商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸

1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸,房地產(chǎn)信用管理培訓(xùn),彭 偉國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主管房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)策劃師,溝通目的,了解房地產(chǎn)貸款中常用的信用手段了解房地產(chǎn)貸款授信流程及關(guān)注要素了解房地產(chǎn)貸款品種的基本門(mén)檻和技巧掌握項(xiàng)目自有資金的基本測(cè)算方法掌握開(kāi)發(fā)貸款用信（放款）的基本條件掌握個(gè)人購(gòu)房貸款放款的基本條件,房地產(chǎn)金融信用要素,基本特點(diǎn),基本原則合法性、安全性、贏利性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)體系的主體架構(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力與信用狀況法律合規(guī)

2、文件的取得建設(shè)資金的籌措產(chǎn)品的租售和項(xiàng)目收益貸款的擔(dān)保貸后管理的落實(shí),主要信貸產(chǎn)品及特點(diǎn),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控,房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)：周期長(zhǎng)、影響因素眾多、高敏感多數(shù)國(guó)家將房地產(chǎn)列入高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè) 美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波——按揭風(fēng)險(xiǎn)的滯后效應(yīng)多次金融危機(jī)都與房地產(chǎn)投機(jī)有關(guān)海南夢(mèng)滅——中國(guó)式的房地產(chǎn)泡沫人民幣對(duì)內(nèi)貶值，對(duì)外升值——洋快餐催化走過(guò)寒冬，不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中“死亡”！戰(zhàn)國(guó)春秋，拐點(diǎn)之爭(zhēng)——房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的利益博弈冬

3、天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？——國(guó)計(jì)民生，關(guān)聯(lián)眾多,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控,準(zhǔn)備金、融資成本，房地產(chǎn)金融調(diào)控的利器10次提高準(zhǔn)備金——貸款規(guī)模回收（目前15%；配額管理）5+1次調(diào)息——價(jià)增量跌、提前還貸房貸新政——自有資金要求上升；2套房政策；重提主體封頂按揭外匯投資防火墻——國(guó)家外匯管制加強(qiáng),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控,加息不能打壓房?jī)r(jià)——融資成本不能決定投資價(jià)值，金融學(xué)只考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益；觀望氛圍積蓄市場(chǎng)需求；存款利率提高暗示人民幣值縮水

4、，購(gòu)房有保值預(yù)期看大勢(shì)！供需關(guān)系直接決定房?jī)r(jià)——土地供給、開(kāi)發(fā)周期、投資來(lái)源直接決定供應(yīng)偏緊；國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體良性發(fā)展決定需求上升漲跌辯證，波動(dòng)有因——收入承受力及房?jī)r(jià)泡沫；區(qū)域及結(jié)構(gòu)性調(diào)整（保障性住房與商品房）；年終及春節(jié)資金回籠高峰壓力（季節(jié)性調(diào)整）房?jī)r(jià)假裝下跌，我們假裝歡呼——既得利益者與無(wú)房戶(hù)的博弈根本途徑是對(duì)外幣值穩(wěn)定，對(duì)內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整——人民幣對(duì)美圓升幅3%，美圓貶值5%，明升暗降，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融

5、調(diào)控,調(diào)控日緊，漲聲此起彼伏——供需關(guān)系失衡是房地產(chǎn)業(yè)的核心風(fēng)險(xiǎn)！03-121文件04-831土地大限05-新老國(guó)八條06-國(guó)六條07-927房貸新政,成都：“憤怒”的房子,,房地產(chǎn)金融授信(貸款)管理,授信流程,受理——調(diào)查評(píng)估——審查——審議——審批——用信——授信后管理——回收前后臺(tái)分離、審貸分離制度銀行貸審會(huì)制度調(diào)查評(píng)估報(bào)告及結(jié)論最重要！合同協(xié)議約定事項(xiàng)是用信和授信后管理的法律保障！（雙方權(quán)利義務(wù)的約束）,基

6、礎(chǔ)資料的提供,需要年檢合格的有哪些？（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證）公司章程決定出具決議的有效性財(cái)務(wù)年報(bào)應(yīng)審計(jì)，當(dāng)期報(bào)表應(yīng)提供會(huì)計(jì)附注貸款卡（法人）、授權(quán)委托書(shū)（自然人）是征信查詢(xún)和辦理貸款的基準(zhǔn)條件基本5證外應(yīng)關(guān)注特殊許可證授信受理、審批、放款的基準(zhǔn)條件,授信調(diào)查方法,實(shí)地調(diào)查為主 賬務(wù)核查——賬表、賬賬、賬實(shí)是否相符面談制度——真實(shí)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理能力實(shí)地走訪——盤(pán)存貨，賬實(shí)是否相符；項(xiàng)目口岸；抵押

7、擔(dān)保物實(shí)況間接調(diào)查查詢(xún)途徑——人行征信系統(tǒng)、銀行信貸系統(tǒng)；職能機(jī)構(gòu)及公眾傳媒；上下游企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所有授信（貸款）都要查詢(xún)征信！,授信調(diào)查與評(píng)估,合規(guī)性認(rèn)定授信申請(qǐng)人及保證人主體資格是否合法合規(guī)授信項(xiàng)目的各種合法手續(xù)是否完備授信申請(qǐng)用途是否合規(guī)、合理禁止不指定用途的貸款禁止以流動(dòng)資金貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)貸款禁止貸款炒股禁止挪用（改變?cè)杏猛荆?關(guān)注要點(diǎn)：形式合法和實(shí)質(zhì)不合法,五證的取得與有序一致性重點(diǎn)關(guān)注土地性質(zhì)的合

8、法性和土地取得程序的合法性商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地必須為全額支付了交易成本和土地出讓金，且取得建設(shè)用地規(guī)劃許可的國(guó)有土地項(xiàng)目分期認(rèn)定問(wèn)題 。要做好前期溝通 。,授信調(diào)查與評(píng)估,安全性認(rèn)定（一）第一還款來(lái)源 客戶(hù)準(zhǔn)入條件 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況 信用等級(jí) 過(guò)度授信與否 預(yù)期的現(xiàn)金流是保證按期償還授信的關(guān)鍵！（二）第二還款來(lái)源 抵押物評(píng)估 擔(dān)保是否合法、足值、有效,關(guān)注要點(diǎn)：自有資金的認(rèn)定,項(xiàng)

9、目自有資金為企業(yè)所有者權(quán)益并可實(shí)際投入項(xiàng)目建設(shè)的非債務(wù)性資金自有資金35%（土地開(kāi)發(fā)30%）本項(xiàng)目自有資金=所有者權(quán)益—長(zhǎng)期資金占用（固定資產(chǎn)凈值、長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期應(yīng)收款、其他在建項(xiàng)目占用）,自有資金補(bǔ)充渠道,及早做好銀企溝通和會(huì)計(jì)輔導(dǎo)。增加注冊(cè)資本股東追加項(xiàng)目投資并按合法程序進(jìn)入權(quán)益資本前期項(xiàng)目收益及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)再投入固定資產(chǎn)變現(xiàn)提前收回長(zhǎng)期應(yīng)收款或投資,分品種準(zhǔn)入差異,商品房開(kāi)發(fā)貸款要求 資質(zhì)等級(jí)（暫）3級(jí)以上

10、 注冊(cè)資本要求，經(jīng)濟(jì)區(qū)域調(diào)整 商業(yè)用房比例 轉(zhuǎn)投比例比例 容積率1以下原則上不介入 城市土地開(kāi)發(fā)貸款要求經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款要求,授信調(diào)查與評(píng)估,風(fēng)險(xiǎn)控制措施 是否落實(shí)切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施預(yù)期綜合效益分析 授信收益是否能夠有效覆蓋該筆授信業(yè)務(wù)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失結(jié)論要素 授信種類(lèi)、幣種、金額、期限、利率、擔(dān)保及還款方式；限制性條件或合同加列條款、管理要求,授信 后臺(tái)管理,審查——審議

11、——審批提出項(xiàng)目（法人）貸款發(fā)放前必須全部落實(shí)的限制性條件：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可證；環(huán)保批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目特殊核準(zhǔn)文件）項(xiàng)目自有資金35%以上全部到位并在貸款前投入927房貸新政要求在未滿(mǎn)足上述條件時(shí)不得發(fā)放任何形式的貸款,授信后管理,項(xiàng)目資金封閉管理（收入歸行，支出審核）按進(jìn)度歸還；按期限歸還客戶(hù)與項(xiàng)目定期監(jiān)管檢查、信用等級(jí)復(fù)測(cè)、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)問(wèn)題授信處理總結(jié)與盡職評(píng)價(jià),

12、項(xiàng)目按揭授信,提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款授信后自帶按揭授信純按揭項(xiàng)目授信流程與關(guān)注要素同上基本一致，重在關(guān)注開(kāi)發(fā)商自籌和銷(xiāo)售預(yù)期可轉(zhuǎn)投入等資金鏈——不爛尾！純按揭項(xiàng)目授信提供資料可適當(dāng)簡(jiǎn)化階段性擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與解除,直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較,個(gè)人按揭貸款,個(gè)人按揭貸款發(fā)放的前提條件五證齊全，并在項(xiàng)目預(yù)售許可證取得范圍面積內(nèi)主體封頂，其中商用房發(fā)放貸款前提應(yīng)為現(xiàn)房(已竣工驗(yàn)收）,個(gè)人按揭還款能力,住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50

13、%以下（含50%）月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）收入來(lái)源的持續(xù)性與穩(wěn)定性關(guān)于身份與收入證明的問(wèn)題,關(guān)于第二套房的認(rèn)定,第二套(含)以上住房40%，貸款利率1.1倍以上；按戶(hù)（含未成年子女）認(rèn)定；是否已有貸款購(gòu)房，以征信查詢(xún)?yōu)闇?zhǔn)；查詢(xún)包括公積金貸款；提供虛假房產(chǎn)、收入、戶(hù)籍、稅收證明入黑名單首套自住房、90平以下20%；首套自住房、90平以上30%；商業(yè)用房50%，貸款利率1.1倍以上；商住兩用房45%，

14、貸款期限和利率同商業(yè)。,,房地產(chǎn)金融征信管理,金融聯(lián)合征信系統(tǒng),金融聯(lián)合征信系統(tǒng)是目前我國(guó)最為完善、使用率最高的征信系統(tǒng)。系統(tǒng)的建立及管理構(gòu)架系統(tǒng)信息的采集與更新系統(tǒng)的分類(lèi)使用：企業(yè)、個(gè)人,金融征信系統(tǒng),一、企業(yè)征信系統(tǒng)的主要記載內(nèi)容 　——貸款信息；對(duì)外擔(dān)保信息；企業(yè)基本信息；財(cái)務(wù)信息；其他信息二、個(gè)人征信系統(tǒng)的主要記載內(nèi)容 ——個(gè)貸信息；信用卡信息；個(gè)人基本信息；其他信息三、授權(quán)查詢(xún) ——貸款卡（企業(yè)）；身份

15、證及授權(quán)委托書(shū)（個(gè)人）,關(guān)于不良記錄,貸款五級(jí)分類(lèi)正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。前2為正常類(lèi)，后3為不良。分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)重要特征就是逾期不歸還貸款本息的時(shí)間。一般在逾期30-90天內(nèi)為催收重點(diǎn)期。如逾期90天（含）以上，就自動(dòng)轉(zhuǎn)次級(jí)，著力點(diǎn)轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)的處置。逾期180天，進(jìn)入可疑。,金融征信系統(tǒng),征信信息對(duì)貸款審批的影響　－－有無(wú)不良記錄；融資規(guī)模匹配問(wèn)題；對(duì)外擔(dān)保、或有負(fù)債的影響（兩相對(duì)照反應(yīng)誠(chéng)信度－－是否如實(shí)反映了信用記錄、資產(chǎn)狀

16、況、負(fù)債結(jié)構(gòu)及情況）貸款成數(shù)及利率影響　逾期較多會(huì)受到拒絕,,房地產(chǎn)金融資信評(píng)級(jí),資信評(píng)級(jí)模式,（1）外部機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)　　三家：標(biāo)準(zhǔn)普爾、惠譽(yù)國(guó)際、穆迪；銀行提供企業(yè)融資，前兩家涉及企業(yè)信用評(píng)級(jí)；　　其結(jié)果的影響：通常情況下銀行會(huì)予以采信和應(yīng)用。－獨(dú)立使用（2）銀行內(nèi)部評(píng)級(jí)　?。饕Ｊ健　。鄶?shù)情況下是限于內(nèi)部使用,資信評(píng)級(jí)流程,企業(yè)申請(qǐng)——銀行評(píng)估（或委托評(píng)估）——評(píng)審定級(jí)——頒發(fā)等級(jí)證書(shū)——人行企業(yè)信用系統(tǒng)登錄——監(jiān)

17、測(cè)與跟蹤（一般一年一評(píng)）,資信評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn),等級(jí)劃分：3級(jí)9等制等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：原則上各家銀行都只對(duì)至少BBB級(jí)以上客戶(hù)提供商業(yè)貸款（或稱(chēng)投資級(jí)，以下為投機(jī)級(jí)或限制、淘汰、禁入級(jí)），主要考慮2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：信譽(yù)標(biāo)準(zhǔn)、償債（支付）能力，如BBB級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為一般、基本具備、稍有風(fēng)險(xiǎn)。信貸緊縮下，新增貸款及授信一般都要求至少A級(jí)以上客戶(hù)，最好按照AA以上掌握。,企業(yè)資信評(píng)級(jí)內(nèi)容,信用履約；償債能力；贏利能力；經(jīng)營(yíng)能力；綜合評(píng)價(jià)　　重在評(píng)價(jià)償債能力、償債意愿

18、，核心目的是對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)，而非企業(yè)價(jià)值和業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià) 　　　?。庞寐募s主要指銀行貸款（當(dāng)然也會(huì)包括商業(yè)信用及高管人員的信用記錄）　　　?。婕爸笜?biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比、速動(dòng)比、利潤(rùn)率、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)報(bào)酬率、資產(chǎn)增長(zhǎng)率、收入增長(zhǎng)率等諸多指標(biāo) ——最重要的指標(biāo)是還本、付息情況和資產(chǎn)負(fù)債率,個(gè)人信用評(píng)分,評(píng)分內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及要求　?。杖?；工作性質(zhì)；家庭狀況；教育程度；年齡；前期與銀行合作情況；貸款歷史；等等評(píng)級(jí)

19、結(jié)果對(duì)貸款審批的影響　　－－準(zhǔn)入限制→主要指不同的貸款條件（享受較優(yōu)惠的條件）；　?。瓕?duì)內(nèi)部審貸流程的影響,企業(yè)資信評(píng)級(jí),評(píng)級(jí)結(jié)果對(duì)貸款審批的影響　?。J款準(zhǔn)入的限制；　?。y行內(nèi)部審批流程和審批權(quán)限的差異,,房地產(chǎn)金融擔(dān)保與保險(xiǎn),擔(dān)保方式,一、主要作用是對(duì)可能風(fēng)險(xiǎn)的制約。第二還款來(lái)源。二、擔(dān)保法：保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金三、擔(dān)保原則：合法、有效、足值四、銀行認(rèn)可：1、法人貸款：項(xiàng)目用地和在建工程抵押；2、自然

20、人貸款：階段性保證，產(chǎn)權(quán)辦結(jié)后最終轉(zhuǎn)為抵押。3、擔(dān)保方式的綜合使用：抵押+全程保證擔(dān)保。,抵押合法有效性,不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)： 1、權(quán)屬有爭(zhēng)議 2、公共福利事業(yè) 3、文物保護(hù)、重要紀(jì)念意義 4、公告列入拆遷 5、依法查封、扣押、監(jiān)管,抵押價(jià)值確認(rèn)三大環(huán)節(jié),一、抵押物價(jià)值的準(zhǔn)確把握 銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)；成本法為主二、優(yōu)于抵押權(quán)的債權(quán)的足額扣除 在建工程款、土地出讓金、稅三、確定合

21、適的抵押率 原則上按市場(chǎng)法評(píng)估值不超50%，成本法評(píng)估值不超70%；本項(xiàng)目評(píng)估值不超50%，其他凈地或固定資產(chǎn)評(píng)估值不超70%,分貸款品種抵押方式,（1）商品房開(kāi)發(fā)貸款，一般以本項(xiàng)目用地提供抵押（2）政府土地開(kāi)發(fā)貸款，一般選擇財(cái)政兜底、土地收益權(quán)擔(dān)保；土地新政解決現(xiàn)狀辦證，房貸新政要求提供抵押擔(dān)保（3）企業(yè)土地開(kāi)發(fā)貸款，必須由企業(yè)提供其他合法、有效、足值的抵押擔(dān)保 （4）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，優(yōu)先以本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押