某小區(qū)項目可行性研究報告

1、1濟南市五頂茂嶺山莊住宅小區(qū)項目可行性分析濟南市五頂茂嶺山莊住宅小區(qū)項目可行性分析一、一、總論總論（一）工程概況1項目名稱：濟南市五頂茂嶺山莊住宅小區(qū)2建設(shè)地點：濟南市工業(yè)南路562號3建設(shè)單位：開元房地產(chǎn)開發(fā)公司4工程概況：項目占地24900㎡，總建筑面積42600㎡，其中小高層住宅23600㎡，多層住宅16800㎡。工程總投資13730.07萬元，每平方米造價3223.02元。5資金來源：企業(yè)項目資本金2000萬，不足部分由商業(yè)銀行

2、貸款及預(yù)售房款解決。（二）可行性研究報告編制依據(jù)1.開元房地產(chǎn)開發(fā)公司與濟南市第五化工廠簽訂的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；2.濟南市規(guī)劃設(shè)計院《工業(yè)南路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》；3.濟南市建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“五頂茂嶺山莊住宅小區(qū)”項目初步規(guī)劃方案》；（三）可行性研究報告研究范圍根據(jù)項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。（四）可行性研究結(jié)論根據(jù)收益計算，稅后項目

3、的財務(wù)內(nèi)部收益率為13.37%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12）107.03萬元，投資回收期3.97年，其經(jīng)濟效益良好，項目可行。（五）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（見表1）（六）存在問題和建議從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)做進一步的市場調(diào)研，要根據(jù)市場變化做出更為準(zhǔn)確的市場定位。二、二、市場分析與營銷戰(zhàn)略市場分析與營銷戰(zhàn)略（一）濟南市當(dāng)前住宅市場分析濟南市住房市場的發(fā)展?fàn)顩r有以下特

4、點：1.政策的效應(yīng)作用非常顯著；2.市場比較明顯地處于景氣狀態(tài)；3.個人購房比例大幅度提升（如圖1所示）；4.商品房以“白領(lǐng)階層”和私營企業(yè)主為購買主體。表1項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米249002總建筑面積平方米426003建筑容積率1.34綠化面積平方米20105綜合售價小高層住宅多層住宅元平方米元平方米420035003三、三、項目選址及建設(shè)條件項目選址及建設(shè)條件（一）位置優(yōu)越項目建設(shè)地塊

5、位于工業(yè)南路西端，緊靠市五頂茂嶺山和百花公園，自然環(huán)境優(yōu)越，隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。（二）交通方便小區(qū)周圍有多條公交線路經(jīng)過：47、87、80、10、23路等，交通十分便捷。（三）建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備（四）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全小區(qū)附近有七里河綜合批發(fā)市場、七里河菜市場、萬嘉隆超市、市中心醫(yī)院、省圖書館、七里河小學(xué)、甸柳一中等社會配套，充分滿足小區(qū)生活需要。（五）土

6、地征用情況開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得濟南市第五化工廠生產(chǎn)用地24900㎡，采用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)（一）建筑面積和內(nèi)容初步規(guī)劃總建筑面積42600㎡，其中小高層住宅23600㎡，多層住宅16800㎡，配套公建2200㎡。（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)1建筑使用功能五頂茂嶺山莊住宅小區(qū)住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《

7、山東省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。（三）工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，五頂茂嶺山莊住宅小區(qū)主要工程項目見表2。五、五、建設(shè)方案建設(shè)方案（一）總體規(guī)劃布局1、小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則（1）高綠化低密度；表2主要工程量一覽表主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積42600㎡1.11.1.11.1.21.21.2.11.2.21.2.31.2.4小高層住宅A3C6多層住宅A1A2B4B5建筑面積2360