我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格有效性研究[畢業(yè)論文]

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格有效性研究</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級

2、 金融學(xué) </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　目 錄</b

3、></p><p><b>　　摘要 </b></p><p><b>　　關(guān)鍵詞</b></p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Key words </p><p>　　1 研究背景與意義3</p&g

4、t;<p>　　2貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制理論3</p><p>　　2.1利率傳導(dǎo)機制4</p><p>　　2.2信貸傳導(dǎo)機制5</p><p>　　2.3資產(chǎn)組合傳導(dǎo)機制5</p><p>　　2.4匯率傳導(dǎo)機制6</p><p>　　3 我國貨幣政策與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性6</

5、p><p>　　3.1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀6</p><p>　　3.1.1近年來我國房地產(chǎn)價格上漲迅速6</p><p>　　3.1.2經(jīng)濟適用房與商品房發(fā)展不平衡7</p><p>　　3.1.3房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供小于需8</p><p>　　3.1.4房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金過度依賴銀行貸款8&

6、lt;/p><p>　　3.1.5房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟和社會產(chǎn)生負(fù)面影響9</p><p>　　3.2我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響9</p><p>　　3.2.1貨幣政策對房地產(chǎn)價格的利率效應(yīng)10</p><p>　　3.2.2貨幣政策對房地產(chǎn)價格貨幣效應(yīng)11</p><p>　　4 我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格影

7、響的實證分析12</p><p>　　4.1 數(shù)據(jù)來源及變量選擇12</p><p>　　4.2 實證模型與檢驗13</p><p>　　4.3 實證結(jié)果及分析14</p><p><b>　　4.4 結(jié)論14</b></p><p>　　5 提高貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響效率的建議14

8、</p><p>　　5.1貨幣政策應(yīng)緊密關(guān)注房地產(chǎn)價格波動并作出適當(dāng)反應(yīng)14</p><p>　　5.2我國貨幣政策中介目標(biāo)應(yīng)逐步從貨幣供應(yīng)量轉(zhuǎn)向利率15</p><p><b>　　參考文獻16</b></p><p>　　致謝錯誤!未定義書簽。</p><p>　　摘 要：自199

9、8年住房分配體制改革以來，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，并伴隨著全國房價的普遍上漲，由此出現(xiàn)了投機炒作現(xiàn)象，價格非理性上漲等問題。而2010年房地產(chǎn)市場漲勢尤為迅猛。由于有效的貨幣政策傳導(dǎo)機制是貨幣政策成功實施的基礎(chǔ)，因此在這一背景下研究我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)效應(yīng)具有一定的現(xiàn)實意義。</p><p>　　本文以我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的有效性為研究對象，對我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的有效性進行分析。首先在理論上

10、分析貨幣政策是如何作用于房地產(chǎn)價格。接著運用實證分析方法分析貨幣政策對我國房地產(chǎn)市場價格的影響。從實證分析的結(jié)果可以看出，貨幣政策雖然對房地產(chǎn)價格具有一定的調(diào)控作用，但整體調(diào)控效果不理想。因此本文從貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的有效性的角度出發(fā)提出相關(guān)的對策建議，提高我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的有效性。</p><p>　　關(guān)鍵字 房地產(chǎn)價格；貨幣政策；傳導(dǎo)機制</p><p>　　Abstr

11、act：Since the housing distribution system reform in China in 1998,there is a rapid development of China's real estate market，at the same time there is a general rise in house prices nationwide, so some problems appe

12、ared such as the phenomenon of speculation, irrational price increases and so on. While The gains in the real estate market in 2010 was particularly rapid. Because sensitive and effective monetary policy transmission mec

13、hanism is the basis for the successful implementation of mo</p><p>　　In this paper, real estate prices of the monetary policy transmission effects as the research object , I analyze the validity that monetar

14、y policy affect on real estate prices . First, I analyze how monetary policy play role in real estate prices in the theoretical. Then, I use empirical analysis to study the effect which monetary policy make on the real e

15、state market prices. From the empirical analysis of the results it can be seen that monetary policy plays some regulation effect on real estat</p><p>　　Key Word : Monetary policy; Monetary policy; Transmissi

16、on Mechanism</p><p><b>　　1 研究背景與意義</b></p><p>　　伴隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場不但得到了同步的極大發(fā)展，而且其對實體經(jīng)濟的影響也在逐步加深，使得房地產(chǎn)價格指數(shù)與GDP之間逐漸呈現(xiàn)出一種正相關(guān)關(guān)系，因而從房地產(chǎn)價格指數(shù)上可以看出宏觀經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r。房地產(chǎn)價格不僅有著自身的發(fā)展趨勢和方向，還因為與銀行、股票等

17、資本市場之間的間接聯(lián)系而影響到資金在不同市場的流向和價格。由于房地產(chǎn)市場對貨幣政策影響的深入，貨幣的供給與需求會因為房地產(chǎn)規(guī)模的擴大和價格水平的不斷變動而受到波動，貨幣政策的制定、執(zhí)行及傳導(dǎo)效率也隨之受到不同程度的影響。由此我們可以看出，在制定宏觀經(jīng)濟政策特別是貨幣政策時，不能僅僅關(guān)注房地產(chǎn)價格本身，而應(yīng)該重視房地產(chǎn)價格的變化趨勢以及如何進行適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)調(diào)控。</p><p>　　當(dāng)下我國處于發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，金融需

18、要改革和進行深化是大勢所需，而目前貨幣政策傳導(dǎo)機制是以信貸機制和利率機制為主的運作方式。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，正處于一個極速增長階段，其市場化程度隨之提高，并且逐漸成為國民經(jīng)濟中的一個支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，在現(xiàn)行的貨幣政策背景下，房地產(chǎn)價格應(yīng)該得到足夠重視。貨幣政策傳導(dǎo)機制由于傳導(dǎo)主體和傳導(dǎo)媒介在數(shù)量上的增多而使得運行產(chǎn)生多樣化，進而導(dǎo)致中央銀行的貨幣政策不能夠按照預(yù)定的情形進行實施。因而，進一步加深對我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)

19、機制和效應(yīng)的研究，對于改善金融宏觀調(diào)控政策以及對房地產(chǎn)市場的調(diào)控有著重要的意義。</p><p>　　在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)市場從2002年下半年開始進入了一輪的上升通道，到2007年全國房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)了大漲，2008年的金融危機沒有真正打壓到房價，房價雖一路波動，但穩(wěn)中有升。居高不下的房價，對于一二線城市的百姓造成了巨大的購房壓力，不合理的房價讓民眾對房地產(chǎn)市場進行有效調(diào)控的呼吁聲不斷。中國的第二輪宏

20、觀調(diào)控是從2004年開始進行的，但其效果并不理想；2007年底央行實施的從緊貨幣政策，把一路瘋漲的房價給暫時止住了；而2008年的一場金融危機，全球各國極度寬松的貨幣政策及我國適度寬松的貨幣政策讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價的飆升一路綠燈。而我國房地產(chǎn)價格近幾年所呈現(xiàn)出的快速上升趨勢從宏觀方面或微觀方面對經(jīng)濟、社會產(chǎn)生了一定的負(fù)面作用。</p><p>　　在這樣的背景下，將對貨幣政策的研究轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的關(guān)注，對貨幣

21、政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制中的利率、信貸、資產(chǎn)組合和匯率傳導(dǎo)機制進行分析，并結(jié)合最近一段時間的貨幣政策，對貨幣政策在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中所發(fā)揮的影響，進行細(xì)致的研究，通過實證分析研究試圖找到影響貨幣政策中對房地產(chǎn)市場影響重大的因素，同時提出適當(dāng)?shù)慕ㄗh，意義重大。如何通過貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行有效調(diào)控，并使其既發(fā)揮在國民經(jīng)濟的支柱作用，同時又能防止其大起大落，能夠?qū)崿F(xiàn)我國房地產(chǎn)的健康發(fā)展在當(dāng)前就顯得非常的必要。</p><

22、;p>　　2貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制理論</p><p>　　在研究貨幣政策有效性中貨幣政策的傳導(dǎo)機制是一個重要的部分。在現(xiàn)實操作中，由于各個國家經(jīng)濟環(huán)境、金融主體、客體，金融結(jié)構(gòu)和制度，以及對宏觀經(jīng)濟的預(yù)期的不同，貨幣政策傳導(dǎo)機制具有很強的地域性和時間性，也就是說貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制在各個時期、各個國家貨幣政策制定和研究中一直是一個常新的研究主題。房地產(chǎn)市場在近幾年的飛速發(fā)展帶來了一個重要的民

23、生問題――買房成了一般居民最主要的負(fù)擔(dān)。由此，貨幣政策理論上是可以通過影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展來左右整個金融市場的發(fā)展。</p><p>　　貨幣政策在貨幣因素與實際經(jīng)濟活動中起著不可比擬的中介作用。它是指貨幣當(dāng)局運用一定的貨幣政策工具，影響中介指標(biāo)進而使微觀實體經(jīng)濟發(fā)生變化，最終實現(xiàn)預(yù)期政策目標(biāo)的傳導(dǎo)途徑與作用機理，是貨幣政策有效的基礎(chǔ)。而所謂貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制指的是中央銀行運用貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價格

24、從而實現(xiàn)政策目標(biāo)的整個作用過程,即貨幣政策各項措施的實施如何通過房地產(chǎn)價格引發(fā)實體經(jīng)濟中各種經(jīng)濟變量的一系列變化,從而影響整個社會經(jīng)濟活動。</p><p>　　實際上，貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制包括貨幣政策如何傳導(dǎo)到房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格如何將貨幣政策傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟中這前后兩個相關(guān)關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)。本文主要從貨幣政策是如何影響房地產(chǎn)價格入手，研究貨幣政策如何有效地影響房地產(chǎn)價格.</p><p&g

25、t;　　貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制主要有以下四個途徑：利率途徑、信貸途徑、資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑、匯率途徑。下面具體分析貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)效應(yīng)，并對貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)效應(yīng)進行總結(jié)。</p><p><b>　　2.1利率傳導(dǎo)機制</b></p><p>　　貨幣政策中，利率是作為中介目標(biāo)，而房地產(chǎn)業(yè)是受利率變動影響最大的行業(yè)之一。</p><

26、;p>　　利率對購房者和投資者的影響</p><p>　　由于大多數(shù)消費者缺乏一次性付款的交易能力,而采用抵押貸款的方式購買不動產(chǎn),即消費者以所購房產(chǎn)作為抵押物,向住房公積金管理機構(gòu)或金融機構(gòu)申請購房貸款,并在約定的期限內(nèi)按貸款合同的規(guī)定償還本金和利息。利率的變化會直接影響消費者的還貸額，進而影響其購房成本。而購房成本的變動會對購房者和持幣觀望者造成一定的場外影響，使一些消費者進入房地產(chǎn)市場，另一些消費者退

27、出房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的發(fā)生變化,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的相應(yīng)變動。</p><p>　　2、利率對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響</p><p>　　由于利率的變化會影響房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本。房地產(chǎn)開發(fā)商不斷加速開發(fā)投資的動力源泉是居民對房地產(chǎn)旺盛的需求，然而宏觀調(diào)控中信貸措施的嚴(yán)格控制所帶來的資金緊張是開發(fā)商們面臨的最大問題。所以在銀行系統(tǒng)融不到資金的情況下，一部分開發(fā)商不得不在銀行系統(tǒng)外以

28、更高的成本融資，這就增加了房地產(chǎn)的投資成本。因此，利率的增加會增加房地產(chǎn)市場的投資成本，而增加了成本一方面會直接造成房地產(chǎn)價格的上漲，另一方面會降低房地產(chǎn)的供給量，然而這一變化有一定的滯后性。</p><p>　　因此，貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制的利率途徑可以表述為：利率提高時，消費者的還款額增加，一部分消費者會退出房地產(chǎn)市場，造成對房地產(chǎn)的需求下降，其將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下跌，即：利率↑→住房貸款成本↑→房地產(chǎn)

29、需求↓→房地產(chǎn)價格↓。而同時，伴隨著利率上升，資本的機會成本上升，獲利空間縮小，一方面開發(fā)商會把增加的籌資成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，導(dǎo)致房價上漲，即：利率↑→開發(fā)商籌資成本↑→房地產(chǎn)價格↑，另一方面一部分投機資金會為了尋求更高回報率而離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)供給的下降，即：利率↑→開發(fā)商籌資成本↑→房地產(chǎn)供給↓。利率的變動對房地產(chǎn)價格的影響將取決于需求和供給孰強孰弱。</p><p><b>　　2.2信

30、貸傳導(dǎo)機制</b></p><p>　　在二級銀行體制下，中央銀行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量，這會改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響房地產(chǎn)貸款的可獲得性從而增減房地產(chǎn)的有效需求，導(dǎo)致其價格的相應(yīng)變化。</p><p>　　因此，貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的信貸途徑可以表述為：如果央行采

31、取寬松的貨幣政策，通過買入有價證券、增加在貸款等方式增加貨幣供給量，這會增加銀行的存款和準(zhǔn)備金，其放貸的能力也隨之提高，這樣房貸增加，房地產(chǎn)市場的有效需求得到了擴大，導(dǎo)致房價的上升。反之則反。這一傳導(dǎo)過程如下：</p><p><b>　　房地產(chǎn)需求↑</b></p><p>　　貨幣供給量↑→ 房地產(chǎn)貸款↑ 房地產(chǎn)價格變化&l

32、t;/p><p><b>　　房地產(chǎn)供給↑</b></p><p>　　2.3資產(chǎn)組合傳導(dǎo)機制</p><p>　　貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)一起共同組成了投資者的資產(chǎn)組合。理性投資者會根據(jù)不同資產(chǎn)的收益、風(fēng)險和流動性的變化，調(diào)整組合中各種資產(chǎn)的比例，以達到投資效用的最大化。如果央行實行擴張性的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的

33、收益率下降、邊際效用降低，原有資產(chǎn)組合的均衡被打破，投資者會減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價格上升。此外，股票對房地產(chǎn)價格的影響分為替代效應(yīng)和財富效應(yīng)。當(dāng)股票價格上漲時，投資股票的收益率將大于投資房地產(chǎn)市場的收益率，部分資金就會由房地產(chǎn)市場流向股票市場，即替代效應(yīng)。當(dāng)股票價格下跌時，持股者的財富減少，消費減少，他們對房地產(chǎn)的需求也會下降，從而引起房地產(chǎn)價格的下跌，即財富

34、效應(yīng)。這一傳導(dǎo)過程如下所示：貨幣供應(yīng)量↑→利率↓→貨幣資產(chǎn)收益、邊際效益↓→房地產(chǎn)投資性需求↑→房地產(chǎn)價格↑。</p><p><b>　　2.4匯率傳導(dǎo)機制</b></p><p>　　房地產(chǎn)作為投資品有著消費品的必須性，作為消費品又有著投資品折舊率低的特征和保值性。也正因為如此，資產(chǎn)市場上匯率的變化通過多個渠道影響著房地產(chǎn)市場。匯率和房地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)有一系列的

35、復(fù)雜機制。具體表現(xiàn)在：當(dāng)東道國貨幣具有升值預(yù)期或持續(xù)升值時，投資者首先把外幣兌換成東道國貨幣并在東道國購置房地產(chǎn)，等東道國貨幣升值后，投資者再將持有房地產(chǎn)在價格上漲后出售，并兌換成外幣，就可得到貨幣升值以及房地產(chǎn)價格上漲兩方面收益。由于房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)較難增加，這種房地產(chǎn)投機需求勢必拉高房地產(chǎn)價格。相反，當(dāng)東道國貨幣發(fā)生貶值時，這些投機者將拋售持有的房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。</p><p>　　結(jié)合以上關(guān)于

36、貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)效應(yīng)的分析，可以看出對房地產(chǎn)價格影響最大的是貨幣供應(yīng)量和利率。一方面貨幣供應(yīng)量的多少會影響利率的高低，進而通過利率途徑和資產(chǎn)組合傳導(dǎo)途徑影響房地產(chǎn)價格；另一方面貨幣供應(yīng)量的多少又會影響銀行可貸資金的多少，進而影響信貸途徑，影響房地產(chǎn)價格。貨幣供應(yīng)量是影響房價的最根本因素，不一定就直接以M1、M2的多少來影響房價。在分析貨幣供應(yīng)量對房價的影響時，還要結(jié)合當(dāng)前的貨幣政策。存款準(zhǔn)備金率可以直接影響資金的流動性，在貨幣供

37、應(yīng)量大的時候存款準(zhǔn)備金率不高，房地產(chǎn)商可貸資金也不會很高。當(dāng)前國家就調(diào)控房價出臺了相關(guān)政策，限制房地產(chǎn)貸款的額度，貸款條件及貸款利率，解決了以往“一刀切”對房價影響不明顯的局面，更加有效的控制房價的上升，其有效性在后文將進行實證分析。而利率是影響房價的直接因素，一方面它能通過利率途徑直接影響房價，另一方面可以通過資產(chǎn)組合途徑間接的影響房價，對房價影響之大是其他因素?zé)o法比擬的。近年來，匯率對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了推波助瀾的作用，其對房地產(chǎn)

38、價格的影響也逐漸擴大，在調(diào)控房價的同時，我們可以把匯率當(dāng)做利率的外延來考慮。從貨幣角度，利率是某種貨幣價格的</p><p>　　3 我國貨幣政策與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性</p><p>　　3.1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀</p><p>　　3.1.1近年來我國房地產(chǎn)價格上漲迅速</p><p>　　隨著1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進一步深

39、化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的公布實施，由此拉開了中國住房制度改革的大幕。近幾年房價的飆升讓百姓怨聲不迭，并成為了最受關(guān)注的新聞話題之一。表1為我國1998-2008年按用途劃分商品房平均銷售價格，1998年至2003年我國商品房價格只增加了296元/平方米，總變化率為14.34％，變化較小，而1999年商品房價格上漲率分別為1999年0.48%，2000年2.9%，2001年2.7%，2002年3.7%，2003年4.8%

40、。而在全面實施“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”的國發(fā)18號文之后，2004年商品房平均銷售價格比2003年上漲419元，一年的上漲率達到17.8%，2005年增幅為14.0%，2006年增幅為6.3%，2007年增幅為14.76%，2008年跌幅為1.66％。2004年、2005年和2007年全國房價上漲速度之快，令人震驚。從地方房價來看，在2004年全國房價漲幅為二位數(shù)的省市達到23個，除了黑龍江、江西、湖南、遼寧、北京、寧夏、陜西、西

41、藏、新疆之外，全國房價普遍高速上升。</p><p>　　表1我國按用途分商品房屋平均銷售價格</p><p>　　資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2009</p><p>　　3.1.2經(jīng)濟適用房與商品房發(fā)展不平衡</p><p>　　如表2所示，2000一2007年全國經(jīng)濟適用房銷售面積逐年增加百來平方，速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于商品房的銷售面積每年增加額，其占

42、商品房銷售面積的比重呈下降趨勢，由2000年的20.17%下降至2007年的4.53%；與此同時，全國經(jīng)濟適用房投資完成額占房地產(chǎn)投資完成額的比重逐年以約1.5個百分點的速度下降，由2000年的10.87%跌到了2008的3.11%。任其發(fā)展下去的話，國家出臺有關(guān)經(jīng)濟適用房的相關(guān)措施真的難逃“雷聲大，雨點小”的境遇。</p><p>　　表2 2000一2008年全國經(jīng)濟適用房銷售面積與投資完成額(單位:萬平方米

43、;億元)</p><p>　　資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2009</p><p>　　3.1.3房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供小于需</p><p>　　住房特別是中小套型住房供應(yīng)總量不足。據(jù)統(tǒng)計,在40個重點城市新上市的商品住房中,套型建筑面積在90平方米以下的住房面積2006年初所占比重為19.18%,2007年10月份為25.77%上升，雖有增長，但幅度很小,距現(xiàn)行政策

44、規(guī)定的目標(biāo)還有很大的差距。另外，我國已進入了城市化加速發(fā)展時期，這意味著將會有更多的人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視。</p><p>　　3.1.4房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金過度依賴銀行貸款</p><p>　　作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金。如表3所示，全國房地產(chǎn)2000－2007年開發(fā)投資資金的主要來源如下：主要資金來源是定金及預(yù)付款，但其比例有逐年下降的趨勢，從2

45、000年的35.91%降到2007年的28.36%。相應(yīng)的其自籌資金所占比例有所上升，2004年后此比例達到了30%以上。而國內(nèi)貸款所占比例呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，但幅度不大，這和最近幾年國家貨幣政策的松緊有著緊密的關(guān)系。</p><p>　　事實上，由于房地產(chǎn)公司大部分是項目公司，它們在開發(fā)項目銷售交接完畢后就能注銷，存在時間較短，而一旦這樣的公司舉債數(shù)目超過自己的負(fù)債能力，必然存在巨大的風(fēng)險，并會給銀行帶來巨大的壞、呆

46、賬風(fēng)險，可能會造成銀行對其整個行業(yè)信用的不相信，最終導(dǎo)致失去銀行這一籌資渠道，造成資金鏈斷裂。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資過度依賴銀行信貸存在著嚴(yán)重隱患。</p><p>　　表3 2000一2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源(單位:億元)</p><p>　　資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2008，Wind資訊</p><p>　　3.1.5房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟和社會產(chǎn)生負(fù)

47、面影響</p><p>　　從宏觀和微觀兩個方面來看，房地產(chǎn)價格的波動對社會和經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響。從宏觀上說：首先，2008年的金融危機使得全球經(jīng)濟低迷，失去投資領(lǐng)域的外國投資者發(fā)現(xiàn)中國的房地產(chǎn)市場居然在一片低迷中仍能保持5％以上的增長率，之后大量熱情涌入。為了維持匯率，央行不斷投放基礎(chǔ)貨幣，帶來的就是2010年的通貨膨脹及房價的再次走高，這無疑是一個惡性循環(huán)。再次，房地產(chǎn)價格的高漲將使銀行面臨的信貸風(fēng)險加大。如

48、上文所述，房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金過度依賴銀行貸款，銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)價格的上漲會帶來房地產(chǎn)業(yè)盈利的增加，更大的投資者進入之一行業(yè)，使得銀行信貸資金規(guī)模逐步擴大，其面臨的風(fēng)險也日益加大。從微觀上說：房地產(chǎn)價格的上漲更多的是使百姓的購房壓力增大，擠占了百姓對其他商品的消費，使得貧富懸殊擴大，這將不利于國家的穩(wěn)定，社會的和諧。</p><p>　　3.2我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響</p>

49、<p>　　2007年至2010年隨著房價的上漲，國家出臺了相關(guān)貨幣政策，并對控制房價的持續(xù)上漲起到了一定的作用。</p><p>　　其中09年的調(diào)控最為嚴(yán)厲。2009年在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策之下，樓市呈現(xiàn)出一番欣欣向榮的局面，為了調(diào)控房價，加強房地產(chǎn)市場管理，國家打出了組合拳。第一拳，2009年12月6日，國務(wù)院召開常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房

50、消費政策繼續(xù)實施。第二拳，12月14日國務(wù)院要求遏制部分城市房價過快上漲，并出臺“國四條”。第三拳， 12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，打擊開發(fā)商囤地炒地，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。 第四拳，2010年1月10日國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，即“

51、國十一條”，規(guī)范央企投資房產(chǎn)并規(guī)定二套房首付不能低于40％，以促進樓市健康發(fā)展。第五拳，2010年1月12日央行首次提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，收縮信貸，預(yù)計此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可一次性凍結(jié)資金約3000億元。</p><p>　　經(jīng)過幾年的調(diào)控，房價漲幅升中趨穩(wěn)。貨幣政策的松緊不同，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就有所不同?？梢娯泿耪邔Ψ康禺a(chǎn)市場的價格影響不小。</p><p>　　3.2.1貨

52、幣政策對房地產(chǎn)價格的利率效應(yīng)</p><p>　　2007－2010年間我國出臺的貨幣政策可以分為三個階段:(1)2007一2008年上半年，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了通貨膨脹趨勢。央行開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，旨在穩(wěn)定金融，遏制物價上漲、股市“泡沫”。此間，央行連續(xù)10次提高了法定存款準(zhǔn)備金率，累計提高了5.5個百分點。不僅如此，截至2007年12月中旬，央行一年內(nèi)連續(xù)6次提高了存貸款利率，使得銀行利率幾乎翻了一番。2008

53、年上半年繼續(xù)奉行2007年緊縮的貨幣政策，連續(xù)6次提高法定存款準(zhǔn)備金率，累計提高了3個百分點，穩(wěn)定經(jīng)濟;(2)2008年下半年一2009年底，國際金融危機的來臨，我國經(jīng)濟進入新一輪的經(jīng)濟低迷。為了拉動國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，央行轉(zhuǎn)而執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。2008年09月25日下調(diào)中小金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，之后連續(xù)2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，中小金融機構(gòu)累計下調(diào)了2個百分點，大型金融金融機構(gòu)累計下調(diào)了1個百分點。同時，下調(diào)一年期存款利率共計

54、1.89個百分點，一年期貸款利率共計2.16個百分點。除此之外，11月27日、12月22日兩次下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。面對危機四伏的現(xiàn)狀，政府又制定出臺了十大措施季兩年4萬億元的刺激經(jīng)</p><p>　　圖1顯示了2007-2010年房地產(chǎn)價格和利率的變化趨勢（橫坐標(biāo)數(shù)字依次表示2007－2010年共16個季度，相關(guān)數(shù)據(jù)見表4）。其中，利率以一年期實際存款利率表示，房地產(chǎn)價格以商品房銷售價格數(shù)表示。總

55、的來說，2007年－2010年，一年期的存款利率不斷的走高，同時，商品房銷售價格指數(shù)相應(yīng)的出現(xiàn)了走低；2008年受金融危機的影響，年末降息后，商品房價格指數(shù)慢慢開始小幅度的上升?？梢?，短期內(nèi)，利率對房地產(chǎn)價格影響不大，存在滯后性，但在中長期，房地產(chǎn)價格和利率呈現(xiàn)出較為明顯的負(fù)相關(guān)性。</p><p>　　圖1 利率與房地產(chǎn)價格變化趨勢圖（2007年1季度－2010年4季度）</p><p>

56、;　　3.2.2貨幣政策對房地產(chǎn)價格貨幣效應(yīng)</p><p>　　現(xiàn)階段我國的貨幣供應(yīng)量劃分為三個層次：（1）M0即流通中現(xiàn)金；（2）狹義貨幣M1，即M0+可開支票進行支付的單位活期存款；（3）廣義貨幣M2，即M1+居民儲蓄存款+單位定期存款+單位其他存款+證券公司客戶保證金。其中，M2涉及的范圍最廣，主要用于判斷整體社會資金量的多少。</p><p>　　圖2為2007－2010年房地產(chǎn)

57、價格和貨幣供應(yīng)量的變化趨勢圖（橫坐標(biāo)數(shù)字依次表示2007－2010年共16個季度，相關(guān)數(shù)據(jù)見表4）。其中，選取廣義貨幣供應(yīng)量M2為貨幣供應(yīng)量，用商品房銷售價格指數(shù)來表示房地產(chǎn)價格。雖然2007年－2008年M2與房地產(chǎn)價格之間呈現(xiàn)為輕微的正相關(guān)，但在其他的時期內(nèi)兩者為負(fù)相關(guān)關(guān)系?？偟膩碚f，兩者的相關(guān)性不明顯。這表明貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響作用不大，其不是影響房地產(chǎn)價格變化的最主要因素。同樣的，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格發(fā)影響存在滯后性。

58、</p><p>　　圖2 M2與房地產(chǎn)價格變化趨勢圖,（2007年1季度－2010年4季度）</p><p>　　4 我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證分析 </p><p>　　當(dāng)前中國人民銀行實施的貨幣政策想要影響房地產(chǎn)價格時，其既可以通過變動利率，通過利率傳導(dǎo)機制和資產(chǎn)組合效應(yīng)傳導(dǎo)機制對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，也可以通過調(diào)整貨幣供應(yīng)量，經(jīng)由信貸傳導(dǎo)機制和資

59、產(chǎn)組合效應(yīng)傳導(dǎo)機制來影響房地產(chǎn)價格。所以本節(jié)將在理論分析的基礎(chǔ)上，運用實證分析，以利率、貨幣供應(yīng)量為研究貨幣政策傳導(dǎo)的變量來進一步研究貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響。</p><p>　　4.1 數(shù)據(jù)來源及變量選擇</p><p>　　本節(jié)實證分析的數(shù)據(jù)來源為國家統(tǒng)計局網(wǎng)站、中國人民銀行網(wǎng)站和百度網(wǎng)，數(shù)據(jù)樣本為2007年至一季度至2010年四季度的季度數(shù)據(jù)。</p><p&

60、gt;　　由于我國當(dāng)前的利率政策尚未完全放開，利率市場化還有待發(fā)展，央行主要通過對利率和貨幣供給量的調(diào)整來影響實體經(jīng)濟，從而影響房地產(chǎn)價格。而當(dāng)前我國的貨幣供給量根據(jù)流動性的不同分為M0、M1、M2三個層次，其中M2涉及的范圍最廣，其對宏觀經(jīng)濟的影響最為全面，因此本文以廣義貨幣供應(yīng)量M2的同比增幅作為貨幣供應(yīng)量變量，以一年期的存款利率為利率變量。為了與貨幣供應(yīng)量的統(tǒng)計口徑、頻率一致，本文以全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)的同比增幅HPI作為房地產(chǎn)

61、價格變量，并將一年期名義存款利率進行加權(quán)平均，求出季度值。由于利率和貨幣供給量對房地產(chǎn)價格的影響存在滯后性，所以取滯后一期的廣義貨幣供應(yīng)量M2季度增長率和一年期實際存款利率。進入實證模型的各個變量都經(jīng)過了消除X一1季節(jié)調(diào)整、通貨膨脹、取對數(shù)值消除異方差影響的處理，為了簡潔，直接以R、M2、HPI表示處理后的變量。各變量數(shù)據(jù)見表4.</p><p>　　表4貨幣政策效應(yīng)數(shù)據(jù)表 (單位:%)</p>&

62、lt;p>　　4.2 實證模型與檢驗</p><p>　　根據(jù)貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制理論分析，建立函數(shù)為</p><p>　　HPI=C+C1*R+C2*M2</p><p>　　HPI為七十個大中城市房屋銷售價格指數(shù)的同比增幅（上年＝100），C為隨機誤差項，R為一年期名義存款利率（年利率％）， M2 為貨幣供應(yīng)量的同比增幅（上年＝100）。</

63、p><p>　　運用Eviews軟件進行多元回歸分析，結(jié)果如下：</p><p>　　HPt=105.717-16.5142Rt-1-0.297031Mt-1 （11.44）（3.63） （0.17）</p><p>　　R2=0.819167, F=11.32492, D.W.=0.989927</p><p>

64、;　　F>F0.05(2,16-2-1)</p><p>　　4.3 實證結(jié)果及分析</p><p>　　結(jié)果顯示：方程除M2外通過了相關(guān)檢驗，總體F檢驗顯著，樣本決定系數(shù)R2較大，擬合度較高。M2未通過t檢驗是可能和金融危機后美國為了拉動經(jīng)濟發(fā)展大量發(fā)行美元，為保證人民幣匯率和拉動內(nèi)需，我國也發(fā)行了大量貨幣，而房地產(chǎn)業(yè)受金融危機影響一時一蹶不振，削弱了M2對房地產(chǎn)價格的影響。滯后一

65、期的廣義貨幣供應(yīng)量M2季度增長率和一年期存款利率對當(dāng)前房地產(chǎn)價格的變動情況起到了很好的解釋作用。具體來說，利率和貨幣供應(yīng)量兩個變量都與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，然而貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響比較微弱，這和上文的理論分析的結(jié)論是一致的。其中，利率提高或降低一個單位，房地產(chǎn)價格將變動16.5個單位；貨幣供應(yīng)量變動一個單位，房地產(chǎn)價格將變動0.3個單位，同時貨幣供應(yīng)量的t值沒通過檢驗，其對房地產(chǎn)價格的具體影響還不能完全確定，這樣看來，對房地產(chǎn)

66、價格影響最大的因素是利率，這也驗證了上文理論與圖表分析中所得出的結(jié)論。</p><p>　　2007－2010年期間，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)輕微負(fù)相關(guān)關(guān)系，這可能與2008年金融危機打壓房市，同時國家出臺的相關(guān)政策對房市進行打壓，使得央行增發(fā)的貨幣對房市的拉動作用不大，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)出貨幣供應(yīng)量與房價負(fù)相關(guān)的關(guān)系。</p><p><b>　　4.4 結(jié)論</b>

67、;</p><p>　　通過上文我們對我國貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制的的定性和定量分析來看貨幣政策能通過調(diào)控利率和貨幣供給量來影響房地產(chǎn)市場，但貨幣供給量對房價的影響不明顯，作用不大，利率是貨幣政策影響房地產(chǎn)市場的主要因素。調(diào)控房地產(chǎn)市場光靠貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響效果并不好，貨幣政策應(yīng)該在與產(chǎn)業(yè)政策相結(jié)合，增加與各有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通力度，整體出擊，充分發(fā)揮各部門政策工具的作用，對多種調(diào)控工具進行協(xié)調(diào)組合，統(tǒng)籌

68、兼顧資產(chǎn)安全、信貸安全、經(jīng)濟增長等各種調(diào)控目標(biāo)，正確引導(dǎo)信貸活動對房價的調(diào)控作用。</p><p>　　5 提高貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響效率的建議</p><p>　　5.1貨幣政策應(yīng)緊密關(guān)注房地產(chǎn)價格波動并作出適當(dāng)反應(yīng)</p><p>　　房地產(chǎn)改革之后，我國房地產(chǎn)市場逐步快速發(fā)展，其對貨幣政策的影響作用也日益顯現(xiàn)。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面:①資產(chǎn)市場的發(fā)展使貨幣

69、政策傳導(dǎo)主體增加，傳導(dǎo)鏈更加復(fù)雜，傳導(dǎo)的不確定性增大，在一定程度上加大了貨幣當(dāng)局制定和實施貨幣政策的難度。②在居民投資和消費行為不夠成熟的情況下，貨幣政策的意圖可能因為社會公眾非理性反應(yīng)而扭曲，也有可能更多地被房地產(chǎn)市場吸納，而不能有效地傳導(dǎo)到實經(jīng)濟中去，從而造成房地產(chǎn)市場的“非理性繁榮”，形成貨幣政策傳導(dǎo)的障礙。③房地產(chǎn)價格的波動會對總需求產(chǎn)生較大影響，從而影響貨幣政策最終目標(biāo)的實現(xiàn)。由此，為了解決當(dāng)前出現(xiàn)的這些問題，央行應(yīng)該緊密關(guān)注

70、房地產(chǎn)價格的變動及房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，將房地產(chǎn)價格作為貨幣政策的參考變量，例如將房地產(chǎn)價格指數(shù)納入先行指數(shù)體系并編入通貨膨脹指數(shù)，給予民生更多的關(guān)注，并通過貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)渠道影響實體經(jīng)濟，加快貨幣政策最終目標(biāo)實現(xiàn)的步伐。與之同時，央行應(yīng)對房地產(chǎn)價格的變動對貨幣政策帶來的沖擊作出合理的反應(yīng)。央行應(yīng)當(dāng)不斷收集、處理和披露房地產(chǎn)市場的信息，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警體系，使得市場主體能夠?qū)κ袌鰞r位和市場走勢作出正確的判斷，并對整個市<

71、;/p><p>　　5.2我國貨幣政策中介目標(biāo)應(yīng)逐步從貨幣供應(yīng)量轉(zhuǎn)向利率</p><p>　　目前我國的貨幣政策調(diào)控方式正從直接調(diào)控向間接調(diào)控轉(zhuǎn)變，央行選擇以貨幣供應(yīng)量為中介指標(biāo)，是我國的貨幣調(diào)控方式向市場化方向邁進的重要舉措，意義重大，而且在銀行占主導(dǎo)地位、利率尚未完全市場化的背景下，現(xiàn)行貨幣政策以貨幣供應(yīng)量作為中介目標(biāo)，大體上還是與我國經(jīng)濟金融的發(fā)展現(xiàn)狀相符的。但中介目標(biāo)是動態(tài)變化的，而且

72、隨著金融創(chuàng)新的發(fā)展，金融市場彈性加強，削弱了貨幣供應(yīng)量與通貨膨脹、經(jīng)濟增長之間的聯(lián)系，從而大大降低了以貨幣供應(yīng)量為中介目標(biāo)的貨幣政策的效率。在前文的實證分析中，得出在影響房地產(chǎn)價格的因素中利率的作用也要大于貨幣供應(yīng)量的的作用。因此我國貨幣當(dāng)局應(yīng)當(dāng)從現(xiàn)實性和長遠(yuǎn)性相結(jié)合的角度考慮，對我國貨幣政策中介目標(biāo)的進行調(diào)整和改革。</p><p>　　從短期來看，由于利率市場化仍在繼續(xù)，央行仍應(yīng)該選擇貨幣供應(yīng)量作為中介目標(biāo)。

73、但是，長期來說，我國中央銀行應(yīng)當(dāng)考慮將貨幣政策中介目標(biāo)逐漸從貨幣供應(yīng)量轉(zhuǎn)向利率。由歷史經(jīng)驗可得出，利率不只是穩(wěn)定，還具有及時性、可控性和可測性，是央行貨幣政策中最好的操作目標(biāo)。當(dāng)前我國金融創(chuàng)新不斷深化，經(jīng)濟貨幣化和市場化程度不斷加深，利率對貨幣政策的有效性也逐漸增強。從上文貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的的實證分析中也可以看出：我國目前傳導(dǎo)貨幣政策的中介變量中，利率相對于貨幣供應(yīng)量更為有效。然而利率作為中介目標(biāo)顯然是以利率市場化為前提和基礎(chǔ)的

74、，所以推進利率市場化改革，提高貨幣政策中介目標(biāo)選擇的針對性和靈活性，將是未來我國貨幣政策主要調(diào)整的方向。所以本人認(rèn)為央行應(yīng)適時的將利率作為中介變量，并通過促進利率市場話化進程來提高貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的效率。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 蔡潔，我國貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制分析［N］，華北水利水電學(xué)院學(xué)報，2007，

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80、lt;p>　　[16] 祁撫松，中國房地產(chǎn)價格及貨幣政策傳導(dǎo)機制研究[J]，經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2010,（10）:134－135.</p><p>　　[17] Yi Jin,Zhixiong Zeng.Real estate and optimal public policy in a credit-constrained economy[J].Journal of Housing Economics,200