土地一級開發(fā)(超詳細-)

1、''1、固定比例收益模式 、固定比例收益模式該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī) 該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地， 劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府 統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一支

2、付固定的一級開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一 統(tǒng)一支付固定的一級開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級開發(fā)本身獲利。 級開發(fā)本身獲利。該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機構(gòu)主導(dǎo)，負責(zé) 該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機構(gòu)主導(dǎo)，負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織 籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機構(gòu)

3、的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相 實施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的 關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的 2% 2%；二是開發(fā)企業(yè) ；二是開發(fā)企業(yè)自行負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手 自行負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施的，利潤率為開發(fā)成本的 續(xù)并組織實施的，利潤率為開發(fā)成本的 8% 8%。三

4、是政府承諾收益保底，政 。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為 府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-15% 12-15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的 ），所提取的收益不足開發(fā)總成本的 5% 5%時，政府將補足差額。 時，政府將補足差額。北京是采用這一模式的典型?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)暫行辦法》 北京是采用這一模式的典型?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)暫行辦

5、法》第十四條就規(guī)定：“通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的……招 第十四條就規(guī)定：“通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的……招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本 標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的 8% 8%?！贝送?，這種模式在福建漳州也有實踐。 。”此外，這種模式在福建漳州也有實踐。2009 2009 年 8 月，漳州發(fā)展 月，漳州發(fā)展在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?1

6、640 1640 畝土地的一級開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)?畝土地的一級開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將 城市建設(shè)開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得 獲得 12% 12%的最低收益。 的最低收益。2、分享土地出讓金 、分享土地出讓金該模式一般是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確 該模式一般是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商

7、議確''該盈利模式的本質(zhì)是政府 該盈利模式的本質(zhì)是政府 允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開 允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)，這取決于土地一級開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調(diào)。與當(dāng)?shù)卣?發(fā)建設(shè)，這取決于土地一級開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調(diào)。與當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會有利于促 投資的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會有利于促 成此事。 成此事。由 于公共建筑大部分為社會服務(wù)性設(shè)施，主要包括教育、醫(yī)

8、療衛(wèi)生、文 于公共建筑大部分為社會服務(wù)性設(shè)施，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)和綠地等公共配套設(shè)施，自身 化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)和綠地等公共配套設(shè)施，自身盈利能力較低，回報周期 盈利能力較低，回報周期 長，因此選取優(yōu)質(zhì)公共物業(yè)是關(guān)鍵。對于非專 長，因此選取優(yōu)質(zhì)公共物業(yè)是關(guān)鍵。對于非專業(yè)從事公共設(shè)施運營管理的一級開發(fā)企業(yè)來說，運營能力幾乎等同于盈 業(yè)從事公共設(shè)施運營管理的一級開發(fā)企業(yè)來說，運營能

9、力幾乎等同于盈利能力。因此，對于一級開發(fā)企業(yè)來說，該模式 利能力。因此，對于一級開發(fā)企業(yè)來說，該模式 最大的挑戰(zhàn)在于對公共 最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運營管理能力，且對資金也提出了較 配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運營管理能力，且對資金也提出了較高的要求。 高的要求。此 盈利模式在現(xiàn)實操作中運用較為少見，北京中關(guān)村西區(qū)土地一級開發(fā) 盈利模式在現(xiàn)實操作中運用較為少見，北京中關(guān)村西區(qū)土地一級開發(fā)即即是這種模式的體現(xiàn)，

10、 即即是這種模式的體現(xiàn)，1999 1999年6月，中央政府批準(zhǔn)了北京市和科技部關(guān) 月，中央政府批準(zhǔn)了北京市和科技部關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技 于建設(shè)中關(guān)村科技 園區(qū)的報告，在中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務(wù)中 園區(qū)的報告，在中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務(wù)中心。中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到 心。中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到海淀鎮(zhèn)南街，占地 海淀鎮(zhèn)南街，占地51.44 51.44公頃。主體用

11、公頃。主體用 地功能以金融資訊、科技貿(mào)易、 地功能以金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會展為主，有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型綠 行政辦公、科技會展為主，有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。 地等配套公共服務(wù)設(shè)施。1999 1999年11 11月，經(jīng)北京市政府批 月，經(jīng)北京市政府批 準(zhǔn)，由八家國企 準(zhǔn)，由八家國企發(fā)起設(shè)立 發(fā)起設(shè)立“北京科技園建設(shè)股份有限公司 北京科技園建設(shè)股份有限公司”，承擔(dān)中關(guān)村西區(qū)等園

12、區(qū)的 ，承擔(dān)中關(guān)村西區(qū)等園區(qū)的土地一級開發(fā)任務(wù)。由于政府還賦予了北科建開發(fā)區(qū)域公司物業(yè)的責(zé) 土地一級開發(fā)任務(wù)。由于政府還賦予了北科建開發(fā)區(qū)域公司物業(yè)的責(zé)任，因此 任，因此 在一級開發(fā)過程中，北科建運用市場化手段組建了璦瑪斯、高 在一級開發(fā)過程中，北科建運用市場化手段組建了璦瑪斯、高科能源、城科第一太平物業(yè)等專業(yè)化公司，負責(zé)中關(guān)村西區(qū)公共物業(yè)的 科能源、城科第一太平物業(yè)等專業(yè)化公司，負責(zé)中關(guān)村西區(qū)公共物業(yè)的經(jīng)營與管理，公共物業(yè)的經(jīng)營也 經(jīng)