呼和浩特市城區(qū)近20年住宅用地基準地價動態(tài)變化分析.pdf

1、基準地價是國家調(diào)控土地市場的重要手段，可以為各級政府在土地使用權(quán)有償出讓時提供依據(jù)，同時也可以為土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時提供參考依據(jù)。本文通過對基準地價國內(nèi)外研究成果的分析和借鑒，在熟悉呼和浩特市區(qū)位特征的基礎(chǔ)上，對其住宅用地基準地價進行長期和全面地分析，并對未來的價格趨勢進行預(yù)測。本研究成果可以使政府、土地使用者和投資者能夠認識呼和浩特市未來住宅用地的價格水平和變動趨勢，既有利于政府對土地市場價格的進一步調(diào)控，同時也促進人們更加合理

2、有效地利用土地。
　　本文對呼和浩特市1993-2012年的五輪基準地價進行了全面地對比分析。首先從基準地價評估基準日、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度、容積率、土地還原利率、土地使用年期等方面對基準地價內(nèi)涵變化進行詳細對比分析;然后從地價評估方法的選取、定級范圍的變化、定級因子的選擇等方面進行進一步分析;最后在級別疊加分析的基礎(chǔ)上，采用面積加權(quán)法對地價變化情況進行了對比分析。這不僅從總體上說明了基準地價定級與估價過程的合理性，同時也見證了呼和浩

3、特市基準地價逐步發(fā)展完善的歷程。
　　在對呼和浩特市基準地價充分認識的基礎(chǔ)上，采用地價指數(shù)模型法、土地交易價格指數(shù)模型法和地價影響因素模型法等三種方法對呼和浩特市2001-2020年住宅用地基準地價進行預(yù)測。首先依據(jù)2001-2012年地價指數(shù)，采用平均增減量法進行預(yù)測;其次依據(jù)2001-2011年土地交易價格指數(shù)，采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測;最后從橫向選取了區(qū)位因素和規(guī)劃用途兩個定級因素，從縱向選取了財政收入、財政支出、城鎮(zhèn)居民

4、人均可支配收入等七個社會經(jīng)濟因素，采用回歸分析法進行預(yù)測。依據(jù)三種模型預(yù)測結(jié)果，考慮呼和浩特市基準地價的市場特點，采用權(quán)重分析法預(yù)測出2011-2020年住宅用地基準地價，其中2020年的預(yù)測價格為1169元/m2。
　　呼和浩特市基準地價區(qū)域變化特點是，賽罕區(qū)地價的增長最為明顯，其次是新城區(qū)、回民區(qū)和玉泉區(qū)，中心區(qū)域的發(fā)展由以新城區(qū)和回民區(qū)為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕鲁菂^(qū)和賽罕區(qū)為主的格局，且定級范圍主要向東和向東南方向擴展;采用模型法