房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作實(shí)務(wù)研究

1、房地產(chǎn)調(diào)控面臨中央和地方政府博弈房地產(chǎn)調(diào)控面臨中央和地方政府博弈孰贏孰輸孰贏孰輸來(lái)源：人民網(wǎng)來(lái)源：人民網(wǎng)作者：賈玥作者：賈玥2011年05月10日[提要]2011年1月26日，國(guó)務(wù)院以“新國(guó)八條”再打房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”，規(guī)定地方政府限時(shí)公布年度控制房?jī)r(jià)目標(biāo)；強(qiáng)化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成；要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制等多項(xiàng)內(nèi)容。適逢2011年樓市調(diào)控新政“新國(guó)八條”

2、實(shí)施滿百日之際，中國(guó)社科院發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，宏觀政策調(diào)整對(duì)于樓市的影響再度升溫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控博弈的雙方并非開發(fā)商與購(gòu)房者，而是中央政府與地方政府。一旦政策出現(xiàn)反復(fù)或松動(dòng)，會(huì)使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會(huì)加大再調(diào)控實(shí)施難度，目前評(píng)定“新國(guó)八條”效果為時(shí)尚早，政府應(yīng)利用短期高壓政策贏得的時(shí)間籌劃制度、機(jī)制層面的變革；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)樓市調(diào)控應(yīng)協(xié)調(diào)好與財(cái)稅、金融、收入分配、戶籍等多領(lǐng)域改革的關(guān)系，將房地產(chǎn)問(wèn)題放在整體經(jīng)

3、濟(jì)框架內(nèi)加以研究、尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡對(duì)策。新政未改房?jī)r(jià)堅(jiān)挺及剛性需求旺盛局面保障房建設(shè)最為重要2011年1月26日，國(guó)務(wù)院以“新國(guó)八條”再打房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”，規(guī)定地方政府限時(shí)公布年度控制房?jī)r(jià)目標(biāo)；強(qiáng)化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成；要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制等多項(xiàng)內(nèi)容。“‘新國(guó)八條’是一項(xiàng)結(jié)合增加中低端住房供給和限制非自住型住房需求的綜合性政策?！敝袊?guó)人民大學(xué)城市規(guī)

4、劃與管理系主任葉裕民告訴人民網(wǎng)記者，“其中‘禁三禁二’（本地人禁購(gòu)第三套房、外地人禁購(gòu)第二套房）的限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲，目的是要在全國(guó)大部分大中城市徹底消滅新購(gòu)買多套房屋的可能?！毙抡绊懴?，一季度土地流拍現(xiàn)象增多、成交量下滑、可售房源增加。但有分析人士認(rèn)為，新政仍未改變房?jī)r(jià)堅(jiān)挺及剛性需求旺盛的局面。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，新政現(xiàn)在只走到半途，成敗與否要到2011年底才能“見分曉”?！靶聡?guó)八條”出臺(tái)后，各地結(jié)合自身實(shí)際相

5、繼制定推出地方細(xì)則。3月，國(guó)土部發(fā)出通知，要求各地切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅(jiān)決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松指出，這些高壓式行政手段在短期內(nèi)可能奏效，但不能解決長(zhǎng)遠(yuǎn)性的本質(zhì)問(wèn)題。“管理者應(yīng)該利用短期的高壓政策爭(zhēng)取到的緩沖時(shí)間，抓緊時(shí)間籌劃制度、機(jī)制層面的變革，通過(guò)深化改革將市場(chǎng)引向正常的軌道，明確劃分政府與市場(chǎng)之間的界限，讓市場(chǎng)在自己的空間內(nèi)發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用。”趙松說(shuō)。王玨林則

6、擔(dān)心這些政策在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)失效反彈：“一旦政策出現(xiàn)反復(fù)或松動(dòng)，會(huì)使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會(huì)加大再調(diào)控的實(shí)施難度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序也會(huì)更加混亂?！背鞘卸捡R上推出自己的‘限購(gòu)令’。地方政府誰(shuí)也不愿意被約談，地方官員發(fā)展經(jīng)濟(jì)主要是想升官，一約談就升不了官了。”細(xì)數(shù)目前住房制度缺陷未來(lái)政策調(diào)整駛向何方“中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題非常復(fù)雜，必須進(jìn)行制度、機(jī)制、體制方面的反思?！蹦啭i飛認(rèn)為，盡管住房發(fā)展制度改革的趨向是正確的，但由于住房發(fā)展機(jī)制存在缺陷，改革

7、不配套，所以造成住房市場(chǎng)處于失衡狀態(tài)，想要徹底解決，必須建立完善的住房發(fā)展機(jī)制。據(jù)倪鵬飛分析，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)制度存在的問(wèn)題包括期房預(yù)售制度，這一制度導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)門檻低，形成全體企業(yè)都想去從事房地產(chǎn)開發(fā)的沖動(dòng)。此外，市場(chǎng)監(jiān)管缺失，法制不健全、手段不得力，造成一些中介公司、開發(fā)商、消費(fèi)者存在投機(jī)、搭便車、欺詐等行為?！坝捎谕稒C(jī)行為出現(xiàn)，供求始終處于失衡狀態(tài)，消費(fèi)需求被投機(jī)需求所替代。”倪鵬飛說(shuō)，“土地市場(chǎng)的失衡不用多說(shuō)，在金融市場(chǎng)上，大量

8、資金投入房地產(chǎn)信貸，宏觀經(jīng)濟(jì)失衡進(jìn)一步加劇投資和消費(fèi)比例的不平衡，形成惡性循環(huán)。依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，消費(fèi)需求的比例就降低，最終導(dǎo)致社會(huì)的失衡，帶來(lái)了包括影響社會(huì)穩(wěn)定等一系列問(wèn)題。”與住房制度相關(guān)的財(cái)稅、金融、收入分配、戶籍等多項(xiàng)制度，也因尚未理順相關(guān)問(wèn)題而制約著房地產(chǎn)改革。而在住房保障制度方面，倪鵬飛認(rèn)為，由于現(xiàn)有制度不健全，導(dǎo)致應(yīng)該享受住房保障的人群被擠到商品房市場(chǎng)，而保障性住房也未明確封閉運(yùn)行的模式，致使一些受益人群通過(guò)或租

9、或售的形式用公共資源套取私利。在葉裕民看來(lái)，未來(lái)政策更應(yīng)強(qiáng)調(diào)加快各類保障性住房的建設(shè)，盡快本著“以全體國(guó)民為本”的原則，向非當(dāng)?shù)貞艏用耖_放保障性住房市場(chǎng)，這是從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)的舉措之一。“2010年及以前的樓市調(diào)控政策系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性不夠，近幾年調(diào)控政策的框架越來(lái)越明晰，商品房、保障房雙軌正在逐步建設(shè)，每次出臺(tái)政策也是土地、財(cái)政、金融、稅收多管齊下，但總體來(lái)說(shuō)，政策的協(xié)調(diào)性處理得還不是非常好，特別是還只局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，沒有把這一問(wèn)題放