重大2015年房地產(chǎn)評(píng)估 ( 第3次作業(yè) )

1、第3次作業(yè)次作業(yè)一、名詞解釋題（本大題共一、名詞解釋題（本大題共3030分，共分，共6小題，每小題小題，每小題5分）分）1.房地產(chǎn)需求定義2.市場(chǎng)價(jià)值3.樓面地價(jià)4.折現(xiàn)率5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)6.移動(dòng)平均法二、簡(jiǎn)答題（本大題共二、簡(jiǎn)答題（本大題共3030分，共分，共5小題，每小題小題，每小題6分）分）1.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要類型有哪些？2.評(píng)估價(jià)值定義？3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)程序。4.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟是什么？5.土地價(jià)格如何計(jì)算三、計(jì)算

2、題（本大題共三、計(jì)算題（本大題共4040分，共分，共5小題，每小題小題，每小題8分）分）1.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元平方米，后街路線價(jià)為1000元平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為多少？2.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000㎡，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為20萬(wàn)元畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)800元／㎡。地上建筑物總建筑面積200㎡，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為

3、800元平方米建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1500元平方米建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。試根據(jù)所給資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。（本小題7分）3.某臨街深度30.48米（100英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，總價(jià)為168萬(wàn)元，試根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰臨街深度15.24米（50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地的總價(jià)。4.某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)拆舊為3萬(wàn)元，因戶型設(shè)計(jì)不好。

4、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬(wàn)元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值5.估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為

5、每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬(wàn)元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一句得2分6.參考答案：參考答案：移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期

6、波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。解題方案：解題方案：移動(dòng)平均法評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一句得3分二、簡(jiǎn)答題（二、簡(jiǎn)答題（3030分，共分，共5題，每小題題，每小題6分）分）1.參考答案：參考答案：長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要類型有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。解題方案：解題方案：長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要類型有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平

7、均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要類型有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。2.參考答案：參考答案：評(píng)估價(jià)值又稱為評(píng)估價(jià)格或估計(jì)價(jià)值，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。解題方案：解題方案：評(píng)估價(jià)值又稱為評(píng)估價(jià)格或估計(jì)價(jià)值，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估價(jià)值又稱為評(píng)估價(jià)格或估計(jì)價(jià)