2004年南昌市某商住樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、1南昌市 南昌市 南昌市 南昌市** ** ** **西路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 西路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 西路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 西路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況說(shuō)明地理位置： 地理位置：本案為 2004 年 4 月 23 日南昌市政府公開(kāi)拍賣(mài)的 DPC0414 號(hào)宗地，位于**西路和天佑路交叉口東北角(原省建筑機(jī)械廠生產(chǎn)區(qū)用地)，其東北面與南昌火車(chē)站相距 500 米左右。地塊南側(cè)的**西路寬 60 米，為東西向城市交通主干道；地塊東側(cè)天

2、佑路為城市次干道；再往東面 300 米左右是南北向城市交通主干道井岡山大道，其北端與八一大道相接。 （詳見(jiàn)附圖）土地面積約為 35.8 畝，規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。居住用地出讓年期為 70年、商業(yè)用地出讓年期為 40 年。主要規(guī)劃指標(biāo)： 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率≤2.0（含外墻、陽(yáng)臺(tái)、躍層） ；建筑密度≤28%；綠地率≥35%。機(jī)動(dòng)車(chē)位：住宅 1 車(chē)位/5 戶、配套公建 1 車(chē)位/250 平方米建筑面積；主出入口方位：**西路；建筑間距：多層

3、按 1:1.1H 以上，高層按1：0.7H 且不小于 24 米控制。二、地塊形狀及總平布置初步思路地塊形狀及基本尺寸 地塊形狀及基本尺寸該地塊占地 35.8 畝（23867㎡） ，總建面積 47733㎡，總體形狀呈東西邊較長(zhǎng)的“L”形，南面臨主干道**西路的門(mén)面寬有 126 米，西面臨天佑路的長(zhǎng)度有 228 米，可用于商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的臨街總長(zhǎng)度達(dá) 354 米，具有較大的商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力。總平布置初步思路 總平布置初步思路1、總層數(shù)暫定為 18

4、 層；2、商業(yè)用房總面積暫定為 13000㎡左右，可以用足建筑密度 28％，以 2F裙樓形式進(jìn)行商業(yè)布置；3、住宅總建筑面積為 34733㎡，布置在裙樓商場(chǎng)的上方，共 3 幢單體，住宅的層數(shù)為 16 層。4、地下室總面積暫定為 10000㎡，車(chē)位數(shù)量合計(jì) 110 個(gè)。32000 元/㎡×10000㎡（預(yù)估）＝2,000 萬(wàn)元 5、監(jiān)理費(fèi) 6 元/㎡×（47733+10000）㎡＝34.6 萬(wàn)元6、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（銷(xiāo)售

5、收入的 3%）3％×26257 萬(wàn)元＝787.7 萬(wàn)元7、合計(jì)投資總成本 投資總成本：17,140 17,140 萬(wàn)元六、銷(xiāo)售稅費(fèi) 六、銷(xiāo)售稅費(fèi)1、銷(xiāo)售代理費(fèi)：2％×26257 萬(wàn)元＝525.1 萬(wàn)元2、廣告費(fèi)：1.5％×26257 萬(wàn)元＝393.9 萬(wàn)元3、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、鑒證費(fèi)等（計(jì)綜合稅率為銷(xiāo)售收入 8.5％）8.5％×26257 萬(wàn)元＝2231.8 萬(wàn)元銷(xiāo)售總稅費(fèi) 銷(xiāo)售總稅費(fèi) ：3150.