“城中村”改制中的土地問題

1、“城中村”改制中的土地問題“城中村”所指的范圍是城市建成區(qū)內(nèi)的村委會(huì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，城市周邊的一些農(nóng)村土地被大量征用，耕地面積越來越少，出現(xiàn)了城中有村，村里有居，農(nóng)居混雜的情況。阜新地區(qū)就存在典型的“城中村”現(xiàn)象。城市周邊的細(xì)河區(qū)海州區(qū)等五個(gè)區(qū)以及縣城附近都存在“城中村”現(xiàn)象。一、城中村土地存在的方式城中村是城市發(fā)展到一定階段的特定現(xiàn)象的產(chǎn)物，是城市在發(fā)展中不可避免的課題。所謂城中村是城市在

2、發(fā)展的總體規(guī)劃中不得不保留的仍在實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)。結(jié)合本市的實(shí)際，我們可以初步把城中村化為三種形態(tài)，每種形態(tài)的土地存在方式也各不相同。1、已被改造的農(nóng)村（城市化的農(nóng)村）。這種城中村的農(nóng)用地已經(jīng)基本上被征用完。剩余的只有村民的宅基地和村辦集體企業(yè)用地。如原細(xì)河區(qū)所屬的沙海村，就屬于這種情況，沙海村現(xiàn)已更名為沙海管委會(huì)。正在建設(shè)中的阜新市的玉龍新城就是在細(xì)河區(qū)六家子村所轄的土地的原址上開工建設(shè)項(xiàng)目起來的。“玉龍新城

3、”的規(guī)劃建設(shè)對(duì)于擴(kuò)展我市的城市骨架、完善城市功能、提升城市文化環(huán)境品位、擴(kuò)大城市人口規(guī)模，加快我市城市化的進(jìn)程將會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。2、已被城市包圍的農(nóng)村（典型意義上的城中村）。這種城中村除有意義上說，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化問題是“城中村”改制的難點(diǎn)之一。之所以難，一是因?yàn)橥恋厥寝r(nóng)民的生存之本，在轉(zhuǎn)制過程中必須充分考慮如何切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的利益，同時(shí)還要考慮到政府利益、社會(huì)利益；二是由于“城中村”土地改制必須滿足一定的前提條件，是以前期的改制工

4、作為基礎(chǔ)的，必須在農(nóng)轉(zhuǎn)非和撤村轉(zhuǎn)居之后才能進(jìn)行；三是土地改制涉及行政村多，面積較大，歷史遺留問題多，如一戶多宅、一宅超面積、集資房等情況比較多，處理難度大。農(nóng)民也怕變成城市戶口后無業(yè)可就，無田可耕。怕失去已有的既得利益。怕政府承諾不兌現(xiàn)，在改造中的經(jīng)濟(jì)損失得不到合理的補(bǔ)償。另一方面，正如我們前面所分析的，本市城中村土地存在的現(xiàn)狀是三種形態(tài)并存，而每種形態(tài)中的土地存在形式又各不相同。那么，在進(jìn)行城中村改造時(shí)，就又存在如何平衡的問題。四、城

5、中村改造過程中土地轉(zhuǎn)化的法律途徑。1、對(duì)城中村土地轉(zhuǎn)化方式的分析：（1）集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有農(nóng)用地，土地所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化，但使用權(quán)權(quán)屬不變。如果城市建設(shè)使用時(shí)，則需按照出讓或劃撥的方式辦理用地手續(xù)；反之，轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)組織如按原用途繼續(xù)使用時(shí)，則是無償?shù)?，相?dāng)于劃撥使用。（2）集體農(nóng)用地（村集體留用土地）和村民宅基地，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，集體和村民享有土地使用權(quán)。其使用也是無償?shù)?，相?dāng)于劃撥使用。同時(shí)享有的優(yōu)惠政策是，轉(zhuǎn)讓時(shí)免交土地出