[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)07房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第7章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

1、第七章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),,學(xué)習(xí)目標(biāo),1.產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)的基本概念2.中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀3.房地產(chǎn)所有權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)）4.房地產(chǎn)用益物權(quán)（地役權(quán)）5.房地產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)（房地產(chǎn)抵押權(quán)）,,主要內(nèi)容第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論,一、產(chǎn)權(quán)的概念二、產(chǎn)權(quán)的關(guān)系結(jié)構(gòu)三、產(chǎn)權(quán)的功能四、產(chǎn)權(quán)的類型,一、產(chǎn)權(quán)的概念（財產(chǎn)權(quán)、財產(chǎn)權(quán)利，property rights）,產(chǎn)權(quán)是人們圍繞財產(chǎn)而形成的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系，

2、它直接表現(xiàn)為人對物的占有關(guān)系，實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)主體之間的經(jīng)濟利益關(guān)系。一項完全產(chǎn)權(quán)是指對某一財產(chǎn)具有可以完全實施的排他性（獨占性、專有性）的使用及收益權(quán)、自由的（不受他人干涉的選擇）轉(zhuǎn)讓權(quán)。市場經(jīng)濟下的商品及服務(wù)交易，實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易。,二、產(chǎn)權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu),產(chǎn)權(quán)關(guān)系可分解為橫向產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和縱向產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)兩個方面。橫向產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)由五個層面組成：財產(chǎn)所有權(quán)是歸屬意義上的產(chǎn)權(quán)，也稱終極產(chǎn)權(quán)，是具有決定意義的根本性的產(chǎn)權(quán)財產(chǎn)占有權(quán)對財產(chǎn)具有事

3、實上的領(lǐng)管權(quán)（直接掌握、控制、和管理）財產(chǎn)使用權(quán)實際使用或消費財產(chǎn)的權(quán)能財產(chǎn)收益權(quán)憑借財產(chǎn)的歸屬和運營效果獲取收益的一種權(quán)利財產(chǎn)處分權(quán)買賣和轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的權(quán)利。,橫向產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的五項權(quán)能最初是統(tǒng)一在一個產(chǎn)權(quán)主體手中的，隨著社會化大生產(chǎn)的發(fā)展，社會分工越來越細，特別是市場經(jīng)濟的充分發(fā)展，財產(chǎn)或資產(chǎn)的所有者可以把其占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)轉(zhuǎn)讓給另外的主體，這就造成五權(quán)分離。,二、產(chǎn)權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu),從產(chǎn)權(quán)的縱向關(guān)系考察，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也可分

4、為五個層次：產(chǎn)權(quán)界定：劃定產(chǎn)權(quán)邊界產(chǎn)權(quán)經(jīng)營：財產(chǎn)或資產(chǎn)的運營活動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：產(chǎn)權(quán)交易（產(chǎn)權(quán)主體的變化）產(chǎn)權(quán)管理：財產(chǎn)或資產(chǎn)的經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)：產(chǎn)權(quán)收益的實現(xiàn),縱向產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的五個層次中，產(chǎn)權(quán)界定，明晰產(chǎn)權(quán)主體是前提，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)管理都是手段，而增加產(chǎn)權(quán)收益才是目的，也是真正的產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)。,三、產(chǎn)權(quán)的功能,產(chǎn)權(quán)的功能就是指明晰和規(guī)范產(chǎn)權(quán)管理及其運行秩序，對產(chǎn)權(quán)主體即所有者、對經(jīng)濟運行和對社會秩序所產(chǎn)生的作用和效應(yīng)。一是對

5、產(chǎn)權(quán)主體權(quán)益的保護功能。二是對產(chǎn)權(quán)運營的激勵功能。三是對產(chǎn)權(quán)所有者和經(jīng)營者的約束功能。四是優(yōu)化資源配置、提高配置效率的功能。五是社會經(jīng)濟秩序的協(xié)調(diào)功能。,四、產(chǎn)權(quán)的類型,1、從產(chǎn)權(quán)主體的角度劃分公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)；國家產(chǎn)權(quán)、企業(yè)產(chǎn)權(quán)、個人產(chǎn)權(quán)；國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)、集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)、股份制企業(yè)產(chǎn)權(quán)、私有企業(yè)產(chǎn)權(quán)等。2、從產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)來劃分物權(quán)物權(quán)是指公民或法人依法按不同程度直接控制、利用、支配特定財產(chǎn)的排他性權(quán)利。物權(quán)

6、又分為所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。債權(quán)債權(quán)是指按照合同約定或法律規(guī)定要求債務(wù)人為一定行為或者不為一定行為的權(quán)利。,四、產(chǎn)權(quán)的類型,3、從產(chǎn)權(quán)客體的角度來劃分（1）依據(jù)財產(chǎn)用途不同劃分：生產(chǎn)資料產(chǎn)權(quán)、消費資料產(chǎn)權(quán)（2）依據(jù)財產(chǎn)存在形態(tài)不同劃分：實物形態(tài)產(chǎn)權(quán)、價值形態(tài)產(chǎn)權(quán)有形產(chǎn)權(quán)、無形產(chǎn)權(quán)（3）依據(jù)財產(chǎn)是否處于流動狀態(tài)劃分：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、動產(chǎn)產(chǎn)權(quán),第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特性三

7、、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的作用,一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體（組織和個人）對建設(shè)用土地和房屋建筑物相統(tǒng)一的房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利。它所體現(xiàn)的是圍繞房地產(chǎn)財產(chǎn)所形成的各種權(quán)利關(guān)系，即經(jīng)濟利益關(guān)系的總和。,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特性,（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于物權(quán)的一部分。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)益性。只是權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，須通過產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書確權(quán),三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)劃分為房地產(chǎn)所

8、有權(quán)、房地產(chǎn)用益物權(quán)、房地產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)三類。1、房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的排他性權(quán)利,（1）集體土地所有權(quán),農(nóng)村集體土地所有權(quán)人村農(nóng)民集體所有村民小組所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟組織所有（鎮(zhèn)辦企業(yè)）集體土地所有權(quán)人可以行使土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地的使用權(quán)和處分權(quán)受到法律、規(guī)劃的限制：（1）集體土地的使用必須服從國家的農(nóng)業(yè)政策和耕地保護政策，耕地不能拋荒。（2）集體土

9、地使用權(quán)可以讓與村內(nèi)經(jīng)濟組織、個人興辦企業(yè)，耕地也可以承包給家庭使用。（3）集體土地所有權(quán)不能出讓，只有在國家需要時通過征收程序先讓渡給國家。,（2）共有,共有分為共有人可自由處分其份額的按份共有和共有人不可自由處分其份額的共同共有。 按份共有又稱為分別共有，是指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額分別對其共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。共同共有，是指兩個以上的人，對全部共有財產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有財產(chǎn)關(guān)

10、系一般發(fā)生在互有特殊身份關(guān)系的當(dāng)事人之間，較為典型的是基于夫妻關(guān)系而發(fā)生的夫妻共同財產(chǎn)關(guān)系，以及個人合伙和企業(yè)之間的聯(lián)營，也會出現(xiàn)共同共有財產(chǎn)的形式。,（3）建筑物區(qū)分所有權(quán),“二元論說”認為：該權(quán)是指區(qū)分所有人對建筑物的占有部分和共有部分所享有的專有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合?！叭撜f”認為：該權(quán)是指區(qū)分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權(quán)和共有權(quán)，以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。我國的建筑物區(qū)

11、分所有權(quán)采用“三元論說”據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、

12、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。,（3）房屋所有權(quán)取得和喪失,★房屋所有權(quán)的取得，按取得途徑不同，可以分為：原始取得：是指房屋出現(xiàn)時取得房屋所有權(quán)，不是以原所有權(quán)人

13、的所有權(quán)為前提的。按原始取得方式不同又可以分成新建和沒收。新建時原始取得房屋所有權(quán)的最主要形式，也是所有房屋所有權(quán)的最初來源。沒收僅發(fā)生在特定時期和特定情況下。繼受取得：是指從原所有權(quán)人手中以合法的方式取得房屋所有權(quán)。它可以分成有償取得（購買、交換）和無償取得（贈與和繼承）?！锓课菟袡?quán)的喪失通過自然的、法律的和行為的事件，房屋所有權(quán)又是可以被取消的。房屋所有權(quán)客體的消失。所有權(quán)主體的消失（公民的死亡和法人的解散）。所有權(quán)的

14、轉(zhuǎn)讓。,三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),2、房地產(chǎn)用益物權(quán)(real right for usufruct)房地產(chǎn)用益物權(quán)，是指對他人所有的房地產(chǎn)，在一定范圍內(nèi)依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。,（1）宅基地使用權(quán),宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認定無效： 1）城鎮(zhèn)居民購買； 2）法人或其他組織購買； 3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)； 4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓； 5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)

15、讓必須同時具備以下條件： 1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房；2）同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓； 3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件； 4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意； 5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。,農(nóng)村村民的宅基地申請經(jīng)縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)通知之日起三十日內(nèi)，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記，由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。,（2）地役權(quán),地役權(quán)

16、，是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定對他人土地加以支配的權(quán)利。地役權(quán)的主體是供役地、需役地所有權(quán)人或使用權(quán)人；客體包括供役地和需役地。就地役權(quán)的內(nèi)容而言，可以分為：通行權(quán)：指人、畜和車輛不受妨礙的通過他人土地的權(quán)利。用水權(quán)：指由他人土地或經(jīng)他人土地獲得水之利用的權(quán)利。用水權(quán)包括：排水權(quán)、引水權(quán)、取水權(quán)、飲畜權(quán)。建筑物地役權(quán)：指為自己土地上的建筑物的建造、使用而利用他人土地的地面、地上建筑物或地上空間的權(quán)利。

17、包括建筑物支撐權(quán)、搭梁權(quán)、伸出權(quán)、采光權(quán)等。支撐權(quán)是指建筑物搭建于鄰人的建筑物、墻壁、支柱而獲支撐的役權(quán),（2）地役權(quán),地役權(quán)的基本規(guī)則1）地役權(quán)取得：原始取得根據(jù)法律、習(xí)慣、合同、長期利用的事實和法院的判決等方式取得傳來取得因需役地所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移獲得2）地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)積極權(quán)利：對供役地使用的權(quán)利如在他人土地上通行的權(quán)利消極權(quán)利：限制或禁止供役地所有權(quán)人或使用權(quán)人在土地上實施一定行為的權(quán)利如禁止

18、妨礙采光權(quán)3）供役地所有權(quán)人和使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)消極權(quán)利：排除地役權(quán)人濫用權(quán)利容忍義務(wù)：容許和忍受地役權(quán)人在供役地上實施其權(quán)利范圍內(nèi)的利用行為的義務(wù),三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),3、房地產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)（real rights granted by way of security）是指在借貸、買賣等民事活動中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

19、根據(jù)我國《擔(dān)保法》，擔(dān)保物權(quán)一般分為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。抵押權(quán)：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有地將自己的特定財產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從該抵押財產(chǎn)的價值中優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。質(zhì)權(quán)：又稱質(zhì)押，指為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有就其占有的財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置權(quán)：指債權(quán)人因合同關(guān)系占有債務(wù)人的財產(chǎn)，在債務(wù)人不按合同約定的期限履行債務(wù)時，有權(quán)依法留置

20、該財產(chǎn)，并就以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。,房地產(chǎn)抵押權(quán),房地產(chǎn)抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！薄段餀?quán)法》規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以

21、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押?！?房地產(chǎn)抵押權(quán),房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為，需要訂立書面抵押合同和抵押登記，抵押登記是其法律關(guān)系成立的要件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。沒有抵押合同，抵押關(guān)系被視為不成立。僅有抵押合同，沒有抵押登記的，其抵押權(quán)人的利益不受到法律的保護。

22、同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。,房地產(chǎn)權(quán)利的分類,國家所有權(quán),建筑物區(qū)分所有權(quán),房地產(chǎn)權(quán)利,物權(quán),債權(quán),,,,,,,,自物權(quán),他物權(quán),用益物權(quán),擔(dān)保物權(quán),,,,,,,建設(shè)用地使用權(quán),宅基地使用權(quán),土地承包經(jīng)營權(quán),地役權(quán),,,,,,出讓的建設(shè)用地使

23、用權(quán),劃撥的建設(shè)用地使用權(quán),其他建設(shè)用地使用權(quán),,,,,單獨所有,共有,,所有權(quán),,,,土地所有權(quán),房屋所有權(quán),租賃權(quán),,按份共有,共同共有,集體所有權(quán),,,,,國家所有權(quán),集體所有權(quán),,私人所有權(quán),,抵押權(quán),自物權(quán)是指權(quán)利人依法對自有物享有的物權(quán)。所有權(quán)是唯一的自物權(quán)，因此自物權(quán)就是所有權(quán)，自物權(quán)又稱所有權(quán),他物權(quán)是指，權(quán)利人對于不屬于自己所有的物，而依據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。一般不包括處分的權(quán)利。,四

24、、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的作用,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為不動產(chǎn)是物權(quán)中的主體部分，對其產(chǎn)權(quán)進行規(guī)范，可以進一步明確房地產(chǎn)物的歸屬，定紛止?fàn)帲l(fā)揮房地產(chǎn)的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，具有重要意義和作用。首先，明晰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有利于堅持社會主義基本經(jīng)濟制度。其次，理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。再次，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，有利于維護廣大人民群眾合法的私有房產(chǎn)權(quán)。,什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有哪些特點？什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？什么是房地產(chǎn)用益物權(quán)