方主流媒體的迷信心理。其次，注重從多方

22、渠道尋找事件真相。在報導(dǎo)新聞事件時，不能只引用西方新聞媒體的說法和宣傳政要的說辭，要傾聽事件雙方的聲音，進行理分析，向民眾宣傳全面客觀的事實真相。一位西方記者曾經(jīng)說過：“除了官方不承認的以外，絕對不要相信任何事情。”再次，加強對新聞媒體和記者的管理。出于爭取噱頭、增大發(fā)行量、別有用心的陰謀等目的，一些新聞記者和新聞機構(gòu)可能發(fā)布不負責(zé)任的新聞，假新聞即便事后被揭露，造成的影響有時依然難以挽回。為此，對新聞的管理必須加強，惡意報導(dǎo)假新聞應(yīng)該