《前期物業(yè)管理》ppt課件

1、物業(yè)管理,,第三章 物業(yè)管理早期介入與前期物業(yè)管理,,,模塊一,模塊二,一、兩個(gè)容易混淆的概念,1、 物業(yè)管理早期介入 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位的邀請(qǐng)，在物業(yè)接管、用戶入住之前的各個(gè)階段，如在社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段就介入，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)商提出有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)理、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn),并在此階段制定出物業(yè)

2、管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。,,2、 什么是前期物業(yè)管理： 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。,,物業(yè)管理早期介入有其特殊性，早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目和管理需要進(jìn)行選擇。早期介入在物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中所起的作用與前期物業(yè)管理有所不同，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：,,1、內(nèi)容作用不同。早期介入是建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階

3、段引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為建設(shè)單位的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。,,2、服務(wù)的對(duì)象不同：早期介入服務(wù)對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。,二、早期介入的主要工作內(nèi)容,要做好物業(yè)管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的內(nèi)容，工作重點(diǎn)與工作程序。 早期介入的主要內(nèi)容

4、 早期介入根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)——經(jīng)營(yíng)——管理的周期，可以劃分為以下幾個(gè)階段：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段，在這幾個(gè)不同階段，早期介入的內(nèi)容是各不相同的，其主要工作內(nèi)容大致可歸納如下：,,（一）可行性研究階段 ⒈根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式； ⒉根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； ⒊根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

5、 ⒋根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ⒌設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。,,（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ⒈就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； ⒉就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議； ⒊提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)； ⒋就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)

6、；,,（三）建設(shè)階段 ⒈與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案； ⒉配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量； ⒊對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)； ⒋熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。,,（四）銷售階段⒈完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；⒉擬定物業(yè)管理的公共管理制度；⒊擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)

7、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；⒋對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；⒌派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；⒍將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。,,（五）竣工驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程竣工后，都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此階段，要參與各項(xiàng)工程的

8、竣工驗(yàn)收，如：各項(xiàng)單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集存在的工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。,,對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來(lái)的業(yè)主擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動(dòng)站在業(yè)主的立場(chǎng)，充分考慮業(yè)主的需要，是一個(gè)能否在業(yè)主心目

9、中樹(shù)立起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。,三、早期介入的作用,物業(yè)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，通常主要是指物業(yè)建成后提供的管理和服務(wù)，但并不意味著物業(yè)建成前在物業(yè)管理上就無(wú)所作為。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)多年的探索總結(jié)，現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到，良好的物業(yè)管理應(yīng)在物業(yè)的建設(shè)、甚至早期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)介入，應(yīng)參與物業(yè)開(kāi)發(fā)的全

10、過(guò)程，這樣才能為物業(yè)交付使用后的管理奠定好的基礎(chǔ)。,,1、完善物業(yè)的使用功能 隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們對(duì)各種物業(yè)的使用要求日益提高，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)時(shí)就要充分考慮人們對(duì)物業(yè)產(chǎn)品和工作居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、布局、造型、建材選用、室外環(huán)境、居住的安全舒適、生活的方便等。物業(yè)這種凝聚著巨大物化勞動(dòng)和財(cái)富的不動(dòng)產(chǎn)，不可能像更換家用電器和機(jī)械設(shè)備那樣簡(jiǎn)便易行，這樣說(shuō)要求物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)從

11、規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，就應(yīng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，既要考慮目前的實(shí)際，又要考慮幾十年的發(fā)展中物業(yè)的適應(yīng)性。,,因此，在物業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃階段，物業(yè)管理公司就應(yīng)積極參與，就物業(yè)日后的使用和管理問(wèn)題充分發(fā)表意見(jiàn)。比如，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性的意見(jiàn)。,,2、改進(jìn)、完善物業(yè)具體設(shè)計(jì) 在物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員往往按照一般規(guī)律，直接采用國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際上，中國(guó)疆域廣闊，地理

12、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這就必然要對(duì)設(shè)計(jì)提出不同的要求。比如在海南，高溫時(shí)間較長(zhǎng)，空調(diào)用電量特大，尤其是旅游酒店和商業(yè)大廈，若沒(méi)有空調(diào)，營(yíng)業(yè)就會(huì)受至影響，按國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的普通電路就不能承載大功率空調(diào)的負(fù)荷。,,而在北方，房屋設(shè)計(jì)就要考慮取暖問(wèn)題。又比如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽型的，但對(duì)于臺(tái)風(fēng)較多的沿海地區(qū)，這樣設(shè)計(jì)就有問(wèn)題，每當(dāng)臺(tái)風(fēng)到來(lái)時(shí)，就可能使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)房，因此必須對(duì)這種平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，有

13、效防止進(jìn)水等等。類似這些看似細(xì)小，實(shí)則影響房屋日后使用的問(wèn)題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員卻十分清楚這些問(wèn)題的存在及其造成的后果。所以，物業(yè)管理公司從日后管理的角度及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出自己的意見(jiàn)，就能使設(shè)計(jì)單位避免許多設(shè)計(jì)缺陷。,,3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 國(guó)家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)要與國(guó)際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生，盡管如此，也難以取代物業(yè)管理公司參與施

14、工監(jiān)理的作用。因?yàn)槲飿I(yè)公司面臨著以后驗(yàn)收接管及維護(hù)保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會(huì)增加管理公司的工作難度。因此，物業(yè)管理公司對(duì)房屋建造的質(zhì)量將給予高度的重視，讓物業(yè)公司提早介入，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及早通過(guò)發(fā)展商限令施工單位解決，就可有效防止施工質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生和延續(xù)。因此，物業(yè)管理公司參與監(jiān)督施工質(zhì)量，使工程質(zhì)量又多了一份保證,,4、為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ) 由于已先期介入物業(yè)的開(kāi)發(fā)，所以，物業(yè)管理公司對(duì)驗(yàn)收的物業(yè)的

15、各種情況都已相當(dāng)熟悉，這樣，物業(yè)公司參與驗(yàn)收把關(guān)便可以提高驗(yàn)收工作的質(zhì)量，縮短驗(yàn)收的時(shí)間；對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)仍需整改之處，也容易交涉和協(xié)調(diào)，使驗(yàn)收工作不至于成為“走過(guò)場(chǎng)”的程序。,,5、便于日后對(duì)物業(yè)的管理 由于先期介入物業(yè)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，特別是對(duì)管線的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝了如指掌，這為物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修帶來(lái)許多便利：一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的制訂；二是方便了物業(yè)管理中的檢修 ，特別是可以縮

16、短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；四是方便了改造、搭建、拆除等改進(jìn)改進(jìn)的進(jìn)行及設(shè)備的重?fù)Q等。所有這一切，可大大提高物業(yè)管理的工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司日后向業(yè)主（用戶）提供良好的服務(wù)打下好的基礎(chǔ)。,四、早期介入的方式及內(nèi)容,物業(yè)管理早期介入的意義和作用，愈來(lái)愈為開(kāi)發(fā)商和管理公司所重視，越早介入作用越大也正為許多人士所認(rèn)識(shí)。然而，以什么樣的方式介入，以及介入后如何展開(kāi)具體的工作，這是人們十分關(guān)切的問(wèn)題。,,1、早期介入，

17、充當(dāng)顧問(wèn) 所謂早期介入，是指物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，發(fā)展商聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理公司做顧問(wèn)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)在符合國(guó)家規(guī)范的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此時(shí)，管理公司的專業(yè)眼光及經(jīng)驗(yàn)?zāi)苡行浹a(bǔ)設(shè)計(jì)人員的不足，使設(shè)計(jì)趨于合理完善。 管理公司早期介入，充當(dāng)顧問(wèn)的作用具體表現(xiàn)在：,,1）審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。如為滿足使用者在裝修方面的不同需求，住宅房建成不作

18、間隔的毛坯房即可，如此也可降低造價(jià)和售價(jià)。,,2）、提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見(jiàn)，如不同容量的空調(diào)主機(jī)搭配，便于根據(jù)實(shí)際需要選擇開(kāi)機(jī)，減少浪費(fèi)。,,3）、指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。如泵房排水池漏的疏忽等。 管理公司早期介入一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定。如定期參加發(fā)展商的設(shè)計(jì)會(huì)議，或不時(shí)與發(fā)展商會(huì)晤，出謀劃策等。,,2、中期介入，扮演監(jiān)理 所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結(jié)

19、構(gòu)已封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進(jìn)來(lái)，一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，另一方面對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，其作用類似監(jiān)理。,,中期介入對(duì)管理公司日后的設(shè)備維護(hù)、檢修作用甚大，因參與人員以后也極可能是負(fù)責(zé)工程設(shè)備維護(hù)的人員。由于對(duì)安裝布線了如指掌，一旦線路有故障，便迅速查找原因，修復(fù)故障。,,3、晚期介入，開(kāi)始管家 所謂晚期介入，是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開(kāi)始竣工驗(yàn)收、移交接管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開(kāi)

20、業(yè)時(shí)管理公司全面介入，開(kāi)始履行“管家”職責(zé)。晚期介入是管理公司由先前的顧問(wèn)工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的操作工作。,,為適應(yīng)晚期接管工作的需要，管理公司的整套隊(duì)伍基本都要到位，許多準(zhǔn)備工作在此時(shí)幾乎是同步展開(kāi)的。而且由于時(shí)間緊迫，為了趕上按時(shí)交樓或開(kāi)業(yè)的日期，往往是一邊竣工驗(yàn)收，一邊準(zhǔn)備入伙交樓，一邊籌備開(kāi)業(yè)慶典。對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，多年的苦心開(kāi)發(fā)建設(shè)終于“瓜熟蒂落”，有回報(bào)了；對(duì)管理公司來(lái)說(shuō)，多年來(lái)旁敲側(cè)擊（顧問(wèn)），現(xiàn)在終于可能上臺(tái)大展拳腳了。對(duì)發(fā)展商來(lái)

21、說(shuō)是創(chuàng)業(yè)的結(jié)束，對(duì)管理公司來(lái)說(shuō)則是征途的開(kāi)始。,,縱觀上述三個(gè)時(shí)期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建議、意見(jiàn)最及時(shí)，發(fā)展商有充分考慮采納的余地；中期介入雖然晚一點(diǎn)，但是不少方面還可以挽救，可以減少物業(yè)接管以后的返工，避免一些在后期管理中難以解決的問(wèn)題；晚期介入雖對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)的完善及工程質(zhì)量的控制為時(shí)已晚，無(wú)濟(jì)于事，但對(duì)管理公司的全面運(yùn)作來(lái)說(shuō)也是正是時(shí)候。按照一般的慣例，管理公司最遲介入的時(shí)間應(yīng)為交付前三個(gè)月，即管理公司至少

22、需要三個(gè)月時(shí)間作各方面的準(zhǔn)備。,課后作業(yè),吳萍剛從物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)畢業(yè)，被分到上海蘭科物業(yè)公司實(shí)習(xí)，正好趕上公司與浦東龍祥置業(yè)公司簽約，為其開(kāi)發(fā)的浦東名人廣場(chǎng)提供物業(yè)管理早期顧問(wèn)服務(wù)。公司隨后組建了由管理、土建、機(jī)電、智能化等方面6名專業(yè)人士組成的早期介入工作組抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)始前期顧問(wèn)服務(wù)工作。組長(zhǎng)要吳萍先起草一個(gè)早期介入工作的程序文本，供大家討論，并在此基礎(chǔ)上形成早期介入工作運(yùn)行的程序控制文件，指導(dǎo)該物業(yè)項(xiàng)目的早期介入工作?！菊n業(yè)設(shè)計(jì)

23、】請(qǐng)為吳萍設(shè)計(jì)一個(gè)早期介入工作程序文本,,通過(guò)分析市場(chǎng)、閱讀圖紙、勘驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)和比較測(cè)算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運(yùn)行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)成本的角度,五、物業(yè)管理服務(wù)早期介入程序,（一）物業(yè)管理早期介入的一般程序： 1、物業(yè)部組成工作小組（小組成員可兼職，但至少應(yīng)包含安全、房屋本體、設(shè)備設(shè)施、綠化景觀四個(gè)專業(yè)人員）。 2、物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方確定工作內(nèi)容以及要求。 3、物業(yè)部制定工作計(jì)劃。

24、,,4、計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)部應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 5、 物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方每次的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 6、 涉及物業(yè)利益的文件最終應(yīng)由物業(yè)顧問(wèn)和地產(chǎn)管理層確認(rèn)，如：物業(yè)管理費(fèi)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。,六、早期介

25、入的工作重點(diǎn),1、立項(xiàng)決策階段早期介入的內(nèi)容 立項(xiàng)決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是開(kāi)發(fā)什么、能否開(kāi)發(fā)等問(wèn)題。這首先就依賴于對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面對(duì)欲開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專業(yè)意見(jiàn)，并在可能的情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報(bào)告，以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決策時(shí)能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見(jiàn)，減少?zèng)Q策的盲目性和隨意性。這些專業(yè)意見(jiàn)包括如下內(nèi)容。,1

26、）．項(xiàng)目的市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：（1）明確用途功能 根據(jù)城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開(kāi)發(fā)類型、項(xiàng)目功能。（2）確立消費(fèi)檔次 根據(jù)地域的消費(fèi)能力，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的形象風(fēng)格、租售價(jià)位。,（3）篩選目標(biāo)客戶 以有效需求為導(dǎo)向，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。（4）推出主打房型 根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。（5）選擇入市時(shí)機(jī) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。,,2．潛

27、在客戶的構(gòu)成 （1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。 （2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查 符合定性條件的客戶群體的數(shù)量。,3．消費(fèi)水平與需求 項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場(chǎng)需求狀況及目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的基本需求和特殊需求等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，以及項(xiàng)目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營(yíng)銷推廣具有潛在影響。,,4． 項(xiàng)目周邊情況

28、 以步行30分鐘為半徑，了解項(xiàng)目周邊人文習(xí)慣（如常住人口受教育程度、飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí)慣等）、區(qū)域配套設(shè)施（如醫(yī)院、購(gòu)物場(chǎng)所、學(xué)校、派出所、政府派出機(jī)構(gòu)等）和公共設(shè)施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。,5．周邊物業(yè)管理概況 周邊項(xiàng)目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差異化的亮點(diǎn)。,6．日后的物業(yè)管理內(nèi)容 針對(duì)周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)

29、此測(cè)算管理的成本費(fèi)用等。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現(xiàn)個(gè)性主張。,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段即開(kāi)始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計(jì)。,2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容,設(shè)計(jì)規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。,物業(yè)管

30、理企業(yè)由于其長(zhǎng)期所從事的管理服務(wù)工作的需要，對(duì)業(yè)主或使用人的各種需求、管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能配置、設(shè)備設(shè)施配套等提出的意見(jiàn)與建議，更加貼近業(yè)主或使用人的實(shí)際需求、滿足今后管理服務(wù)的要求，有利于避免項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段給今后使用、管理帶來(lái)的“先天不足”。,,這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題和缺陷提出的意見(jiàn)與建議，一般是根據(jù)已往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。這些專業(yè)意見(jiàn)與建議包

31、括如下內(nèi)容。,,1．配套設(shè)施 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一種綜合性開(kāi)發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會(huì)生活中的各種需求，這就要求項(xiàng)目配套設(shè)施完善。如對(duì)于大多數(shù)住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場(chǎng)所場(chǎng)地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。,,2．水電氣等的供應(yīng)容量 水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

32、時(shí)的基本參數(shù)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，而國(guó)標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算達(dá)到設(shè)計(jì)要求。但隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會(huì)越來(lái)越多，對(duì)這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會(huì)造成實(shí)際用量的差異。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。,,3．建筑材料的選擇 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價(jià)，而且也會(huì)影

33、響以后的物業(yè)管理服務(wù)。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對(duì)保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見(jiàn)，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。,,4．其他 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一些細(xì)節(jié)性的問(wèn)題往往容易被設(shè)計(jì)人員忽略，會(huì)給日后的使用和管理帶來(lái)許多的不

34、便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以關(guān)注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數(shù)量、位置是否方便日后檢修，插座開(kāi)關(guān)的高度、數(shù)目及具體的位置是否適當(dāng)、方便使用等；大的方面有室內(nèi)各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。,,物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見(jiàn)？ 1．要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、?/p>

35、料倉(cāng)庫(kù)、保潔工具房等）。 2．配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。,3．設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔的部位。4．高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。5．水、電、煤氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。,6．信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），

36、并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶箱的位置。7．小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。,8．小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。9．小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的形式。,,10．小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。11．綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致、四

37、季有花，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。,12．小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。13．小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠等設(shè)施和器械。14．排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。,15．現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）；否則業(yè)主在二次裝修排管時(shí)，施工不規(guī)

38、范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。16．建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。,17．現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)時(shí)主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪時(shí)的尷尬。）,,18

39、．樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。19．樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人撥弄搗亂）。20．小區(qū)內(nèi)的消防水管（在地面）是否考慮可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。,21．小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用被普遍采用的規(guī)格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開(kāi)支）。 22．垃圾

40、收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。,,23．單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。 24．一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。,,25．消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。 26．由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)

41、標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量表（以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。,27．小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。 28．凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。29．建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外

42、窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。 30．各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。,31．所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。 32．商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往易被忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。 33．建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。34．重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。,35．小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)

43、計(jì)要一步到位（1）按物業(yè)管理要求配置綠化率、物業(yè)管理用房、功能用房和設(shè)備用房。（2）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。（3）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。,,3 建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容 建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已確立

44、的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開(kāi)始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。,建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面加強(qiáng)了工程監(jiān)理的力量，通過(guò)參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多了一份保證；另一方面也是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面了解，尤其是對(duì)基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會(huì)有所了解，對(duì)保證后續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處

45、。,這個(gè)階段對(duì)開(kāi)發(fā)商主要從以下幾個(gè)方面提出建議：1．設(shè)備的購(gòu)置安裝1）對(duì)重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的。在價(jià)格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長(zhǎng)、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的。2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書，并對(duì)物業(yè)管理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。,3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)

46、備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。,4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電表、水表等），

47、最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。2．建筑材料的選擇1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。,3．工程的監(jiān)理與驗(yàn)收1）各專業(yè)工程

48、技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向；重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改要做好記錄。2）重要的土建工程要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。,,4 竣工驗(yàn)收階段早期介入的內(nèi)容竣工驗(yàn)收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已建成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段即開(kāi)始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是參與工程的驗(yàn)收，與開(kāi)發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜。

49、竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求且具備使用條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交給開(kāi)發(fā)商。,竣工驗(yàn)收是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后把關(guān)，其工作的認(rèn)真、細(xì)致與否，不僅對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最終認(rèn)定產(chǎn)生直接的影響，而且對(duì)物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收也將產(chǎn)生影響。這個(gè)階段工作主要包括以下幾個(gè)方面：1．驗(yàn)收的準(zhǔn)備組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開(kāi)發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案，其中包括驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗(yàn)收工作能夠按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)

50、收疏漏的出現(xiàn)。,2．驗(yàn)收的實(shí)施1）提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。2）提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。,3）提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商對(duì)在驗(yàn)收過(guò)程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告并限期進(jìn)行整改。4）應(yīng)注意對(duì)房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并作好記錄。 5）對(duì)未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)

51、備，要通過(guò)攝像、攝影手段，留存影像資料。3．驗(yàn)收的結(jié)束協(xié)助開(kāi)發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗(yàn)收作準(zhǔn)備。,七 物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備,(一)對(duì)介入物業(yè)項(xiàng)目的基本要求1、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要科學(xué)合理、實(shí)用美觀，并方便維修和養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)的設(shè)施設(shè)備齊全；3、環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適；4、建筑施工質(zhì)量和選用建筑材料質(zhì)量好，以減少日后的使用和管理成本；5、能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。,,（二）、組織技術(shù)力量

52、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的物業(yè)管理專家和技術(shù)全面的土建工程師、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師組成擬介入項(xiàng)目小組，參與早期介入。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理牽頭，組織幾名骨干人員組成領(lǐng)導(dǎo)小組，定期或不定期的參與早期介入，聽(tīng)取項(xiàng)目工作小組的匯報(bào)，檢查、幫助、指導(dǎo)他們的工作，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，解決早期介入時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。,,（三）收集相關(guān)資料 主要收集擬介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、工程設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位的背景資料，包

53、括技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽(yù)、業(yè)績(jī)、社會(huì)影響、有關(guān)人員的職責(zé)分工等；擬介入項(xiàng)目的立項(xiàng)情況、設(shè)計(jì)方案、施工圖樣、工程進(jìn)度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考資料等。,,（四）確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作包括閱讀文本和圖樣資料、深入現(xiàn)場(chǎng)、溝通聯(lián)系、提供咨詢報(bào)告。早期介入的物業(yè)管理人員以周為單位制定工作計(jì)劃并實(shí)施，需要用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位每周保持溝通與聯(lián)系。并定期對(duì)工作

54、計(jì)劃和建議書所提改進(jìn)建議的落實(shí)情況進(jìn)行回顧與小結(jié)。,,（五）準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金 早期介入的設(shè)備一般包括計(jì)算機(jī)、電話、安全設(shè)備等相關(guān)專業(yè)工具與設(shè)備。早期介入的資金一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供，即“開(kāi)辦費(fèi)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般也需要準(zhǔn)備一定的資金，以備不時(shí)之需。,3.2 前期物業(yè)管理概述,3.2.1前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)交付使用前發(fā)生

55、的前期物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日所發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔(dān)。,3.2.2前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容,1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和規(guī)章制度的建立2.物業(yè)的接管驗(yàn)收3.業(yè)主入伙和裝修管理4.物業(yè)檔案資料的管理5.協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)6.其他前期日常管理工作 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理服務(wù)，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)解決職責(zé)范圍內(nèi)

56、業(yè)主提出的房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施的返修；協(xié)調(diào)業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑施工單位之間的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和建筑施工單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問(wèn)題。,3.2.3前期物業(yè)管理與前期介入的聯(lián)系與區(qū)別,1. 區(qū)別 （1）在物業(yè)管理全過(guò)程中所處的時(shí)間段不同 （2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在兩者中所處的地位不同 （3）兩者所要達(dá)到的目的不同2.聯(lián)系 前期物業(yè)管理與前期介入之間的聯(lián)系在于，兩者

57、都是物業(yè)全程管理中不可分割的一部分，是前后銜接的關(guān)系。認(rèn)真細(xì)致的前期介入工作，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)在開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、安裝過(guò)程的有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題或有礙物業(yè)使用功能的缺陷或不足，并及時(shí)采取措施，可以為后續(xù)的前期物業(yè)管理打下很好的物質(zhì)基礎(chǔ)。,3.3 物業(yè)接管驗(yàn)收,3.3.1物業(yè)接管驗(yàn)收概述1.接管驗(yàn)收的含義 接管驗(yàn)收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋和原有房屋時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對(duì)其進(jìn)行

58、的再檢驗(yàn)。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要的管理基礎(chǔ)工作之一。2.接管驗(yàn)收的作用 （1）界定交接雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 （2）確保物業(yè)具備正常的使用功能 （3）為物業(yè)的后期管理奠定基礎(chǔ)。,3.接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別 （1）驗(yàn)收的主體不同。 （2）交接的對(duì)象不同 （3）驗(yàn)收目的不同。 （4）驗(yàn)收的條件不同。 （5）驗(yàn)收不合格的后果不同。 （6）驗(yàn)收的階段不同。

59、 接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收有區(qū)別也有聯(lián)系，其聯(lián)系主要表現(xiàn)在一方面二者的中心環(huán)節(jié)都是質(zhì)量檢驗(yàn)；另一方面竣工驗(yàn)收是接管驗(yàn)收的基礎(chǔ)，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托進(jìn)行前期介入，則二者可以同時(shí)進(jìn)行。4. 接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)把握的原則 （1）原則性與靈活性相結(jié)合 （2）細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合,3.3.2物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容和程序,1.物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備 （1）人員準(zhǔn)備 ①組建接管驗(yàn)收小組 ②指定負(fù)責(zé)人，最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人

60、擔(dān)任。 （2）接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備 ①國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范資料。 ②圖紙：該物業(yè)的設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，特別是隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)記錄等。 ③針對(duì)該物業(yè)驗(yàn)收的內(nèi)容事先設(shè)計(jì)一些驗(yàn)收記錄的表格，諸如房屋接管驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表、接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表等。 （3）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步勘察,2.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序（1）新建物業(yè)接

61、管驗(yàn)收的程序①建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。②接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。④對(duì)驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按質(zhì)量問(wèn)題的處理辦法處理。⑤經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。（2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序

62、①移交人書面提請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的“資料”。②物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。④查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題，按危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題處理辦法處理。⑤交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備

63、和定、附著物，核實(shí)房屋的使用情況。,3.物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)①主體結(jié)構(gòu) 主體結(jié)構(gòu)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞；b.鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；c.磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；d.木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)

64、可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定；e.凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。②外墻 外墻接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：外墻不得滲水。③屋面 屋面接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲水；b.平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；c.陽(yáng)臺(tái)和

65、三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏；,④樓地面樓地面接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺角掉角；b.衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；c.木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。⑤ 裝修裝修接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.鋼木門

66、窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；b.進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道、進(jìn)戶門的窗子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；c.木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢；d.門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；e.抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；f.飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角；g.油漆、刷漿應(yīng)

67、色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。,⑥電氣電氣接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV；b.應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置；c.照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；d.各種避雷裝

68、置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；e.電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求；f.對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；g.除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合

69、地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。⑦水、衛(wèi)生、消防水、衛(wèi)生、消防接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位；b.高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；c.衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，并不應(yīng)使用陶瓷管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；d.衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢