《保障性住房研究》ppt課件

1、,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,一、我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程和現(xiàn)狀1.1 保障性住房相關(guān)概念1.2 我國(guó)保障性住房的發(fā)展歷程1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀1.4 保障性住房需求分析二、保障性住房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)2.1 保障性住房新增投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響2.2 保障性住房新增面積對(duì)上下游的影響2.3 保障性住房新增套數(shù)對(duì)上下游的影響三、保障性住房發(fā)展趨勢(shì)3.1 相關(guān)政策3.2 保障性住房發(fā)展趨

2、勢(shì)四、發(fā)展保障性住房的必要性和可能性4.1 發(fā)展保障性住房的必要性4.2 發(fā)展保障性住房的可能性,,,目錄,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,1.1 保障性住房相關(guān)概念,（一）經(jīng)濟(jì)適用房概述定義 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。特征 經(jīng)濟(jì)適用住房具有社會(huì)保障性、經(jīng)濟(jì)適

3、用性、商品性的特征。所有權(quán)權(quán)屬 經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。保障對(duì)象　　具有當(dāng)?shù)爻鞘谐Ｗ?hù)口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)；家庭年收入在當(dāng)?shù)厣夏甓燃彝ト司芍涫杖氲?倍以下(保障能力較強(qiáng)的市、縣，可放寬至3倍以下)；無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房或家庭自有產(chǎn)權(quán)住房建筑面積在人均20平方米以下。,,房屋來(lái)源,（二）經(jīng)濟(jì)適用住房的歷史沿革 經(jīng)濟(jì)適用住房概念首次出現(xiàn)在1991年6月國(guó)務(wù)院頒發(fā)的

4、《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，1994年7月18日國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中則首次明確地提出了經(jīng)濟(jì)適用住房的概念。1994年12月15日，建設(shè)部頒布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》。1998年9月，建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見(jiàn)》。2004年5月，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（2007年修訂）。至此

5、，經(jīng)濟(jì)適用住房作為國(guó)家住房保障制度的重要內(nèi)容被確定下來(lái)。,（三）經(jīng)濟(jì)適用住房的政策優(yōu)惠 土地以劃撥方式供應(yīng)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金可以以在建項(xiàng)目做抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款符合條件的居民可以以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),（四）申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)程序,,,,,申請(qǐng)家庭向戶(hù)口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)。 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府進(jìn)行初審，提出初審意見(jiàn)并將符合條件的申請(qǐng)家庭報(bào)區(qū)縣住房保障管理部門(mén)，區(qū)縣住房保

6、障管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)家庭進(jìn)行復(fù)審。 將符合條件的申請(qǐng)家庭的情況進(jìn)行公示。 經(jīng)審核公示通過(guò)的家庭，由市、縣人民政府主管部門(mén)發(fā)放核準(zhǔn)通知，按照收入水平、住房困難程度和申請(qǐng)順序等因素進(jìn)行輪候。,上市出售條件,（五）特殊的經(jīng)濟(jì)適用住房——單位集資建房 單位集資建房是指由單位和職工按一定比例投入土地、資金，從而使職工因出資而獲得相應(yīng)權(quán)利的一種建房形式。

7、單位集資建房符合條件的，可列入經(jīng)濟(jì)適用住房管理范疇?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，“距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶(hù)較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對(duì)象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭?！?（六）經(jīng)濟(jì)適用住房存在的主要問(wèn)題開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相進(jìn)

8、行商品房開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用住房政策有損市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)商和商品房開(kāi)發(fā)商相比有較大的政策優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用住房面積過(guò)大，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。中低收入家庭范圍界定過(guò)寬，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象失控。購(gòu)房資格審查力度不夠，給造假留下了空間。退出機(jī)制缺失，政府負(fù)擔(dān)沉重。,二、限價(jià)商品住房,（一）概述定義 是指政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷(xiāo)售價(jià)格、住房套型面積和銷(xiāo)售對(duì)象等要求，由建設(shè)單位通過(guò)公

9、開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷(xiāo)售的普通商品住房。特征 政府控制土地價(jià)格 政府對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和套型面積進(jìn)行限定 限定銷(xiāo)售對(duì)象,（二）限價(jià)商品住房的歷史沿革 因部分城市住房形式嚴(yán)峻，僅靠商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及廉租住房不足以解決居民的住房問(wèn)題，所以在2006年國(guó)家首次提出限價(jià)商品住房政策。 限價(jià)商品住房是2006年

10、以來(lái)出現(xiàn)的“帶有保障性質(zhì)”的住房產(chǎn)品，根據(jù)當(dāng)時(shí)建設(shè)部、發(fā)改委等九部委制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，北京、天津、廣州、青島等地都先后制定了限價(jià)商品住房管理辦法。,三、廉租住房,（一）概述定義 是指由政府履行住房保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉，以保障公民基本居住權(quán)利的普通住房。廉租住房制度實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合的方式，是解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的社會(huì)

11、保障制度。特征 政府主導(dǎo)性 社會(huì)保障性 非營(yíng)利性 實(shí)施方式的多樣化,（二）廉租住房的歷史沿革1998年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知》，第一次正式提出了廉租住房的概念。 2003年12月31日，建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局共同發(fā)布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（已失效）

12、。2005年3月14日，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合制定了《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》，該文件對(duì)租金的標(biāo)準(zhǔn)和租金的構(gòu)成等問(wèn)題作出了規(guī)定。 2007年8月生效的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，對(duì)有關(guān)城鎮(zhèn)廉租住房的問(wèn)題作出了相應(yīng)規(guī)定。2007年11月8日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等部門(mén)聯(lián)合制定《廉租住房保障辦法》。,廉租住房的來(lái)源,（三）廉租住房的管理廉租住房申請(qǐng)主體資格申請(qǐng)廉租住房保障的家庭（以下簡(jiǎn)稱(chēng)

13、“申請(qǐng)家庭”，含單身）應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備三個(gè)條件：一是申請(qǐng)家庭成員具有市區(qū)常住戶(hù)口滿(mǎn)3年，且在市區(qū)實(shí)際居住；二是申請(qǐng)家庭人均年收入符合市政府規(guī)定的廉租住房低收入家庭界定標(biāo)準(zhǔn)；三是申請(qǐng)家庭人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭住房總建筑面積在50平方米以下（1人戶(hù)在30平方米以下）。,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,保障性住房相關(guān)概念:中國(guó)住房市場(chǎng)格局,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,1.2 我國(guó)保

14、障性住房發(fā)展歷程,階段一： 1995 年我國(guó)實(shí)施“安居工程”，開(kāi)始推行保障性住房。安居房由政府組織建設(shè)，以實(shí)際成本價(jià)向城市的中低收入住房困難戶(hù)提供住宅。由于該項(xiàng)建設(shè)資金主要由地方財(cái)政承擔(dān)，政策出臺(tái)后，一直未能順利推行。這項(xiàng)于 1995年1月開(kāi)始施行的措施，至1998年住房改革全面推進(jìn)后，逐步被經(jīng)濟(jì)適用房政策所取代。階段二： 1998 年住房制度改革，國(guó)家提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，對(duì)不同收入家庭實(shí)

15、行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房，并提出“重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）”。從 1998 年開(kāi)始的之后三年是經(jīng)濟(jì)適用房長(zhǎng)足發(fā)展時(shí)期，開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積、在建面積和竣工面積各項(xiàng)的年均增速均高40%-50%。,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,1.2 我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程,階段三： 2001-2005年保障性住

16、房建設(shè)出現(xiàn)萎縮。2003年經(jīng)濟(jì)適用房原來(lái)的保障性住房性質(zhì) 和住房供應(yīng)主體地位變?yōu)榱恕坝斜Ｕ闲再|(zhì)的政策性商品住房”，并且房地產(chǎn)業(yè)被定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)”的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，商品房市場(chǎng)開(kāi)始迅猛發(fā)展的同時(shí)保障性住房市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮。階段四： 2006 年以后政策逐漸向保障性住房?jī)A斜。2006 年國(guó)家出臺(tái) 90/70 政策，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)向中小戶(hù)型住宅轉(zhuǎn)變；當(dāng)年底廉租房體系基本建立；2007 年修正廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦

17、法，在制度上對(duì)保障性住房進(jìn)行完善。階段五： 2009 年至今，政策重心轉(zhuǎn)移到保障性住房建設(shè)上，國(guó)家制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃 2009 年到 2011 年解決 750 萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和 240 萬(wàn)戶(hù)棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題。2010 年建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改 造住房 580 萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房 120 萬(wàn)戶(hù)。,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,1.2 我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)放投資額

18、在商品房中占比,資料來(lái)源：CEIC 中金公司,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,1.2 我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積在商品房中占比,資料來(lái)源：CEIC 中金公司,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀,我國(guó)近年各城市建設(shè)目標(biāo)中，商品房建設(shè)用地為主要供應(yīng)對(duì)象，占總體住宅建設(shè)用地七成，保障性住房約占總體的三成。在保障性住房建設(shè)用地中，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房合計(jì)占比

19、 70%，棚戶(hù)區(qū)、城中村改造等占 25%，廉租房占比最少，僅占 5%。各省市在保障性住房完成情況上有較大差異，但總體來(lái)說(shuō)完成率較低，由于相關(guān)方面公開(kāi)數(shù)據(jù)很少，我們僅能通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的完成情況作大致了解。過(guò)去兩年重點(diǎn)城市的經(jīng)濟(jì)適用房完成率均在 50%以下，08 年僅完成了 30%的建設(shè)計(jì)劃，顯示地方政府建設(shè)保障性住房動(dòng)力不大。,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,重點(diǎn)城市近三年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房和商品房比例,資料來(lái)源：

20、2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司,1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,重點(diǎn)城市近三年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu),資料來(lái)源：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司,1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,重點(diǎn)城市 2008年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu),資料來(lái)源：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司,1.3

21、 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,重點(diǎn)城市 2009年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu),資料來(lái)源：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司,1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,重點(diǎn)城市 2010年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu),資料來(lái)源：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司,1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀,,,2010 年 6 月 10 日

22、,房地產(chǎn),研究部,經(jīng)濟(jì)適用房完成率有所提高-2009 年,資料來(lái)源：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司,1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,需求旺盛，供需缺口大：若按整個(gè)收入階層 30%以下的家庭作為住房保障的對(duì)象，我國(guó)應(yīng)有 6000 萬(wàn)戶(hù)享受保障性住房，而目前保障性住房約1300萬(wàn)套，需求缺口近 5000萬(wàn)套，占到整個(gè)被保障人群八成（如下圖）。如果保障性住房按每年新增完

23、工300萬(wàn)套的速度發(fā)展，到2023年，將保障到20%的城鎮(zhèn)家庭；30年后，到2042年，受保障家庭戶(hù)數(shù)上升到30%。由此可見(jiàn)，保障性住房建設(shè)將是一個(gè)長(zhǎng)期而持續(xù)的過(guò)程。,資料來(lái)源：CEIC 中金公司,1.4 保障性住房需求分析,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,如果國(guó)家制定的保障性住房建設(shè)計(jì)劃能夠得以嚴(yán)格執(zhí)行，估算 2010 年的投資量將達(dá)到 4000 億元。我們根據(jù)房地產(chǎn)在 GDP 中比例和對(duì)其他行業(yè)影響的投資拉動(dòng)影響

24、分析得出，4000 億元的新增投資量相當(dāng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（剔除土地購(gòu)置費(fèi)用后）增加 13.25%，相當(dāng)于 GDP 增加 1.24%。若考慮進(jìn)對(duì)商品房供地面積的擠出影響，凈增加投資額為3000 億。新增保障性住房的影響（不考慮對(duì)商品房的擠壓）： 根據(jù) 2010 政府工作報(bào)告，2010 年計(jì)劃建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶(hù)。如果不考慮新增保障性住房對(duì)商品房用地的擠壓，新增部分拉動(dòng)整個(gè)房地

25、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約4000億元，貢獻(xiàn)了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 12%的增速。從各部分結(jié)構(gòu)來(lái)看，棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)投資拉動(dòng)效用最大，占到投資總額的 46%，廉租房占21%，經(jīng)濟(jì)適用房占25%，剩下8%來(lái)自農(nóng)村危房改造。,2.1 保障性住房新增投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,圖表：新增保障性住房對(duì)投資的拉動(dòng)（不考慮對(duì)商品房的擠壓）：,2.1 保障性住房新增投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院及各部委文件；CEIC 中金

26、公司,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,新增保障性住房的影響（考慮對(duì)商品房的擠壓）由于新建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房需要新增土地供應(yīng)，將對(duì)商品住房的供地面積造成一 定的擠出影響。2010 年廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃用地占 09 年住房建設(shè)用地總量的 32%，比 09 年 14%的比例高出 18 個(gè)百分點(diǎn)，商品房土地供應(yīng)面積相應(yīng)減少。考慮到套內(nèi)建筑面積的不同（假設(shè)廉租房和經(jīng)適房為 50 平方米，商品房為 90 平方米），商品房建

27、筑面積或者建設(shè)套數(shù)減少10%。估算得出（中金公司），對(duì)應(yīng)的商品住房投資額減少近 1000 億元，凈增投資 3000 億元，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的貢獻(xiàn)率減少到9.6%。由于棚戶(hù)區(qū)改造是在存量住宅用地上的建造，不需要新增供地面積，因此不會(huì)擠壓商品房的建設(shè)用地，對(duì)投資為直接拉動(dòng)，并且在 2010 年保障性住房建設(shè)計(jì)劃中，棚戶(hù)區(qū)改造占了半壁江山，因此能否按計(jì)劃完成 280 萬(wàn)套的棚戶(hù)區(qū)改造工程對(duì)于帶動(dòng) 2010 年的房地產(chǎn)投資至關(guān)重要。,2.1

28、 保障性住房新增投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,圖表：新增保障性住房對(duì)投資的拉動(dòng)（考慮對(duì)商品房的擠壓）,2.1 保障性住房新增投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院及各部委文件；CEIC 中金公司,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,保障性住房新增面積對(duì)上下游的影響若發(fā)展計(jì)劃得以執(zhí)行，我們估算保障性住房建筑面積近兩年每年將新增 3.3 萬(wàn)億平方米，相當(dāng)于 2009 年商品房新開(kāi)工面積的

29、 34%，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游中的水泥、鋼鐵、化工和機(jī)械制造和銀行等多個(gè)行業(yè)拉動(dòng)十分明顯。保障性住房新增套數(shù)對(duì)上下游的影響我們估算保障性住房建筑面積近兩年每年將竣工 300 萬(wàn)套，相當(dāng)于 09 年商品房竣工套數(shù)的 29%，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈中的家具、家電等行業(yè)拉動(dòng)巨大。,2.2 保障性住房新增投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,資料來(lái)源：CEIC 中金公司,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》-國(guó)發(fā)〔2

30、010〕10號(hào) 三、增加住房有效供給（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷(xiāo)售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)要積極配合國(guó)土資源部門(mén)，將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及

31、開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。 四、加快保障性安居工程建設(shè) （七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部等有關(guān)部門(mén)要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目

32、標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)工作責(zé)任。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)劃任務(wù)。按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。,3.1 相關(guān)政策,,,201

33、0 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》-國(guó)發(fā)〔2010〕15號(hào) 八、深化民生保障體制改革（三）建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，推進(jìn)城市和工礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策。（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委負(fù)責(zé)）《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》—國(guó)土資發(fā)〔2010〕34號(hào) 一、加快住房建設(shè)用

34、地供應(yīng)計(jì)劃編制 （一）科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃和計(jì)劃及棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃，結(jié)合本地區(qū)已供土地開(kāi)發(fā)利用情況和閑置土地處置情況，科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。確保保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。省

35、級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)市、縣房地產(chǎn)用地年度計(jì)劃作出預(yù)安排，并于3月底前，將本年度住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃匯總報(bào)部，并抄送各派駐地方的國(guó)家土地督察局。,3.1 相關(guān)政策,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》-建保[2010]91號(hào) 　二、規(guī)劃重點(diǎn)和基本目標(biāo)（一）著力解決低收入家庭住房困難問(wèn)題。規(guī)劃期內(nèi)，各地要通過(guò)城市棚戶(hù)區(qū)改造和新建、改建、政府購(gòu)置、租賃等方式增加廉租住房和

36、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，加大租賃住房補(bǔ)貼力度，著力解決城市低收入家庭的住房困難。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，2013-2015年各地要結(jié)合實(shí)際，穩(wěn)步擴(kuò)大制度覆蓋面，適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。（三）推進(jìn)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作，繼續(xù)推進(jìn)中央下放地方煤礦棚戶(hù)區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)

37、危舊房改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造。到2013年末，基本完成集中成片城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造；有條件的地區(qū)爭(zhēng)取到2011年末基本完成。2014-2015年，穩(wěn)步推進(jìn)非成片棚戶(hù)區(qū)和零星危舊房改造，穩(wěn)步推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境；有條件的地區(qū)2012年開(kāi)始加快改造、整治。,3.1 相關(guān)政策,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,未來(lái)政策將向保障性住房?jī)A斜，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將向中小戶(hù)型住宅轉(zhuǎn)變 。目前，住房市場(chǎng)上商

38、品房為主流，占據(jù)了整個(gè)住房市場(chǎng)的 90%，保障性住房 占 10%。未來(lái)政策將向保障性住房?jī)A斜，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將向中小戶(hù)型住宅轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)化商品房供應(yīng)仍應(yīng)是主體，但政府所擁有和管理的保障性住房應(yīng)不斷增加比重，最終對(duì)商品房市場(chǎng)提供有力補(bǔ)充，形成市場(chǎng)為主，保障為輔的住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。全國(guó)層面，商品房對(duì)應(yīng)的人群應(yīng)為收入前40%的中高收入家庭，中間20%的中等收入以及 20%的中低收入家庭將分別通過(guò)限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房這兩種具有商品房性質(zhì)的保障性住房解決住房

39、問(wèn)題，后10%的低收入家庭通過(guò)廉租房解決。我國(guó)2010年的計(jì)劃住宅建設(shè)用地供地結(jié)構(gòu)為商品房合計(jì)占到67%，其中大戶(hù)型商品房用地23%、中小套型商品房用地45%；保障性住房占到33%，其中廉租房占4%，經(jīng)濟(jì)適用房占9%，棚改房占20%（如下圖），距離合理的整體布局結(jié)構(gòu)尚有差距。,3.2 保障性住房發(fā)展趨勢(shì),,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,圖表：2010 年全國(guó)住宅建設(shè)用地供地計(jì)劃,資料來(lái)源：>；中金公司,3.2

40、 保障性住房發(fā)展趨勢(shì),,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,一、我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程和現(xiàn)狀1.1 保障性住房相關(guān)概念1.2 我國(guó)保障性住房的發(fā)展歷程1.3 我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀1.4 保障性住房需求分析二、保障性住房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)2.1 保障性住房新增投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響2.2 保障性住房新增面積對(duì)上下游的影響2.3 保障性住房新增套數(shù)對(duì)上下游的影響三、保障性住房發(fā)展趨勢(shì)3.1 相關(guān)政策3.

41、2 保障性住房發(fā)展趨勢(shì)四、發(fā)展保障性住房的必要性和可能性4.1 發(fā)展保障性住房的必要性4.2 發(fā)展保障性住房的可能性,,,目錄,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,保障性住房需求劇增及政府大力扶持，勢(shì)必成為房地產(chǎn)行業(yè)新寵。保障性住房需求劇增，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳氨Ｕ闲宰》績(jī)H能覆蓋6%的城鎮(zhèn)家庭，供應(yīng)量不到住宅市場(chǎng)的十分之一，遠(yuǎn)難滿(mǎn)足低收入家庭對(duì)住房的龐大需求，預(yù)計(jì)未來(lái)10年我國(guó)需要保障性住宅6000萬(wàn)套，每年

42、需要600萬(wàn)套；不考慮對(duì)商品房的擠壓效應(yīng)，假使每年580萬(wàn)套保障性住房建設(shè)可以提高房地產(chǎn)投資 11%，可以增加住房水泥、鋼材等建材需求34%；可以拉動(dòng)家具家電需求29%。為了建設(shè)和諧社會(huì)，保持社會(huì)穩(wěn)定，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一系列不和諧因素和存在問(wèn)題，就必須進(jìn)一步完善住宅保障體系，更好地解決中低收入家庭住房問(wèn)題，發(fā)展保障性住房勢(shì)在必行。為此，政府出臺(tái)眾多相關(guān)政策為保障性住房提供政策支持，尤其在《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知

43、》-國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)中更是指出：“保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)?！?4.1發(fā)展保障性住房的必要性,,,2010 年 6 月 10 日,房地產(chǎn),研究部,國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)以及北京市城市未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步推進(jìn)了保障性住房的發(fā)展。隨著國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺(tái)，保障性住房政策趨于利好，加上北京市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃以及四大功能城區(qū)建設(shè)工作的穩(wěn)步推進(jìn)，保障性住房

44、項(xiàng)目日趨增多，使得保障性住房發(fā)展空間巨大。,4.2 發(fā)展保障性住房的可能性,政策解讀,日前全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議在京召開(kāi)。會(huì)議要求保質(zhì)保量完成今年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的任務(wù)，努力改善群眾住房條件。這將是我國(guó)有史以來(lái)最大規(guī)模的保障性安居工程。資金投入、土地供應(yīng)、公平分配等如何落實(shí)，成為廣大群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。,錢(qián)由哪里出：財(cái)政加大投入，吸引社會(huì)力量參與，多渠道、多層次的財(cái)政投入機(jī)制    主要包括：中央財(cái)

45、政安排的專(zhuān)項(xiàng)資金、省市縣財(cái)政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。,分配怎么監(jiān)督　　完善保障房準(zhǔn)入退出機(jī)制　　隨著保障性安居工程建設(shè)規(guī)模不斷加大，一直困擾保障房的監(jiān)督管理機(jī)制顯得更為重要。如果監(jiān)督管理不完善，無(wú)法做到把保障房分配到最需要的群眾手中，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致公共資源的浪費(fèi)和不公平，引發(fā)群眾不滿(mǎn)，好事辦成壞事。,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)近日下發(fā)了《加快推進(jìn)保障性安居工程的

46、若干意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，其中提出要加強(qiáng)保障房的租售管理。要求各地按有關(guān)要求及時(shí)制定并公布各類(lèi)保障性住房準(zhǔn)入條件，制定合理輪候期，建立住房保障管理信息系統(tǒng)，健全住房情況和收入狀況審核機(jī)制，規(guī)范申請(qǐng)、審核、公示和配租配售?！　⊥瑫r(shí)要求加強(qiáng)使用管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，健全和落實(shí)退出機(jī)制。確保分配程序公開(kāi)透明，結(jié)果公平公正，使用合理有序，確保各項(xiàng)政策優(yōu)惠真正落實(shí)到中低收入家庭。,政府工作報(bào)告,堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)

47、效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿(mǎn)足居民合理住房需求?！　∫皇沁M(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。今年要再開(kāi)工建設(shè)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房共1000萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房150萬(wàn)戶(hù)?！　≈攸c(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元，比上年增加265億元。各級(jí)政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。 抓緊建立保障性住房使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度，提高透明度，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，保證符合條

48、件的家庭受益。,二是進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。制定并向社會(huì)公布年度住房建設(shè)計(jì)劃，在新增建設(shè)用地計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。　　　重點(diǎn)增加中小套型普通商品住房建設(shè)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和市場(chǎng)行為監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類(lèi)違法違規(guī)行為。,三是建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)

49、和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。有關(guān)部門(mén)要加快完善巡查、考評(píng)、約談和問(wèn)責(zé)制度，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。,政協(xié)記者會(huì),2011年3月8日10時(shí)，全國(guó)政協(xié)十一屆四次會(huì)議在人民大會(huì)堂三樓大廳舉行記者會(huì)，主題是“推進(jìn)基本公共服務(wù)體系建設(shè)，保障和改善民生”。 [中國(guó)日?qǐng)?bào)和中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)記者]請(qǐng)問(wèn)于煉委員，溫總理在政府工作報(bào)告中提出要加大保障房的建設(shè)力度，并且對(duì)今

50、年保障房建設(shè)提出了明確的要求，但是我們也注意到保障房建設(shè)確實(shí)面臨著土地、資金等方面的困難。我想請(qǐng)問(wèn)于委員，您認(rèn)為有什么化解之道？另外，您認(rèn)為保障房集中的大力推出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么樣的影響？,[于煉]在回答你的問(wèn)題之前，我想先介紹一下中國(guó)保障性住房的現(xiàn)狀。毫無(wú)疑問(wèn)，黨中央和國(guó)務(wù)院高度重視保障房的建設(shè)，我們現(xiàn)在所處的時(shí)期是一個(gè)最為重視的歷史階段。盡管如此，我們所面對(duì)的任務(wù)仍然十分艱巨。第一個(gè)現(xiàn)狀，我們?nèi)ツ晔潜Ｕ戏块_(kāi)發(fā)力度最大的一年，盡管

51、590萬(wàn)套的任務(wù)我們現(xiàn)在已經(jīng)完成了370萬(wàn)套，但是到目前為止，我可以告訴大家，我們的保障房覆蓋率還不到8%，說(shuō)明什么呢？我們還有92%的被保障的空間依然存在。即便是“十二五”期間我們能如愿完成3600萬(wàn)套保障性住房，我們的保障覆蓋率也仍然局限在20%。,第二個(gè)現(xiàn)狀，現(xiàn)在保障房的品種問(wèn)題，可以說(shuō)在全國(guó)各地各異，但是概括起來(lái)大體有兩種，一種是租，一種是售。“售”的方面存在安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等等。“租”的方面有公租房和廉租房，這兩者的

52、區(qū)別是，公租房面對(duì)的是中等偏下收入的住房困難家庭，而廉價(jià)房針對(duì)的是低收入住房困難家庭。我在去年兩會(huì)的時(shí)候，首次提出是不是還加上一個(gè)“零租房”，針對(duì)特困群眾能不能零房租。,針對(duì)這幾種產(chǎn)品，目前我們政策的傾向是哪一種呢？“十二五”規(guī)劃明確表述，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，并逐步使其成為保障房的主體。我想這是對(duì)的，我們要重視一個(gè)現(xiàn)實(shí)，截止現(xiàn)在，我們的自有住房率已經(jīng)達(dá)到80%，租賃住房率居然不到20%，這個(gè)比例和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，自有和租賃他們的比例大約