一級土地開發(fā)的財務(wù)管理思考

1、一級土地開發(fā)的財務(wù)管理思考一、收入管理一級土地開發(fā)收入的取得及籌劃是從使企業(yè)獲得較高回報及長期可靠的收入出發(fā)，主要從收入的取得方式、經(jīng)營性土地拍賣籌劃、長期合作三個方面進(jìn)行：1.收入取得方式的管理：l經(jīng)營性土地拍賣收入是一級土地開發(fā)收入中最為重要的組成部分，是一級土地開發(fā)利潤實現(xiàn)的核心，通過與政府部門對收入分成方式、比例、期限、土地供應(yīng)量的商談，使之收入最大化。同時注意土地供應(yīng)量指標(biāo)在整個開發(fā)期間的分配可以做為公司收益的“調(diào)節(jié)器”，為上

2、市公司利潤籌劃提供一個途徑。l政府補(bǔ)貼及稅收返還收入。各種政府補(bǔ)貼、行政事業(yè)收費(fèi)的減免及稅收地方所得部分的返還是一級開發(fā)獲取利潤不可或缺的部分。各種行政收費(fèi)包括但不限于：城市規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、測量費(fèi)、房屋安全鑒證費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、房產(chǎn)測繪費(fèi)、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。一級土地開發(fā)區(qū)內(nèi)招商引入項目繳納稅金返還給XX或與地方政府分成也可以做為一個談判的內(nèi)容而增加收入。對于地方政府的補(bǔ)貼和稅收分成建議財務(wù)處理為“長期應(yīng)付款”進(jìn)行?？顚Ｓ茫贿M(jìn)入收入總額，這樣可

3、以一定程度上節(jié)約營業(yè)稅金。l公用設(shè)施及臨時設(shè)施有償出租收入。在條件許可的情況下，并得到政府同意的情況下，對部分公用設(shè)施采用BOT（建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓）模式，形成長期經(jīng)營收入或出租收入。l物業(yè)管理收入。與政府協(xié)商，將一級土地開發(fā)后的公園、體育場館或開發(fā)區(qū)內(nèi)的各二級開發(fā)商修建的小區(qū)等統(tǒng)一由XX公司提供物業(yè)管理，實現(xiàn)物管收入。l一級土地開發(fā)區(qū)醒目位置廣告費(fèi)收入。對仍然在施工過程中的建筑物外墻、圍墻或高層醒目位置，有可能在短期出租實現(xiàn)廣告收入。l

4、對一級土地開發(fā)區(qū)內(nèi)的建筑企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)稅由公司統(tǒng)一代扣代繳，獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的代扣代繳手續(xù)費(fèi)返還。l提高農(nóng)遷房區(qū)域的容積率，增加土地利用效益。2.經(jīng)營性用地拍賣管理：l籌劃、規(guī)劃時根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，對一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)土地中的住宅、商業(yè)、工業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)考慮后，規(guī)劃合理的各類經(jīng)營性用地面積實現(xiàn)收益最大化。l對住宅項目類型和商業(yè)項目類型土地的出讓時間進(jìn)行策劃，結(jié)合項目資金、市場需求、未來發(fā)展趨勢狀況綜合考慮先拍賣住宅項目的土地還是先拍賣商業(yè)用地或工業(yè)用

5、地。3.長期合作：爭取做到項目結(jié)束后，能繼續(xù)為集團(tuán)產(chǎn)生長久、穩(wěn)定的利潤和現(xiàn)金流。l通過一次一級土地開發(fā)尋找深化合作機(jī)會。如在一級開發(fā)區(qū)內(nèi)建能源需求在總額度內(nèi)拿貸款，避免貸款資金閑置情況的發(fā)生。l做好資金配比工作。鑒于項目貸款和流動資金貸款各自的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)土地開發(fā)預(yù)計現(xiàn)金凈流量，合理安排項目貸款及流動資金貸款的比重。l積極采用銀行承兌匯票等結(jié)算手段，延緩資金支付并獲取資金利息收入。l利用銀行產(chǎn)品獲得較高利息收入，降低財務(wù)費(fèi)用。如：通知存

6、款、協(xié)定利率存款、銀行對公金融產(chǎn)品等。l抓緊一級土地開發(fā)項目拍賣資金的回收，推遲各種款項的支付。l利用當(dāng)?shù)貤l件，申請國債資金。部分旅游景區(qū)或環(huán)保條件苛刻的地方，一般都有國債資金項目，把國債資金引入一級土地開發(fā)項目里來，降低融資成本及投資成本。如：污水處理廠的建立就可以通過當(dāng)?shù)卣暾垏鴤Y金，由一級土地項目公司補(bǔ)足部分資金代建。三、稅費(fèi)管理一級土地開發(fā)需繳納的稅費(fèi)主要有：營業(yè)稅及附加（5％的營業(yè)稅、教育費(fèi)附加3％，城建稅依據(jù)項目所在地的