房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房西苑在淄博第五屆房地產(chǎn)高層峰會(huì)上的報(bào)告在演講之前先問(wèn)大家?guī)讉€(gè)問(wèn)題。各位老總想少花錢多辦事嗎？想不花錢也辦事嗎？想花別人的錢辦自己的事嗎？看來(lái)是不想。想少花錢多辦事的，去學(xué)會(huì)計(jì)師；如果想不花錢也辦事的，去學(xué)策劃師；如果想花別人的錢辦自己的事的，去學(xué)融資。所以我今天講的就是“花別人的錢，辦自己的事”。我的標(biāo)題是“假如我是投資者”，這是什么意思呢？第一、我本人就是投資者。我一直是扮演著投資者的角色，12年前我從美

2、國(guó)回來(lái)的時(shí)候，就是被一個(gè)海外的投資基金把我派回來(lái)，做中國(guó)的首席代表。實(shí)際上我就是投資者。第二、我希望大家今天站在投資者的立場(chǎng)上去替投資者打打算盤，如果你理解了投資者，你就知道該怎么融資，道理很簡(jiǎn)單。我們今天講融資，什么叫融資呢？融資就是一個(gè)簡(jiǎn)單的商品交易。其實(shí)他并不復(fù)雜，交易什么？就跟交易這個(gè)手表沒(méi)什么區(qū)別。既然是一個(gè)交易，那么交易肯定要有標(biāo)的，交易什么？當(dāng)然不是交易手表。交易的東西是“項(xiàng)目”。咱們房地產(chǎn)企業(yè)都是一個(gè)、一個(gè)項(xiàng)目來(lái)建設(shè)的，

3、所以交易的是項(xiàng)目。知彼，百戰(zhàn)不殆?！狈粗凶觯骸凹核挥?，勿施于人?！弊詈?，交易還有一個(gè)最基本的原則，就是“雙贏”，如果有雙方都參加，那就要“雙贏”（投資者和融資者）；如果有多方參加，那要“多贏”。只有“雙贏”和“多贏”才能使合作永遠(yuǎn)的進(jìn)行下去，否則就要打架了。好了，現(xiàn)在我們進(jìn)入主題。剛才我說(shuō)要想了解融資，有兩個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)是投資者是誰(shuí)？他們?cè)谀膬?？第二個(gè)問(wèn)題是投資者在想什么？投資者是誰(shuí)呢？我把投資者分為三種人：第一種人叫實(shí)業(yè)投資者；第

4、二種人叫金融投資者；第三種人叫證券投資者。為什么這么分？沒(méi)有任何一本教科書是這么分的，這是我分的。但我這么分是有道理，根據(jù)這三種人的商務(wù)模式，就是根據(jù)他們不同的掙錢的方法來(lái)進(jìn)行區(qū)別的。實(shí)業(yè)投資者的商務(wù)模式叫做“買雞賣蛋”，雞就是他要買你的項(xiàng)目，蛋就是產(chǎn)品，他賣掉了產(chǎn)品就有了利潤(rùn)。所以我們可以看出，事業(yè)投資者是這個(gè)項(xiàng)目的最終消費(fèi)者。他要等雞屁股下蛋，他靠蛋活著，而不是靠雞屁股。金融投資者的商務(wù)模式是“買蛋賣雞”。蛋是一個(gè)半成品，他買進(jìn)一個(gè)