別墅基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件

1、.,1,別墅基本知識(shí)培訓(xùn)教程,（個(gè)人資料）,培訓(xùn)綱要,一、別墅的基本概念二、別墅的類型劃分三、高品質(zhì)別墅具備的條件四、城市居住型別墅的特點(diǎn)五、北方別墅和南方別墅的差異化分析六、山西省別墅市場概況七、名墅賞析,.,2,一、別墅的基本概念,“在風(fēng)景區(qū)或在郊區(qū)建造的供休養(yǎng)的住所” -----漢語詞典 中國最早的別墅是叫別業(yè)，所謂別的意思就是第二。古時(shí)， 別

2、墅是供游玩休養(yǎng)的山水美宅。這與當(dāng)今市場 上所稱的別墅有一定出入。目前別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化，使用對(duì)象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士，功能從以前的臨時(shí)休養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所， 從以前的單純的住所拓展到居住、辦公功能兼有。,.,3,一、別墅的基本概念,現(xiàn)在常說的“別墅”實(shí)際上涵蓋了兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE ， HOUSE應(yīng)該是“房子、住宅” ； 一種是VILL

3、A，第二居所叫VILLA ，而VILLA才應(yīng)當(dāng)是“別墅”。 Villa最早出現(xiàn)在中國時(shí)， 經(jīng)常翻譯成三種，別墅、 莊園、城堡，都是國外獨(dú)立莊園生活的代稱。當(dāng)別墅多起來的時(shí)候，一個(gè)莊園和另外一個(gè)莊園聯(lián)起來就成了莊園區(qū)，這是現(xiàn)在別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。,.,4,“位于郊外，占地兩畝以上，具備獨(dú)立的花園和優(yōu)美的自然景觀的兩層以上獨(dú)立住宅。

4、” -----美國大辭典 國外別墅的概念很清晰，它就是遠(yuǎn)郊獨(dú)立的一幢房子，是用于休閑度假的真正意義上的第二居所。它強(qiáng)調(diào)山水景觀、自然環(huán)境，與現(xiàn)實(shí)城市生活有一定脫節(jié)。,一、別墅的基本概念,.,5,,,國內(nèi)的別墅所覆蓋的范圍極廣，它不但包括了每戶獨(dú)幢的獨(dú)立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅（Semi-detached house

5、）、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨(dú)聯(lián)體別墅甚至有些住宅都統(tǒng)稱為別墅產(chǎn)品。而除了獨(dú)立別墅（Detached house）和雙拼別墅（Semi-detached house），其它這些產(chǎn)品只可以稱作TOWNHOUSE,與獨(dú)立別墅的概念絕然不同。,,一、別墅的基本概念,.,6,首先別墅是一種終極住宅。區(qū)別于其他建筑類型的最重特征是，它是與自然景觀息息相關(guān)的終極住宅形式。其次，它是住戶身份品位和個(gè)性的標(biāo)志。是“富人階層”占有的領(lǐng)地，隨著中國別墅進(jìn)程

6、的不斷推進(jìn)和發(fā)展，別墅這類物業(yè)擁有稀缺自然資源 。第三個(gè)方面是別墅所在區(qū)域的自然景觀帶給生活的巨大改變。森林、湖泊、大海，蘊(yùn)藏其間的是城市生活永遠(yuǎn)無法給予的生活方式。在歲月沉積中，別墅方能真正實(shí)現(xiàn)其“理想人生”。,一、別墅的基本概念,.,7,二、別墅的類型劃分,別墅的類型從以下四個(gè)方面劃分：從別墅的建筑類型劃分從別墅的建筑風(fēng)格劃分從別墅的使用功能劃分從別墅的景觀特征劃分,.,8,目前國內(nèi)市場從別墅的建筑類型劃分類型主要有５類

7、：,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑類型劃分）,獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅疊拼別墅空中別墅,.,9,別墅終極形式——獨(dú)棟別墅 定義：獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種。私密性強(qiáng)，價(jià)格較高，多為高檔別墅。,.,10,獨(dú)棟的變身——聯(lián)排別墅 定義：又稱Townhouse，通俗的解釋是聯(lián)排

8、住宅，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有１至２個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。 19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時(shí)期，今天在歐美十分普及。,.,11,Twofamilyhouse ——雙拼別墅 定義：聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作“Twofamilyhouse”，直譯為兩個(gè)家庭

9、的別墅,由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：低密度，采光面增加，通風(fēng)性強(qiáng)，室外空間比較寬闊。低層小樓加上私家花園，相對(duì)獨(dú)立。,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑類型劃分）,.,12,Townhouse的延伸——疊拼別墅 定義：綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑。這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別

10、墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。特征：經(jīng)濟(jì)型別墅，多為第一居所。與獨(dú)棟相比私密性較差，與聯(lián)排相比，建筑造型豐富，戶型布局更合理，不存在窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑類型劃分）,.,13,城市中心的別墅——空中別墅 定義：源于美國，稱為“Penthouse”即“空中閣樓”，發(fā)源于美國，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式或復(fù)式住宅。特征：全景觀，與普通別墅相比地理位置好，視野開闊、通透。挑高

11、層高通風(fēng)順暢，采光度好。,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑類型劃分）,.,14,從別墅的建筑風(fēng)格劃分： 歐式別墅 美式別墅 西班牙式別墅 中式別墅,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑

12、風(fēng)格劃分）,.,15,歐式別墅-----歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格。主要特點(diǎn)是：曲線趣味、非對(duì)稱法則、色彩柔和艷麗、崇尚自然，強(qiáng)調(diào)與周圍環(huán)境的和諧與統(tǒng)一。巴洛克風(fēng)格、洛克克風(fēng)格、法國古典主義風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、古羅馬風(fēng)格、古典復(fù)興風(fēng)格、浪漫主義風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格、羅曼風(fēng)格等，都可定義為歐式風(fēng)格。歐式風(fēng)格別墅在外觀上既有浪漫典雅的一面，又有簡潔大氣的一面，同時(shí)也不乏清新明快的感覺，對(duì)房子的 空間感比較注重。,二、別墅的

13、類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）,.,16,美式別墅-----混合風(fēng)格北美風(fēng)情特點(diǎn)：隨意的、不對(duì)稱的大型建筑，特別是尖塔形斜屋頂，一層或多層橫斷墻面，裝飾性而不是結(jié)構(gòu)性的抹灰木架和長排窗戶都是典型的外部特征。美國的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)出多元的豐富多彩的國際化傾向。是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，使得美國的住宅成為國際上最先進(jìn)、最人性化、最富創(chuàng)意的住宅。北美風(fēng)格主要依據(jù)于四個(gè)主要時(shí)期的建筑

14、風(fēng)格：古典時(shí)期的風(fēng)格，文藝復(fù)興時(shí)期的古典風(fēng)格，中世紀(jì)時(shí)期或是現(xiàn)代風(fēng)格。北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格， 相互之間又有融合和影響。具 有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、 外觀簡潔大方，融合多種風(fēng)情 于一體的特點(diǎn)。,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）,.,17,西班牙風(fēng)情別墅西班牙風(fēng)格是殖民風(fēng)格，傳

15、教風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格和蒙特利風(fēng)格等的總稱，也包括在南美洲曾盛行的西班牙風(fēng)格。西班牙風(fēng)格的基本特征主要有：1.外表有亮麗的色彩；2.采用低坡屋頂，屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；3.門廊和窗多顯拱形，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感；4.屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。 西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提歐）?！芭撂釟W”是西班牙語對(duì)建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼。它來歷久遠(yuǎn)，西元紀(jì)年前，羅馬人進(jìn)入

16、 西班牙，為西班牙帶來了羅馬文 明，據(jù)說，帕提歐的前身就是羅 馬建筑的前庭。后來西班牙又被 摩爾人所征服，受摩爾文化全面 熏陶數(shù)百年，使西班牙的帕提歐 形成了自己的風(fēng)格特質(zhì)。,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）,.,18,中式別墅----北京的四合院與蘇州園林融合中式別墅的特征表現(xiàn)為：北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。新中式建筑不僅在文

17、脈與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的體現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑功能使用，給予重新定位。中式傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式的結(jié)合。最近幾年，誕生了一批非常 有影響的新中式建筑，新北 京四合院“易郡”、通州 “運(yùn) 河岸上的院子”、“觀唐”這 幾個(gè)非常有特色的項(xiàng)目起到 了

18、非常好的效果。,二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）,.,19,從別墅的使用功能分析,別墅分為5大功能定義:,二、別墅的類型劃分（從別墅的使用功能劃分）,城市型別墅、度假型別墅、出租型別墅、經(jīng)營型別墅、商住型別墅。,.,20,二、別墅的類型劃分（從別墅的使用功能劃分）,居住型別墅：就是把別墅作為第一居所需求。這類別墅一般面積適中、總價(jià)在300萬元以下、交通便利，適合少量政府級(jí)官員和國企副總級(jí)以上人物、經(jīng)營實(shí)體或貿(mào)易人、從事

19、金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士。度假型的別墅：將別墅作為第二居所。購買這類別墅的人基本上都有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天住市區(qū)，兩天住郊區(qū)。這類別墅適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有持外國護(hù)照在內(nèi)地做生意的華人。這這類別墅往往位處風(fēng)景勝地，自然環(huán)境優(yōu)美。,.,21,出租型別墅：這類別墅雖然價(jià)格較高，但由于環(huán)境和管理水平優(yōu)于經(jīng)濟(jì)別墅，離市區(qū)和機(jī)場的距離不算遠(yuǎn)，很受“空中飛人”的青睞，出租率很高，再加上

20、出租價(jià)格不低，很適合投資。租客大都是外資企業(yè)的高級(jí)職員或高層管理人員。 經(jīng)營型別墅：就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅，一般來說，別墅僅僅是度假區(qū)的一個(gè)組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套共同組成。而且，通常不公開出售，每棟不分割產(chǎn)權(quán)。 商住型別墅：一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。,二、別墅的類型劃分（從別墅的使用功能劃分）,.,22,在別墅價(jià)值體系

21、中，環(huán)境、景觀是最為基礎(chǔ)的條件?，F(xiàn)有的別墅項(xiàng)目在景觀環(huán)境方面，基本分為山景別墅、水景別墅、高爾夫別墅等類型。這些景觀環(huán)境或天然具有，或是后天打造，盡管景觀類型不同，但都是在強(qiáng)調(diào)一個(gè)共性的宗旨，即通過構(gòu)建良好的自然、生態(tài)景觀環(huán)境，讓居住者享受到身心的舒適與愉悅。,二、別墅的類型劃分（從別墅的自然景觀劃分）,.,23,山景別墅,世界著名建筑大師黑川紀(jì)章曾說過，理想住宅的第一個(gè)條件是房子要建在高處，有土有植物；第二個(gè)條件是人住在里面應(yīng)該能

22、感知春夏秋冬四季的變化。春山宜登、 夏山宜賞、秋山宜游、冬山宜觀，山景別墅成為人們心目中最理想的住處。,.,24,香江別墅 純獨(dú)棟山景院落別墅，位居北京西部生態(tài)休閑居住帶中心、海淀與昌平的接壤位置——上西山東麓，總占地1500畝，分為南園、北園；上風(fēng)上水、絕佳境界，周邊綠化率超過65%，是北京少有的山景別墅。,.,25,水景別墅在開發(fā)思路上運(yùn)用自然、人造水景或二者結(jié)合的方式，通過水的靈氣來反映別墅建筑本身的生動(dòng)?！俺怯兴?/p>

23、則秀、居有水則靈。” ------水不僅表現(xiàn)為一種韻律的美，而且表現(xiàn)為一種靈性的美。,水景別墅,.,26,就別墅建筑和水的關(guān)系而言，水景別墅可以分為六種類型： 騎水型這種別墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，國內(nèi)目前比較少見。因?yàn)檫@類型別墅建筑技術(shù)處理難度比較大，且投入成本高，在商品別墅批量生產(chǎn)的特性中難以實(shí)現(xiàn)集約化。 引水型這種別墅建筑的最初原形是云南麗江的納西族民居，在他們的大研鎮(zhèn)中，

24、戶戶宅院里都有溪流穿過，正所謂 " 引水入宅 " 。這類型別墅在國內(nèi)別墅建筑中有逐漸增多的趨勢。,.,27,聽水型指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家中充滿潺潺的流水聲，更突出了居家的幽靜感。這類型別墅注重的是線形水景的實(shí)現(xiàn)，目前國內(nèi)并不多見。 擁水型所謂擁水是指擁有私家游泳池，擁有一片私人的水域，相對(duì)而言只是觀水實(shí)惠很多。這類型別墅在國內(nèi)并不少見，但在私家游泳池處理上通常以室內(nèi)的為主，同時(shí)在

25、尺寸的把握和處理上以戲水功能為主，大多沒有按標(biāo)準(zhǔn)尺寸進(jìn)行設(shè)置。,.,28,臨水型這類別墅與水是 “ 零距離 ” ，即擁有自己的私家岸線，這種對(duì)水域的擁有感會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生極大的吸引力。在國外的別墅設(shè)計(jì)中往往會(huì)借助于碼頭、棧橋等建筑要素，使這種岸線的擁有感加以強(qiáng)化。 觀水型主要指對(duì)天然水域的欣賞度，這在建筑處理上注重的是觀水的角度和方位。在別墅建造中努力實(shí)現(xiàn)對(duì)天然水域的視覺滿足。,.,29,就水景別墅的水景性質(zhì)而言，水景別墅劃分為：

26、 海景別墅、江景別墅和湖景別墅等。,.,30,海景別墅——海南大公館 “生活＋生意”的公館生活海南大公館位于?？谑泻５閸u一線海景，海南最北端，是海南絕版大面積，大花園豪華別墅，戶均占地近三畝，僅４６棟。戶型面積為６００平方米的獨(dú)立別墅，五星級(jí)商務(wù)會(huì)所，高雅華貴的內(nèi)外環(huán)境，寬敞舒適的設(shè)計(jì)更能體現(xiàn)公館生活的氣 派，溫泉海景疊加別 墅，擁有私家溫泉池 、獨(dú)立花園、一線海 景和大公館的純

27、別墅 社區(qū)。,.,31,江景別墅----水印長堤水印長堤，地處萬江東江南支流，與1.8公里的東江零距離相依，是東莞唯一的沿江（活水）水岸豪宅區(qū)。水岸獨(dú)棟庭院，永無遮擋的一線無敵江景,零距離擁有自己的私家岸線;依江畔天然形態(tài)師法自然，以雕塑手法融入東江水脈。,.,32,湖景別墅順德碧桂園全新水景獨(dú)立別墅組團(tuán)翠江灣，融匯精致人工湖水景，維多利亞式風(fēng)情的獨(dú)立別墅建筑，將尊貴水岸生活演繹得淋漓盡致。依水而居，是現(xiàn)代人夢(mèng)想中的自

28、然生活。翠江灣臨水而筑，坐享得天獨(dú)厚的濱水生活，讓尊貴別墅與優(yōu)雅生活一脈連成。臨近碧江的天然條件，使翠江灣一攬千米清波瀲滟；社區(qū)內(nèi)兩個(gè)精致幽雅的人工湖，則更在江景之外，為翠江灣增添了婉約旖旎的清湖勝景，閑來湖濱漫步，生活愜意無邊。,.,33,顧名思義，高爾夫別墅是高爾夫球場與別墅的組合體，推崇以健康、綠色的高爾夫球場為背景，致力營造“高尚、運(yùn)動(dòng)、健康”的氛圍。無論是在高爾夫發(fā)源地蘇格蘭，還是在高爾夫盛行的美國，抑或在高爾夫剛剛興起的

29、中國，對(duì)于居住者來說，高爾夫別墅都是品位的象征。 被譽(yù)為綠色、健康、環(huán)保的高爾夫住宅，已越來越走進(jìn)人們的生活。花錢購置一棟高爾夫別墅，不僅可以享受鄉(xiāng)村寧靜、悠閑的生活，還可作為一部分 投資理財(cái)?shù)姆绞?，讓資產(chǎn)獲得增值。正因?yàn)橛写艘慌e二得，休閑與投資兼具的功能，高爾夫別墅才成了人們關(guān)注的熱點(diǎn)。,高爾夫別墅,.,34,深圳觀瀾湖高爾夫別墅 作為世界最大球會(huì)的高尚別墅項(xiàng)目，觀瀾湖高爾夫大宅坐落在中國最著名的的觀瀾湖世界杯球場中央，以其

30、無可比擬的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生活價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，成為國際、國內(nèi)財(cái)富人士的首選府邸。榮膺健力士世界第一大球會(huì)的觀瀾湖高爾夫球會(huì)，擁有10個(gè)國際錦標(biāo)級(jí)球場，世界級(jí)品牌的尊崇地位和品牌內(nèi)涵，奠定了觀瀾湖高爾夫大宅的內(nèi)蘊(yùn)及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。以高爾夫?yàn)榧~帶，為觀瀾湖創(chuàng)造出巨星閃 耀、精英匯聚的國際化 氛圍，中國首席高爾夫 國際高尚社區(qū)的至尊品 牌，由此鑄就。,.,35,三、高品質(zhì)別墅具備的條件,購買別墅的群體，都期望享受到一個(gè)超高品質(zhì)的

31、居住生活空間。既能享受到別墅的自然、生態(tài)、健康、文化，又能同時(shí)享受城市的繁華與便利?，F(xiàn)代別墅開發(fā)要想贏得消費(fèi)者的“芳心”，必須具備以下三大要素：要素一：山水與環(huán)境資源要素二：密度與景觀質(zhì)量要素三：設(shè)計(jì)與配套功能,.,36,要素一：山水與環(huán)境資源 未來別墅設(shè)計(jì)的發(fā)展方向，其中一個(gè)值得關(guān)注的是生態(tài)化，由于別墅大多是建立在郊區(qū)或空曠之處，如何節(jié)約能源、改善地域氣候、最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境是今后別墅保持可持續(xù)性發(fā)展所要解決的關(guān)鍵問題

32、。 因此，我們?cè)谠u(píng)判一座別墅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析：項(xiàng)目大周邊環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身院落和內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境，其中，最重要的是看別墅所處的地理環(huán)境是否具備山水與環(huán)境資源，因?yàn)橘I別墅的人并 不是因?yàn)槿狈孔幼?，買 別墅的主要目的是為了 提高自己的生活質(zhì)量特 別是追求更好的室外居 住環(huán)境。,三、高品質(zhì)別墅具備的條件,.,37,要素二：密度與景觀質(zhì)量 對(duì)于一個(gè)別墅社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量的評(píng)判，主

33、要看建筑密度、私密性和規(guī)劃形態(tài)三個(gè)方面。 首先，從建筑密度來看，好的別墅必須是低密度的，這樣才能保證有足夠好的景觀和足夠大的居住空間。其次是私密性，別墅業(yè)主相對(duì)來說生活富裕、事業(yè)成功，渴望在個(gè)人家庭生活方面有一定私密性，所以對(duì)建筑之間的間距，對(duì)建筑密度的要求，特別是保護(hù)住戶私密性方面的要求非常高。,三、高品質(zhì)別墅具備的條件,第三方面是別墅社區(qū)的規(guī)劃形態(tài)。一個(gè)別墅社區(qū)，價(jià)值最高，銷售最好的是那些道路盡端的別墅，獨(dú)立占據(jù)小島的別墅，或者幾

34、戶共享一座小島或半島的別墅，以及四到五戶圍合成小組團(tuán)的別墅。,.,38,要素三：設(shè)計(jì)與配套功能 別墅戶型的創(chuàng)新求變，需要在功能的細(xì)化、空間尺度的精確把握及空間氣氛的營造上多做文章。 別墅所追求的是新的功能和更加舒適的生活，所以在別墅的設(shè)計(jì)中，應(yīng)把注意力放在如何開發(fā)新的功能空間，創(chuàng)造新的空間感受方式方面，而不是一味地追求面積的節(jié)省，而別墅的豪與奢則應(yīng)體現(xiàn)在建筑空間設(shè)計(jì)的巧妙和新的功能空間開發(fā)方面。別墅，只有在空間流動(dòng)性乃至不同性質(zhì)空間

35、的形狀、位置、大小等方面精雕細(xì)琢才能取得空間質(zhì)量的提升，并且其室內(nèi)空間和室外空間、建筑造型之間達(dá)到一種和諧共生的平衡時(shí)，建筑的魅力才會(huì)體現(xiàn)。 作為建筑藝術(shù)品中的上乘作品，別墅空間的藝術(shù)性，空間的表現(xiàn)力，更應(yīng)該是建筑師和別墅豪宅開發(fā)商的新追求。,三、高品質(zhì)別墅具備的條件,.,39,交通便捷 方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)奠定了高檔居住型別墅板塊的核心競爭力。城市居住型別墅雖然遠(yuǎn)離塵囂，但一定具有快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，擁有便利豐厚的城市資源。,

36、四、城市居住型別墅的特點(diǎn),“居住型”別墅所在板塊的生活配套的成熟度直接影響板塊檔次，成熟的板塊發(fā)展大大提升別墅的品質(zhì)。,板塊成熟,.,40,私密性強(qiáng) 別墅之所以被稱為最高居住方式，它強(qiáng)調(diào)居住空間對(duì)生活方式的滿足感。清雅的格調(diào)、柔和的色彩錯(cuò)落地掩映于園林之中，和流動(dòng)的景觀空間一起營造隨意輕松的居住氛圍。蜿蜒曲折，步移景異，體現(xiàn)輕松的風(fēng)格品味，衍生出棲居于此的無盡遐想。,四、城市居住型別墅的特點(diǎn),物業(yè)管理對(duì)于業(yè)主將來的正常使用及

37、物業(yè)將來的升值潛力都至關(guān)重要。如門衛(wèi)管理、巡邏管理、交通管制、智能化防盜設(shè)備管理、緊急呼叫系統(tǒng)管理等，做到管家式服務(wù)及隱形管理。,管家式物業(yè)管理,.,41,五、北方別墅和南方別墅的差異化分析,首先，北方的別墅強(qiáng)調(diào)的是陽光，而南方別墅強(qiáng)調(diào)更多的是通風(fēng)。雖然這兩個(gè)字眼看似寬泛，但它卻影響了建筑的體型設(shè)計(jì)、門窗設(shè)計(jì)和院落設(shè)計(jì)。北方強(qiáng)調(diào)陽光，正因?yàn)殛柟馐撬膬?yōu)勢所在。對(duì)比南方，以兩個(gè)地方為例，一個(gè)是長江中下游地區(qū)，每年都有梅雨季節(jié)，非常潮濕；另

38、一個(gè)是廣東，陽光又過于強(qiáng)烈。所以說，北方的陽光，從生活的角度來講，能提供更高的舒適度，同時(shí)，又能塑造出一個(gè)建筑的陰影、輪廓，也即建筑學(xué)上常 說的“陽光是真正刻畫 建筑特色的把式”；南 方強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，主要通過 大量的半室外空間解決。,.,42,五、北方別墅和南方別墅的差異化分析,北方建筑的造型與立面設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)厚重、樸實(shí)，包括用材上，盡量選擇一些以磚、石為主的材料；南方強(qiáng)調(diào)的是清新通透，所以，立面多為淺色，材料的選擇

39、上用的多是涂料、木結(jié)構(gòu)、仿木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。,.,43,別墅項(xiàng)目的開發(fā)處起步階段 目前山西省的別墅項(xiàng)目還處于起步階段，開發(fā)量少，市場消費(fèi)需求比較大，一些純別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)彌補(bǔ)了山西高品質(zhì)樓盤缺失的空白，滿足一部分高端購房者的要求?；ü⒌腻X住別墅 目前上市的別墅項(xiàng)目在價(jià)格上對(duì)購房者有很強(qiáng)的誘惑力，價(jià)格緊貼同期高檔樓盤，與之形成競爭，將吸引一批原本準(zhǔn)備購買高檔多層或高層住宅的消費(fèi)群體。,六、山西省別墅市場,.,44,由于別墅

40、產(chǎn)品自身品質(zhì)的提高，因此價(jià)格會(huì)有小幅上漲，均價(jià)可能會(huì)達(dá)到6000元/平方米左右。建筑風(fēng)格一直以歐式為主，2006年太原市準(zhǔn)備上市的別墅產(chǎn)品將大膽嘗試中式風(fēng)格，或是將山西民居風(fēng)格與西洋建筑融合。 中式產(chǎn)品已經(jīng)定位到“中而新”的程度，即創(chuàng)新的中式產(chǎn)品，而不是復(fù)古的東西。中式豪宅的開發(fā)商都在強(qiáng)調(diào)住中式別墅的舒適性，舒適主義引領(lǐng)著設(shè)計(jì)的走向。目前省城還有一些知名房產(chǎn)商也準(zhǔn)備在2006年將中式豪宅進(jìn)行到底。,六、山西省別墅市場,.,45,

41、以往太原樓盤只有少數(shù)配套別墅產(chǎn)品，比如佳地花園等項(xiàng)目。自去年以來，不斷有樓盤配套數(shù)量較多的別墅產(chǎn)品，比如大唐世家炫特區(qū)、華宇綠洲等項(xiàng)目。進(jìn)入2006年，別墅項(xiàng)目更顯活躍，飛云大院、五龍灣陽光海岸、龍觀天下三個(gè)項(xiàng)目更是以純別墅的概念進(jìn)入市場，以其低密度、生態(tài)高檔等概念吸引了一批購房者的關(guān)注，在太原刮起一股別墅風(fēng)。,.,46,項(xiàng)目名稱：太原·飛云大院開 發(fā) 商：山西飛云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目介紹： 汾河畔，驚羨深宅大院

42、，斂聚盛事弘景之貴氣。　 匯通，方能得天下。入世的省思，出世的灑脫，得益于汾河畔榮耀領(lǐng)地的飛云大院，疏朗大氣的超然境界，動(dòng)靜相依的宅院生活，為家平添無與倫比的尊崇地位。萬科首席設(shè)計(jì)傾力打造，太原首席純品TOWNHOUSE高尚社區(qū)。,山西省別墅市場,.,47,樓盤名稱： 龍觀天下“龍觀天下”，太原市頂級(jí)純別墅區(qū)，坐落于五龍口東街之上，比市中心高145米，高居太原之巔，俯瞰整個(gè)龍城盛景，遠(yuǎn)離城市的污染和喧嘩，包攬山川秀色，藍(lán)天白云、鳥

43、語花香；清晨感受第一縷陽光的溫暖，夜晚欣賞明凈的繁星，時(shí)時(shí)體驗(yàn)世外桃源般的心曠神怡?！褒堄^天下”別墅區(qū)總占地100畝，坐擁龍脈，近攬千畝果園，精心打造的太原市首席上流社區(qū)、名門望族頂級(jí)生活領(lǐng)地。,.,48,美國富翁豪宅,七、名墅賞析,.,49,美國富翁豪宅,.,50,美國富翁豪宅,.,51,美國富翁豪宅,.,52,美國富翁豪宅,.,53,美國富翁豪宅,.,54,美國富翁豪宅,.,55,美國富翁豪宅,.,56,美國富翁豪宅,.,57,國

44、內(nèi)頂級(jí)別墅中國大陸頂級(jí)豪宅——上海檀香別墅檀宮的設(shè)計(jì)源自海派建筑的精神家園，歐洲，十八棟建筑風(fēng)格涉及到英倫、意大利、法國、西班牙最為經(jīng)典的風(fēng)格，具備鮮明的建筑特征。所有的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與建筑本身，極盡華美，處處散發(fā)出動(dòng)人的優(yōu)雅氣質(zhì)。檀宮的基地與西郊國賓館比鄰，坐落于上海最具聲望的高尚別墅圈——西郊虹橋。方圓3公里內(nèi)15米永恒建筑限高，將此地辟為專屬貴族地界，讓富賈名流心神向往。,國內(nèi)名墅賞析,.,58,中國最貴別墅——上海紫園上海紫園（

45、1號(hào)別墅）位于上海松江佘山國家級(jí)旅游公園內(nèi)，由13個(gè)島和1個(gè)半島組成，每戶平均占地5畝以上，于2004年《中國超級(jí)豪宅排行榜》排名第一；2003年中國100個(gè)頂級(jí)別墅排名第一，2002年獲上海十大特色別墅之首，中國最貴別墅；并以1.3億元人民幣的價(jià)格創(chuàng)下中國單棟別墅售價(jià)的最高記錄。,.,59,中國首個(gè)國際生態(tài)豪宅社區(qū)——匯景新城23萬平方米的自然勝景，利用利用優(yōu)越的起伏錯(cuò)落天然地利，締造出大型都市豪宅社區(qū)，集湖景別墅和多層洋房有效圍合

46、景觀的V型建筑空間布局，形成了窗窗有景，移步換景的國際級(jí)社區(qū)配套三度空間，每戶的朝向、通風(fēng)采光優(yōu)越，而且都面向景觀，空間顯得特別舒展和開闊。典雅秀麗的外立面，融匯了現(xiàn)代的建筑精華，體現(xiàn)出“環(huán)境、建筑、人性和諧相融”的國際人居精神。,.,60,最原汁原味的莊園別墅——西郊莊園西郊莊園地處上海西郊，以歐美莊園為藍(lán)本，以具有百年別墅生活風(fēng)尚的西郊延伸線作為地脈，以兼容50款歐美別墅建筑精華的海派文化作為文脈，首創(chuàng)莊園生活理念。在園區(qū)內(nèi)有2條

47、自然河流和覆蓋全區(qū)的若干支流，呈現(xiàn)親綠、親水、歐陸風(fēng)格的群島式莊園別墅，形成了“橋在門前、亭在院中、家在島上”別樣風(fēng)情，細(xì)膩豐富的園藝打造出最原汁原味的莊園別墅。,.,61,原生態(tài)別墅——紫玉山莊紫玉山莊位于亞運(yùn)村正北一公里處，西側(cè)緊臨奧林匹克公園， 國家建設(shè) 6000畝森林公園從東西北三面環(huán)抱著山莊。 紫玉山莊占地 1000畝，百分之八十以上為園林綠化地，周邊寬達(dá)100米的林木群，將紫玉山莊溫情包裹，世俗的繁囂和城市的污染盡皆隔絕。