成都市經(jīng)濟適用房與廉租房問題研究.pdf

1、我國在計劃經(jīng)濟體制下實行的是住房實物分配制度，其主要依靠行政手段無償分配住房，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這種住房制度逐漸顯現(xiàn)出很多弊端，因而伴隨著經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，住房制度也開始改革，逐步走向市場化。改革開放以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，我國城市化的快速發(fā)展，城市人口急速增加，帶動住房價格快速上漲，但由于工資制度改革相對滯后，導致居民的收入與住房價格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。一方面住房市場的潛

2、在需求非常巨大，另一方面有效需求又遠遠不能滿足，加之，市場機制的調(diào)節(jié)作用使得城鎮(zhèn)職工的收入差距越來越大。解決人類最重要的生活必需品之一的住房問題，是關(guān)系國計民生的大事，如何構(gòu)建更加合理的住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題，自然成為社會的熱點問題，引起了社會各界的極大關(guān)注。 我國現(xiàn)行的住房保障體系是以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房：中低收入家庭

3、購買經(jīng)濟適用住房：其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。由于經(jīng)濟適用房政策和廉租房政策推出的時間不同以及其政策目的的不同，導致其背景也不同。這種不同客觀造成了兩種住房政策的分立發(fā)展，分立的發(fā)展又必然在銜接上產(chǎn)生遺漏或重疊。與目前的住房市場化改革相比，家庭住房保障制度的建設進展相對滯后，除了制度設計上的不周密，也有政策操作運用上的偏差，總體實施效果不太理想。 成都市經(jīng)濟適用住房大規(guī)模開發(fā)建設始于1998年，從2004年開始，成

4、都市為加快建立健全成都市住房保障體系，滿足中等偏低及以下收入家庭的基本居住需求，同時調(diào)控房地產(chǎn)市場、平抑房價，大規(guī)模組織建設經(jīng)濟適用住房面向社會公開發(fā)售。廉租住房制度在成都市的發(fā)展始于1999年，當年通過實物配租解決了150戶困難戶的住房問題。2001年，成都市在全國率先實行以“發(fā)放租金補貼為主，實物配租為輔”的廉租住房保障方式，并不斷加大財政資金投入。同時，成都市一直采取多種形式建立公共住房制度專項資金，保障廉租住房建設等保障資金來源

5、的規(guī)范化。廉租住房制度2008年初已覆蓋全市，建設情況納入各地政府目標考核。但是經(jīng)濟適用房與廉租房的發(fā)展并不是一帆風順的，這些住房保障政策在執(zhí)行過程中暴露出房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)不合理，價格飛漲，大大超越社會承受能力等一系列問題：銷售對象模糊；面積與價格既不“經(jīng)濟”也不“適用”；選址離市中心較遠；退出機制缺失，政府積極性不高，負擔沉重；廉租房政策保障對象難以確定以及覆蓋面??；現(xiàn)有廉租房政策保障對象覆蓋面小狹??；資金不足；房源匱乏…… 正

6、確確定住房保障體系的建設與管理主體，是成功與否的重要根基。從國外先進國家的住房經(jīng)驗與教訓可以看出，政府應該參與到住房保障體系的建設中，但是并不應該是其主管單位。國外成功解決了住房保障問題的國家，大都設立了半官方性的非盈利機構(gòu)。比如，新加坡的住房發(fā)展局、英國的住房協(xié)會、荷蘭的住房協(xié)會、美的聯(lián)邦總務署等都在解決保障性住房方面都發(fā)揮了重要作用。為了更好的建設我國的住房保障體系，必須在完善法規(guī)制度的基礎(chǔ)上建立這樣的非盈利機構(gòu)。筆者認為，在這種情

7、況下，政府有必要設立一個專門的機構(gòu)來高效率的處理經(jīng)濟適用住房問題，這個機構(gòu)不是政府的下屬機構(gòu)，具有獨立法人地位。新修訂的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第16條也提供了立法依據(jù)，規(guī)定經(jīng)濟適用住房建設可以由市、縣人民政府確定的經(jīng)濟適用住房管理機構(gòu)直接組織建設。 房價節(jié)節(jié)攀升，使得原來意義上的中等收入者面對如今的房價也顯得力不從心，擴大保障對象迫在眉睫。一方面，橫向擴大我國住房保障體系保障對象的范圍，這是由于我國大城市的外來人口中有相當比例

8、的人群屬于低收入群體，重視解決中低收入人群尤其是外來人口低收入人群的安居問題，對我國社會的健康、和諧以及經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。目前成都市已將農(nóng)民工購買的經(jīng)適房納入城鎮(zhèn)政策性住房管理體系進行統(tǒng)一管理。另一方面，針對現(xiàn)行廉租住房體制中的廉租對象覆蓋面太小的問題，應該建立一種相對寬松的申請體制。在具體政策的實施上，我們應該確保任何城市人口，包括流動的城市人口、進城民工等，只要能提供在該城市工作且居住的證明和住房困難證明，均可以申請廉租住房

9、。 筆者認為，為了完善和規(guī)范成都市住房保障體系，具體措施主要有以下幾點：(1)明確經(jīng)濟適用房的建設面積，嚴格身份審查，杜絕高收入者進入。通過控制建設面積和標準，限制其投資能力從而從根源上鏟除高收入對經(jīng)濟適用房的需求，同時盡快完善法規(guī)，清晰購房者門檻，認真執(zhí)行身份資格認證制度，確實保障中低收入者進入市場。(2)完善經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，引入合理的退出機制。改變當前經(jīng)濟適用房只售不租的現(xiàn)狀，研究可租可售的經(jīng)濟適用房供應政策。(3)加

10、強輿論宣傳，樹立買房與住房都是住房消費的合理形式的觀念。使大家認識到“居者有其屋”只是我們的一個美好的夢想，積極調(diào)整租房觀念，從“居者有其屋”逐步向“居者住其屋”轉(zhuǎn)變。與“居者有其屋”的住房觀念相比，“居者住其屋”更符合我國社會經(jīng)濟的實際發(fā)展狀況，更有利于實現(xiàn)經(jīng)濟適用房制度的住房保障功能，實現(xiàn)“和諧社會”的目標。從“居者有其屋”到“居者住其屋”，并不是一種退而求其次的無奈之舉，而是一種立足實際，具有發(fā)展眼光的成熟選擇。(4)健全廉租房保

11、障方式。筆者認為由于廉租房“只租不售”并不合適，這是因為如果政府投入大量資金財力建設廉租房用于出租，必然造成資金缺乏、回收周期長，政府建設積極性不高，即使有能力新建、回收房源作為廉租房供應，也未必能滿足人們不同的住房喜好，從而扭曲了政策本意。各市、縣人民政府應當合理確定實物配租和租金的比例，在節(jié)約支出的同時維護市場供需平衡。(5)確保廉租房資金來源。在借鑒先進國家和地區(qū)住房保障資金來源的同時，應該結(jié)合我國實際情況，筆者認為可以考慮采用如