欒川縣重渡溝景區(qū)旅游地產(chǎn)項目前期策劃提報

1、河南天略商業(yè)運營有限公司2014.1,欒川重渡溝旅游主題地產(chǎn)項目可行性分析,Document number,1,,欒川休閑旅游度假市場與國內(nèi)其他大型風(fēng)景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)類似，均呈現(xiàn)外部客源為主的市場結(jié)構(gòu)，其發(fā)展主要受于景點經(jīng)營水準(zhǔn)和大環(huán)境的影響，基本上呈現(xiàn)“只有成功的景區(qū)，才會有成功的項目”這一規(guī)律；另一方面，作為旅游地產(chǎn)，其固定的模式必須尊重開發(fā)的先后順序，先有旅游，后有地產(chǎn)。,Document number,2,,內(nèi)容篇章,.認知

2、篇——發(fā)展環(huán)境、存在問題、客群分析案例篇——案例介紹、經(jīng)驗借鑒產(chǎn)品篇 —— 產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品主體與配套、產(chǎn)品價值 銷售篇——推銷策略、營銷策略、推廣策略思考篇——啟示附件篇——項目展示,Document number,3,,Part 1,認知篇,Document number,4,,發(fā)展環(huán)境,存在問題,客群分析,Document number,5,,重渡溝位于

3、市洛陽市欒川縣境內(nèi)，因東漢光武帝劉秀二渡伊水至此，擺脫王莽追殺并成就帝業(yè)而得御賜之名。神秘的歷史傳說加上重渡溝的“水、竹、農(nóng)家旅館”景區(qū)三絕，是重渡溝由鮮為人知名不見經(jīng)傳而一舉唱紅北國，聲震華夏，成為河南省目前最具活力的十大熱點景區(qū)的最好詮釋.,景區(qū)位于欒川縣潭頭鎮(zhèn)西南10公里的熊耳山，是國家AAAA級旅游景區(qū)，區(qū)內(nèi)竹茂林密，野生動植物繁多，800畝竹林密密層層，可與蜀南竹海相比美。重渡溝被業(yè)界權(quán)威人士魏小安先生稱為“中國農(nóng)家賓館第一村

4、”。景區(qū)憑借“水清、竹多、落差大”這些自然優(yōu)勢和“茶文化、竹文化、水文化、農(nóng)耕文化”的有機融合，讓游客享受不盡鄉(xiāng)村漂流的浪漫和情趣，領(lǐng)略到重渡溝生態(tài)旅游和鄉(xiāng)村旅游的別樣風(fēng)光,景區(qū)環(huán)境概況,重渡溝憑借獨一無二的水鄉(xiāng)竹韻，獨具匠心的開發(fā)風(fēng)格，獨辟蹊徑的促銷謀略，獨樹一幟的經(jīng)營理念，短短幾年時間，使千百年來“養(yǎng)在深閨人未識”的重渡溝一舉唱紅中原，聲震北國，成為豫西南最具活力的金牌子景區(qū)。,政府政策環(huán)境,1:2005年欒川模式和寧波經(jīng)驗、焦作現(xiàn)

5、象并稱中國發(fā)展旅游的“三大模式”。,欒川模式是河南省國家級貧困縣——欒川縣21世紀(jì)初大力發(fā)展旅游探索出的經(jīng)驗總結(jié)。它是貧困地區(qū)發(fā)展旅游的經(jīng)驗?！皺璐Ｊ健本科浣?jīng)驗內(nèi)容上來講，它是在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，開拓進取，不斷創(chuàng)造和探索出的政府主導(dǎo)，市場運作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個快速發(fā)展旅游的工作經(jīng)驗。2005年11月23日，在云南昆明中國國際旅游交易會期間，國家旅游局牽頭舉辦了“寧波經(jīng)驗·焦作現(xiàn)象·欒川模式”總結(jié)推廣峰會。2006

6、年8月26日，在中國首屆旅游精品推廣峰會上，欒川縣榮膺“中國優(yōu)秀旅游名縣”稱號。2006年、2007年，欒川連續(xù)兩年從此承辦了全國縣城旅游經(jīng)濟發(fā)展論壇，來自全國的17個中國旅游強縣代表及國內(nèi)旅游界專家學(xué)者、全國50多個旅游重點縣（市）負責(zé)同志及中央、省、市20多家新聞媒體記者參加論壇，會上共同發(fā)表了《欒川宣言》，在國內(nèi)旅游界引起強烈反響。,Document number,6,,政府政策環(huán)境,2:欒川縣旅游經(jīng)濟發(fā)展——未來發(fā)展之“全景欒川

7、”,理念全景欒川是欒川旅游發(fā)展的新理念，通過旅游業(yè)的引領(lǐng)發(fā)展，努力打造宜游、宜居、宜業(yè)的美麗欒川、幸福欒川。 目標(biāo)“十二五”末，把旅游業(yè)打造成為加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，力爭實現(xiàn)旅游業(yè)“千百億”目標(biāo)，即：年接待游客突破1000萬人次（其中，過夜游客達400萬人次），游客人均消費達到1000元，旅游業(yè)總收入達到100億元，相當(dāng)于全縣GDP的30%左右。總體布局打造生態(tài)景觀廊道。著力打造洛欒高速欒川段、縣道潭盧線廟子至潭頭段

8、等八條生態(tài)廊道。打造精品度假區(qū)。依托重點精品景區(qū)，著力抓好老君山道家文化度假區(qū)、重渡溝休閑度假區(qū)等度假區(qū)建設(shè)。打造特色莊園（農(nóng)莊）。鼓勵支持各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)特色各異的生態(tài)莊園（農(nóng)莊），發(fā)展特色農(nóng)家大院。著力抓好廟子南溝玫瑰藍莓莊園、重渡溝獼猴桃酒莊等建設(shè)。,Document number,7,,政府政策環(huán)境,4:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——格局,根據(jù)《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，河南旅游資源呈現(xiàn)“一區(qū)兩帶四板塊”新格局,河

9、南省依托交通網(wǎng)絡(luò)和中心城市,打破行政區(qū)劃,整合景區(qū)資源,以建設(shè)旅游目的地和集聚區(qū)為重點,構(gòu)建“一區(qū)兩帶四板塊”新格局。 一區(qū)———中原歷史文化旅游區(qū)兩帶———黃河旅游帶、南水北調(diào)中線旅游帶　四板塊———文化旅游體驗、都市觀光休閑、山地休閑度假、鄉(xiāng)村旅游,Document number,8,,政府政策環(huán)境,2015年，河南省接待海內(nèi)外游客4億人次，其中境外游客370萬人次，省外境外游客占游客總?cè)藬?shù)的一半以上；旅游總收入4800億元，

10、相當(dāng)于我省同期GDP的13%左右。,3:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——目標(biāo),Document number,9,,政府政策環(huán)境,5:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——摘要,根據(jù)《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，欒川是全省旅游產(chǎn)業(yè)重點培育區(qū)，依托良好的自然人文旅游資源將成為旅游示范縣,《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》與欒川有關(guān)的部分摘要工作目標(biāo)：創(chuàng)建一批旅游示范縣和特色旅游村鎮(zhèn)。將登封、欒川、南召、舞鋼、輝縣、沁陽、修武

11、、西峽、鄢陵、淮陽等培育成為全省旅游產(chǎn)業(yè)重點增長區(qū)域,培育10個國家旅游示范縣。山地休閑度假板塊：以伏牛山為中心,南太行、桐柏—大別山為兩翼，將伏牛山、南太行打造成為我國著名的山地度假品牌。山水度假旅游目的地：重點建設(shè)黃河小浪底、堯山—大佛、雞公山、南灣湖、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等一批山水度假旅游區(qū),打造集觀光度假、戶外運動、自助旅行、休閑養(yǎng)生等于一體的在國內(nèi)外享有較高知名度的山水度假旅游目的地。伏牛山旅游度假區(qū)

12、：整合以西峽、內(nèi)鄉(xiāng)、南召、嵩縣、欒川為主體的伏牛山世界地質(zhì)公園生態(tài)景觀資源, 以嵩縣、欒川、盧氏為主體的伏牛山北麓, 伏牛山北麓區(qū)域重點培育高山森林度假、道教休閑體驗、山地運動、山鄉(xiāng)農(nóng)家休閑等產(chǎn)業(yè)。整合大伏牛山地區(qū)漂流資源,打造國內(nèi)一流的山地漂流品牌。建設(shè)堯山—大佛、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等旅游度假區(qū)。,Document number,10,,交通地理環(huán)境,1：洛欒高速簡介,洛欒高速公路是連接古都洛陽和旅游名城欒川之間

13、的“高速經(jīng)濟通道”。洛欒高速全長129.239公里，其中洛嵩段全長62.699公里，嵩欒段全長66.54公里。 洛欒高速與區(qū)域內(nèi)洛陽繞城高速公路、連霍高速公路、鄭少洛高速公路、二廣高速公路互聯(lián)成網(wǎng)，與多條省道、縣道相連接，有效補充和完善了洛陽地區(qū)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，拉動豫西南山區(qū)區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，對促進豫西南地區(qū)旅游資源、礦產(chǎn)資源等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及對改善和提高沿線人民群眾的生產(chǎn)生活水平都具有重要的意義。

14、洛欒高速沿途經(jīng)過的主要城市自北至南有：洛陽市、洛龍區(qū)、伊川縣、嵩縣、欒川縣等。,交通地理環(huán)境,2：洛欒高速與旅游經(jīng)濟發(fā)展一,洛欒高速12年底通車之后，欒川旅游也將隨之進入“高速時代”。先前欒川旅游的市場半徑可覆蓋至周圍近600公里，能覆蓋太原、西安、石家莊等省會城市，每年的游客總?cè)藬?shù)可達到790余萬人次。高速公路通車之后，市場半徑至少會達到1000公里，就能覆蓋南京、武漢、合肥等地，省外游客數(shù)量會大幅度上漲。 拉近與中心城

15、市的距離，也就拉近了欒川與游客的距離。每年欒川的自駕游游客能占到全部游客的60%，“交通條件改善后至少能達到70%?！比藖砹?，欒川的經(jīng)濟就發(fā)展起來了。,交通地理環(huán)境,Document number,13,,洛欒高速有著指標(biāo)性的意義，洛欒高速將帶動更多的中遠途游客進入，自駕游客群覆蓋華中、華北、華東地區(qū)。,配合以洛陽機場，客群覆蓋范圍延伸至全國，港澳臺，乃至海外。,2：洛欒高速與旅游經(jīng)濟發(fā)展二,交通環(huán)境設(shè)施,3：本項目的地理交通區(qū)位一,本

16、項目屬于重渡溝風(fēng)景區(qū)景觀帶和必經(jīng)之地,本項目,本項目地處洛欒高速重渡溝站高速出入口往西500米處，宗地南側(cè)緊鄰洛欒高速（西至縣城方向），宗地往東區(qū)域有一處小山嶺，形似鯉魚，俗稱“魚嶺”，宗地以北一路之隔則是幾百戶民居組成的村落，往北至重渡溝風(fēng)景區(qū)（距離重渡溝風(fēng)景區(qū)約10分鐘車程）。,Document number,14,,交通環(huán)境設(shè)施,3：本項目的地理交通區(qū)位二,本項目輻射八大省會城市依托良好的交通，本項目憑借重渡溝豐富的景觀資源，可以

17、輻射八大省會城市，分別是：鄭州、西安、太原、北京、濟南、南京、合肥、武漢。,Document number,15,,交通環(huán)境設(shè)施,3：本項目的地理交通區(qū)位三,洛欒高速、連霍高速及國省縣級公路，形成四通八達的交通網(wǎng),Document number,16,,旅游市場經(jīng)濟環(huán)境,國內(nèi)旅游市場業(yè)正在順應(yīng)這種歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變特點是旅游產(chǎn)品的升級,觀光旅游→休閑旅游→度假旅游,背景資料：國際慣例表明，一國人

18、均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。,1:國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展——旅游渡假地產(chǎn)，下一個增長期,Document number,17,,,旅游市場經(jīng)濟環(huán)境,2:河南省旅游經(jīng)濟發(fā)展,河南省

19、經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的增加，促進了旅游業(yè)的大發(fā)展發(fā)繁榮。河南省旅游業(yè)增長迅速，高于全國水平。2011年—2013年接待游客以每年0.5億次增長，旅游收入以每年500億元增長。,Document number,18,,旅游市場經(jīng)濟環(huán)境,3:洛陽旅游經(jīng)濟發(fā)展,洛陽經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的增加，促進了旅游業(yè)的大發(fā)展發(fā)繁榮。2011--2013年接待游客以每年近1000萬人次增長。2011--2013年的旅游收入比2011年的旅游收入增加了1

20、37.02億元。,Document number,19,,旅游市場經(jīng)濟環(huán)境,4:欒川縣旅游經(jīng)濟發(fā)展----2011至2013年旅游發(fā)展情況,欒川經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的增加，促進了旅游業(yè)的快速發(fā)展。 2011--2013年接待游客數(shù)量和收入呈現(xiàn)雙增長趨勢。2011--2013年接待游客以每年近100萬人次增長。2011--2013年旅游收入 以每年5億元增加。,Document number,20,,Document number,2

21、1,,2012年底洛欒高速全線通車以來，欒川游客人數(shù)同比有較大幅度的提高。2013年一季度游人數(shù)同比增長了26%，旅游人數(shù)的增加帶動了各項業(yè)務(wù)收入的快速增長，從而使得營業(yè)收入達到了2860萬元，同比增幅達到37.2%,旅游市場經(jīng)濟環(huán)境,5:交通的發(fā)展與旅游經(jīng)濟的相互扶持,Document number,22,,旅游市場經(jīng)濟環(huán)境,6:國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展----旅游地產(chǎn)是未來發(fā)展的熱點,在時下住宅地產(chǎn)被調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)仍處于“商住倒掛”的泥

22、潭之際，旅游地產(chǎn)或是調(diào)控背景下地產(chǎn)商們另一個可選之路任志強曾直言：“隨著中國旅游從觀光旅游向度假旅游發(fā)展，繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮之后，旅游地產(chǎn)將會成為市場下一個熱點?！?“中國目前已經(jīng)進入休閑旅游地產(chǎn)時代。”北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心主任、教授吳必虎稱，根據(jù)專家預(yù)測，2015年人類將會進入到一個休閑時代。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示：在一些省市制訂的“十二五”規(guī)劃中，已經(jīng)有27個省區(qū)市把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的領(lǐng)頭產(chǎn)

23、業(yè)，這說明各地對這項工作非常重視。,本章總結(jié),中國旅游地產(chǎn)處于起步階段，河南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，欒川旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?經(jīng)濟的快速發(fā)展，為旅游業(yè)發(fā)展提供了動力；旅游業(yè)也促進了經(jīng)濟發(fā)展。河南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，高于全國水平。洛陽作為旅游大市，是河南省乃至全國著名旅游勝地?！皺璐Ｊ健币桓膫鹘y(tǒng)思維模式，用科學(xué)的發(fā)展觀，重新主導(dǎo)欒川經(jīng)濟發(fā)展的方向。欒川擁有豐富的旅游資源，“全景欒川”的提出讓欒川旅游經(jīng)濟未來發(fā)展?jié)摿薮??！逗幽鲜　笆?/p>

24、二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》為全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了政策支持，也為欒川旅游業(yè)大發(fā)展提供了新動力。本項目作為欒川重渡溝景區(qū)，依托國內(nèi)旅游業(yè)良好形勢，未來發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?Document number,23,,Part 1,認知篇,發(fā)展環(huán)境,存在問題,客群分析,Document number,24,,項目存在問題,1：項目現(xiàn)狀：高低不平、存在林木、民房、耕地等,Document number,25,,項目存在問題,2:項目開發(fā)難點一,難點

25、1：區(qū)域荒涼，認知度低本項目距離重渡溝景區(qū)10分鐘車程，目前該區(qū)域較荒涼，短時間內(nèi)難在消費者心中激起置業(yè)熱情。難點2：不是凈地，拆遷麻煩地塊上存在建筑物、林木等，加上村民受其他富裕起來村莊影響及村民素質(zhì)高低，拆遷存在一定難度。難點3：原始資源，利用困難地塊周邊存在廟宇、古樹等，如何將地塊的原始資源、植被、生態(tài)等于項目互利共存，并且與重渡溝風(fēng)景區(qū)相協(xié)調(diào)，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展難點4：淡季經(jīng)營，存在難度度假地產(chǎn)（尤其是遠離城市的區(qū)

26、域）的物業(yè)是需要經(jīng)營的，如何保證經(jīng)營業(yè)績是最大的難題，經(jīng)營的難度最終都表現(xiàn)在淡季經(jīng)營上。所以，在項目之初，就必須充分考慮到淡季的經(jīng)營問題，尤其在旅游設(shè)施的規(guī)劃上，要有足夠的設(shè)施和投入，讓淡季不淡。,Document number,26,,項目存在問題,3:項目周邊競爭對手,競品：目前欒川已有九龍山溫泉、老君山、雞冠洞等景區(qū)度假地產(chǎn)的開發(fā)會影響本項目的銷售,Document number,27,,項目存在問題,3:問題解決之道一,本項目難

27、點開發(fā)的實質(zhì)是：旅游區(qū)非成熟景觀區(qū)項目如何開發(fā)？開發(fā)難點的解決之道借勢：借政府之手，借百姓之力，借重渡溝之景，通過產(chǎn)品規(guī)劃及景觀打造，融于當(dāng)?shù)?，融于景區(qū)造景：利用古樹、古廟、魚嶺等制造人文景觀，吸引關(guān)注度，提高知名度。創(chuàng)新：解決淡季經(jīng)營的主要方式有：大型活動、會議和培訓(xùn)。,Document number,28,,項目存在問題,3:問題解決之道二,五大開發(fā)策略實現(xiàn)本項目的成功開發(fā),策略1：景區(qū)借勢項目屬于重渡溝景區(qū)邊緣，要積

28、極向重渡溝景區(qū) “靠”，分享其成熟區(qū)品牌價值策略2：資源嫁接深入挖掘重渡溝農(nóng)耕文化、自然景觀的價值，將文化價值嫁接到項目，吸引游客。策略3：巧用地貌項目具有山地景觀資源，統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局，保護資源和項目創(chuàng)新結(jié)合，項目易產(chǎn)生層次感。策略4：規(guī)劃上更多功能賦予住宅的旅游性、休閑性，使業(yè)主的生活更加豐富多彩，使住宅成為多功能的生活載體。策略5：較高的附加值創(chuàng)新產(chǎn)品、提高附加值，提供一站式生態(tài)旅居功能，強化產(chǎn)品的私密性、尊崇性。

29、,Document number,29,,,,Document number,30,,項目SWOT分析,Part 1,認知篇,發(fā)展環(huán)境,存在問題,客群分析,Document number,31,,項目客群分析,買它，能代表什么？,身份和地位的象征,人生價值體現(xiàn),少數(shù)的高富人士所占有,去那玩，能代表什么？,中高檔消費場所，富人行為,度假與養(yǎng)生結(jié)合,可以休閑, 可以私有,一 誰會買本項目的產(chǎn)品？,Document number,32,,項目

30、客群分析,二 客群來源,本項目的目標(biāo)客群主要來自以欒川為中心的周邊縣市。如欒川、盧氏、靈寶、洛寧、嵩縣等縣級市以及三門峽、南陽、平頂山、洛陽、鄭州等地級市。,Document number,33,,項目客群分析,,非體力勞動者，主要是:大中型私營業(yè)主，公司高層管理者大學(xué)教授、藝術(shù)從業(yè)者、律師、醫(yī)生等知識分子政府機關(guān)的高級領(lǐng)導(dǎo),三 客群職業(yè),Document number,34,,項目客群分析,四 客群消費特征,不講究性價比，講究性

31、能比。區(qū)域中消費者一般不很關(guān)心價格，但很 關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。需要絕對私密性。消費者非常獨立，所以對產(chǎn)品的私密性要求很高，其較注重產(chǎn)品的個性，喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺。不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。崇尚自然、原生態(tài)，追求靜雅。追求健康，懂得享受生活。,Document number,35,,項目客群分析,五 客群心理需求,Document number,36,,六 客群置業(yè)需求,休閑度假型心理

32、：中產(chǎn)階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光旅游必然被度假旅游所取代。投資型心理：旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會升值。炫耀型心理：通過入住這些稀缺不可再生的環(huán)境中，獲得一種炫耀性的滿足感。未來養(yǎng)老型心理：退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。商務(wù)交際型心理：商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達到增加成功機遇的目的。禮品型心理：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游度假成為一種時尚，旅游

33、房產(chǎn)也將成為一種禮品。,客群置業(yè)需求主要用于投資和自住,項目客群分析,Document number,37,,項目客群分析,七 客群度假習(xí)慣,5+2模式：5天工作在市區(qū)，2天大休在郊區(qū)。11+1模式：11個月在大城市工作，1個月的長假（元旦、春節(jié)、“五一”、國慶這四周加起來，差不多一個月）跑到另外一個城市休閑。,Document number,38,,七 客群定位,他們渴望回歸自然的理念健康的生活方式放松心靈的屬地自由的居住

34、體驗,有錢、有閑的上層消費者,項目客群分析,Document number,39,,Part 2,案例篇,Document number,40,,案例介紹,經(jīng)驗借鑒,【1】中國最美最奢華的休閑度假酒店,麗江悅榕莊,以全球高端人群為目標(biāo)客戶，提供集休閑、度假、商務(wù)、體驗為一體的中國最美最奢華的休閑度假酒店,案例介紹,Document number,41,,案例介紹,發(fā)展條件,麗江悅榕莊,麗江悅榕莊主要發(fā)展條件,,,,,,,,,休閑產(chǎn)業(yè)快速

35、增長旅游形式從觀光型向休閑、度假、商務(wù)型轉(zhuǎn)變麗江高端客群的增多中國成為世界舞臺的中心，受到全球關(guān)注，國外游客對中國越發(fā)感興趣,豐富的旅游、人文資源項目周邊香格里拉、玉龍雪山的美景和麗江風(fēng)情的為項目提供了豐富的文化內(nèi)涵麗江旅游資源基本能適應(yīng)客人來休閑、度假、商務(wù)、旅游和探險需求的條件,成功的度假品牌悅榕莊作為悅榕集團頂級度假酒店品牌已得到世界認可馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊酒店為麗江酒店作了品質(zhì)保障悅榕莊客戶會為

36、項目提供了豐富的客源,政府的大力支持麗江市政府全力支持旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級在政府的支持發(fā)展下，麗江已成為中國休閑旅游度假的理想之地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，城市發(fā)展需要提升品位,Document number,42,,案例介紹,規(guī)劃理念,以麗江古城的建筑風(fēng)格融合五星級的現(xiàn)代化酒店設(shè)施，營造優(yōu)雅浪漫的度假風(fēng)格，讓客人沉浸在歡愉中，離開的時候確保得到“元氣”的補充。,麗江悅榕莊,Document number,43,,,,,案例介紹,世界頂級酒店品

37、牌導(dǎo)入,打造中國頂級休閑度假酒店,地產(chǎn)項目開發(fā),悅榕莊國際頂級度假酒店品牌馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊酒店形象招牌,中國國內(nèi)頂級度假酒店花園式別墅酒店室外溫水按摩浴池、私人泳池、護療亭麗江悅榕Spa會所等,二期產(chǎn)權(quán)式酒店別墅開發(fā),（麗江悅榕莊二期將推出產(chǎn)權(quán)式酒店）,,,麗江悅榕莊,Document number,44,,案例介紹,【2】長三角地區(qū)綜合性純休閑度假社區(qū),項目區(qū)位,溫泉1858，位于蘇州市太湖國家旅游度假區(qū)

38、，處于太湖2006年新規(guī)劃的核心區(qū)域，緊鄰太湖湖岸，是蘇州乃至長三角地區(qū)最理想的休閑旅游的區(qū)域之一。,溫泉1858,Document number,45,,案例介紹,溫泉1858,整體規(guī)劃,項目整體建筑風(fēng)格以中式為主，規(guī)劃開發(fā)度假別墅、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級度假酒店以及水上運動項目，打造休閑度假社區(qū)。,項目經(jīng)濟指標(biāo)總占地：12萬平方米總建筑面積：約9.6萬綜合容積率：0.8,,度假別墅,,酒店式公寓,,,產(chǎn)權(quán)式酒店,五星級

39、度假酒店,Document number,46,,案例介紹,溫泉1858,建筑設(shè)計,規(guī)劃－文化與建筑的結(jié)合，是溫泉1858的核心規(guī)劃理念。利用“合院”和“天井”空間形態(tài)，將江南獨特的蘇派建筑、院落文化、傳統(tǒng)村落，都融入到整個社區(qū)規(guī)劃中，讓生活回歸本質(zhì)。,Document number,47,,案例介紹,,,功能設(shè)置,度假村主要設(shè)施,周邊配套設(shè)施,,,五星級度假酒店溫泉水上運動度假居所,五星級度假酒店溫泉度假商業(yè)水街太湖國際

40、高爾夫俱樂部水星游艇俱樂部太湖、新天地生態(tài)公園吳宮校戰(zhàn)紀(jì)念園主題娛樂中心 中信文化論壇,,,,休閑度假健康度假娛樂運動居住體驗,休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自然體驗生態(tài)體驗商務(wù)度假,,功能匹配,,,,,,,,,,,,,,純休閑度假社區(qū),休閑度假群,,,,,,溫泉1858,Document number,48,,案例介紹,【3】千島湖內(nèi)頂級大型度假酒店公寓群,總體定位,以為消費者提供“享受另一種人生”為目標(biāo)

41、，在目前國家最大的森林公園千島湖內(nèi)，打造一個真正頂級的大型度假酒店公寓群,綠城千島湖度假公寓,Document number,49,,案例介紹,項目區(qū)位,綠城?千島湖度假公寓位于淳安千島湖鎮(zhèn)東北部，是千島湖景區(qū)內(nèi)極具稀缺性的西、北、南三面臨湖的優(yōu)質(zhì)地塊。千島湖位于浙江省杭州西郊淳安縣境內(nèi)，地處長江三角洲的腹地，被稱為是上海和杭州的“后花園”。,綠城千島湖度假公寓,Document number,50,,案例介紹,整體規(guī)劃,項目占地13.

42、8萬平方米，總建筑面積近30萬平方米，由八座小高層、高層建筑組成，建成后將是華東地區(qū)，乃至全國首屈一指的世界級大型休閑度假物業(yè)集合體。,與國際頂尖的度假酒店管理集團喜來登聯(lián)手打造精裝修度假公寓；整個度假建筑群更包括了超過30000平方米的度假配套區(qū)以及大面積的水上運動區(qū)；整合了游艇俱樂部等多項頂級度假設(shè)施。,房型設(shè)置：一房70-120平方米 二房175-200平方米

43、 三房350-430平方米 少量帶私家游泳池的豪華別墅戶型,綠城千島湖度假公寓,Document number,51,,案例介紹,功能設(shè)置,,五星級度假酒店度假公寓游艇俱樂部水上娛樂區(qū)休閑娛樂中心-健身中心、醫(yī)療保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室內(nèi)游泳池、水療(SPA)、足療等等設(shè)施 精品商業(yè)街千島湖國家森林公園,項目主要設(shè)施,,休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自

44、然體驗生態(tài)體驗商務(wù)度假居住體驗,功能匹配,,,,,,,,,,,,,,功能豐富、自成體系的大型休閑度假綜合體,,綠城千島湖度假公寓,Document number,52,,Part 2,案例篇,Document number,53,,案例介紹,經(jīng)驗借鑒,經(jīng)驗借鑒,借鑒價值1、開放式的商業(yè)休閑風(fēng)情街（包括特色餐飲、商業(yè)購物等）2、配套精英會所、商務(wù)會館突出商務(wù)休閑功能3、特色民俗文化社區(qū)，農(nóng)家樂果園采摘，魚塘釣魚等以積聚人氣,,

45、,,,,旅游休閑地產(chǎn)，產(chǎn)品價值借鑒,Document number,54,,經(jīng)驗借鑒,產(chǎn)品價值借鑒1、精品酒店公寓2、打造濱湖休閑區(qū)3、打造高檔別墅區(qū),,,,,,度假產(chǎn)品，價值借鑒,,成功項目經(jīng)驗的一致趨同都說明本項目前期酒店公寓及別墅的先行是正確的選擇，但旅游地產(chǎn)其基礎(chǔ)依然在于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)達與認可,Document number,55,,Part 3,產(chǎn)品篇,Document number,56,,產(chǎn)品開發(fā),產(chǎn)品主體與配

46、套,價值提升,產(chǎn)品開發(fā),【1】 根據(jù)旅游地產(chǎn)的功能開發(fā)模式本項目屬于旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn),產(chǎn)品開發(fā),【1】 根據(jù)旅游地產(chǎn)的功能開發(fā)模式本項目屬于旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn),產(chǎn)品開發(fā),【2】開發(fā)理念,城市新休閑主義 Urban New Leisure Doctrine,當(dāng)中國人均ＧＤＰ已超過了１０００美元時當(dāng)一個城市的私人汽車擁有量突破２００萬輛的時候休閑早已經(jīng)成為城市主流人群的一種生活狀態(tài)，一種方式，一個追求目標(biāo),主張

47、——舊生活倒塌，新主義竣工風(fēng)范——與休閑互動的優(yōu)生哲學(xué)氣質(zhì)——描摹生活的細節(jié)之美高度——一座城市超越與升華境界——其終結(jié)，是將不同趨于一致,Document number,59,,欒川重渡溝墅苑休閑度假山莊六星級度假區(qū)內(nèi)，服務(wù)于峰層人群的集居住 · 旅游 · 休閑 · 度假、療養(yǎng)為一體的高尚地產(chǎn),Document number,60,,產(chǎn)品開發(fā),【2】開發(fā)理念,Part 3,產(chǎn)品篇,Docum

48、ent number,61,,產(chǎn)品開發(fā),產(chǎn)品主體與配套建議,產(chǎn)品價值提升,產(chǎn)品主體與配套建議,【1】建筑風(fēng)格建議：與自然相融，體現(xiàn)休閑特色,風(fēng)格一：北美風(fēng)格北美地處溫帶，北美森林瀑布雄偉壯麗，北美風(fēng)格也體現(xiàn)了北美風(fēng)格別墅色彩豐富，線條流暢，簡單大方，處處體現(xiàn)著美國文化追求活力和力量的自由性和開放性，更加充分地表現(xiàn)了對自然和人性的尊重，,風(fēng)格二：托斯卡納風(fēng)格低錯落的層面，凹凸有致的墻體，以及用天然材料，如石灰、木頭和灰泥勾勒出來的外墻

49、是這類建筑的典型特征，斑駁不勻的墻壁，深綠色的百葉窗，褐紅色的陶瓦屋頂也是這類建筑的標(biāo)志。,風(fēng)格三：中式古典風(fēng)格制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格。 中式古典風(fēng)格主要特征：【特征】 1、北京四合院式的灰色坡屋頂。2、筒子瓦及一定高度的院墻圍合方式。3、院落式或園林式布局。4、材質(zhì)多選用地域色彩濃厚的灰磚。 。,從資源特點出發(fā)，演繹建筑風(fēng)格從項目環(huán)

50、境 自然資源為出發(fā)點，強調(diào)風(fēng)格與森林、氣候、景觀相融合，使項目建筑風(fēng)格與自然和諧共生。本項目旅游度假、山景坡地兩大特征，周邊森林貌密、湖水清澈。,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議： 度假物業(yè)與普通居家物業(yè)的不同特征體現(xiàn),度假物業(yè)和居家物業(yè)的戶型沒有絕對嚴(yán)格意義上的區(qū)分，度假物業(yè)只是需要在一些關(guān)鍵節(jié)點上強化即可。區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的使用上的特異化舒適性提升，與外部景觀的搭接與可達性，是度假物業(yè)追求的基本性原則,度假物業(yè),居家物業(yè),Do

51、cument number,63,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議： 四大原則,產(chǎn)品建議原則1：豐富產(chǎn)品線，追求產(chǎn)品多樣化，滿足中上層人士多元需求產(chǎn)品建議原則2：控制戶型面積，保持市場競爭力產(chǎn)品建議原則3：戶型強調(diào)舒適休閑、突顯個人空間，追求高價值產(chǎn)品建議原則4：面積適中，不宜過大，總價得到合理控制，適當(dāng)提高單價，提升銷售利潤。,,,主體類產(chǎn)品度假別墅電梯洋房（小高層）酒店公寓,,,,產(chǎn)品建議,配套類產(chǎn)品商業(yè)街商務(wù)會

52、所旅游接待中心民俗特色農(nóng)家樂,Document number,64,,產(chǎn)品主體與配套建議,Document number,65,,【2】產(chǎn)品建議： 主體類別,因此在各類產(chǎn)品的面積段控制上，其實也可以是多樣化的靈活組合滿足不同需求,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議： 度假別墅,度假別墅建議,尺度舒適感,私密性,觀景性,灰空間的利用,交錯排布,分區(qū)設(shè)置,贈送庭院、露臺,大面積落地窗,挑空處理,大尺度開放空間,豪華主衛(wèi)系統(tǒng),大橫廳設(shè)計,

53、多套間設(shè)計,Document number,66,,項目定位,置身大自然中享受空氣、陽光、流水、鄉(xiāng)村、原野所帶來氣息,單位面積：180－260平方米/套建筑立面：歐式或中式風(fēng)格定 位：奢華享受，融于自然,Document number,67,,【2】產(chǎn)品建議：度假別墅,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議度假別墅:A 尺度舒適感,盡量不用隔墻，部分室內(nèi)功能空間融合或簡化，增強空間尺度感局部采用挑空處理增強了空間尺度的變化

54、感，強化的采光性能，增添了情趣性,,Document number,68,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議度假別墅:A 尺度舒適感,起居廳、餐廳及廚房并排布置，兩層通高，空間恢宏,Document number,69,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議度假別墅:B 私密性,多套間設(shè)計和豪華舒適的主臥共同組成的生活空間，極大的體現(xiàn)度假生活舒適享受,麓山國際別墅二層,三層,,步入三層,,下至花園,次臥1,次臥3,次臥3,主臥,觀瀾高爾

55、夫別墅二層,生活空間多套件設(shè)計，保證了生活的私密和便利；每個套間均有步入式露臺或陽臺，增添舒適度和情趣性；放大主臥的衛(wèi)浴空間，景觀浴室和衛(wèi)生間是對度假生活舒適度的提升。,Document number,70,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議度假別墅:B 私密性,建筑主體采用分離式設(shè)計，相互之間通過連廊或泳池相互連接，保證主、客、傭人活動空間相互不干擾，實現(xiàn)完全的主客分區(qū)、動靜分區(qū),,,,,主人活動區(qū),客人活動區(qū),公共活動區(qū),保姆

56、活動區(qū),,,,,,一層,二層,一層,二層,,,,,Document number,71,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議度假別墅:C 觀景性,贈送大露臺，整合戶外景觀資源增加度假情趣，同時增加采光、通風(fēng)性,大面積的觀景露臺，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢大露臺可以增加情趣的觀景活動空間露臺、陽臺實現(xiàn)觀景的同時，也是贈送面積的常用手段，有助于提升項目性價比,Document number,72,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建

57、議度假別墅:C 觀景性,以大面積的落地窗，強調(diào)景觀視野開放，滿足采光與空間通透的要求,充分利用落地窗的開放式空間營造感、同時增加采光與通透利用大面積落地窗，增大景觀面，最大化實現(xiàn)與景觀連接,Document number,73,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議度假別墅:D 亮點設(shè)計,1、無界限，越奢華越簡單——大開間、大尺度、大面寬、大贈送空間2、通透留白，超大陽臺創(chuàng)造“空間之肺” 3、圍合環(huán)視，空中花園，屋頂泳池，戶戶不同的

58、觀景角度,Document number,74,,項目定位,面向大眾的快速去化物業(yè)——墅景度假酒店公寓,單位面積：40－70平方米/套建筑立面：簡潔明快定 位：便捷，舒適,Document number,75,,【2】產(chǎn)品建議酒店公寓:A 格局,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議酒店公寓:A 格局,戶型以精裝修為主，設(shè)計酒店化，弱化功能的齊備，強化空間的舒適，增加景觀的視野,購房者以投資為主，一般不會在公寓中長期居住，所

59、以一般開發(fā)商都會選擇以精裝的形式把房子交給購房者，做到拎包入住，并便于后期經(jīng)營出租。酒店公寓是給人們在度假旅游時提供居住服務(wù)的項目，則舒適度是產(chǎn)品首先要考慮到的。所以一般的酒店公寓在戶型設(shè)計上采用酒店化的設(shè)計，弱化廚房、儲藏空間，強調(diào)臥室客廳的舒適度和增加景觀視野,Document number,76,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議酒店公寓:B 寬景觀,景觀視野最佳的位置可設(shè)少量觀景套房戶型，強化舒適度，弧形設(shè)計，彰顯度假氛圍,

60、設(shè)計上盡量增大景觀面，減小進深，此外，盡量減少空間的分割，74平米的一方一廳兩衛(wèi)，充分體現(xiàn)度假產(chǎn)品的舒適要求大面積的觀景露臺，主臥與客廳直接與觀景臺連通，采光很好開放式西廚結(jié)合餐廳干濕分離的洗手間強化臥房的舒適與奢侈，強化主臥衛(wèi)生間的景觀,Document number,77,,產(chǎn)品主體與配套建議,【3】產(chǎn)品建議酒店公寓:C 便利于私密,兩房產(chǎn)品雙入口、全套間設(shè)計保證了各自生活的便利性與私密性,,,,,,,臥室套間設(shè)計，既方便度

61、假生活，也保證臥室的私密性,,主臥,次臥,主臥,次臥,,,,,,雙鎖設(shè)計,臥室1,臥室2,,,連廊,主/次臥雙入口設(shè)計、臥室間用連廊連接，保持各自私密性,Document number,78,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議酒店公寓:D 度假性,衛(wèi)生間可與洗浴分開，使浴室、陽臺全部觀海或酒店園林，增強度假氛圍,,,,露臺,浴室,衛(wèi)生間,Document number,79,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議酒店公寓:E 公寓返租銷

62、售模式,酒店公寓采用公寓返租銷售模式,針對小戶型不長期居住的客群特性，在客戶自愿的條件下，可以引入酒店式公寓的銷售模式，將公寓返租給酒店，每年可享受30天免費入住外，還可擁有每年超高的經(jīng)營紅利目的----給到更多豐厚條件，吸引投資客好處----可以大幅增提升開發(fā)商利潤。可以達成快速銷售，大大縮短銷售周期，降低開發(fā)成本，是目前旅游地產(chǎn)營銷的黃金模式。舉例：以戶型面積為50平米的公寓為例，售價為3000元/㎡，總投入為15萬元，每年

63、 返租總房款的10-12%%作為固定回報，則8-10年時間就可收回全部投資后坐享收益。,Document number,80,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議酒店公寓:E 公寓返租銷售模式,公寓面積在40-70平米，低總價，超高利用率，每套公寓售出后，若不長期居住，則可交回度假酒店管理，用作客房，業(yè)主每年還可享受

64、部分分紅收益。,Document number,81,,產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議多層電梯洋房:格局,Document number,82,,單位面積：80－120平方米/套建筑立面：歐式風(fēng)格定 位：低密度，高品質(zhì),產(chǎn)品主體與配套建議,【2】產(chǎn)品建議多層電梯洋房,Document number,83,,內(nèi)部的格局分布，及投資理念與酒店公寓相同,產(chǎn)品主體與配套建議,會館主要功能：企業(yè)家總部同事員工聚會、同鄉(xiāng)會、

65、商業(yè)聯(lián)盟聚會、名校校友、名流聚會場所商務(wù)合作交流場所會議召開,Document number,84,,【3】配套建議：A 商務(wù)會館,產(chǎn)品主體與配套建議,總體規(guī)劃面積在2000M2;分布項目入口;人工湖邊每個單位面積控制在 800-1000M2;可臨時出租，亦可長期包租,Document number,85,,【3】配套建議：A 商務(wù)會館,產(chǎn)品主體與配套建議,會館外圍民俗文化主題景觀；內(nèi)部庭院，突出中式水景營造特色；會館內(nèi)部

66、設(shè)置溫泉泳池，桑拿區(qū)等，滿足商務(wù)，會談，休閑功能；,Document number,86,,【3】配套建議：A 商務(wù)會館,產(chǎn)品主體與配套建議,重渡溝民俗文化商業(yè)街區(qū)；從洛欒高速下來至項目500米,商業(yè)街呈兩端布局.局部建筑拔高,突出建筑的標(biāo)志性；參照豫西民俗風(fēng)情建筑為主題,商業(yè)與景觀相結(jié)合, 設(shè)置各類民俗商品、旅游紀(jì)念品、餐飲等。,Document number,87,,【3】配套建議：B 重渡溝民俗文化商業(yè)街,產(chǎn)品主體與配套建議,

67、“欒川豫西”窗口——民俗文化商業(yè),總建筑面積：5000平方米商業(yè)單體面積50－200平方米不定氛圍營造：欒川重渡溝新天地，熱鬧的氛圍凸現(xiàn),業(yè)態(tài)建議：小型精品零售：當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)店、古玩店、書畫店等生活服務(wù)類：私房菜館、小吃等,Document number,88,,【3】配套建議：B 重渡溝民俗文化商業(yè)街,產(chǎn)品主體與配套建議,產(chǎn)品主體與配套建議,【3】配套建議：C 渡溝休閑度假山莊接待中心（銷售中心）,接待中心為游客提供信息、咨詢、

68、游程安排、講解、教育、休息等旅游設(shè)施和服務(wù)功能的專門場所。向游客提供有關(guān)旅游和風(fēng)景名勝區(qū)的信息，同時提供必要的服務(wù)和幫助，有些甚至包括住宿及娛樂設(shè)施。同時也是本項目投資銷售接待中心。,Document number,89,,產(chǎn)品主體與配套建議,產(chǎn)品主體與配套建議,【3】配套建議：C 渡溝休閑度假山莊接待中心（銷售中心）,總體規(guī)劃面積在1000M2;分布項目入口處;高速公路入口處,Document number,90,,產(chǎn)品主體與配套建