杭州保障性住房政策與實踐研究

1、<p>　　杭州保障性住房政策與實踐研究</p><p>　　【摘 要】保障性住房體系的構建，是當前住房領域改革的重中之重。本文提出在新的發(fā)展形勢下，應改變傳統(tǒng)的住房保障觀念，樹立現(xiàn)代的保障性住房觀念，把保障性住房與城市的發(fā)展結(jié)合起來，通過各項保障性住房政策體系的建立，利用市場機制運用發(fā)展的辦法來解決當前的住房問題。這樣才能在做好保障性住房的基礎上，更好地促進城市的發(fā)展，從而達到兩者的相互促進。 <

2、;/p><p>　　【關鍵詞】住房保障；保障房；住房政策 </p><p>　　1998年房改以來，我國的住房市場獲得了快速的成長，但保障性住房相對發(fā)展滯后。隨著住房制度改革的深入，現(xiàn)代城市的住房保障觀念開始形成并在各地實踐。保障房的性質(zhì)逐漸由單位福利轉(zhuǎn)為公共產(chǎn)品屬性，逐漸由保障房演化為公共性住房。當前，我國正處于保障房建設的快速發(fā)展階段，這既是對成熟的商品房市場的有益保障，也是推進社會建設、

3、加速城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略的關鍵環(huán)節(jié)。黨的十八大報告提出“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設和管理”對保障房管理工作提出了更高的要求，如何在市場配置基礎上興建、分配和管理公共住房，對于政府部門和學術界，都是新生事物，亟需展開相關的研究。 </p><p>　　一、杭州市公共住房的發(fā)展 </p><p>　　上世紀90年代中期，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立，我國對城鎮(zhèn)住房

4、制度進行了根本性改革，取消實物分配，推進住房商品化。多年來，杭州市以“租、售、改”三位一體為方針，逐步構建了廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房（拆遷安置房）、公共租賃住房、危舊房改善和人才專項用房“六房并舉”保障性住房體系“杭州模式”。主要經(jīng)歷了以下二個階段： </p><p>　　第一階段：以經(jīng)濟適用住房為主要保障形式的階段（1999年至2007年） </p><p>　　杭州市經(jīng)濟適用

5、住房的前身是安居房。1996年6月，為解決杭州市中低收入家庭的住房問題，杭州市出臺《杭州市安居工程住房出售和管理實施意見》，開始安居工程建設。1999年底起，根據(jù)國務院和浙江省的文件精神，杭州市的安居房建設向經(jīng)濟適用住房建設并軌，從此開始杭州市經(jīng)濟適用住房的發(fā)展。 </p><p>　　在此階段，無論是開工建設量還是保障戶數(shù)，經(jīng)濟適用住房有占有絕對優(yōu)勢，發(fā)揮了主要的保障功能，而廉租住房和公共租賃住房制度雖然相繼建

6、立，但是實行效果不盡如人意，建設、分配、管理機制均有待完善。 </p><p>　　第二階段：廉租住房和公共租賃住房快速推進階段（2008年至今） </p><p>　　2008年杭州市區(qū)廉租住房供應對象從低保標準的1.2倍擴大到1.4倍以內(nèi)；2009年再次擴大到低保標準的2倍以內(nèi)，并提前一年實現(xiàn)“應保盡?！?；2010年又擴大到低保標準的2.5倍（含）以下。貨幣補貼標準不斷提高：2009年

7、杭州市將貨幣補貼標準從原來的每月每平方米20元提高到30元，成為在全國范圍內(nèi)廉租住房貨幣補貼標準最高的城市之一。 </p><p>　　2009年2月，市政府出臺《杭州市區(qū)經(jīng)濟租賃住房管理辦法（試行）》（杭政辦函[2009]66號），明確經(jīng)濟租賃住房主要解決一段時間內(nèi)無力通過市場解決住房問題的中等偏下收入城鎮(zhèn)居民住房困難家庭。2010年，將兩項公寓（大學生公寓和外來務工人員公寓）、經(jīng)濟租賃房統(tǒng)一納入到公共租賃房范

8、疇。2011年3月出臺杭州“國八條”細則，規(guī)定在商品房供地中，安排10%的土地用于配建公共租賃住房。2011年7月，出臺《杭州市公共租賃住房建設和管理暫行辦法》。 </p><p>　　按照2010年浙江省政府1號文件精神，杭州市于 2010年4月率先將主城區(qū)經(jīng)濟適用住房的準入標準由上年度人均可支配收入60%以下低收入家庭一次性放寬到 80%及以下的中低收入家庭。 </p><p>　　杭

9、州的保障性住房體系隨著社會經(jīng)濟環(huán)境的變化不斷地得到完善，保障性住房制度和政策也在不斷地成熟。 </p><p>　　二、快速城市化對城市保障性住房造成的困境 </p><p>　　以杭州為代表的快速發(fā)展型城市在保障性住房體系構建的實踐中摸索出一套適合自身發(fā)展狀況的經(jīng)驗。得承認，國內(nèi)很多城市的保障性住房建設理念不僅與發(fā)達國家的城市甚至與上海等國內(nèi)一線城市相比有著很多亟需改進之處。 </

10、p><p>　　1.準入標準的動態(tài)調(diào)整機制和信息化手段為依托的經(jīng)濟狀況核對機制 </p><p>　　各地頻發(fā)的保障房騙購現(xiàn)象，表明當前的準入標準的設置還不夠科學，比如杭州市限價商品房主要依據(jù)的是家庭上年人均收入低于三萬元，家庭住房面積不超過60平方米。這主要是考察一個家庭現(xiàn)金流，并不能科學地反映一個家庭真實的資產(chǎn)狀況?，F(xiàn)在來看這個準入的標準亟需完善和及時調(diào)整。保障性住房準入條件的核查，是實施

11、保障性住房制度的基礎。為保證保障性住房資源分配的公平公正，必須堅持住房困難戶如實申報、審核機關據(jù)實核查、社會公眾參與監(jiān)督相結(jié)合的保障性住房申請準入機制，并建立了以現(xiàn)代信息技術為依托的居民住房狀況和資產(chǎn)狀況核實機制。同時應建立一套動態(tài)的準入標準，完善申請家庭的準入審核。 </p><p>　　2.保障性住房的融資困境 </p><p>　　隨著保障性住房的快速發(fā)展，建設資金的籌集便成為決定保

12、障性住房發(fā)展的決定性制約因素，保障性住房建設資金短缺，可謂是各個城市保障性住房建設的瓶頸。如何找到穩(wěn)定的資金流投入保障性住房建設，并且使這些資金有所收益，是擺在保障性住房決策者面前的一個難題。保障性住房建設應首先形成一套保護社會資金投入的機制，通過政府給予相應的優(yōu)惠政策，鼓勵社會資金投資保障性住房建設，并且形成一套回報模式，保證社會投資的安全和贏利性。通過市場機制來把社會資金引入保障性住房投資。 </p><p>

13、;　　3.快速發(fā)展型城市保障性住房政策體系構建 </p><p>　　針對快速發(fā)展型城市的住房保障的現(xiàn)狀，結(jié)合快速發(fā)展的背景我們提出以下的幾點建議和意見。 </p><p>　　三、探索建立符合快速發(fā)展型城市特點的住房保障體系 </p><p>　　研究快速發(fā)展型城市住房保障，一定要清晰地認識到我國各城市目前所處的快速發(fā)展階段，短期內(nèi)會有大量的人口源源不斷的流入，這

14、就造成了今后很長一段時間內(nèi)，在快速發(fā)展型城市的住房保障的特點就是，外來的受過高等教育的住房困難群體的階段性居住困難特征明顯，而且隨著這些受教育程度高的引進人才和外來從業(yè)人員的工作和生活，他們的收入也會隨之提高，從而有實力購買自己的住房表現(xiàn)出明顯的階段性需求。因而需要建立一個與之相對應的符合快速發(fā)展型城市的住房保障體系，才能更有針對性地滿足住房困難群體的住房需求。 　　四、建立保障性住房長效發(fā)展的市場機制 </p><

15、;p>　　當前保障性住房建設中最為關鍵的一個問題是，如何將住房保障所需的低成本、可負擔與投資方所關注的成本回收性、資本回報性有效的結(jié)合起來。這就需要開發(fā)出可循環(huán)利用的保障性住房投資資金流，以支持大規(guī)模的公租房的供給和運營，住房供應者應在提供大規(guī)模的投資同時也能在一定時期后出售所建住房項目。 </p><p>　　總之，可以通過金融創(chuàng)新包括稅收減免的市場規(guī)則來吸引社會資金進入保障性住房投資建設過程。通過公租房

16、和共有產(chǎn)權房屋相關模式，可以為保障性住房建設提供多渠道融資途徑和循環(huán)利用的資金的可能，從而更好地促進保障性住房建設。 </p><p>　　在快速城市化過程中對于保障性住房的要求越來越高，傳統(tǒng)的住房保障理念與城市的快速發(fā)展形成矛盾。這就要求改變傳統(tǒng)的住房保障觀念，樹立現(xiàn)代的住房保障觀念，把保障性住房與城市的發(fā)展結(jié)合起來，通過各種保障性住房政策體系的建立，利用市場機制配置保障性住房資源來有效解決當前的住房問題。這樣

17、才能在做好保障性住房的基礎上，更好地促進城市的發(fā)展，最終達到兩者的相互促進。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]章光日，顧朝林.快速城市化進程中的被動城市化問題研究[J].城市規(guī)劃，2006（05）：48-54. </p><p>　　[2]仇保興.第三次城市化浪潮中的中國范例——中國快速城市化的特點

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