[教育]昭通市昭魯公路旅游項(xiàng)目前期策劃

1、昭通市昭魯公路旅游項(xiàng)目前期策劃,謹(jǐn)呈:武漢合富錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,委托方：合富錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報(bào)告方：進(jìn)力地產(chǎn)機(jī)構(gòu)密 級(jí)： 機(jī) 密時(shí) 間：2011年08月15日,貳,叁,肆,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目營銷策略,匯報(bào)順序,壹,我們對(duì)項(xiàng)目的理解,伍,銷售推廣,陸,服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹,柒,公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),,壹,項(xiàng)目的理解,,項(xiàng)目所處云南省東北部的昭通市，地處云、貴、川三省結(jié)合部，同時(shí)也是昆明、成都、貴陽、重慶等中心

2、城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展輻射的交匯點(diǎn)。,項(xiàng)目屬性,四川,云南,貴州,,,,,,,成都市,重慶市,貴陽市,昆明市,,項(xiàng)目位于昭通市的永豐鎮(zhèn)政府對(duì)面，距昭通市昭陽區(qū)中心約10公里,距離魯?shù)榧s17公里，易與昭陽和魯?shù)楫a(chǎn)生空間聯(lián)系。,項(xiàng)目位置,昭陽區(qū),魯?shù)?17公里,10公里,項(xiàng)目四至,,項(xiàng)目地塊北接昭陽區(qū)，南至魯?shù)?，西臨建設(shè)中的昭魯快捷通道，周邊有大量已建民房，重大設(shè)施處于即將建設(shè)階段，區(qū)域整體尚未起步。,交通條件,,整體交通條件不夠完善，隨著昭魯公

3、路的修建，將有效完善和解決片區(qū)交通運(yùn)輸?shù)膯栴}，形成昭魯一體化。,公路：國道主干線GZ40水富到昆明高速公路基本貫通。出省五通道：巧家—寧南，鹽津—筠連，威信—敘永，鎮(zhèn)雄—畢節(jié)二級(jí)公路己建成投入使用。昭陽—威寧已擴(kuò)建為三級(jí)公路。航空：于1991年機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建動(dòng)工，1994竣工，改擴(kuò)建為國家永久性二級(jí)機(jī)場(chǎng)， 1994年4月正式復(fù)航，飛昭通至昆明航線。,昭陽區(qū),魯?shù)?,昭魯線：位于永豐鎮(zhèn)西側(cè)，是永豐未來發(fā)展的依托,G213國道：是連

4、接昆明和昭通的重要公路，永豐鎮(zhèn)目前依托此路連接昭陽和魯?shù)?機(jī)場(chǎng),項(xiàng)目地塊具有一定景觀資源但不強(qiáng)勢(shì)，整個(gè)區(qū)域除有少量村莊用地之外，其它用地均未開發(fā)。,,地塊具有一定景觀資源但不強(qiáng)勢(shì)，整個(gè)區(qū)域處于未開發(fā)狀態(tài)；項(xiàng)目遠(yuǎn)離污染，空氣清新、生態(tài)環(huán)境較好；視覺美感非常突出，具備一定山林資源，生態(tài)性較好。,地塊現(xiàn)狀,項(xiàng)目地塊SWOT分析,,,綜述,,1、工程時(shí)間跨度較大；2、由于項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量小，故項(xiàng)目定位應(yīng)該從更高更遠(yuǎn)的角度謀劃。著眼于云南

5、乃至滇川黔市場(chǎng)，跳出本地市場(chǎng)，去規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目；3、因此我們需要的是用超前的眼光來定位項(xiàng)目，充分與政府合作，積極與本地市場(chǎng)對(duì)接，緩解資金壓力；加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，借鑒其它成功項(xiàng)目，彌補(bǔ)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足，做好打大仗的企業(yè)準(zhǔn)備。,本項(xiàng)目主要面臨城市容納力不足問題，在小市場(chǎng)做大生意；既然要做大生意，就需具備大生意的眼光，必須跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，才能爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)。,貳,市場(chǎng)分析,,市場(chǎng)分析,1、利用外部環(huán)境因素創(chuàng)造價(jià)值： 云南環(huán)境、昭通環(huán)境、滇

6、川黔三省環(huán)境2、利用內(nèi)部環(huán)境因素創(chuàng)造價(jià)值： 項(xiàng)目工程規(guī)劃、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目的經(jīng)營等；3、正確處理與政府及未來拆遷戶的關(guān)系，在保證綜合效益的基礎(chǔ)上，才能保證項(xiàng)目的成功；,關(guān)鍵點(diǎn),昭通基本概況,,地理位置：昭通市位于云南省東北部、金沙江下游，與四川、貴州接壤，國土面積2.3萬平方公里。2001年撤地設(shè)市，轄1區(qū)10縣、143個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）。,對(duì)外交通建設(shè)重啟云南“北大門”——由鐵路、公路、航空、水運(yùn)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模

7、，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)?！八娡鯂钡慕ㄔO(shè) ——白鶴灘、溪洛渡、向家壩3座電站。 ………………2007年以來，人民生活水平不斷改善，社會(huì)更加安定和諧。 隨著西部大開發(fā)的不斷推進(jìn)，昭通力爭(zhēng)在2020年把昭通建成重要的能源、重化工、農(nóng)特產(chǎn)品加工基地和長(zhǎng)江上游生態(tài)屏障。,,城市發(fā)展目標(biāo)： 21世紀(jì)昭通將建設(shè)成為一個(gè)具有一定工業(yè)基礎(chǔ)，又具有較強(qiáng)商貿(mào)、物流功能的綜合城市；一個(gè)適宜居住生活、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型山地城市。 在城市發(fā)展上通

8、過“南進(jìn)東拓”“優(yōu)化舊城”規(guī)劃策略的實(shí)施，調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，完善城市功能，實(shí)現(xiàn)城市由單中心向多中心，集中式向片區(qū)組團(tuán)式的轉(zhuǎn)變。,昭通市城市規(guī)劃發(fā)展,,從規(guī)劃來看，項(xiàng)目屬于鳳凰山休閑片區(qū)外的延伸地帶，只能依托森林覆蓋率高、空氣清新等自然條件，難以共享其它片區(qū)的現(xiàn)有資源。,,昭陽區(qū)：中共昭通市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心。位于云南省東北端，面積2167平方千米，位于11個(gè)縣城的中央位置，是昭通發(fā)展的核心。距省會(huì)昆明

9、市381千米。東與貴州省威寧縣接壤，西隔金沙江與四川省金陽縣相望。 地處 云、貴、川 重要經(jīng)濟(jì)樞紐戰(zhàn)略地位?？?cè)丝?7萬余人,昭陽區(qū),昭陽區(qū)概況,,昭陽區(qū)是昭通房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量，全區(qū)77萬常住人口，城鎮(zhèn)化水平僅為26%，房地產(chǎn)發(fā)展前景可觀,占全市房地產(chǎn)的開發(fā)量的60%以上。,,2006年，昭通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于初期發(fā)展階段，該時(shí)期所開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)如下：,2006年,2010年,20XX年,如何做到：引領(lǐng)昭通城市生活、迎接

10、昭通的休閑時(shí)代？,2006-2010年，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大勢(shì)推動(dòng)下昭通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由起步階段向發(fā)展階段過渡。“近兩年來房?jī)r(jià)漲的太快”消費(fèi)者的直觀感受是對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的最佳詮釋：,昭通地產(chǎn)發(fā)展模式方向？,發(fā)展歷程,,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,,秀水康城,小高層、多層、商業(yè) 共719戶昭通首個(gè)推出小高層建筑的樓盤營銷、策劃、推廣面有一定突破,2007年住宅市場(chǎng)以南市區(qū)域居多，產(chǎn)品類型單一,住宅市場(chǎng),,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,泰平盛世水岸,,住宅市場(chǎng)

11、,2010年，住宅產(chǎn)品類型多元化、建筑形態(tài)相對(duì)多樣化,混合業(yè)態(tài)社區(qū)，其中包括濱水洋房、花園洋房、小高層配套設(shè)施包括購物廣場(chǎng)、商務(wù)酒店、幼兒園等,城市新型地產(chǎn)項(xiàng)目小高層城市住宅+商場(chǎng)，暫未開盤 目前處于預(yù)定階段,福都,華南大廈,城市新型地產(chǎn)項(xiàng)目小高層城市住宅+商場(chǎng)，暫未開盤 目前處于預(yù)定階段,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,,,商業(yè)市場(chǎng),2006年至今，昭通商業(yè)市場(chǎng)格局沒有較大的變化。舊城區(qū)新建項(xiàng)目不多且體量較小，不

12、足以支持商業(yè)格局的突破。2010年，舊城改造對(duì)商業(yè)環(huán)境的影響并且結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，如何抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，是我們要思考的重點(diǎn)。,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,,,商業(yè)市場(chǎng),昭陽區(qū)新型商業(yè)項(xiàng)目代表項(xiàng)目建筑新、街道整齊、整體感較強(qiáng)昭通繁榮的餐飲、娛樂夜市,鉆石廣場(chǎng)由昆明乾景房地產(chǎn)優(yōu)先投資公司在昭通注冊(cè)成立恒基房地產(chǎn)開發(fā)公司，投資1150萬收購原昭通毛紡廠開發(fā)建設(shè)的。目前經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為餐飲、網(wǎng)吧等。是招商引資與國企改革的成功實(shí)例項(xiàng)目,昭陽

13、區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,,消費(fèi)概況,從上表可以看出，昭通房地產(chǎn)價(jià)格一直呈上升趨勢(shì)，且上升比例較大，其中2007年增長(zhǎng)比例最大，2007年市場(chǎng)放量較大，交易量上升，加之當(dāng)時(shí)地產(chǎn)市場(chǎng)處于黃金時(shí)期，高成交量下必然導(dǎo)致價(jià)格高速上浮，也從另一層面展現(xiàn)了昭通的消費(fèi)潛力。昭通房?jī)r(jià)上漲歸因于昭通房地產(chǎn)業(yè)的剛剛起步，以及昭通市經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展。,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,,,消費(fèi)概況,消費(fèi)行為：由于消費(fèi)群體的可支配收入增幅大于投資渠道擴(kuò)大帶來的投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生的價(jià)

14、值，2006年以來的購房投資者比例有所上升，約占總購房群體的10﹪－15﹪左右；接受房屋面積區(qū)間集中于110－150㎡之間，約占總面積需求的85﹪；所承受的單價(jià)有較大增幅，從1000-1300元/㎡ ，增加到2500-3000元/㎡；本地消費(fèi)者大部分選擇按揭，外地消費(fèi)者選擇一次性付款的比例較大。,消費(fèi)群體：本地消費(fèi)者：來源于政府公務(wù)員、教師、大型企事業(yè)單位穩(wěn)定職工和私營企業(yè)主，購房用途上主要集中于換房改善居住環(huán)境、二次以上置業(yè)自

15、用偏投資；外地消費(fèi)者：來源依次是：魯?shù)?、?zhèn)雄、大關(guān)、鹽津、四川、水富，購房用途主要是異地二次置業(yè)改善目前的居住環(huán)境、依據(jù)工作地點(diǎn)的變遷而置業(yè)。由昆明和地州城市的消費(fèi)群體比例判斷，本地和外地客戶比為6：4.,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,,,消費(fèi)概況,住宅消費(fèi)：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房越來越多由原來的單位集資建房逐漸轉(zhuǎn)向商品房，消化能力與供求關(guān)系基本持平；南片區(qū)雖然目前集中了絕大部分的居住認(rèn)購，初步形成了一定的居住慣性和氛圍，但是對(duì)

16、于有一定支付能力的購房群體來說，南片區(qū)的發(fā)展已經(jīng)到了尾期，可利用和開發(fā)的土地有限，未來北城將逐步成為人們選房的重心，但是目前存在的障礙在于，北城的開發(fā)還未成氣候，生活配套和便利性大大落后于南片區(qū)，眾多消費(fèi)者對(duì)北城處于觀望的階段； 商業(yè)消費(fèi)：目前商業(yè)氣氛和規(guī)模還較小，許多居民消費(fèi)仍以農(nóng)民自建房中的餐飲為主體，僅是鉆石廣場(chǎng)、朱提文化商業(yè)步行街，有規(guī)模和統(tǒng)一規(guī)劃招商的商業(yè)設(shè)，還缺乏成為城市標(biāo)示的商業(yè)配套；商業(yè)水平較低，一環(huán)內(nèi)商鋪價(jià)格差

17、距較大。,,綜述,2009年整體代表樓盤分布示意圖,目前全區(qū)有常住人口77萬人，家庭戶22萬戶，老城的居住人口比例約為65%，則有43.12萬人。,昭通市昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,北部新城居住區(qū):未來居住的趨勢(shì)片區(qū)，由于政府規(guī)劃的影響，未來大量的居住小區(qū)將直指這一片區(qū)，目前還都是以單位建房和福利房為主。 老城居住區(qū):傳統(tǒng)的老居住區(qū)，主要居住的是土生土長(zhǎng)的老昭通人，居住形式、環(huán)境和生活方式都比較陳舊。一部分有能力和觀念的年紀(jì)50歲以下的人

18、會(huì)選擇南部區(qū)域來改變居住環(huán)境和換房。南城居住區(qū):居住較為集中的臥城，又叫昭通的富人區(qū)。從2004年開始，這個(gè)區(qū)域大約集中了近5萬人口。片區(qū)市政配套和生活配套還需進(jìn)一步完善。,區(qū)域房?jī)r(jià)差別顯現(xiàn)，表明新城建設(shè)已突破了城市原有的單核發(fā)展模式，使各主要片區(qū)之間的土地價(jià)值顯現(xiàn)、房?jī)r(jià)落差明顯。,昭通市昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,供應(yīng)市場(chǎng),1、福都大廈項(xiàng)目地址：昭通市青年路195號(hào)建筑形態(tài)：多層及小戶型電梯房、商鋪 總建筑面積：20365㎡ ，商

19、業(yè)面積約7000 ㎡商業(yè)建筑形態(tài)：1-3層商場(chǎng)，底層分割銷售銷售情況：還未開盤，收取訂金，訂金金額為5—10萬預(yù)定情況達(dá)60%價(jià)格信息：具體到套的價(jià)格為99㎡ 起價(jià)2200元/㎡ 116㎡ 起價(jià)2300元/㎡；139㎡ 起價(jià)2400元/㎡ 商鋪?zhàn)郧嗄曷废騼?nèi)價(jià)格由36000元/㎡-7000元/㎡ 產(chǎn)品信息：商場(chǎng)分割銷售，最小分割面積57 ㎡物業(yè)管理：自主經(jīng)營，商場(chǎng)統(tǒng)一管理。交房時(shí)間：2010年4月

20、車位配比：1：0.6,城市型項(xiàng)目,位于昭陽區(qū)核心地段新盤，建筑形態(tài)、外立面效果與現(xiàn)有樓盤相比相對(duì)更具城市感。但其體量與商業(yè)管理模式實(shí)則不能支撐其“財(cái)富中心 · 高尚華宅”的宣傳定位。,,,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究,,2、華南大廈項(xiàng)目地址：昭通市青年路口總套數(shù)：154套商業(yè)面積：約4700 ㎡ 商業(yè)建筑形態(tài)：多層、小高層（商業(yè)：1-2套買銷售， 3 -4層整層銷售商場(chǎng)）銷售情況：達(dá)70%價(jià)

21、格信息：小高層均價(jià)2480元/㎡ 多層均價(jià)2380元/㎡，商業(yè)均價(jià)約1.2萬元/㎡產(chǎn)品信息：商場(chǎng)分割銷售，最小分割面積50㎡物業(yè)管理：自主經(jīng)營交房時(shí)間：2010年,區(qū)位圖,城市型項(xiàng)目,供應(yīng)市場(chǎng),青年路沿線另一個(gè)城市型小體量項(xiàng)目體量與福都相差不大，但商業(yè)為住宅1-4層商場(chǎng)形態(tài)，住宅有多層、小高層,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究,,3、西街、陡街、轅門街區(qū)西街、陡街進(jìn)行整體改造，陡街改建預(yù)計(jì)2009年3月完工。在西陡街房屋修繕中，

22、臨街22間1175平方米，占地面積共6175平方米。按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，采取分段打捆整體出讓進(jìn)行處置，以4158萬元整體出讓。 2008年10月市場(chǎng)公開拍賣以4萬元/平米售價(jià)成為目前昭通最高商業(yè)房?jī)r(jià)，均價(jià)在2.5萬元/平米左右。,城市商業(yè)型項(xiàng)目,供應(yīng)市場(chǎng),政府主導(dǎo)的舊城形象改造項(xiàng)目，有一定程度的引導(dǎo)作用,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究,,4、恒邦百貨,城市商業(yè)型項(xiàng)目,供應(yīng)市場(chǎng),由于超市和停車便利，成為目前市民消費(fèi)集中。該模式在

23、當(dāng)?shù)貙儆诒容^正規(guī)和規(guī)模較大的商業(yè)，可以考慮引進(jìn)其至本項(xiàng)目。,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究,,5、朱提步行街,城市商業(yè)型項(xiàng)目,供應(yīng)市場(chǎng),是昭通目前最有號(hào)召力的新步行街，建筑較新、街道整齊有整體商業(yè)街形象感，昭通的繁華娛樂餐飲夜市。特別晚上8點(diǎn)到午夜2點(diǎn)是一天中最熱鬧的時(shí)段。商鋪面積：底商面積多為30-40㎡價(jià)格：二手商鋪12000元/㎡左右，租金鋪面租金 ：16-45元/月㎡ ，從中段到東段，店鋪的租金越低，店鋪的租金每年以10%的

24、比例上升。,是目前認(rèn)可度較高的商業(yè)步行街,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究,,6、湖畔名園,宜居型項(xiàng)目,供應(yīng)市場(chǎng),項(xiàng)目地址：昭通市朱提大道東側(cè)（電力小區(qū)）總套數(shù)：998套占地面積：161畝總建筑面積約：160000㎡ 左右 商業(yè)建筑形態(tài)：多層、小高層銷售情況：達(dá)70%價(jià)格信息：均價(jià)1700元/ ㎡,部分已交付使用（針對(duì)電力內(nèi)部職工銷售），4月開盤對(duì)外公開發(fā)售房源放量80套左右。,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究,,8、盛

25、世水岸,宜居型項(xiàng)目,供應(yīng)市場(chǎng),項(xiàng)目地址：昭通市朱提大道緊鄰湖畔名園總建筑面積：121736.14㎡ 綠化率：30％ 總套數(shù)：約1800套建筑形態(tài)：多層及高層電梯房銷售情況：分二期銷售，一期全部售完，銷售500套左右，二期3月開盤價(jià)格信息：一期：高層1780元/㎡起，多層1880元/㎡起，每增加一樓增加20元。二期：2040元/㎡起，最終價(jià)格未定。產(chǎn)品信息：5種戶型（70-90㎡、90-130㎡、13

26、0-150㎡、150-170㎡、220㎡）交房時(shí)間：2010年初配套：大型超市場(chǎng)、星級(jí)酒店、會(huì)所、幼兒園,項(xiàng)目的建筑類型屬于混合業(yè)態(tài)社區(qū)，其中包括濱水洋房、花園洋房、小高層、高層等配套設(shè)施包括購物廣場(chǎng)、商務(wù)酒店、、公共休閑場(chǎng)地、綠化景觀、水體景觀、游泳館、室外活動(dòng)室、幼兒園、兒童游樂園、老年健身場(chǎng)所等現(xiàn)代公共生活設(shè)施,昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究,,,看項(xiàng)目的不同，選擇也不同！,總結(jié)本地旅游市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)目的關(guān)系；云南休閑度假

27、發(fā)展與項(xiàng)目的關(guān)系；迎接休閑時(shí)代的到來。,從永豐看項(xiàng)目——縣城的宏偉藍(lán)圖從昭通鎮(zhèn)看項(xiàng)目——著名的“南絲綢之路”的要沖、素有“鎖鑰南滇，咽喉西蜀”之稱從滇東北看項(xiàng)目——是中國革命的重要紀(jì)念地從云南看項(xiàng)目——構(gòu)建中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的重要組成部分從滇川黔看項(xiàng)目——三省結(jié)合點(diǎn)，輻射四大城市,,昭通自身容納力有限，基礎(chǔ)弱，外來人口少，城市增容速度雖快但總量少；項(xiàng)目1500畝建設(shè)用量在本地市場(chǎng)消化，缺乏現(xiàn)實(shí)性，同時(shí)要求項(xiàng)目必須具備超強(qiáng)吸

28、引力的產(chǎn)品；目前來看，項(xiàng)目如果缺少超常規(guī)手段拉動(dòng)，靠城市現(xiàn)有增長(zhǎng)速度，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度不會(huì)太高，可與現(xiàn)有的“魯?shù)椤苯壎I銷；開發(fā)1500畝土地，目標(biāo)市場(chǎng)不能只集中在昭通，需要挖掘云南乃至滇川黔的客戶資源，在更廣闊的是市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)；基于此，本項(xiàng)目核心是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,本項(xiàng)目屬于滇東北區(qū)域，但不處于4條旅游主流線路，旅游人數(shù)較少；從市場(chǎng)大背景來看，要考慮的是如何截留來自三省各地的客戶？項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)容量較小，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，項(xiàng)目應(yīng)該

29、從更高更遠(yuǎn)的角度謀劃，跳出昭通市場(chǎng)，占位云南及滇川黔三省市場(chǎng)，與其他項(xiàng)目形成協(xié)同互補(bǔ)關(guān)系，共同做大市場(chǎng)。本項(xiàng)目需以大手筆、大聯(lián)動(dòng)、大整合之大氣魄，在政府旅游規(guī)劃、自身發(fā)展、營銷和管理上開展廣泛有效的協(xié)作與合作。,綜述,,叁,項(xiàng)目定位,一期——以有獨(dú)特賣點(diǎn)的實(shí)用型、高性價(jià)比住宅為主，目標(biāo)以回籠資金，保證企業(yè)現(xiàn)金流為主，樹立項(xiàng)目品牌；戶型以90～150平米，兩方/三房為主力戶型；適度創(chuàng)新以突出本案產(chǎn)品的高價(jià)比； 目標(biāo)客群：本地塊區(qū)域

30、內(nèi)存在老居住區(qū)和部分單位，住宅功能可滿足地塊周邊購房活換房需求；大戶型住宅滿足商業(yè)經(jīng)營商自用或投資、辦事機(jī)構(gòu)辦公、倉儲(chǔ)等需求；商業(yè)滿足專賣店連鎖、加盟，品質(zhì)性餐飲娛樂等需求；職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營者、企業(yè)中層管理者、公司職員、事業(yè)單位職工及政府公務(wù)員；商業(yè)投資/經(jīng)營者等。,二期——在配套設(shè)施的支持下，以中高端產(chǎn)品為主。提高產(chǎn)品的附加值，實(shí)現(xiàn)“高走”的目標(biāo)，商業(yè)則直接升級(jí)，成為城市級(jí)別商業(yè)核心。目標(biāo)客群：二次置業(yè)群體，一次置業(yè)且追求品質(zhì)群體，

31、團(tuán)購；商業(yè)滿足品牌店、超市、主題店等品質(zhì)性城市商業(yè)運(yùn)營；職業(yè)：公司中、高級(jí)管理者、個(gè)體經(jīng)營者、私營企業(yè)主、事業(yè)單位職工、政府公務(wù)員、商業(yè)投資/經(jīng)營者等,整體客戶群定位,,住宅客戶定位,,中高端客戶置業(yè)價(jià)值取向,情感——更安全、更健康、環(huán)境更舒適希望家是溫馨和諧的地方而非帶來壓力的“成功居所”非常關(guān)注下一代的教育，除學(xué)校教育外，對(duì)才藝、教養(yǎng)、氣質(zhì)方面的培養(yǎng)有要求,價(jià)值——南北通透的方正戶型小區(qū)有足夠的停車位認(rèn)為面積小、低總價(jià)

32、的物業(yè)具有較大的升值空間,心理——不喜歡太張揚(yáng)、不愿露富樂于接受新鮮事務(wù)簡(jiǎn)約，排斥奢侈和鋪張,習(xí)慣——對(duì)于120-140㎡的舒適型戶型最為偏愛，總價(jià)不超過40萬為宜對(duì)生活圈的依賴,身份——常住居所及所在社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感,住宅客戶定位,,中高端客戶消費(fèi)習(xí)慣,方便感和便捷身份感和歸屬感注重財(cái)富積累和資產(chǎn)增值投資和消費(fèi)上的精細(xì)和理性對(duì)新事物和新生活方式的接受和期待,住宅客戶定位,,商鋪面寬需求范圍： 3-1

33、0米；商鋪進(jìn)深需求范圍：10-15米 ；商鋪層高需求范圍：4-5 米；商鋪面積需求范圍集中在50-100平米之間。,商業(yè)投資行為特征分析——投資產(chǎn)品需求,商業(yè)客戶定位,,商業(yè)投資行為特征分析——投資產(chǎn)品承受力,銷售價(jià)格承受測(cè)試范圍6000-8000元/平米；租金承受測(cè)試范圍20-40元/月.平米；,商業(yè)投資行為特征分析——投資偏好,注重商業(yè)物業(yè)地段； （偏好舊城內(nèi)商業(yè)物業(yè)投資）注重投資回報(bào)方式方法；（偏好有管理、定期回報(bào)的投資

34、產(chǎn)品）注重投資產(chǎn)品經(jīng)營使用功能；（投資經(jīng)營者自主經(jīng)營突出）注重商業(yè)產(chǎn)品外貌、環(huán)境；（偏好具有整體感、干凈、漂亮物業(yè)，需要物業(yè)相關(guān)配套如;停車位、步行道通暢、上下水管道、水電入戶等）,,商業(yè)客戶定位,,商業(yè)客戶定位,根據(jù)我們?cè)谡淹ǖ牟俦P經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過分析可以看出，經(jīng)營戶的來源主要是昭通本地和省外經(jīng)營戶，共占了90%的比例，云南其他地州的比例較少，可得出本項(xiàng)目主要的目標(biāo)客戶為本地客戶及輻射到省外客戶群體。,,酒店客戶定位,1、客戶區(qū)域范圍劃

35、分：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以昭通市、魯?shù)榭h、三省的投資者為絕對(duì)主力群，目標(biāo)客戶主要分布以下幾個(gè)方面；主要客戶：市區(qū)主要政府機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員、銀行、醫(yī)院、高校等公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理層、昭通個(gè)體工商戶外出務(wù)工回鄉(xiāng)者；目標(biāo)客戶：昭通或附近區(qū)域效益好的員工，酒店長(zhǎng)包客戶、個(gè)體工商戶和投資客戶；可能性客戶；云南地區(qū)、三省各地的投資者潛在客戶；來云南旅游或投資的外地投資者2、客戶年齡層界定；鑒于項(xiàng)目投資特性，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的年齡段為

36、35-50歲的成功人士3、客戶投資心態(tài)分析；個(gè)體、私企業(yè)主對(duì)區(qū)域忠誠度高、價(jià)格敏感度不高、注重身份的尊貴感、比較注重高額投資回報(bào)率、比較注重附加回報(bào)（如免費(fèi)入住、消費(fèi)優(yōu)惠等）公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益好的事業(yè)單位員工、價(jià)格敏感度高、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，注重長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)及眼前的實(shí)惠，崇尚置業(yè)的成就和安全感；外地來自昭通的投資者區(qū)域忠誠度低，對(duì)價(jià)格敏感度高，主要投資回報(bào)率，產(chǎn)品的升值潛力及日后的市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。,排他演繹法,多梯度產(chǎn)品組合

37、的、多檔次住宅，集居住、休閑、餐飲、配套、購物為一體的綜合社區(qū)。每期項(xiàng)目進(jìn)行分期物業(yè)整體包裝，充分展示每期不同的核心價(jià)值，以解決競(jìng)爭(zhēng)與抗性的沖突。,產(chǎn)品定位——住宅,,以復(fù)合業(yè)態(tài)組成的滿足住宅配套，城市消費(fèi)需求，集居住、休閑、餐飲、便利購物為一體的多功能片區(qū)商業(yè)。每期項(xiàng)目組合進(jìn)行商業(yè)物業(yè)包裝，配合住宅銷售和每期不同的核心價(jià)值，以展現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升的過程。,產(chǎn)品定位——商業(yè),,排他演繹法,1、住宅,一期開發(fā)中要留意不能以低端產(chǎn)品

38、入市，突出小區(qū)的配套的共享性，把實(shí)用性和高性價(jià)比作為一期住宅開發(fā)的主要核心。,概念定位——本地塊區(qū)域內(nèi)存在老居住區(qū)和部分單位，住宅功能可滿足地塊周邊購房活換房需求；功能定位——滿足商業(yè)經(jīng)營商自用或投資、辦事機(jī)構(gòu)辦公、倉儲(chǔ)等需求；檔次定位——中檔適宜性/投資性住宅。,一期開發(fā)： 以中檔實(shí)用型、高性價(jià)比住宅（標(biāo)準(zhǔn)貨平面）為主，用于滿足區(qū)域市場(chǎng)的居住或投資需求，其次適量的配套商業(yè)建筑以商業(yè)街和廣場(chǎng)的形式存在。,產(chǎn)品定位——住宅

39、,,概念定位——片區(qū)集中性配套商業(yè)街。功能定位——集購物、餐飲、休閑、美食、娛樂為一體，滿足多樣化消費(fèi)需求的商業(yè)街。檔次定位——中檔城市生活商業(yè)。,2、商業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品指向：底商形式商業(yè)主要以配套型商業(yè)為主，主要是考慮輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀，滿足周邊居民消費(fèi)水平。第一期商業(yè)主要分為兩大部分：社區(qū)（輻射區(qū)）商業(yè)街+商業(yè)小廣場(chǎng)（引進(jìn)人流）。,一期開發(fā)：,產(chǎn)品定位——商業(yè),,房型配比：緊湊型小三房二廳二衛(wèi)（80-100㎡）：10%經(jīng)湊

40、型三房二廳二衛(wèi)（100-120㎡）：25%舒適型三房二廳二衛(wèi)、寬裕型三房二廳二衛(wèi)（120-140㎡）：40%舒適型四房二廳二衛(wèi)/（140-160㎡）：20%寬裕型五房二廳二衛(wèi)/三衛(wèi)（160㎡以上）：5%價(jià)格：均價(jià)（按建筑面積計(jì)）：2200元/㎡總價(jià)控制：小三房一廳二衛(wèi)（80-100㎡）：20萬元以內(nèi)緊湊型三房二廳二衛(wèi)（100-120㎡）：25萬元以內(nèi)舒適型三房二廳二衛(wèi)、寬裕型三房二廳二衛(wèi)平層（120-140㎡）不超過3

41、5萬元舒適型四房二廳二衛(wèi)/（140-160㎡）：40萬以內(nèi)寬裕型五房二廳二衛(wèi)/三衛(wèi)（160㎡以上）：不超過70萬元,產(chǎn)品定位——住宅戶型模擬參考,,因地就勢(shì)，圍繞地塊形狀打造適宜經(jīng)營功能，具有商業(yè)投資亮點(diǎn)的商業(yè)產(chǎn)品，同時(shí)符合消費(fèi)行為特點(diǎn)的商業(yè)產(chǎn)品，研發(fā)達(dá)到投資、經(jīng)營、消費(fèi)三位一體的新型商業(yè)建筑產(chǎn)品。商鋪面積主力戶型集中在50-100平米，其余面積分段設(shè)置，可匯集多種商業(yè)經(jīng)營和投資需求，面寬進(jìn)深合理控制，商鋪層高可適度創(chuàng)新，增加使

42、用功能和投資得房率。商鋪?zhàn)饨鹚剑?0-80元/平方米/月；獨(dú)立商業(yè)，百貨業(yè)態(tài)，單層面積區(qū)間為600-1200平方米，租金水平70-120元/平方米/月。,產(chǎn)品定位——商業(yè)戶型參考,,根據(jù)我們?cè)谡淹ǖ牟俦P經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為本區(qū)域成為未來的主要發(fā)展區(qū)，有著良好的發(fā)展前景群體占主體，所以本項(xiàng)目不僅是要打造昭通市第一的專業(yè)市場(chǎng)并且要輻射整個(gè)滇東北三省，成為三省交界的旅游基地。,綜述,,產(chǎn)品定位、研發(fā)小結(jié)：復(fù)合式分期開發(fā)；在保證住宅取景

43、、朝向的同時(shí)提供商業(yè)相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營空間環(huán)境；組團(tuán)內(nèi)獨(dú)立，組團(tuán)間開放，商業(yè)與居住空間能夠相對(duì)獨(dú)立又相互融合補(bǔ)充；從建筑的立面、高度、造景方面充分利用內(nèi)部景觀，發(fā)揮腹內(nèi)價(jià)值；商業(yè)街動(dòng)線考慮步行體系和車流與商業(yè)使用功能的有效結(jié)合，并且以城市廣場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)作為節(jié)點(diǎn)；最終形成區(qū)域性、本地代表性的城市復(fù)合地產(chǎn)典范。,綜述,,小結(jié)： 本案的復(fù)合開發(fā)模式能使各地塊的價(jià)值最大化的發(fā)揮，同時(shí)也避免了與區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；復(fù)合

44、開發(fā)模式有利于在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天贏得市場(chǎng)和消費(fèi)者，一方面降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可使開發(fā)的利潤增加。 但是商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)期較長(zhǎng)。如何平衡商業(yè)體量及利潤與回報(bào)期，有待與甲方共同探討。,綜述,,復(fù)合式分期開發(fā)；在保證住宅取景、朝向的同時(shí)提供商業(yè)相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營空間環(huán)境；組團(tuán)內(nèi)獨(dú)立，組團(tuán)間開放，商業(yè)與居住空間能夠相對(duì)獨(dú)立又相互融合補(bǔ)充；從建筑的立面、高度、造景方面充分利用內(nèi)部景觀，發(fā)揮腹內(nèi)價(jià)值；商業(yè)街動(dòng)線考

45、慮步行體系和車流與商業(yè)使用功能的有效結(jié)合，并且以城市廣場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)作為節(jié)點(diǎn)；最終形成區(qū)域性、本地代表性的城市旅游地產(chǎn)典范。,綜述,,肆,項(xiàng)目營銷策略,本案營銷面對(duì)的三大背景,政府高要求、企業(yè)高壓力、市場(chǎng)高需求的“三高”背景； 雖然市場(chǎng)呼聲很高，但本地客戶并不能整盤消化，那么其他的客戶 在哪里？ 宏觀態(tài)勢(shì)的變化，正在快速發(fā)展的昭通地產(chǎn)投資出現(xiàn)投資猶豫的 抗性。,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略的四大關(guān)鍵,如所周

46、知：“小盤做細(xì)節(jié)、中盤做案場(chǎng)、大盤做戰(zhàn)略”。我們是大盤、以商業(yè)為主的綜合性大盤，我們必須考慮戰(zhàn)略問題。我們的推盤戰(zhàn)略需要確定，才能確定進(jìn)行分貨包、SP、媒體計(jì)劃等營銷戰(zhàn)術(shù)。有如下三種推盤戰(zhàn)略可供我們選擇：1、傳統(tǒng)的:大勢(shì)推廣+售樓部坐銷+擠壓式賣場(chǎng)2、劍走偏鋒式的：以精品住宅形象切入市場(chǎng)+分階段促銷+高開低走3、混合式跑貨方式： 明線做形象（推廣蓄客）+暗線走渠道（內(nèi)部認(rèn)購、行銷單位團(tuán)購、關(guān)系人認(rèn)購等）+體驗(yàn)式營銷促

47、買單（強(qiáng)大的現(xiàn)場(chǎng)售樓部、超級(jí)完美的樓書、貼心的一對(duì)一服務(wù)）+分貨包上市（小步快走，制造緊缺感） +招商與商業(yè)運(yùn)營管理前置（解決投資客的后顧之憂）,幾種可供選擇的推盤戰(zhàn)略：,傳統(tǒng)的營銷方式更適合精品住宅項(xiàng)目，但對(duì)企業(yè)前期資本要求高，回款速度上滿足不了滾動(dòng)型資本開發(fā)模式。本案為商業(yè)為主的綜合體，傳統(tǒng)的營銷方式不適合。住宅先于商業(yè)切入市場(chǎng)的推盤戰(zhàn)略更適合大型城市綜合體，目前昆明城中村改造項(xiàng)目大多數(shù)都是這樣操作的，但本案面對(duì)的昭通市場(chǎng)始終較小

48、，這樣的方式過于冒險(xiǎn)。從項(xiàng)目的分析來看，我們還是必須要保證前期資本的回款速度，那內(nèi)部認(rèn)購和住宅團(tuán)購是最好的方式；也要保證合理的利潤，那么分貨包低開高走可以解決；更主要的是要保證前期認(rèn)購后的客戶蓄積量，那么階段性的行銷能夠保證；我們還要讓投資客有信心買單，那么商業(yè)運(yùn)營的前置和招商先行的策略正好可以讓投資無后顧之憂。,三種推盤戰(zhàn)略的比選：,比選結(jié)論,我們還是要選擇混合式的營銷戰(zhàn)略，雖然它有點(diǎn)麻煩，各項(xiàng)成本也會(huì)有所增加，但無疑它是最安全獲得

49、銷售成功的方式。明線做形象+暗線走渠道+體驗(yàn)式營銷做服務(wù)+分貨包取利潤+商業(yè)運(yùn)營做信心,在市場(chǎng)策略中，“進(jìn)力地產(chǎn)”積累了一定的經(jīng)驗(yàn)及昭通的客戶群，對(duì)此項(xiàng)目我們制定了還制定了定向營銷的策略，執(zhí)行結(jié)構(gòu)大致如下：,前期客戶,昭通客戶梳理,昭通客戶訪談,昭通客戶回訪,對(duì)客戶檔案梳理確定意向客戶,后續(xù)客戶,贈(zèng)送項(xiàng)目資料，宣傳項(xiàng)目,對(duì)優(yōu)勢(shì)客戶進(jìn)行訪談，宣傳項(xiàng)目,進(jìn)線/上門,進(jìn)力客戶,業(yè)內(nèi)人士,通過大眾推廣及會(huì)員招募,通過進(jìn)力銷售客

50、戶群,通過進(jìn)力大客戶群,通過進(jìn)力VIP客戶群,媒體、相關(guān)宣傳企業(yè),政府相關(guān)部門等,通過進(jìn)力外商客戶群,,意向群體,感染,,流動(dòng)群體,填充,成交之客戶分類跟蹤與針對(duì)營銷,伍,銷售推廣,要完成階段性營銷目標(biāo)，必須在每個(gè)階段設(shè)置不同的戰(zhàn)術(shù)，我們將整盤分為營銷籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、商業(yè)強(qiáng)銷期、住宅認(rèn)購期、尾盤促銷期五個(gè)階段：,營銷階段設(shè)定,當(dāng)然每個(gè)階段都需要推廣配合，從推廣的角度上，應(yīng)該分為形象預(yù)熱期-集中推廣期-持續(xù)升溫期-住宅強(qiáng)推期-尾盤

51、促銷期。,持續(xù)升溫期，強(qiáng)銷期配合售樓部活動(dòng)進(jìn)行推廣。,尾盤推廣期，配合工程進(jìn)度，以促銷公示為主。,住宅強(qiáng)推期，項(xiàng)目概念更換，集中火力推廣住宅。,集中推廣期，強(qiáng)說服力，引爆來電來訪量。,形象預(yù)熱期，以項(xiàng)目形象推廣為主。,推廣面的全盤配合,項(xiàng)目推向市場(chǎng)，第一個(gè)任務(wù)就是來電來訪量的保證，那么如下幾點(diǎn)將是我們?cè)黾涌蛻魞?chǔ)備量的主要方式：首先啟動(dòng)“報(bào)名審批”程序，讓市場(chǎng)沸騰，踴躍報(bào)名。商會(huì)代表的公關(guān)，使其組織商戶到售樓部咨詢。重點(diǎn)市場(chǎng)的行銷

52、推廣。制造良好的市場(chǎng)口碑傳播。,要點(diǎn)一：充裕來電來訪量,在足夠來電來訪量的情況下，我們掌握了很多意向客戶的信心。但要保證客戶的有效性，才能確保認(rèn)購現(xiàn)場(chǎng)的高成交率，為此，我們有如下方式：1、將準(zhǔn)入業(yè)態(tài)審批合格，通過辦理入場(chǎng)資格證篩選有效客戶。2、行業(yè)龍頭搞定。3、大客戶政策設(shè)定，篩選投資能力強(qiáng)的大客戶。,要點(diǎn)二：有效客戶的蓄積,昭通旅游小鎮(zhèn)“入場(chǎng)資格證辦理中”,,我們認(rèn)為： 按目前昭通客戶情況，不適用擠壓式

53、賣場(chǎng)對(duì)客戶的逼定，但是仍然要保證交易熱度和交易時(shí)間的節(jié)省，對(duì)此我們建議如下：1、認(rèn)購前一周，預(yù)選鋪活動(dòng)開展，每位客戶確保預(yù)選3個(gè)鋪源。2、認(rèn)購3個(gè)以上鋪源的大客戶提前一天優(yōu)先選鋪。3、普通商戶分業(yè)態(tài)在3-4天內(nèi)選鋪完成。,要點(diǎn)三：認(rèn)購現(xiàn)場(chǎng)的高成交量,昭通旅游小鎮(zhèn)“資格商戶預(yù)選鋪進(jìn)行中”,,五星級(jí)服務(wù)式營銷理念的介入：（以微笑與友善的服務(wù)贏得客戶） 銷售人員不再只是項(xiàng)目的推薦者，更是客戶的服務(wù)

54、者；,案名、形象、理念、優(yōu)勢(shì)、定位等信息宣傳；,宣傳感知：媒體,宣傳感知：樓書等,宣傳感知：廣告,宣傳感知：宣傳冊(cè),指引牌、現(xiàn)場(chǎng)布置、氣氛體現(xiàn),樓書、產(chǎn)品宣傳冊(cè)、客戶通訊錄等；,專職講解、服務(wù)人員、圖片等；,沙盤、宣傳物料、營銷人員、服務(wù)物料等；,指示系統(tǒng)、大門、站崗、現(xiàn)場(chǎng)景觀圍造、現(xiàn)場(chǎng)交通指引等；,客戶購買決策,放棄,確定,客戶維護(hù)：客戶活動(dòng)、全程營銷檔案、饋贈(zèng),,客戶上門,口碑傳播,陸,服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公

55、司,團(tuán) 隊(duì) 風(fēng) 采,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,,,,,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,,,,,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,,,,,,,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,,靖力全家福,,,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,,靖力全家福,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,精 彩 回 放,,

56、,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2009年5月1日公司總部在昆明市北京路龍宇大廈設(shè)立,,,,2009年5月25日與師宗綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《明輝花園&明輝商都》全案營銷策劃、招商、運(yùn)營管理委托合同,,2009年7月24日舉辦《明輝花園》住宅產(chǎn)品說明會(huì),,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2009年8月29日《明輝花園》二期耀世開盤活動(dòng),,,,2009年10月31日與云南華豐集團(tuán)簽訂《華豐融都》營銷策劃推

57、廣及招商運(yùn)營管理委托合同,,2009年11月9日與昆明天寧房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司簽訂《天寧國際》營銷策劃推廣及招商運(yùn)營管理委托合同,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2009年11月21日《明輝商都》商鋪產(chǎn)品說明會(huì)耀眼登場(chǎng),,,,2009年12月19日《明輝商都》第一次內(nèi)部認(rèn)籌華麗啟動(dòng),,2009年12月29日《天寧國際》新年酒會(huì)即產(chǎn)品說明會(huì)隆重開啟,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2009年12月31日《天寧國際》

58、售樓部正式開始對(duì)外開放,,,,2010年2月9日舉行“2009年度工作總結(jié)、年度表彰暨迎新春聯(lián)誼會(huì) ”,,2010年4月24日《天寧國際》第一次解籌啟動(dòng),,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2010年5月25日與昭通市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《昭通市宏發(fā)國際·財(cái)富中心》全案策劃推廣及銷售招商代理委托合同,,,,2010年7月28日”華豐融都”盛大開盤,,2010年8月6日《天寧國際》第二次解籌啟動(dòng),,昆明靖力

59、房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2010年8月7日與云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《瑞麗策劃推廣及銷售、招商代理委托合同》,,,,,2010年11月5日昭通宏發(fā)金都售樓部落成，銷售人員進(jìn)場(chǎng),2010年11月15日—2010年12月4日昭通宏發(fā)金都項(xiàng)目時(shí)尚達(dá)人會(huì)范姐型男活動(dòng),,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2010年12月22日 — 2010年12月25日昭通宏發(fā)金都開展“平安，平安圣誕節(jié)”活動(dòng),,,,,2011年1月19日公司正式

60、更名為昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2011年1月12日師宗明輝花園開展拜年活動(dòng),,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,,,,公司總部清雅的辦公環(huán)境,,精彩繼續(xù)期待！,2010年度年會(huì)盡職敬業(yè)獎(jiǎng)員工頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng),2010年度年會(huì)優(yōu)秀員工頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng),柒,公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,靖力公司的七大服務(wù)優(yōu)勢(shì)：根據(jù)開發(fā)商需求，整合國內(nèi)、省內(nèi)的投資集團(tuán)、發(fā)展商、建筑商、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)等上下游資源，為開發(fā)商量身

61、定制各種解決方案與實(shí)施方案，確保委托項(xiàng)目順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期效果；始終站在城市運(yùn)營高度，建立了強(qiáng)大的土地、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目、建筑規(guī)劃數(shù)據(jù)庫，為客戶投資方向提供完美的解決方案；多渠道、多方位的整合權(quán)威優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)，與各大零售巨頭、超市百貨、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、各地商會(huì)等稀缺商業(yè)資源建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，為客戶的項(xiàng)目保駕護(hù)航；高起點(diǎn)，高素質(zhì)、全方位為商業(yè)投資者搭建一個(gè)“商業(yè)經(jīng)營、 商業(yè)規(guī)劃、營銷策劃、商業(yè)招商、經(jīng)營管理”全程

62、資源平臺(tái)，高效成功運(yùn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目；,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、嚴(yán)謹(jǐn)周密的供應(yīng)商體系、專業(yè)規(guī)范的商業(yè)管理人才培養(yǎng)系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系，形成“shopping mall”大型購物中心核心運(yùn)營平臺(tái)，務(wù)實(shí)的企業(yè)制度，成就了一支從開發(fā)、經(jīng)營、營銷等領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)精英團(tuán)隊(duì)；始終秉承為客戶負(fù)責(zé)，與客戶共同發(fā)展的理念，通過自身人才培養(yǎng)系統(tǒng)，根據(jù)客戶需求設(shè)立:“策劃部、招商部、銷售項(xiàng)目部、經(jīng)營管理部、人力資源部、財(cái)務(wù)部”等專

63、業(yè)核心組團(tuán)，為客戶量身打造項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)，并通過長(zhǎng)期共同工作，使客戶項(xiàng)目具有獨(dú)立運(yùn)營能力；通過完善的售后服務(wù)系統(tǒng)，追蹤客戶的每一個(gè)項(xiàng)目，通過科學(xué)系統(tǒng)的服務(wù)，預(yù)防問題、解決問題，同時(shí)為客戶發(fā)展提供明確建議。,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,公司專業(yè)服務(wù)內(nèi)容:,銷售代理、策劃顧問1、專業(yè)房地產(chǎn)全案營銷策劃、銷售、招商及招商管理；2、商業(yè)地產(chǎn)全案策劃；3、集團(tuán)CIS品牌形象策劃；4、推廣策劃及執(zhí)行；5、提供營銷策劃訓(xùn)練顧問、銷售道

64、具建議；6、提供國際投資合作單位建議；7、提供國際級(jí)建筑、景觀、空間專業(yè)團(tuán)隊(duì)搭配建議；,營銷、品牌策劃1、國內(nèi)外地產(chǎn)同業(yè)策略聯(lián)盟；2、宏觀藝術(shù)地產(chǎn)、微觀房地產(chǎn)策劃；3、PR記者聯(lián)誼會(huì)、國際行銷策劃；,,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,靖力公司組織結(jié)構(gòu)圖,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,我們堅(jiān)持：每一塊基地都是最后一塊好地，每一棟建筑都是最好的作品！這樣的工作態(tài)度我們稱之為專業(yè)態(tài)度。人有兩個(gè)世界：一個(gè)是疆界

65、與戒律可以衡量的世界；一個(gè)是心跟想象力可以超越的世界。這樣的大格局我們稱之為氣度。,,——張雪芳,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,公司代理項(xiàng)目,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,明輝花園&明輝商都◆ 項(xiàng)目簡(jiǎn)介&定位：項(xiàng)目位于曲靖市師宗縣新老城交匯處，占地58畝，是未來師宗城市生活核心地塊，集購物、休閑、娛樂、餐飲多種業(yè)態(tài)為一體，是師宗首席“一站式”情景商業(yè)街區(qū)，其不但是多元化的時(shí)尚消費(fèi)模式，也是跨時(shí)代

66、的創(chuàng)新樓盤。靖力與綠海房地產(chǎn)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，以“建筑服務(wù)生活”為宗旨，提取眾多知名購物商業(yè)街點(diǎn)，引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌主力店，融入國際商業(yè)規(guī)劃理念，首創(chuàng)師宗國際級(jí)情景式風(fēng)情商業(yè)新區(qū)?！?承接工作涵蓋：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象設(shè)計(jì)、策劃推廣、招商代理；,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,天 寧 國 際◆ 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：本項(xiàng)目位于昆明市東川區(qū)凱通農(nóng)業(yè)路農(nóng)業(yè)銀行旁春曉路與開通路交叉口，占據(jù)東川新老城區(qū)的絕佳商業(yè)區(qū)位，是昆明天寧房地

67、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司傾情打造的經(jīng)典項(xiàng)目，總建筑面積12692.8平方米，是一個(gè)集精品購物、主題餐飲、娛樂休閑養(yǎng)生等多種業(yè)態(tài)的“高端商業(yè)集合體”?！舫薪庸ぷ骱w：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象設(shè)計(jì)、策劃推廣、招商代理；◆項(xiàng)目定位：“天寧國際”的出現(xiàn)，將全面彌補(bǔ)東川區(qū)目前成型的純商業(yè)體不多，高端娛樂休閑消費(fèi)、全面升級(jí)東川傳統(tǒng)商業(yè)，將成為東川最具時(shí)尚、文化、潮流的購物天堂。使東川人民的生活?yuàn)蕵沸蓍e品質(zhì)上升到更高的層次，“天寧國際”

68、的建成將成為東川區(qū)商業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)東川商業(yè)走向，締造東川財(cái)富新階層，推動(dòng)?xùn)|川區(qū)城市化建設(shè)，加快東川經(jīng)濟(jì)騰飛。,,,,,昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,華 豐 融 都◆項(xiàng)目簡(jiǎn)介：本項(xiàng)目位于昆明市昌宏路中間段，緊臨巫家壩機(jī)場(chǎng)，鏈接昆明主城核心區(qū)和呈貢新城“黃金”地塊的絕佳地帶。占地228畝。開發(fā)體量38萬平方米是云南華豐集團(tuán)于昆明官渡區(qū)廣福路商圈傾力打造的高尚商業(yè)綜合體，為該區(qū)域第一個(gè)擁有大型綜合商業(yè)元素的住宅項(xiàng)目，填補(bǔ)了官渡園