鴻基大廈項(xiàng)目策劃書4

1、鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書———項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況價格策劃價格策劃價格策劃本定價策劃只提供定價策略和方法，具體定價開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定。地產(chǎn)市場已進(jìn)入為買方市場，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關(guān)系樓盤命運(yùn)的問題。因此

2、價格策劃在地產(chǎn)市場營銷中將占據(jù)越來越重要的位置。所謂價格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價格關(guān)系的活動。價格策劃使整個地產(chǎn)營銷活動的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運(yùn)用，同時包括在一定的營銷情況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過程中不斷修正價格策略的全過程。1樓盤價格定位樓盤價格定位在價格策劃重視種種之中。價格的一點(diǎn)小偏差會導(dǎo)致總銷售額的負(fù)增長，但也引起消費(fèi)者對樓

3、盤價格的抵抗心理，是銷售進(jìn)度受挫。而價格定位較低，會是發(fā)展上的利潤受到影響。因此，正確的價格定位可以充分發(fā)揮價格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個樓盤營銷策劃的成果。2樓判定價策略（1）滲透定價策略。這時將房屋價格定的地域預(yù)期價格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動，迅速打開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個小區(qū)，同樣住宅的價格以5000元平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應(yīng)該低于5000元平方米，要求價格具有競爭力。該策略的前

4、提：市場容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進(jìn)入，迅速打開市場，取得最大的市場占有率，通常稱為“別進(jìn)來”策略。在市場已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場的較好辦法，待銷路打開后，也可適當(dāng)提高價格。（2）差別定價策略。這是競爭者最激烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷售給顧客的價格不同。如可以給率先購買的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。同一房

5、屋，因銷售的時間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價格，是具體情況在進(jìn)行提價或降價。（3）折扣定價策略。樓盤價格折扣是價格策劃中的機(jī)動兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格可能不太合適樓市的反應(yīng)。而價格的調(diào)整牽一發(fā)而動全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價格折扣的調(diào)整。隨時事的不同，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購買這部分價格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目

6、的在于爭取快銷。楚了解市場反應(yīng)，首先創(chuàng)造市場效應(yīng)，帶起炒風(fēng)，從而提升樓盤的知名度加速銷售。通過比較分析，上述幾個采取“投石問路”策略的樓盤都有共同的特點(diǎn)：前期部分有較具體的現(xiàn)樓可供參觀比較；示范單位及樣板房的設(shè)計(jì)效果做得很好；小區(qū)內(nèi)為環(huán)境極具特色；交通便利、配套齊全；將正個樓盤的實(shí)景顯現(xiàn)在買家眼前，展示發(fā)展上實(shí)力。樓盤銷售人員利用以上的優(yōu)點(diǎn)吸引大量的置業(yè)人士來看樓，根據(jù)定金的數(shù)量，推斷出樓盤在市場上的定位與客戶對樓盤的歡迎程度，使發(fā)展商

7、可以在開盤前更加了解市場反應(yīng)，既是對銷售價格作出適度的調(diào)整。有效的避免銷售價格定位不準(zhǔn)而令準(zhǔn)買家望而卻步所可能造成的損失。發(fā)展商、代理商是在樓盤前景不明朗的環(huán)境下“摸著石頭過河”.。這一策略雖然會減少因盲目定價而帶來的市場風(fēng)險，但并非人人適用。沒有自身優(yōu)厚的有利條件來吸引客戶來看樓，那么投石問路，就如同虛設(shè)，即探查不了樓盤在市場上的定位和反應(yīng)，有可能使廣告和活動費(fèi)用付之東流。2低價開盤開盤定價是價格策劃與地產(chǎn)市場的接洽點(diǎn)，是日后進(jìn)行價格

8、修正的基礎(chǔ)。因此在整個價格策劃中，開盤定價是第一步，也是最關(guān)鍵的一步。事實(shí)證明，好的開端往往意味著成功的一半。由于個人購房將成為消費(fèi)市場的主流，消費(fèi)者自己掏錢，首選考慮的是價格問題。價格是地產(chǎn)市場運(yùn)行的海信，使社會各方面利益的結(jié)合點(diǎn)。要使消費(fèi)者能夠承受，地產(chǎn)商的投資又能得到較好的匯報，合理、有效的確定和控制銷售價，是地產(chǎn)銷售面臨的難點(diǎn)。低開高走的策略并不立足于簡單的低價競爭，而是科學(xué)、合理的建立房屋品質(zhì)和價格變動體系，從控制價格來適應(yīng)市

9、場共給，隨著物業(yè)進(jìn)度的加快逐步提高市場售價，既有價格升值概念，又有市場購買力，擴(kuò)大了有效共給，使地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間有效供給結(jié)合起來。尤其是不少地產(chǎn)商以稍差的“死角房”地價開盤，形成轟動效應(yīng)，將好房留在最后推高價位，為將來的樓盤形成高價定勢。優(yōu)點(diǎn)是每次調(diào)價能造成增值現(xiàn)象，給前期的購房者以信心，從而進(jìn)一步形成人氣，刺激有購房動機(jī)的購買，促使其產(chǎn)生沖動購房。遵循三大原則低開高走價格策略的目標(biāo)，就是在獲取最大收益的條件下賣出樓盤，以前，無論是消

10、費(fèi)者還是廠家早已形成一種觀念，商品的價格或多或少應(yīng)該穩(wěn)定。商家一般認(rèn)為自己的產(chǎn)品確定好價格后，保持其相對穩(wěn)定。通過各種促銷手段增加銷售量。在這里價格被認(rèn)為是管理者決定的變量，而銷售量則是市場決定的變量。供需原則。地產(chǎn)價格取決于周邊市場樓盤的供需狀況。供給變化與地產(chǎn)價格形成反比。在執(zhí)行營銷計(jì)劃時，供需狀況發(fā)生變化，價格必定需作調(diào)整，供需原則是動態(tài)價格營銷中最主要的原則。漸進(jìn)原則。地產(chǎn)作為不動產(chǎn)商品不僅具有一般商品的屬性，而且有其特性；市場