海龍大廈銷售策劃報(bào)告

1、海龍大廈銷售策劃報(bào)告海龍大廈銷售策劃報(bào)告一、寫字樓市場(chǎng)分析：1、歷史分析：1993年北京市房地產(chǎn)業(yè)開始較大規(guī)模形成由于政府以往對(duì)于高檔房地產(chǎn)限制較大供應(yīng)量較少；同時(shí)，92年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展異常迅速需求迅速加大使北京中高檔房地產(chǎn)特別是寫字樓供求之間存在較大缺口嚴(yán)重供不應(yīng)求，用于銷售的寫字樓幾乎沒(méi)有，寫字樓的租金普遍很高。93年第一批推出的外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎全部取得極其不錯(cuò)的銷售成績(jī)，這種整體市場(chǎng)狀況一直持續(xù)到94年中期。北京高檔寫字樓在9

2、4年前純寫字樓面積約在50萬(wàn)左右。至93年底，有8個(gè)高檔寫字樓項(xiàng)目推出；到94年上半年，推出的高檔寫字樓項(xiàng)目一共有16個(gè)。這一時(shí)期推出的北京中高檔寫字樓項(xiàng)目幾乎都取得良好的銷售和出租成績(jī)94年的價(jià)格平均比93年上漲30%.1995年起房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步下滑寫字樓現(xiàn)房市場(chǎng)出現(xiàn)大量“舊樓改造”的寫字樓，估計(jì)有40－60萬(wàn)平方米，使寫字樓供應(yīng)量大幅上升。2、現(xiàn)狀分析及未來(lái)預(yù)測(cè)：今年是北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量最大的一年。具市場(chǎng)資料顯示：今年北京市共有

3、總建面積達(dá)134萬(wàn)平米的寫字樓相繼完工投入使用。完工項(xiàng)目主要集中在西城的金融街及朝外商業(yè)區(qū)一帶。位于金融街的有投資廣場(chǎng)、平安大廈、建威大廈、國(guó)企大廈、月壇大廈、通泰大廈；東部地區(qū)的有恒基中心、新中港萬(wàn)泰大廈、建宏大廈、嘉里中心、東環(huán)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、泛利大廈、美惠大廈等一批知名寫字樓；從而形成了東長(zhǎng)安街沿線至建國(guó)門外大街，東二環(huán)沿線；西長(zhǎng)安街沿線至復(fù)興門大街；東二環(huán)沿線；西二環(huán)沿線五片成規(guī)模的寫字樓區(qū)域。有關(guān)資料同時(shí)顯示，1996年北京寫

4、字樓實(shí)際總量為150萬(wàn)平方米。1997年共有60萬(wàn)平方米的寫字樓竣工，而今年年底預(yù)計(jì)有140萬(wàn)平米的寫字樓竣工投入使用，屆時(shí)北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將達(dá)到350萬(wàn)平米。造成寫字樓形成竣工高潮的原因之一是前兩年開工的項(xiàng)目由于資金、施工等多種因素，致使寫字樓集中上市的局面。伴隨寫字樓上市供應(yīng)面積的迅速增加，隨之而來(lái)的是寫字樓市場(chǎng)租、售價(jià)的不斷下滑。因現(xiàn)階段市場(chǎng)整體供大于求，故預(yù)計(jì)到今年年底寫字樓的空置率仍將達(dá)45%左右。整售12500大面積底

5、商冠城大廈馬甸橋西北610封頂整售12500冠城園迎賓大廈軍博南300米8做內(nèi)裝整售11800綜合樓遠(yuǎn)洋大廈長(zhǎng)安街復(fù)興門10期房一層2480$剛發(fā)售時(shí)代廣場(chǎng)長(zhǎng)安街西單10期房一層2500$剛上市國(guó)際金融西長(zhǎng)安街10現(xiàn)房整售2400$金融機(jī)構(gòu)月壇大廈西二環(huán)月壇11現(xiàn)房租售2400$金融機(jī)構(gòu)通泰大廈金融街6現(xiàn)房散售2300$整買2100$國(guó)企大廈金融街8現(xiàn)房大面積2100$余6萬(wàn)平米注：以上價(jià)格為報(bào)價(jià)附表二：部分寫字樓出租情況物業(yè)名稱建筑面

6、積具體位置租價(jià)（元平方米.天〕入住率物業(yè)管理收費(fèi)國(guó)企大廈11復(fù)興門4.553.5美金月西單國(guó)際大廈商場(chǎng)寫字樓:40000西單大街480%1元RMB平方米月商譽(yù)大廈10000海淀區(qū)阜石路4.850%免收富華大廈80000東二環(huán)5.5680%2美金通泰大廈60000金融街4.840%3.2USDm2月平安大廈55000金融街5.850%建威大廈62000南禮士路62號(hào)650%3.5USDm2月金玉大廈60000航天橋4.5剛招租金隅大廈50

7、000長(zhǎng)椿街地鐵口6(使用面積)95%免收光大國(guó)信大廈15000白石路15號(hào)660%免收中路大廈15000安外大街丙66號(hào)5.860%免收莊勝?gòu)V場(chǎng)32000宣武門外4號(hào)570%3USDm2月中化大廈49000復(fù)興門大街南790%3.5USDm2月恒基中心280000北京站口6860%3.9USDm2月華誠(chéng)大廈40000東單路口590%3USDm2月萬(wàn)通新世界50000阜成門西南角690%3.5USDm2月注：以上價(jià)格為報(bào)價(jià)附表四：部分在

8、建寫字樓的情況項(xiàng)目名稱位置規(guī)模竣工時(shí)間物業(yè)類型嘉海大廈海淀鎮(zhèn)38000平米1999底封頂寫字樓、商業(yè)用房科技會(huì)展中心北三環(huán)西路48號(hào)23萬(wàn)2000年底寫字樓、公寓、商場(chǎng)泛太大廈農(nóng)科院西門南約3萬(wàn)1999年中寫字樓基業(yè)大廈30000平米2000年初寫字樓、公寓中電信息大廈友誼賓館對(duì)面40000平米1999年6月寫字樓三、本項(xiàng)目的特點(diǎn)：1.位置特點(diǎn)：海龍大廈位于中關(guān)村最核心地帶，地理位置顯赫。有中國(guó)“硅谷”之稱的中關(guān)村，是中國(guó)科學(xué)院最重要的

9、科研基地和全國(guó)高新技術(shù)的龍頭，白頤路貫穿中關(guān)村，成為東方最著名的電子一條街。中關(guān)村已成為世界版圖上經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的一個(gè)點(diǎn)。規(guī)劃中的北四環(huán)位于該項(xiàng)目的北部。中關(guān)村高新科技圈目前擁有五千多家高新技術(shù)企業(yè)，二百多家國(guó)家級(jí)科研單位，十萬(wàn)余名科技人員。另外，周邊學(xué)府云集，名校林立，使海淀區(qū)成為北京教育水平最高的區(qū)域，大中專以上學(xué)歷占人口總數(shù)的35％，每年大學(xué)升學(xué)率也位居全市之首。匯聚了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的優(yōu)秀學(xué)子，孕育了一代又一代的成功的企業(yè)家。構(gòu)成該項(xiàng)目