房地產(chǎn)估價中市場比較法的改進及應(yīng)用研究

1、中圖分類號： F 2 3 3U D C ： 3 0 0密級： 公開學(xué)校代碼： 118 3 2河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)碩士學(xué)位論文( 資產(chǎn)評估碩士)房地產(chǎn)估價中市場比較法的改進及應(yīng)用研究T h e I m p r o v e m e n t a n d A p p l i c a t i o no f t h eM a r k e tC o m p a r i s o n A p p r o a c h i nR e a l E s t a t eV

2、 a l u a t i o n作者姓名：張歡指導(dǎo)教師： 馬學(xué)教授學(xué)科專業(yè)名稱：資產(chǎn)評估碩士論文完成日期：2 0 1 4 年3 月摘要市場比較法作為房地產(chǎn)估價最主要的方法之一，因其具有原理通俗易懂、估價結(jié)果接近市場、步驟簡單等特點，成為評估人員運用最多的估價方法之一。市場比較法在以效用理論和替代原理為理論依據(jù)的基礎(chǔ)上，按照一定原則選擇市場上的可比實例，通過對可比實例價格進行交易情況、期日、區(qū)域因素、個別因素等修正，最終綜合確定待估房地產(chǎn)

3、價格。論文在分析傳統(tǒng)市場比較法的理論依據(jù)、估價公式、適用范圍以及估價流程等基本原理以及其在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用的基礎(chǔ)上，進行了較為深入的研究。針對市場比較法這一多目標(biāo)的決策過程進行剖析，總結(jié)了傳統(tǒng)市場比較法存在的不足之處。首先，可比實例的選取是市場比較法的中心環(huán)節(jié)，也是決定估價結(jié)果是否準(zhǔn)確合理的關(guān)鍵步驟，而在傳統(tǒng)市場比較法中，可比實例的選取缺乏客觀的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，主要是依靠評估人員經(jīng)驗判斷；第二，傳統(tǒng)市場比較法在因素修正過程中，對于各個可比因

4、素對房地產(chǎn)價格的影響程度都一視同仁，沒有加入權(quán)重系數(shù)這一要素，導(dǎo)致估價過程簡單和估價結(jié)果的不準(zhǔn)確；第三，傳統(tǒng)市場比較法在因素修正過程后，將得到的若干比準(zhǔn)價格粗略地進行算數(shù)平均，或根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷來主觀性賦予權(quán)重后進行加權(quán)平均，從而使評估結(jié)果的確定缺乏相應(yīng)依據(jù)。論文在對這些傳統(tǒng)市場比較法的不足進行相應(yīng)研究的基礎(chǔ)上，進行了定量化、模型化、客觀化的改進和應(yīng)用實例的研究。為解決可比實例選取的主觀性較強的問題，論文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度模型，通過確定

5、分析序列、數(shù)據(jù)處理，計算出待選交易案例和待估房地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)度，并通過比較關(guān)聯(lián)度的大小，客觀確定用于市場比較法的可比實例；為解決因素修正過程過于粗略、簡單的問題，論文將熵權(quán)法引入市場比較法估價過程，根據(jù)各比較因素的變異程度客觀確定各個因素的權(quán)重，在因素修正過程中考慮了比較因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，使因素修正過程更加科學(xué)合理；最后，論文依據(jù)可比實例與待估房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度確定可比實例權(quán)重，加權(quán)相加得到最終評估值，從而增強市場比較法的科學(xué)性、