貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性研究[畢業(yè)論文+任務(wù)書+開題報告+文獻(xiàn)綜述]

1、<p>　　本科畢業(yè)設(shè)計(論文)</p><p><b>　　( 屆)</b></p><p>　　論文題目貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性研究</p><p>　　所在學(xué)院 商學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 金融學(xué)

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 日</p><p><b>　　誠 信 聲 明</b></p>

3、<p>　　我聲明，所呈交的論文是本人在老師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得 或其他教育機構(gòu)的學(xué)位或證書而使用過的材料。我承諾，論文中的所有內(nèi)容均真實、可信。</p><p>　　論文作者簽名： 簽名日期： 年 月 日</p><p&g

4、t;<b>　　授 權(quán) 聲 明</b></p><p>　　學(xué)校有權(quán)保留送交論文的原件，允許論文被查閱和借閱，學(xué)?？梢怨颊撐牡娜炕虿糠謨?nèi)容，可以影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文，學(xué)校必須嚴(yán)格按照授權(quán)對論文進(jìn)行處理，不得超越授權(quán)對論文進(jìn)行任意處置。</p><p>　　論文作者簽名： 簽名日期： 年 月 日</p><p

5、><b>　　摘 要</b></p><p>　　貨幣政策已經(jīng)成為了調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。中央銀行出于抑制投資的快速增長、維護金融系統(tǒng)穩(wěn)定的考慮，不可避免的會越來越關(guān)注房地產(chǎn)市場的波動情況。雖然先后出臺了上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率、取消住房貸款的優(yōu)惠利率、提高住房貸款的最低首付成數(shù)等政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是調(diào)控的效果尚沒有完全顯現(xiàn)。因此，研究政府在制定宏觀經(jīng)濟政策，特別是貨幣政策的

6、時候，如何能夠較為有效的影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求的平衡，使房地產(chǎn)價格回歸理性，具有積極的理論意義和深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義。</p><p>　　關(guān)鍵詞：貨幣政策、房地產(chǎn)市場、調(diào)控</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　For the puporse of suppressing fast growt

7、h of investment and maintenancing financial system stable，central bank inenvitably has more and more attention on real eatate market．Although successive policies has been promulgated，for example，increseing the interest r

8、ate，cancelling the preferential rate on housing loan，enhancing the head pay of housing loan．But the effect of these policies has not yet completely appeaed．Therefor,researching the formulation of macroeconmic policy,spec

9、ially monetary poli</p><p>　　Key words: Real estate market，Monetary policy，regulation</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　摘要 …………………………………………………………………………………… Ⅰ</p><p

10、>　　Abstract ……………………………………………………………………………… Ⅱ</p><p>　　引言……………………………………………………………………………………… 1</p><p>　　一、貨幣政策及其有效性的理論分析………………………………………………… 2</p><p>　?。ㄒ唬┴泿耪哒{(diào)控的涵義 ……………………………………………

11、…………… 2</p><p>　　（二）貨幣政策有效性的界定 ……………………………………………………… 2</p><p>　?。ㄈ┴泿耪哂行缘姆治龇椒?………………………………………………… 3</p><p>　?。ㄋ模┴泿耪哂行缘默F(xiàn)有研究成果 …………………………………………… 3</p><p>　　二、我國主要貨幣調(diào)控

12、政策及其調(diào)控房地產(chǎn)價格的效果分析……………………… 4</p><p>　?。ㄒ唬┪覈饕泿耪{(diào)控政策 ……………………………………………………… 4</p><p>　?。ǘ┪覈泿耪{(diào)控政策與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性 ………………………………… 6</p><p>　　（三）貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效性分析 ……………………………………11</p>&

13、lt;p>　　三、影響我國貨幣政策有效性的因素分析……………………………………………11</p><p>　?。ㄒ唬┱{(diào)控政策存在時滯，調(diào)控效應(yīng)有待釋放 ……………………………………11</p><p>　?。ǘ┲醒脬y行調(diào)控能力有限 ………………………………………………………12</p><p>　?。ㄈ┫M觀念及心理預(yù)期因素在一定程度上抵消貨幣政策效果 …

14、……………12</p><p>　?。ㄋ模┮话阈载泿耪吖ぞ呤请p刃劍，對房價影響效果有限 ……………………13</p><p>　?。ㄎ澹┻x擇性貨幣政策缺乏一致性 …………………………………………………13</p><p>　　四、運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的幾點建議………………………………………13</p><p>　?。ㄒ唬┘訌娭醒脬y行宏

15、觀調(diào)控的獨立性 ……………………………………………13</p><p>　?。ǘ┻\用多種調(diào)控工具，統(tǒng)籌兼顧調(diào)控目標(biāo) ……………………………………13</p><p>　　（三）完善政策決策機制, 保持政策的一致性 ……………………………………14</p><p>　?。ㄋ模┘訌姼鞑块T的協(xié)調(diào)溝通 ………………………………………………………14</p>

16、<p>　?。ㄎ澹┙∪鹑诒O(jiān)管 …………………………………………………………………14</p><p>　　參考文獻(xiàn)………………………………………………………………………………… 16</p><p>　　致謝……………………………………………………………………………………… 17</p><p><b>　　引 言</b></

17、p><p>　　從2003年起，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入蓬勃發(fā)展的繁榮期，國內(nèi)市場上巨大的居住性需求和投資性需求促使房地產(chǎn)價格特別是商品房價格不斷的上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，截止2010年10月全國100個城市住宅平均價格為8363元/平方米，86個城市價格環(huán)比上漲，14個城市環(huán)比下跌。價格上漲的城市中，吳江上漲幅度最大，為4.50%；第2名：泰州上漲4.18%，住宅均價：4

18、638元/平；第3名：青島住宅均價：8230元/平，漲幅：3.76%。以房地產(chǎn)價格為主體的社會資產(chǎn)價格波動已成為社會日益關(guān)注的熱點。2010年12月中國社會科學(xué)院出版的《經(jīng)濟藍(lán)皮書》表示，當(dāng)前國內(nèi)已有85%以上的城市居民無支付能力來購買當(dāng)前水平的住房。針對這種房地產(chǎn)價格不斷上漲的趨勢，政府也在不斷出臺各種政策來抑制這種上漲。政府采取最為頻繁的就是貨幣政策，進(jìn)入2010年后，國家出臺的政策力度更大，針對性也強。尤其是國10條，在我國房地產(chǎn)

19、調(diào)控政策中，是最為嚴(yán)厲的政策組合。與此同時央行也出臺了一系列的調(diào)控政策，不斷調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率、法定存款準(zhǔn)備金率等相關(guān)措施。目的則在于實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的穩(wěn)中有</p><p>　　本文以我國貨幣政策在房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用為研究對象，研究的主要問題是我國貨幣政策在房地產(chǎn)市場的調(diào)控是否有效、是否暢通。針對這一問題，首先在理論上搭建貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的分析框架，研究貨幣政策是如何在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行調(diào)控，如何作用于房

20、地產(chǎn)市場價格；其次根據(jù)房地產(chǎn)價格變動情況研究我國近期房地產(chǎn)市場的相關(guān)貨幣政策及其有效性；然后總結(jié)歸納出房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的主要問題及影響效率的主要因素，并提出針對貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場有效性的政策建議。在檢驗貨幣政策有效性上，主要采用理論分析與圖表數(shù)據(jù)分析緊密結(jié)合的方法研究了貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性。收集了豐富的資料數(shù)據(jù)，運用了大量的圖表來闡述和說明問題，使定性分析盡可能建立在對可靠實際數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析的基礎(chǔ)之上。另外，除去運用

21、以上研究方法外，本文還采用了建立回歸模型的方法，進(jìn)一步驗證貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性。</p><p>　　一、貨幣政策及其有效性的理論分析</p><p>　　貨幣政策的有效性是宏觀經(jīng)濟學(xué)者和政策決策者關(guān)心的重要問題。國內(nèi)外學(xué)者對貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控有效性研究的相關(guān)問題已經(jīng)展開了大量的研究，但是卻缺乏在一個統(tǒng)一的框架中，對貨幣政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系進(jìn)行分析，大多數(shù)研究都是從

22、某一個角度進(jìn)行的。本章先介紹貨幣政策與貨幣政策調(diào)控的涵義；然后對貨幣政策有效性的界定、分析方法和現(xiàn)有研究成果作一個簡要的闡述。</p><p>　　（一）貨幣政策調(diào)控的涵義</p><p>　　貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調(diào)控利率的各項措施，用以達(dá)到特定或維持政策目標(biāo)，是一種宏觀經(jīng)濟調(diào)控手段。政策的目標(biāo)、實現(xiàn)目標(biāo)所要運用到的工具和預(yù)期能達(dá)到的政

23、策效果是其主要的三個內(nèi)容。中央銀行能夠通過貨幣政策來直接制定限制的條件或是通過調(diào)整利率對市場發(fā)出信號，引起對未來價格與投資回報率預(yù)期的變動，市場交易主體行為的改變，從而影響對房地產(chǎn)市場的供給與需求，以此調(diào)控房地產(chǎn)市場價格。通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，實際上是房地產(chǎn)市場的實物供求調(diào)控向資金供求調(diào)控的一種轉(zhuǎn)化。</p><p>　　運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場主要有兩個方面的內(nèi)容：一是供給調(diào)控。供給調(diào)控主要通過改變新增

24、房地產(chǎn)投放量的多少來影響房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)量。無論是改變房地產(chǎn)的生產(chǎn)信貸來間接影響房地產(chǎn)供給量，還是調(diào)整住房按揭來影響居民住宅的有效需求，最終都會實現(xiàn)房地產(chǎn)市場上有效供給與有效需求的動態(tài)平衡。二是需求調(diào)控。需求調(diào)控主要包括刺激或抑制房地產(chǎn)消費和投資兩個方面。由于房地產(chǎn)投資需要很大的資金投入，有時候甚至可能會超過房地產(chǎn)消費資金的需求量，造成過度的投機，因此必須重點調(diào)控房地產(chǎn)投資。</p><p>　?。ǘ┴泿耪?/p>

25、有效性的界定</p><p>　　貨幣政策的有效性就是指貨幣政策在穩(wěn)定貨幣和促進(jìn)經(jīng)濟增長這兩方面的作用大小和有效的程度，即貨幣政策的實施在多大程度上以盡可能低的通貨膨脹來獲取盡可能高的經(jīng)濟增長。貨幣政策的有效性大致可以劃分為三個層次：第一個層次，貨幣對于實體經(jīng)濟有沒有影響？這是在假設(shè)貨幣供給為外生的基礎(chǔ)上，研究貨幣供給變化對經(jīng)濟中的宏觀經(jīng)濟變量的影響，如果貨幣供給變化導(dǎo)致真實宏觀經(jīng)濟變量（如實際產(chǎn)出）發(fā)生變化，則

26、認(rèn)為貨幣（政策）是有效地；如果貨幣供給僅僅導(dǎo)致名義宏觀經(jīng)濟變量的變化（如名義產(chǎn)出、價格水平等），則認(rèn)為貨幣（政策）是無效的，這部分內(nèi)容與宏觀經(jīng)濟理論有密切聯(lián)系。第二個層次，貨幣（政策）是如何影響真實經(jīng)濟變量的？主要是對各種貨幣（政策）傳導(dǎo)機制的研究，貨幣政策操作可能通過各種途徑（如利率、匯率、信貸、資產(chǎn)價格等）對總需求的各個組成部分產(chǎn)生影響，最終反映在價格水平的變動上。第三個層次，貨幣當(dāng)局（中央銀行）如何選擇和實施適當(dāng)?shù)呢泿耪?，才能?/p>

27、現(xiàn)宏觀經(jīng)濟目標(biāo)？這是貨幣政策實踐必須回答的問題，其中主要包括貨幣政策目標(biāo)、貨幣政策工具、貨幣政策規(guī)劃等等一系列問題。</p><p>　　（三）貨幣政策有效性的分析方法</p><p>　　國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于貨幣政策對房價調(diào)控能力的研究主要集中在貨幣政策渠道選擇對房地產(chǎn)市場影響和貨幣政策調(diào)控房價的效果問題。Matteo和Raoul(2003)從信貸渠道與房地產(chǎn)價格關(guān)系的角度,通過VAR 的方法

28、分析了芬蘭、德國、挪威和英國的房地產(chǎn)市場后得出結(jié)論, 信用傳導(dǎo)渠道的有效性與房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)特征、融資效率和借貸機構(gòu)的形態(tài)有關(guān)。陳淮和鄭翔(2005) 剖析了央行2004 年利率調(diào)整的宏觀經(jīng)濟背景, 從房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)金融發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響等5 個方面, 分析了利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。在實證分析，大都先采用相關(guān)性檢驗來檢驗所有變量的相關(guān)性，然后用協(xié)整性分析方法來檢驗變量之間的長期均衡穩(wěn)定關(guān)系，來避免

29、普通回歸分析方法可能引起的“偽回歸”，同時通過誤差修正模型的檢驗來分析變量之間的短期動態(tài)波動；接著采用非平穩(wěn)序列下的Granger因果檢驗法來檢驗變量之間的因果關(guān)系，最后再通過脈沖響應(yīng)函數(shù)分析和預(yù)測方差分解分析來檢驗變量之間的時滯關(guān)系，并估算各個變量沖擊的相對大小。</p><p>　?。ㄋ模┴泿耪哂行缘默F(xiàn)有研究成果</p><p>　　國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)主要是從兩個方面研究房地產(chǎn)價格與貨幣

30、政策的相互關(guān)系。一方面是基于房地產(chǎn)價格是一種資產(chǎn)價格，而通貨膨脹則是衡量大部分商品價格上漲程度的變量的角度來分析，從房地產(chǎn)價格對通貨膨脹的影響出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)價格對通貨膨脹存在長期穩(wěn)定影響，中央銀行可以通過貨幣政策控房地產(chǎn)價格，另一方面是從房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量的相互關(guān)系出發(fā)．認(rèn)為貨幣政策能夠顯著影響房地產(chǎn)價格，中央銀行可以制定貨幣政策對房地產(chǎn)價格進(jìn)行宏觀調(diào)控</p><p>　　關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)理論

31、，國內(nèi)外學(xué)者研究的較多。主要分為以下兩個方面：一方面是通過房地產(chǎn)價格上漲引起的財富效應(yīng)、托賓的Q效應(yīng)等推動消費品價格的上漲。另一方面是韓冬梅(2007)認(rèn)為信貸手段可以直接地影響房地產(chǎn)市場中的需求與供給。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該以信貸政策為主，而當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭尤其是泡沫極度膨脹時，應(yīng)輔之以貨幣供應(yīng)量的控制；緊縮貨幣供應(yīng)量在抑制房地產(chǎn)價格泡沫的同時也作用于實體經(jīng)濟：王來福(2007)分析認(rèn)為貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格有長期的持續(xù)正

32、向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；利率變化對房地產(chǎn)價格有負(fù)向影響，但在長期其動態(tài)影響逐漸減弱。</p><p>　　二、我國主要貨幣調(diào)控政策及其效果分析</p><p>　　本章首先介紹我國主要的貨幣政策，即利率，法定準(zhǔn)備金率與貨幣供給量的調(diào)整措施及選擇性貨幣政策工具的應(yīng)用。然后分析主要貨幣政策與房地產(chǎn)價格之間的相關(guān)性。在研究相關(guān)性上，分別從理論與實證進(jìn)行闡述。最后對實證分析的

33、結(jié)果作一個簡要的分析。</p><p>　?。ㄒ唬┪覈饕泿耪{(diào)控政策</p><p>　　我國政府為了進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，堅持突出重點，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待的原則，以深化改革，標(biāo)本兼治，加強法治，規(guī)范秩序的思路為指導(dǎo)，繼續(xù)堅持落實和完善調(diào)控政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的合理消費。</p><p>　　1．利率調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施</p>

34、<p>　　利率政策是我國貨幣政策中的重要組成部分，也是貨幣政策實施的主要手段之一。中央銀行根據(jù)貨幣政策實施的需要，適時的運用利率工具，對利率水平和利率結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場供求狀況，實現(xiàn)調(diào)控房價的目標(biāo)。</p><p>　　近年來，中國人民銀行加強了對利率工具的運用。利率調(diào)整逐年頻繁，利率調(diào)控方式更為靈活，調(diào)控機制日趨完善。利率作為重要的經(jīng)濟杠桿，在國家宏觀調(diào)控體系中將發(fā)揮更加重要的作用

35、。我國近期采取利率調(diào)控手段如下表1所示：</p><p>　　表1：近期利率調(diào)整表</p><p>　　數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)。</p><p>　　2．法定準(zhǔn)備金率及貨幣供給量調(diào)控房地產(chǎn)的措施</p><p>　　表2：近期法定準(zhǔn)備金率的調(diào)整</p><p>　　數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)。</p><p

36、>　　圖1：2001-2009年貨幣供給量的變化</p><p>　　數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒2010。</p><p>　　3．選擇性貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施</p><p>　　選擇性貨幣政策工具影響貨幣政策與國家經(jīng)濟的運行與一般性貨幣政策工具不同，是局部性的而不是全局性的，但也可以對貨幣政策總體目標(biāo)產(chǎn)生作用。一般國家的中央銀行在調(diào)控房地產(chǎn)市場上，運

37、用選擇性貨幣政策工具實際上是需求管理，是對需求的信貸控制，而在我國，房地產(chǎn)信貸控制卻是雙重控制，不僅要控制需求，還要控制供給。那時因為我國不健全的市場體系，同時還存在著盲目投資與過度投資，以及經(jīng)濟主體的市場意識不強等問題，所以我國房地產(chǎn)市場僅僅靠控制需求很難達(dá)到控制供給的目的，只能雙重控制。</p><p>　　2010年1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗

38、口指導(dǎo)。對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。</p><p>　　2010年9月29日，國家有關(guān)部委要求在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù).完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居

39、民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。</p><p>　　2010年11月3日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。公積金新政強調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機性

40、購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。</p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。同時要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青

41、島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個城市出臺了相關(guān)細(xì)則。</p><p>　?。ǘ┪覈泿耪{(diào)控政策與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性</p><p>　　1.我國房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀</p><p>　　為研究我國貨幣調(diào)控政策與房地產(chǎn)價格的相互關(guān)系，首先我們必須了解我國房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀。</p><p>　　自2001年起，房地產(chǎn)市

42、場飛速發(fā)展。而與房地產(chǎn)市場高速繁榮相伴隨的是，全國</p><p>　　房價也在普遍上漲。全國商品房平均銷售價格從2001年的2019.719元/平方米上漲到2009年約4681元/平方米，上漲幅度約為115.74%。</p><p>　　圖2：2001-2009年全國商品房銷售額與銷售面積</p><p>　　數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒2010.</p>

43、<p>　　圖3：全國商品房平均銷售價格</p><p><b>　　、</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒2010.</p><p><b>　　2.理論分析</b></p><p>　　利率政策是我國貨幣政策的重要組成部分，是調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段之一。從理論上看，

44、利率機制是通過調(diào)控市場參與者的資金成本來發(fā)揮作用的，利率的改變會使市場參與者的借貸成本及資產(chǎn)選擇行為發(fā)生變化。具體看，利率影響房地產(chǎn)價格主要通過需求和供給兩個方面進(jìn)行傳導(dǎo)。</p><p>　　從需求方面來看，購房者的資金絕大部分依賴于金融機構(gòu)的貸款。因此，利率變化對房地產(chǎn)市場需求具有直接影響，并主要是通過收入效應(yīng)和替代效應(yīng)兩個渠道來完成，收入效應(yīng)使得利率與消費同方向變化，替代效應(yīng)使得利率與消費成反方向變化。因此

45、，利率對住宅需求量的影響取決于替代效應(yīng)和收入效應(yīng)大小的對比。對于住宅這樣的耐用消費品來說，由于居民購買住宅的貸款量較大，利率的替代效應(yīng)一般大于收入效應(yīng)，利率的變化與住宅需求量成反方向變化，當(dāng)利率上調(diào)時，住宅的需求量下降，理論上價格下跌趨勢。</p><p>　　從供給方面來看，利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費用和財務(wù)成本。在凱恩斯的投資理論中，利率被認(rèn)為是決定投資的一個重要因素，如果

46、貸款利率連續(xù)提升，而不提高房屋售價的話，開發(fā)商增加的資金成本得不到轉(zhuǎn)嫁，其收益就會下降，開發(fā)商就會選擇減少投資，致使房屋供給量下降，在需求量不變或需求下降幅度小于供給下降幅度的情況下，房屋價格必然會上升。另一方面，如果開發(fā)商不減少投資，就會將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，其結(jié)果必將導(dǎo)致房屋價格的上漲。</p><p>　　可見，利率調(diào)控是一把雙刃劍，在可能導(dǎo)致購房需求下降的同時，又使得房屋的供給減少，房價是降還是升，要

47、取決于利率對需求的影響大還是對供給的影響大。從我國的情況看，房地產(chǎn)項目的投資主要依賴于銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行資金的依賴程度非常高，開發(fā)商對利率變化具有很強的敏感度。</p><p>　　中央銀行調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率會改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金，進(jìn)而影響貸款供給能力。銀行貸款能力的變化通過兩個途徑影響房地產(chǎn)貸款，一是減少開發(fā)貸款，另一是減少住房消費貸款，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給和需求。以我國上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策為例，

48、一方面，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和可貸資金減少，銀行發(fā)放貸款能力降低，減少住房消費貸款，從而減小了房地產(chǎn)的有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降；另一方面，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行銀行發(fā)放貸款的能力降低，減小房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而減少房屋的有效供給，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。而房價最終上升或下降，主要取決于二者的力量對比。面對不斷調(diào)高的存款準(zhǔn)備金率，同期全國大部分城市房屋銷售價格指數(shù)并沒有呈現(xiàn)理想狀態(tài)的反向關(guān)系，而是與存款準(zhǔn)備金率基本

49、呈現(xiàn)同向的變動關(guān)系。</p><p>　　一般情況下，中央銀行運用選擇性貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)市場主要是通過信貸控制需求，是一種需求管理，而我國房地產(chǎn)信貸控制則實施雙重控制，不僅控制需求，還控制供給。2010年1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo).對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的

50、監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。</p><p><b>　　3.計量分析</b></p><p>　　目前, 央行運用貨幣政策調(diào)控房價主要表現(xiàn)在兩個方面: 一方面運用通行的三大貨幣政策工具間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量, 由貨幣供應(yīng)量的變化影響進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金總量, 進(jìn)而影響房價; 另一方面，通過變動利率，改變貨幣市場和資本市場上各種

51、金融工具的機會成本以及將其作為政策信號改變投資者的未來預(yù)期來影響房價。眾所周知, 貨幣供應(yīng)量指標(biāo)中, 狹義的貨幣需求M1體現(xiàn)的是交易性貨幣需求，廣義貨幣需求M2與宏觀經(jīng)濟變量之間的關(guān)系最為密切，主要與貨幣的價值儲藏功能有關(guān)，能夠反映國家信貸規(guī)模的擴張，所以，本文選取名義貨幣M2（下文都用M表示）作為貨幣政策變量之一。另外一個貨幣政策變量選取金融機構(gòu)一年期名義貸款利率，而沒有考慮通貨膨脹因素。由于數(shù)據(jù)可得性的限制，衡量房價漲幅的指標(biāo)選取房

52、地產(chǎn)平均銷售價格。由于沒有房地產(chǎn)平均銷售價格的現(xiàn)成數(shù)據(jù)，本文采用商品房銷售額除以商品房銷售面積求得。最后，為了消除異方差的影響，本文除了貸款利率外，其它數(shù)據(jù)均取了自然對數(shù)。將商品房的平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率的實際值分別用P、M和R表示，而將商品房的平均銷售價格和貨幣供應(yīng)量相應(yīng)的對數(shù)值用LP和LM表示。本文截取2001-2009</p><p>　　圖4： LP、LM和R的長期走勢相關(guān)圖</p>

53、<p>　　由于商品房平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量的數(shù)值和利率的數(shù)值相差懸殊，故對商品房平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量取了自然對數(shù)，因此，兩者在圖上的走勢趨于平緩向上．但仍然可以看出兩者具有密切的相關(guān)性。從長期來看，利率的變化對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯，而隨著貨幣供應(yīng)量的增加，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)上升趨勢。</p><p>　　從圖1和圖2，我們可以得到：</p><p>　　M

54、 P</p><p>　　圖5： 2001-2009年貨幣供給量與房屋平均銷售價格的走勢</p><p>　　從圖1和圖2中我們可以看到，從2003年貨幣供給量和房地產(chǎn)價格都開始加快上升。由于對資本市場和人民幣匯率上升的預(yù)期，國外大量資本進(jìn)入中國，貨幣供給量的增長速度明顯加快，與此同時，國內(nèi)的大量資本也涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地

55、產(chǎn)市場上的房屋平均銷售價格大幅上漲。圖4中年貨幣供給量與房屋平均銷售價格的走勢顯示兩條斜率逐漸增大的曲線，兩條曲線的耦合比較好。在貨幣供給量為200000億元左右時，房屋的平均銷售價格開始急劇上升，即同表1中反映的趨勢相一致。</p><p>　　下面對以上三個變量做一個簡單的線性回歸：</p><p>　　表4 LP、LM和R的線性回歸結(jié)果</p><p>　　

56、由以上的檢驗結(jié)果我們得出回歸方程：</p><p>　　LP=0.566941LM+0.037631R+0.791713</p><p>　　(14.18675) (1.677867)(1.646117) </p><p>　　R2=0.981138 F=156.0462</p><p>　　括號里面14.18675是LM的t值，遠(yuǎn)大于2，

57、可以認(rèn)為變量的應(yīng)變量的影響顯著。R2=0.981138，說明方程的擬合優(yōu)度很高。以上回歸方程表明了商品房平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率之間的長期關(guān)系。其中，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的長期均衡彈性是0.566941，即從長期來看，貨幣供應(yīng)量每增長1％，房地產(chǎn)價格就上漲0.566941％。而利率和房地產(chǎn)的價格呈正向相關(guān)的關(guān)系，利率的提高也助長了房地產(chǎn)價格的上漲。</p><p>　　（三）貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效性

58、分析</p><p>　　從以上相關(guān)性分析來看，貨幣供給量對房地產(chǎn)價格的影響并不顯著。擴張性貨幣政策對供給和需求的拉動將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的擴張，消費需求上升，市場交易量也增加，在整體上表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的規(guī)模擴大。從理論上說，若對供給推動作用超過了對需求的拉動作用，房價就會下降，反之則上升。但是貨幣政策本身就是一種綜合的調(diào)控手段，很難控制對不同市場力量的調(diào)控程度，因此，長期來看，貨幣政策無法做到調(diào)控房地產(chǎn)價格，或者說

59、是作用不顯著，房地產(chǎn)價格變化存在不確定性。央行提高利率在理論上可以使房地產(chǎn)價格下跌，然而影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，利率只是影響房地產(chǎn)價格因素中的一個，在其他條件不變的情況之下，利率上升可以提高房產(chǎn)商的成本，進(jìn)而影響到供給和需求，有可能會引起房地產(chǎn)價格的下降。但長期數(shù)據(jù)的研究卻表明利率與房地產(chǎn)價格存在較明顯的正相關(guān)關(guān)系。利率提高反而助長房地產(chǎn)價格的上漲。因此，還需考慮其他影響貨幣政策有效性的因素。</p><p>

60、;　　三、影響我國貨幣政策有效性的因素分析</p><p>　?。ㄒ唬┱{(diào)控政策存在時滯，調(diào)控效應(yīng)有待釋放</p><p>　　任何政策從制定到獲得主要或全部的效果，必須經(jīng)過一段時間，這段時間則被稱為時滯。貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場都存在時滯，貨幣政策時滯分為兩個部分：內(nèi)部時滯和外部時滯。內(nèi)部時滯則可以分為三個階段：認(rèn)識時滯、決策時滯和實施時滯。在內(nèi)部時滯中，由于作為房地產(chǎn)管理機關(guān)的建設(shè)部和國土

61、資源部與作為貨幣政策調(diào)控機關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產(chǎn)市場運行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控時滯問題。中央銀行的貨幣政策調(diào)控，從理論上講也只能縮短內(nèi)在時滯中的認(rèn)識時滯、決策時滯和實施時滯，而不可能縮短和消除所有的政策時滯。</p><p>　　（二）中央銀行調(diào)控能力有限</p><

62、;p>　　首先，貨幣政策在土地交易價格等環(huán)節(jié)的調(diào)控中作用十分有限。中央銀行主要通過調(diào)整信貸條件來調(diào)控商品房供需，從而調(diào)控房地產(chǎn)價格。但土地交易價格上漲的過快是我國商品房價格上漲一個重要的因素，而中央銀行在土地交易價格的調(diào)控上基本無能為力。</p><p>　　其次，中央銀行貨幣政策的調(diào)控不僅僅只依靠行政權(quán)力，還應(yīng)該具備信息優(yōu)勢和較強的研究能力，以保證貨幣政策制定和實施的科學(xué)性與針對性，并達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。中央

63、銀行運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場主要面臨的問題是：房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)信息問題。我國房地產(chǎn)業(yè)的管理部門主要是建設(shè)部和國土資源部，他們收集各自所需的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息，而中央銀行只有較為全面的房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)信息，這在一定程度上影響了貨幣政策制定和實施的有效性。</p><p>　　再次，中央銀行制定貨幣政策自身的局限性。實際上，中央銀行加息，單從加息幅度看，并不會給房地產(chǎn)市場帶來多大的影響。其行為更多的是向市場傳遞一種信

64、號，即政府要對過熱的投資進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于經(jīng)濟發(fā)展的慣性所在，不能在短期或一段時間內(nèi)明顯改變供求關(guān)系。中央銀行提高存款準(zhǔn)備率雖然給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資帶來一定影響，但不會從根本上改變貸款持續(xù)增長的勢頭。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，人民群眾的儲蓄率將保持增長的態(tài)勢，各金融機構(gòu)吸收的存款將會隨之增長，再加上外匯的持續(xù)增加，人民幣的社會供給量也會保持快速增長，這些都給商業(yè)銀行的信貸資金提供了有力的保障。另外，銀行為了自身的發(fā)展也會千方百計增加貸

65、款投放，提高經(jīng)營效益。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，在銀行取得貸款已不是唯一的融資方式，隨著經(jīng)濟多元化的發(fā)展，企業(yè)的融資形式己得到拓寬，可以為企業(yè)的發(fā)展提供資金支持。</p><p>　?。ㄈ┫M觀念及心理預(yù)期因素在一定程度上抵消貨幣政策效果</p><p>　　中國人存在“人者有其居”的觀念,到達(dá)一定的年齡，就需要考慮擁有自己的房子，從而使購房需求呈現(xiàn)剛性，對于小幅加息等政策反應(yīng)不敏感。并

66、且，央行近年頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率，使消費者對加息產(chǎn)生預(yù)期，認(rèn)為銀行會進(jìn)一步緊縮銀根，利率還會不斷上調(diào)，對于遲早要購買的消費性住房，消費者產(chǎn)生早買更有利的想法。同時，由于加息等調(diào)控政策同樣作用于開發(fā)商，房屋供給可能減少，消費者對房價出現(xiàn)下降的預(yù)期很小。綜上原因，利率上調(diào)以及對房地產(chǎn)的信貸控制對住房的需求并沒有起到抑制作用，相反出現(xiàn)了消費者提前消費的傾向，對房價的上漲起到了一定的推動作用。</p><p>　　

67、（四）一般性貨幣政策工具是雙刃劍，對房價影響效果有限</p><p>　　利率和存款準(zhǔn)備金率對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控都是雙刃劍，在抑制需求的同時，也減少了供給，因此，對促進(jìn)房價回落效果不大。并且, 在房屋需求呈現(xiàn)剛性而房屋供給利率彈性較大的背景下，開發(fā)商可以通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)，他們起著價格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。</p>

68、<p>　?。ㄎ澹┻x擇性貨幣政策缺乏一致性</p><p>　　根據(jù)吉德蘭德和普雷斯特的時間一致性定理，如果政策在時間上不一致，就會使政策缺乏可信性而導(dǎo)致政府的政策目標(biāo)無法實現(xiàn)。我國監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在爭議，致使房地產(chǎn)貨幣政策缺乏一致性。</p><p>　　四、運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的幾點建議</p><p>　　房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的價格

69、和投資依然保持在較高水平，在國內(nèi)經(jīng)濟快速增長、存貸款利率較低、投資渠道不暢的經(jīng)濟背景下，針對目前我國房地產(chǎn)市場的投資、投機過度的現(xiàn)狀，提出可以運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的幾點建議。</p><p>　　（一）加強中央銀行宏觀調(diào)控的獨立性</p><p>　　由于貨幣政策具有時滯，所以決策必須具有前瞻性，運用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控往往是一種“逆風(fēng)向”的調(diào)控，調(diào)控必然會觸及部分利益集團的利益，政策本

70、身會受到一定的阻力，尤其在監(jiān)管權(quán)剝離后，有必要進(jìn)一步加強中央銀行的獨立性和權(quán)威性，增強中央銀行對經(jīng)濟未來走勢的自主調(diào)控能力，從而加強中央銀行對經(jīng)濟運行的調(diào)控能力。只有建立真正獨立的中央銀行，貨幣政策制定的專業(yè)化、科學(xué)化才能夠真正實現(xiàn)，中央銀行執(zhí)行貨幣政策的權(quán)威才能夠得到保障，規(guī)避貨幣政策的現(xiàn)象才能夠得到有效的控制。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善和發(fā)展，宏觀調(diào)控手段己經(jīng)轉(zhuǎn)向以貨幣政策和財政政策等間接調(diào)控為主，貨幣政策在宏觀調(diào)控體系

71、中的地位不斷提高。同時，隨著我國金融市場的逐步開放和發(fā)展，貨幣政策傳導(dǎo)機制的完善，貨幣政策對宏觀經(jīng)濟運行的影響將越來越靈敏。所以，科學(xué)、合理的制定和執(zhí)行貨幣政策將具有至關(guān)重要的意義。</p><p>　?。ǘ┻\用多種調(diào)控工具，統(tǒng)籌兼顧調(diào)控目標(biāo)</p><p>　　就調(diào)控房地產(chǎn)市場而言，首先，中央銀行應(yīng)從資產(chǎn)價格的角度進(jìn)行調(diào)控，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。其次，中央銀行要維護銀行業(yè)的穩(wěn)健運營，確

72、保房地產(chǎn)信貸安全，同時，還要堅持執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，支持經(jīng)濟增長目標(biāo)的實現(xiàn)。這三個調(diào)控目標(biāo)之間從根本上是一致的，但在具體政策措施實施過程中，又必然會遇到三個目標(biāo)相互沖突的情況，如房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱時，中央銀行最有效的手段就是緊縮銀根，降低房價，但這可能會引起房地產(chǎn)商資金鏈的斷裂，從而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量呆壞賬，即使是較為溫和的調(diào)控政策，如要求商業(yè)銀行限制對個人多套住房發(fā)放貸款，在目前資金普遍過剩的情況下，也可能會對銀行的信貸增長和盈利造成負(fù)面

73、影響。有關(guān)理論顯示，要同時達(dá)到多個政策目標(biāo)，調(diào)控的工具數(shù)量必須大于目標(biāo)數(shù)量，調(diào)控的工具越多，調(diào)控的自由度就越大，調(diào)控的成功性也就越高。因此，中央銀行在調(diào)控中應(yīng)充分調(diào)動多種貨幣政策工具，并積極探索各種工具的最優(yōu)組合方式。</p><p>　　（三）完善政策決策機制, 保持政策的一致性</p><p>　　首先，加強政策制定的統(tǒng)一性，建立協(xié)調(diào)機制，綜合考慮中央銀行、建設(shè)部、土地管理部門等相關(guān)部

74、門的政策建議，杜絕政出多門和政策目標(biāo)不一致的現(xiàn)象。同時也要避免中央和地方出臺的政策產(chǎn)生疊加效果和加速效果，協(xié)調(diào)中央和地方的政策及行動，共同調(diào)控房地產(chǎn)市場。其次，要保持政策的一致性和連貫性，如果政策經(jīng)常變動，就會影響政策目標(biāo)的實現(xiàn)，只有政策一致連貫，才可能使政策效果逐漸顯現(xiàn)。因此，應(yīng)該強化我國政策制定者的行為準(zhǔn)則，避免政策朝令夕改。</p><p>　　（四）加強各部門的協(xié)調(diào)溝通</p><p&

75、gt;　　加強與各有關(guān)部門以及地方政府的協(xié)調(diào)溝通，充分調(diào)動多種貨幣政策工具，積極探索各種工具的最優(yōu)組合方式，與有關(guān)部門密切合作，聯(lián)手進(jìn)行調(diào)控，實現(xiàn)貨幣政策市場目標(biāo)與其他目標(biāo)相互協(xié)調(diào)，將房地產(chǎn)市場治理調(diào)控和預(yù)防性調(diào)控有機結(jié)合起來。致力于解決一些地區(qū)存在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題，為貨幣政策調(diào)控房價創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。比如，合理引導(dǎo)住房消費觀念,提倡根據(jù)消費能力“租、購并舉”的科學(xué)消費模式，培育住房梯度消費; 提供多渠道的

76、投資形式，引導(dǎo)樓市資金合理分流；開征房地產(chǎn)保有稅，增加住房的保有成本；建立完善的信息披露制度等。</p><p><b>　　（五）健全金融監(jiān)管</b></p><p>　　貨幣政策與金融監(jiān)管的協(xié)調(diào)配合具有重要的意義。一方面，健全的金融監(jiān)管更加有助于中央銀行實現(xiàn)其通脹目標(biāo)。健全酶金融監(jiān)管鼓勵金融機構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)風(fēng)險管理，在很大的程度上能夠減少房價上漲和銀行信貸增長之間的正

77、反饋聯(lián)系，降低房價泡沫形成的可能性與信貸對于房地產(chǎn)業(yè)的過度集中，同時也減少金融體系對資產(chǎn)價格下跌的暴露。適當(dāng)?shù)慕鹑诒O(jiān)管對借款入施加更嚴(yán)格的流動性約束，通過有效運用管制和信貸評估技術(shù)，可以減少高房價向高消費的轉(zhuǎn)變，從而減少擻現(xiàn)高逶脹酶可巍性。監(jiān)管政策能夠隔絕房價波動對經(jīng)濟金融體系影響的能力越強，貨幣政策對房價波動作出反應(yīng)的要求越低。另一方面，在一定條件下，貨幣政策對房價波動作出反應(yīng)將可能更好地實現(xiàn)物價穩(wěn)定與金融穩(wěn)定的基標(biāo)。這種情況下，中央

78、銀行不僅對短期通貨膨脹目標(biāo)作出反應(yīng)，而且當(dāng)房價大幅度上漲與信貸迅速擴張同時出現(xiàn)時，對房價的過度上漲作出反應(yīng)。此時，中央銀行選擇比基于短裳通脹磊標(biāo)更高的利率，可以抑制金融不平衡的出現(xiàn)，從而降低未來發(fā)生金融不穩(wěn)定的可能性。貨幣當(dāng)局應(yīng)該在謹(jǐn)慎監(jiān)管的框架內(nèi)關(guān)注予房地產(chǎn)價格的波動，當(dāng)出現(xiàn)那些可簸導(dǎo)致未來金融不穩(wěn)定的房價異常波動時，貨幣政策必須律出反應(yīng)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b>&l

79、t;/p><p>　　[1]謝平,廖強 當(dāng)代西方貨幣政策有效性理論述評[J].金融研究.1998年第4期；</p><p>　　[2]姜茜.我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響的效應(yīng)分析[J]重慶工學(xué)院學(xué)報, 2005,(12)</p><p>　　[3]孫力軍,孫力彬. 我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的效果分析[J]石家莊經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報, 2006,(06) .</p>

80、<p>　　[4]盛松成. 貨幣政策能否調(diào)控房地產(chǎn)價格[J]銀行家, 2003,(09) .</p><p>　　[5]王娟,顧丹. 運用選擇性貨幣政策整頓房地產(chǎn)信貸市場的思考[J]廣西金融研究, 2004,(03) .</p><p>　　[6]郭科. 我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的實證分析[J]濟南金融, 2006,(07) .</p><p>　　

81、[7]葛紅玲. 貨幣政策對北京房價的影響分析[J]中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報, 2008,(07) .</p><p>　　[8]俞康澤,余澤庭. 貨幣政策對房價的調(diào)控能力[J]河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報, 2007,(05) .</p><p>　　[9]白清松,陳茵. 論適度寬松貨幣政策下房地產(chǎn)市場發(fā)展與信貸風(fēng)險[J]福建金融, 2009,(10) .</p><p>　　[10]

82、李小芳. 我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響的實證分析[D]中南大學(xué), 2007 .</p><p>　　[11]張仕廉,瀟琦,胡燕云. 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策de效果評析及未來發(fā)展對策[J]. 北京房地產(chǎn), 2006, (09) .</p><p>　　[12]劉星. 美聯(lián)儲貨幣政策與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系實證分析[J]武漢理工大學(xué)學(xué)報(信息與管理工程版), 2010,(04) .</p>

83、<p>　　[13]于淼. 淺談目前房地產(chǎn)價格的影響因素[J]. 黑龍江科技信息, 2008, (24) .</p><p>　　[14]段忠東. 房地產(chǎn)價格與貨幣政策——理論與實證研究[J].湖南大學(xué). 2008</p><p>　　[15]王來福,郭峰 貨幣政策對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響研究[J]. 財經(jīng)問題研究.2007</p><p>　　[16]魏瑋

84、, 貨幣政策對房地產(chǎn)市場沖擊效力的動態(tài)測度[J].當(dāng)代財經(jīng).2008，（8）</p><p>　　[17]馮科, 貨幣政策無效的實證分析——基于2003～2008年的數(shù)據(jù)[J] 北京工商大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版) [J].2010第25卷第3期</p><p>　　[18]馮博, 現(xiàn)階段我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場問題研究[J]. 華中師范大學(xué)2007</p><p>

85、　　[19]羅美娟,金紅丹 中國貨幣政策的房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)機制研究[J]. 思想戰(zhàn)線2009,（2）</p><p>　　[20]高波,王先柱．中國貨幣政策房地產(chǎn)行業(yè)效應(yīng)的實證分析[J].廣東社會科學(xué)2009（5）</p><p>　　[21]崔建軍 中國貨幣政策有效性問題研究[J]當(dāng)代經(jīng)濟科學(xué)2003年7月</p><p><b>　　第25卷第4期&l

86、t;/b></p><p>　　[22]黃瑞玲,李子聯(lián) 我國貨幣政策的有效性分析：1990---2008[J]江蘇行政學(xué)院學(xué)報2009（6） </p><p>　　[23]路揚 我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)有效性分析[J]天津財經(jīng)大學(xué)2009 [24]Marco Del Negro and Christopher Otrok Monetary Policy and the Hous

87、e PriceBoom across U.S. States[J]working paper series,2005,(24)</p><p>　　[25] Alessandro Calza,Tommaso Monacelli,Livio Stracca, housing finance and monetary policy[J] working paper series,2009</p><

88、;p><b>　　致 謝</b></p><p>　　論文幾經(jīng)修改，終于完稿。大學(xué)四年一恍而過，在這四年里學(xué)到了很多寶貴的東西。我永遠(yuǎn)記得老師們曾經(jīng)的教導(dǎo)，他們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕虒W(xué)態(tài)度和對教學(xué)事業(yè)的執(zhí)著、認(rèn)真、負(fù)責(zé)是我們以后工作生活的榜樣。</p><p>　　本文是在劉老師精心指導(dǎo)和大力支持下完成的，感謝他所付出的寶貴時間和精力。老師以其嚴(yán)謹(jǐn)求實的治學(xué)態(tài)度、高度的敬業(yè)精

89、神、兢兢業(yè)業(yè)、孜孜以求的工作作風(fēng)和大膽創(chuàng)新的進(jìn)取精神對我產(chǎn)生重要影響。他淵博的知識、開闊的視野和敏銳的思維給了我深深的啟迪。沒有老師的悉心指導(dǎo)，本論文不可能順利完成。同時，在此次畢業(yè)設(shè)計過程中我也學(xué)到了許多關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)知識。</p><p>　　另外，本論文在寫作過程中參考了多篇論文、多本著作。在此謹(jǐn)向各位作者致謝！</p><p>　　由于本人水平有限，論文肯定存在

90、許多不足之處，敬請各位老師批評指正，本人將非常感謝!</p><p>　　本科畢業(yè)設(shè)計(論文)</p><p><b>　　任 務(wù) 書</b></p><p><b>　　畢業(yè)論文開題報告</b></p><p>　　題　　目：　我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性研究　　　</p>

91、<p>　　一、選題的背景、意義</p><p>　　為了控制房地產(chǎn)價格的異常波動，我國政府先后進(jìn)行了幾次比較大的針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，最近可追溯到2010年1月出臺的“國十條”．其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控嚴(yán)厲程度是有史以來最為嚴(yán)厲的。但是我國房地產(chǎn)市場的價格卻進(jìn)入了一種“越調(diào)越漲”的怪圈。而在中央政府對房地產(chǎn)市場所采用的政策工具中，貨幣政策是政府采用的重要一環(huán)，面臨“越調(diào)越漲”的怪圈，我們不禁要問，貨幣

92、政策對房地產(chǎn)市場價格波動的調(diào)控是否有效?</p><p>　　本文從我國房地產(chǎn)價格快速上升的現(xiàn)實情況入手，針對我國近期出臺的貨幣政策分析其有效性,指明其中存在的主要問題或影響其效率的主要因素，最終提出改善我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的貨幣政策取向，從而能夠為相關(guān)部門提供理論或應(yīng)用方面的參考。</p><p>　　二、相關(guān)研究的最新成果及動態(tài)</p><p>　　（一）國內(nèi)相關(guān)

93、研究成果及動態(tài)</p><p>　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容[1]認(rèn)為：“如果國內(nèi)銀行利率一直處于這種極低的狀態(tài)，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資過熱，國內(nèi)房價飛漲要想緩解是不可能的。從這個意義上說，國內(nèi)金融市場流動性泛濫是目前國內(nèi)投資過熱及房價飛漲的真正原因所在。</p><p>　　張濤、龔六堂等[2]運用協(xié)整方程研究了2002—2005年中國房地產(chǎn)均衡價格，他們的結(jié)論也表明按揭貸

94、款實際利率越高，則房屋價格越低，實際利率每上升l％，則房地產(chǎn)價格會下降0．024％。</p><p>　　聶學(xué)峰、劉傳哲[3]運用相關(guān)分析，Granger因果關(guān)系分析和協(xié)整分析方法對我國貨幣政策影響房地產(chǎn)市場的效應(yīng)和時滯進(jìn)行實證分析的結(jié)果表明，貨幣政策能夠影響房地產(chǎn)投資和價格、貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響比利率政策更為顯著。但郭科[4]對我國貨幣政策與房地產(chǎn)價格關(guān)系進(jìn)行了理論和實證分析，得出了貨幣政策可以影響房地

95、產(chǎn)價格，利率對房地產(chǎn)價格的影響比貨幣供應(yīng)量更為顯著。雖然兩者的觀點相反，但是有一點是相同的，那就是貨幣政策能夠影響房地產(chǎn)價格。</p><p>　　許承明和王安興[5]構(gòu)建了一個房地產(chǎn)投資者行為模型，他們的結(jié)論表明在利率內(nèi)生的條件下，如果信貸規(guī)模不變，則當(dāng)投資者將大量資金投資于房地產(chǎn)市場時，用于安全品投資的資金會減少，市場利率與房價同時上升；在利率外生的條件下房價與利率負(fù)相關(guān)。</p><p&

96、gt;　　崔光燦[6]在BGG模型的基礎(chǔ)上，運用包含金融加速器的兩部門動態(tài)模型，考察了房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟穩(wěn)定影響的金融加速器效應(yīng)，指出在資產(chǎn)價格(房地產(chǎn)價格)波動較大的時期對不同部門應(yīng)該采取不同的信貸政策。</p><p>　?。ǘ﹪庀嚓P(guān)研究成果及動態(tài)</p><p>　　MISHKIN[7]從流動性的角度出發(fā), 提出由于信息不對稱的存在, 住房屬于非流動資產(chǎn)。擴張性的貨幣政策會降低

97、利率水平, 進(jìn)而增加消費者的現(xiàn)金流, 而現(xiàn)金流的增加會導(dǎo)致對房產(chǎn)的支出增加, 從而推動房產(chǎn)價格升高。</p><p>　　BERNANKE[8]認(rèn)為, 由于市場信息不完全, 借款人能夠獲得銀行信用供給額度取決于其資產(chǎn)負(fù)債表狀況, 在通貨膨脹預(yù)期不變的條件下, 股價上升改善了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況, 從而使其能夠從銀行得到較多的貸款支持, 企業(yè)可支配資金的增多, 導(dǎo)致投資支出的增加, 從而引起最終產(chǎn)品和國民收入的增加,

98、人們對房屋的消費需求增加, 導(dǎo)致房價上漲。</p><p>　　Frederic S．Mishkin[9]指出房地產(chǎn)價格在貨幣政策傳導(dǎo)中起著很重要的作用，房地產(chǎn)價格通過對居民住房支出的直接效應(yīng)、住房財富效應(yīng)和銀行資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)來影響總需求，認(rèn)為貨幣政策盯住房地產(chǎn)價格會破壞貨幣政策的有效性。</p><p>　　Peter N．Ireland[10]提到了貨幣政策也能通過影響房地產(chǎn)價格來影響

99、譬如總產(chǎn)出和就業(yè)的真實變量。雖然他們并未進(jìn)行實證分析，但是相關(guān)理論的闡述對房地產(chǎn)價格渠道的研究仍然起著很重要的啟發(fā)作用。</p><p>　　Lok Sang Ho和Gary Wai-chung Wong[11]對香港房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系進(jìn)行了研究，選取了總需求、出口、利率和通貨膨脹率代表宏觀經(jīng)濟因素，采用分布滯后模型，協(xié)整檢驗與誤差修正模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)出口、利率及通貨膨脹率對房地產(chǎn)價格都有長期的影響。但是H

100、o，Tse和Wong[24]發(fā)現(xiàn)利率與房地產(chǎn)價格的影響是單向的，即長期而言，只有房地產(chǎn)價格對利率有影響，相反不成立。</p><p>　　三、課題的研究內(nèi)容及擬采取的研究方法、研究難點，預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)</p><p><b>　　（一）研究內(nèi)容</b></p><p>　　本文以我國貨幣政策在房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用為研究對象，研究的主要問題是我國

101、貨幣政策在房地產(chǎn)市場的調(diào)控是否有效、是否暢通。針對這一問題，首先在理論上搭建貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的分析框架，研究貨幣政策是如何在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行調(diào)控，如何作用于房地產(chǎn)市場價格；其次根據(jù)房地產(chǎn)價格變動情況研究我國近期房地產(chǎn)市場的相關(guān)貨幣政策及其有效性；然后總結(jié)歸納出房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的主要問題及影響效率的主要因素，并提出針對貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場有效性的政策建議。</p><p><b>　?。ǘ┭?/p>

102、究方法</b></p><p>　　本文主要采用理論分析與圖表數(shù)據(jù)分析緊密結(jié)合的方法研究了貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性。收集了豐富的資料數(shù)據(jù)，運用了大量的圖表來闡述和說明問題，使定性分析盡可能建立在對可靠實際數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析的基礎(chǔ)之上。另外，除去運用以上研究方法外，本文還采用了建立VAR模型的方法，進(jìn)一步驗證貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性。</p><p><b&g

103、t;　?。ㄈ┭芯侩y點</b></p><p>　　本文研究的難點是以上分析所用到的相關(guān)的信息范圍比較廣，特別是最新數(shù)據(jù)的收集。而對于一些貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性研究存在不同的說法，是否有效沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　?。ㄋ模╊A(yù)期達(dá)到的目標(biāo)</p><p>　　本文預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)是通過對貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性研究的有關(guān)數(shù)據(jù)的

104、收集，充分運用圖表等指標(biāo)，爭取做到對貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響做出合理、客觀的論述與評價，最后希望能給出一些提高貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性的可行性對策。</p><p>　　四、論文詳細(xì)工作進(jìn)度和安排</p><p>　　2010年11月下旬           確定選題

105、，檢索文獻(xiàn)，下達(dá)任務(wù)書； 2011年1月上旬            完成文獻(xiàn)綜述、開題報告和外文翻譯等； 2011年3月                上交

106、論文初稿； 2011年4月                論文修改和完善； 2011年5月中旬            論文定稿，評審 2011年5月下旬-

107、-6月上旬   畢業(yè)論文(設(shè)計)答辯</p><p><b>　　五、主要參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 易憲容.加息對房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)[J].中國投資,2006(10)．</p><p>　　[2] 張濤，龔六堂等.資產(chǎn)回報、住房按揭貸款與房地產(chǎn)均衡價格[J].金融研究，2006(2).</