中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究——基于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展“倒u曲線(xiàn)”時(shí)期

1、摘要改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著持續(xù)快速發(fā)展，與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也取得了巨大成就，房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及中國(guó)在國(guó)際上的地位明顯提高。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在取得發(fā)展和進(jìn)步的同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展又面臨著新的情況和問(wèn)題，主要表現(xiàn)在:①?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展更具復(fù)雜性②國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展更具艱巨性③國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展更具綜合性④?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展更具不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性⑤國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展更具探索性和創(chuàng)新

2、性。能否保持和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展朝著持續(xù)快速健康方向進(jìn)行，就成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作的核心.國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展涉及多個(gè)部門(mén)，其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和水平對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展產(chǎn)生越來(lái)越大的影響，尤其自2002年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱問(wèn)題已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。一個(gè)重要的事實(shí)是，自2003年下半年以來(lái)的“經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”和“局部泡沫”與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快、結(jié)構(gòu)失衡有著直接的聯(lián)系。如何有效促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，又使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與

3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展相適應(yīng)，并且做到良性互動(dòng)，這是一個(gè)十分重要而迫切的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展本質(zhì)上是一個(gè)均衡問(wèn)題。均衡包括總量均衡和結(jié)構(gòu)均衡。本文以“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究”為題，集中研究房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)在總量方面的關(guān)聯(lián)性，揭示它們?cè)诳偭糠矫娴囊?guī)律，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論解釋和政策主張。本文在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般關(guān)系進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，首先討論了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)演進(jìn)理論(包括經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段論)和房地

4、產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”假說(shuō)及其關(guān)系，論證了房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”所反映和描述的規(guī)律，就是特定時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系的“長(zhǎng)期趨勢(shì)”。論文重點(diǎn)研究了房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”計(jì)量模型，得出了有價(jià)值的結(jié)論，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了較為透徹的實(shí)證分析。根據(jù)實(shí)證結(jié)論和理論分析，論文給出了相應(yīng)的政策建議。最后，對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)今后的研究提出一些展望。在研究過(guò)程中，有兩個(gè)重要的思想貫穿于本文分析方法始終，一是“均衡”，6、城市建設(shè)用地總

5、量調(diào)整，一方面在于積極完善土地產(chǎn)權(quán)制度，另一方面取決于對(duì)既定合理土地政策實(shí)施監(jiān)管的效率和水平。本論文的創(chuàng)新之處有:、理論創(chuàng)新(1)本文首次系統(tǒng)探討、研究并揭示了“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系”與“房地產(chǎn)倒U曲線(xiàn)”之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系經(jīng)過(guò)“簡(jiǎn)化’，、“抽象”，可以用房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”描述和反映:房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”總結(jié)和概括了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系的“長(zhǎng)期趨勢(shì)”。(2)首次系統(tǒng)論證了“羅斯托學(xué)說(shuō)”

6、與房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”理論的關(guān)系，并將它們統(tǒng)一起來(lái)，為房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究提供重要、堅(jiān)實(shí)的理論平臺(tái)。(3)首次證明房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”理論模型(或假說(shuō))成立，使房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”由原來(lái)的理論假說(shuō)成為經(jīng)過(guò)經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)的重要的理論分析工具。這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)起到積極作用。(4)首次運(yùn)用房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”理論和美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線(xiàn)”經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，研究并構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線(xiàn)”的布局和走勢(shì)，并輔之房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值量、房地產(chǎn)投資、城市建設(shè)

7、用地總量、房?jī)r(jià)收入比、空置率與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系指標(biāo)，描述和推斷中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展演進(jìn)過(guò)程中的總量特征。2、方法創(chuàng)新(1)首次運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型方法證明美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線(xiàn)”存在，使房地產(chǎn)“倒U曲線(xiàn)”研究從理論模型研究階段深化、發(fā)展為實(shí)證模型研究階段。此外，論文其他章節(jié)多處采用實(shí)證分析和定量分析方法，使本文對(duì)〔房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量)“量的特征和規(guī)律性”的研究和揭示在研究結(jié)論中有較充分的體現(xiàn)。(2)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量均衡關(guān)